Aké stavebné úpravy v bytovom dome je potrebné ohlásiť a na ktoré treba stavebné povolenie

Povinnosti vlastníka bytu

JUDr. Veronika Michalíková z advokátskej kancelárie AKMV upozorňuje, že keďže v prípade rekonštrukcie bytu v bytovom dome môže byť dopad na ostatných vlastníkov alebo obyvateľov bytového domu podstatne väčší, ako v prípade susedov v rodinnom dome, je potrebné vychádzať aj z povinnosti vlastníka bytu v bytovom dome zakotvených v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa tohto zákona je vlastník povinný byt na svoje náklady udržiavať tak, aby bol v stave spôsobilom na riadne užívanie. Vlastník je pri údržbe aj rekonštrukcii bytu povinný postupovať tak, aby nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone vlastníckych alebo užívacích práv.

S tým súvisí aj to, že podľa zákona „vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.“

Súhlas vlastníkov bytov v bytovom dome

Súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome je potrebný pri úpravách, ktorými môžu byť ostatní vlastníci v neprimeranom rozsahu ohrozovaní alebo rušení. Rovnako je takýto súhlas potrebný aj pri úpravách, ktorými sa mení vzhľad bytového domu, zasahuje sa do spoločných zariadení domu (napr. odpojením od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody), spoločného príslušenstva, priľahlého pozemku. Výnimka prichádza do úvahy, ak je to ustanovené v zmluve o spoločenstve alebo zmluve o výkone správy bytového domu inak.

Umožnenie prístupu do bytu

Ak vlastník stavebne upravuje svoj byt, má tiež povinnosť umožniť do bytu prístup správcovi alebo predsedovi spoločenstva vlastníkov. Správca alebo predseda je oprávnený skontrolovať, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti alebo zariadenia bytového domu. Pokiaľ prístup nie je umožnený, je správca alebo predseda povinný stavebné úpravy oznámiť stavebnému úradu.

Domový poriadok

Stavebníci v bytových domoch majú v porovnaní so stavebníkmi v rodinných domoch navyše povinnosť rešpektovať aj domový poriadok. Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „Vlastníci bytov a nebytových priestorov, nájomcovia, osoby, ktoré žijú s uvedenými osobami v domácnosti a osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome, sú povinné dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi.“

Domový poriadok musí byť zverejnený a môže upraviť napr. aj čas, v ktorom je možné vykonávať hlučnejšie práce (búracie práce, vŕtanie a pod.). Obvyklý je čas medzi 8:00 a 18:00 v pracovné dni a zákaz hlučných prác v nedele a dni pracovného pokoja. Je tiež dobrou praxou v bytových domoch vopred na viditeľnom mieste v spoločných priestoroch alebo iným vhodným spôsobom plánovanú rekonštrukciu a jej trvanie oznámiť ostatným vlastníkom v dome.

Ohlásenie alebo stavebné povolenie

Stavby, zmeny stavieb alebo udržiavacie práce na nich sa v zmysle zákona o územnom plánovaní a stavebnom poriadku môžu v zásade realizovať v troch režimoch:

1. vyžaduje sa ohlásenie stavebnému úradu alebo

2. vyžaduje sa stavebné povolenie alebo

3. nie je potrebné ani ohlásenie stavebnému úradu, ani stavebné povolenie.

Ohlásenie stavebnému úradu postačuje napríklad:

• pri jednoduchej stavbe, jej prístavbe a nadstavbe, ak tak určil stavebný úrad v územnom rozhodnutí. Jednoduchou stavbou sú napríklad bytové budovy, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 300 m2, majú jedno nadzemné podlažie, môžu mať aj jedno podzemné podlažie a podkrovie, prípadne stavby na individuálnu rekreáciu.

 

• pri drobných stavbách, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie. Takouto drobnou stavbou môžu byť napríklad kôlne, práčovne, letné kuchyne, prístrešky, zariadenia na nádoby na odpadky, stavby na chov drobného zvieratstva, sauny, úschovne bicyklov a detských kočíkov, čakárne a stavby športových zariadení, podmienkou však je, že ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m2.

 

• pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti;

 

• pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad alebo životné prostredie a pri všetkých udržiavacích prácach na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou.

 

Ohlásenie teda postačuje aj napríklad pri vybúraní bytového jadra (ak sa nezasahuje do nosných konštrukcií), stavbe prístrešku alebo altánku pri rodinnom dome a pod. Ohlásenie musí stavebník uskutočniť vopred a stavebný úrad posúdi, či toto postačuje alebo bude vyžadovať stavebné povolenie.

K náležitostiam ohlásenia drobnej stavby patrí identifikácia stavebníka (jeho meno, priezvisko, prípadne obchodné meno a sídlo), účel, rozsah a miesto stavby, označenie druhu a parcelného čísla pozemku, ak ide o stavby uskutočňované svojpomocou, vyhlásenie kvalifikovanej osoby, že bude zabezpečovať vedenie uskutočňovania stavby, ak sa pri uskutočňovaní stavby majú použiť susedné nehnuteľnosti, vyjadrenie vlastníka tejto nehnuteľnosti. Pri ohlásení stavebných úprav sa okrem identifikácie stavebníka označí aj stavba, kde sa majú úpravy a práce uskutočniť, ako aj ich účel, rozsah a jednoduchý technický opis.

Bez ohlásení a povolení

Vo vzťahu k rekonštrukcii bytu alebo domu sa ani ohlásenie, ani stavebné povolenie nevyžaduje v prípade udržiavacích prác (s výnimkou niektorých udržiavacích prác uvedených vyššie, pri ktorých sa vyžaduje ohlásenie). Príkladom takýchto udržiavacích prác je napr. maľovanie, tapetovanie, stierky, výmena kuchynskej linky, podlahy a obklady atď.

Stavebné povolenie

Pre stavby, na ktoré nepostačuje ohlásenie, sa už vyžaduje stavebné povolenie. Dobré susedské vzťahy môžu pomôcť aj v stavebnom konaní. V prípade stavebného konania sú totiž účastníkmi stavebného konania aj „osoby, ktoré majú vlastnícke alebo iné práva k pozemkom a stavbám na nich vrátane susediacich pozemkov a stavieb, ak ich vlastnícke alebo iné práva k týmto pozemkom a stavbám môžu byť stavebným povolením priamo dotknuté.“ Znamená to, že stavebný úrad komunikuje v konaní aj s týmito osobami a v niektorých prípadoch sa môžu do konania aj aktívne zapájať.

Sankcie

V prípade, že stavebný zákon vyžaduje pri jednoduchej stavbe, drobnej stavbe, stavebných úpravách alebo udržiavacích prácach ohlásenie, ale táto povinnosť nie je splnená alebo sa stavebné práce realizujú v rozpore s ohlásením, môže ísť o priestupok. Za tento priestupok môže stavebný úrad uložiť pokutu niečo vyše 300 euro. Za zmenu stavby bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním, môže sa pokuta stavebného úradu vyšplhať aj na 800 eur. Ak by sa konania v rozpore so stavebným zákonom dopustila právnická osoba alebo fyzická osoby oprávnená na podnikanie, pokuty sa značne zvyšujú a môžu sa pohybovať až do viac ako 165 tis. eur.

Zdroj: AKMV

Zdroj foto: Dreamstime