Tajomstvá nehnuteľností #2: Čo oko nevidí, peňaženku neskôr zabolí

Nás sa ľudia napríklad pýtajú, či má zmysel kontrolovať rozostavané alebo hrubé stavby. Odpoveď je jednoduchá, vždy áno. Pretože v tejto fáze sa dajú vidieť veci, ktoré sa môžu neskôr ukázať ako kľúčové.

Pán Jozef je racionálny a (prekvapivo) zhovorčivý ítečkár. Spolu s priateľkou uvažovali o menšom rodinnom dome. Jozef dbá na presnosť, chce si kúpiť slušnú novostavbu, ktorá mu bude spoľahlivo slúžiť. Nie je pod časovým ani finančným tlakom a vyhliadol si dom v radovej zástavbe.

Celý projekt mal mohutnú marketingovú podporu, kvetnatý názov, prijateľné ceny, všetky povolenia. Stavba rástla ako z vody, čo využil developer a ponúkal záujemcom možnosť návštevy hrubej stavby. Teda žiadne rizikové kupovanie mačky vo vreci, resp. domu „z výkresov“. S pánom Jozefom sme si dohodli termín a vydali sa na inšpekciu. V tomto prípade to bola stavebno-technická obhliadka zabudovaných materiálov a kontrola dodržiavania technologických postupov pri výstavbe. S tými technológiami je to ako s pečením koláčov. Ak zamiešate cesto z nesprávnych surovín, prípadne ho budete piecť krátko/pridlho, tak koláč nebude chutný. V stavebníctve bude výsledkom porucha – zatekanie, prehrievanie, krivosť, výskyt trhlín a pod. Na posúdenie týchto postupov je už potrebné skúsené inžinierske oko.      

Na stavbe nás privítal realitný maklér, ktorý nám s vervou poukazoval všetky voľné domy. Favorit bol dopredu zrejmý, a tak sme sa vybrali hneď dnu. Pán Jozef s priateľkou si všímajú veľkosť izieb, výhľady a pozorne počúvajú makléra. My zatiaľ evidujeme slabší poriadok, pomerne chabú lineárnu presnosť, vykúkajúcu výstuž z monolitických prekladov a rôzne murovacie kotrmelce.

^{Obr. 1  Niekto vidí pekný výhľad, my vidíme stavebné chyby}

^{Obr. 2  Detail z predošlého obrázku – odhalená výstuž a kostrbaté murovanie}

Čo sa týka neporiadku, ten odôvodňoval zhotoviteľ prebiehajúcimi prácami. Maklér zatiaľ upriamoval Jozefovu pozornosť na peknú záhradku, možnosť klientskych zmien a veľmi priaznivú cenu. Navyše, stavba existuje, žiadne sľuby kupovania „z výkresov“. Neklamal, nezavádzal. Naozaj toto všetko bola pravda.

Druhou pravdou bol stav hydroizolácie základov.

^{Obr. 3  Roztrhané asfaltové pásy}

Ak sa vám situácia na obr. 3 nepozdáva, potom obr. 4 zachytáva oveľa väčší problém. Okolie je vyčistené, nevidieť žiadne poškodenia. No zdanie klame. Všimnite si, že hydroizolácia pod časťou steny nie je žiadna.

^{Obr. 4  Úplne chýbajúca hydroizolácia pod časťou múrov. Aj keď táto fotografia pôsobí najlepšie zo všetkých, dokumentuje najväčší problém.}

Keď sme skončili našu kontrolu, mali sme pre pána Jozefa zlé správy. Prerazená hydroizolácia na viacerých miestach, nesprávne napojenia, ba dokonca jej úplná absencia pod niektorými múrmi. Kvalita murovania ani zďaleka nezodpovedala štandardom. Implicitne si môžeme domyslieť, že podobné to bude s prípojkami inžinierskych sietí a v nastolenom trende sa bude pokračovať aj pri dokončovacích prácach. Na záver ešte pohľad zvonku.

^{Obr. 5  Zložené vrecká s cementom, bez ochrany voči poveternostným vplyvom, dokresľujú pocit nedbanlivosti z celej výstavby. Napravo vidíme nepochopiteľný pokus o zatepľovanie fasády ešte pred dokončením strechy. Prerastanie trávy a neporiadok signalizujú úplné zastavenie prác a finančné problémy developera, teda opak toho, čo tvrdí zhotoviteľ záujemcovi.}

Naším odporúčaním bolo dať úplne ruky preč od tohto projektu. Ak by sme neprišli včas, množstvo vecí by sme už asi nemohli postrehnúť. Najmä chýbajúca a poškodená hydroizolácia základov by bola prekrytá a zakamuflovaná betónom.

Záver

Tento príbeh potvrdzuje starú pravdu, že aj keď všetci vidíme to isté, iba oko odborníka dokáže vyhodnotiť, či sú nálezy normálne, prípadne opraviteľné, alebo ide o nekvalitný priebeh výstavby. Laik nemá veľkú šancu posúdiť, či to, čo vidí, je v poriadku alebo nie. Všetci naokolo mu tvrdia, že je. Tvrdí to developer, predavač aj zhotoviteľ. Môže sa spoľahnúť na tieto uistenia? Má zaplatiť zálohu?

Vážne poruchy hydroizolácie sa nemusia prejaviť počas záručnej doby. Z praxe poznáme mnoho príkladov, kedy sa problém prejavil tesne po jej uplynutí. Príde týždňový lejak, ktorého následky vyjdú na tisíce, možno aj desaťtisíce eur. Bol by to vážny problém pre Jozefovu peňaženku.

Pán Jozef si racionálne vyhodnotil naše postrehy. Uvážil, že ani priaznivá cena a ďalšie benefity nestoja za kúpu domu v tomto projekte. Približne o rok neskôr sa na nás obrátil opäť pri inom projekte v tej istej obci. Kvalita rozostavanej stavby bola oveľa vyššia, podpísal objednávku a spokojne, dnes už s manželkou, bývajú v novom.

Dobrá rada

• Ak je to možné, vždy si dajte profesionálne skontrolovať rodinný dom v stave hrubého rozostavania. Môže to ušetriť značné peniaze.
• Inšpekcia nehnuteľností od kvalitnej firmy je ako kombinácia röntgenu, cétečka, magnetickej rezonancie a sonografu – neodhalí síce všetko, ale dokáže zistiť naozaj veľa. Problém je, že nie vždy sa dá moderná technika použiť. Práve preto je možnosť vizuálnej kontroly rozostavanej stavby nezastupiteľná.

Tajomstvá nehnuteľností vám prináša Kvalitné bývanie – kolektív stavebných inžinierov, ktorí na Slovensku vymysleli a zaviedli do realitnej praxe inšpekciu nehnuteľností. 

^{Vyhlásenie o zodpovednosti}

^{Každý článok vychádza zo skutočnej udalosti. Identifikačné údaje a mená boli z dôvodu ochrany pozmenené. Dej príbehu je zjednodušený a upravený tak, aby bol ľahko pochopiteľný pre bežného čitateľa. Za žiadnych okolností nemožno situáciu zovšeobecňovať alebo generalizovať. Rovnako neplatí, že všetky obdobné charakteristiky sa týkajú aj ostatných bytov v danom projekte, prípadne podobných nehnuteľností. Každý príbeh je individuálny a bol zverejnený ako poučenie sa z chýb iných, resp. situácií, ktoré nie vždy bežnému kupujúcemu prídu na myseľ.}

^{Ku každej nehnuteľnosti a jej časti je vždy potrebné pristupovať osobitne. Akékoľvek postupy v oblasti stavebných nedostatkov a sporov je potrebné najprv konzultovať s odborne spôsobilým stavebným inžinierom a následne s registrovaným advokátom.}

^{Autori článku nepreberajú na seba žiadnu zodpovednosť za konanie podľa odporúčaní, ktoré sú v texte uvádzané. Pri každej nehnuteľnosťi je potrebné oboznámiť sa so skutkovým stavom, a to najmenej fyzickou obhliadkou, skúmaním príslušnej projektovej dokumentácie a podobne.}

Zdroj foto: Kvalitné bývanie