Developer predal neskolaudované byty v bytovom dome, kde prestal splácať úver na výstavbu.
Dobry den, developer si vzal pozicku v banke na vystavbu bytov. Pozicku nesplatil, byty predal a teraz valstnici bytov nemozu skolaudovat bytovy dom lebo je na nom tarcha banky. Dokonca vlastnikom bytov bolo povedane, na ktore byty je tarcha. Moze to tak byt, ze tarcha nie je na cely bytovy dom ale na konkretne byty? Vobec tomu nerozumiem, realitna maklerka chce dat developerov na sud. Mozte mi to vysvetlit a poradit co by sme mali robit? Dakujem.
Dobrý deň. V súlade s ustanovením § 76 a nasl. stavebného zákona, dokončenú stavbu, prípadne len jej časť spôsobilú na samostatné užívanie je možné užívať len na základe vydaného kolaudačného rozhodnutia. Kolaudačným rozhodnutím sa povoľuje užívanie stavby na určený účel, a ak je to potrebné, určia sa podmienky užívania stavby. S ohľadom na vyššie uvedené ustanovenia stavebného zákona, developer mohol predať predmetný neskolaudovaný bytový dom, resp. jednotlivé byty len za podmienky, že bytový dom, resp. jednotlivé byty sú zapísané v katastri nehnuteľnosti ako rozostavaná stavba. Je bežnou praxou, že developeri financujú svoje projekty prostredníctvom úveru, ktorý je zabezpečený záložným právom v prospech záložného veriteľa, ktorým je banka. Čo sa týka Vašej otázky ohľadom záložného práva, ktoré viazne len na určitých bytoch v bytovom dome, uvádzame vo všeobecnosti, nakoľko nedisponujeme listom vlastníctva k predmetnej nehnuteľnosti, že v prípade ak osoba kupuje byt zaťažený záložným právom v prospech banky developera, dochádza zo strany banky, ktorá financuje kúpu nehnuteľnosti kupujúcemu k úhrade kúpnej ceny, resp. jej časti tým spôsobom, že táto banka poukáže na účet banky developera časť kúpnej ceny, ktorá zodpovedá úveru developera pripadajúcemu na predmetný byt. V dôsledku toho dôjde k výmazu záložného práva v prospech banky developera a k zápisu záložného práva v prospech banky kupujúceho. Jedine v prípade, ak by došlo k predaju bytu, ktorého kúpna cena by bola hradená v hotovosti, bez poskytnutia úveru, je možné, aby predmetný byt nebol zaťažený záložným právom, keďže kúpna cena, resp. jej časť, bude poukázaná banke developera a samotnému developerovi (v prípade, že výška úveru neprevyšuje kúpnu cenu). Ďalším možným vysvetlením môže byť tiež nájom bytu, kde vlastníkom bytu je stále developer a záložné právo na byte ostáva. Pre bližšiu analýzu predmetného prípadu je vhodné podrobne sa oboznámiť s listom vlastníctva, na ktorom je zapísaná predmetná nehnuteľnosť.
