Kvôli neplatičovi v bytovom dome nám nechce správca uvoľniť prostriedky z fondu na potrebné opravy.

Dobrý deň, býbam v Bardejove, ul. Fučíkova 29. Náš bytový dom je viac ako 40 rokov starý, má dva vchody, v každom je 11 bytov. Všetky bytové jednotky sú už odkúpené. V našom vchode máme neplatiča, ktorého dlh je cca 4.000,-€ a správca bytového domu už na neho podal žalobu na súde. Na spoločnej chodbe máme na dvoch podlažiach balkóny, ktoré aj podľa správy o stave bytového domu potrebujú rekonštrukciu. Chcem sa opýtať, či má správca bytového domu, v tomto prípade ide o bytové družstvo právo blokovať finančné prostriedky, ktoré máme našetrené vo fonde opráv, keď si balkóny chceme ako vchod dať opraviť? Postoj správcu (predsedu bytového družstva) je taký, že my susedia máme tlačiť na neplatiča, aby zaplatil, inak nám bytové družstvo neuvoľní naše vlastné prostriedky a že máme byť radi, že nám všetkým nevypli teplú vodu (kedže ide o starý bytový dom, máme iba jednu spločnú stúpačku teplej vody). Je jednanie správcu v súlade so zákonom? Ďakujem za odpoveď.

Dobrý deň. Na problematiku správy bytového domu sa vzťahujú predovšetkým ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Úvodom je potrebné zdôrazniť, že hoci medzi jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov nie je zo zákona ručiteľský vzťah za nedoplatky na pohľadávkach spojených s vlastníctvom bytu, podľa ustanovenia § 10 ods. 3 spomenutého zákona, prostriedky z fondu prevádzky, údržby a opráv možno prechodne použiť na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome v prípade ich dočasného nedostatku, pričom po preklenutí nedostatku prostriedkov na úhradu tohto plnenia, sa uvedené prostriedky vrátia do fondu prevádzky, údržby a opráv. Inými slovami, na vlastníka bytu, ktorý má nedoplatky, v konečnom dôsledku doplácajú všetci vlastníci, nakoľko tieto nedoplatky sa môžu postupne uhrádzať z fondu prevádzky, údržby, a opráv. Po splatení dlhu vlastníkom bytu sa tieto prostriedky musia do fondu vrátiť. Vzniknuté nedoplatky vymáha správca, pričom do úvahy prichádza okrem podania žaloby a vymáhania prostredníctvom súdu, aj výkon dobrovoľnej dražby bytu, a to v súlade s ustanovením § 15 predmetného zákona. Podľa uvedeného ustanovenia vzniká zo zákona ku každému bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov na pohľadávky spojených so správou bytu, pričom výkon tohto záložného práva prostredníctvom dobrovoľnej dražby sa vykoná bez potreby súdneho rozhodnutia. Z vydraženej sumy sa uhradí dlžná pohľadávka a zvyšok sa odovzdá vlastníkovi draženého bytu. Za úkony spojené s vymáhaním nedoplatkov je spravidla zodpovedný správca, ktorý je zároveň aj zodpovedný za hospodárenie s majetkom vlastníkov s odbornou starostlivosťou. Zadržiavať prostriedky fondu správca môže v prípade postupného uhrádzania predmetného dlhu prostredníctvom fondu. Ak však celková hodnota fondu, s prihliadnutím na prípadné úvery bytového domu, je dostatočná do tej miery, že pri použití prostriedkov fondu na rekonštrukčné práce nedôjde k ohrozeniu úhrady dlžnej pohľadávky a ani vzniku platobnej neschopnosti bytového domu, domnievame sa, že nie je dôvod na zadržiavanie prostriedkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv nad rozsah, ktorý nie je potrebný na krytie dlhu, a prípadne iné pravidelné úhrady z fondu. Nie je však vylúčené, že na konanie správcu majú vplyv aj ďalšie okolnosti, neuvedené vo Vašej otázke, a preto si posúdenie zákonnosti konania správcu vyžaduje detailnejšiu právnu analýzu.