Realitný trh v roku 2015 a výhľad na rok 2016

Denne sa stretávam s otázkou, aký bude v roku 2016 rok v realitách? Ako veľmi by som si želala mať krištáľovú guľu . Ale teraz vážne. Je veľmi ťažké predikovať jednoznačne vývoj realitného trhu pre rok 2016. Minimálne trh starých nehnuteľností v bratislavskom kraji sa, v poslednom polroku, správa živelne. Čo nie je pre trh starých nehnuteľností dobré. Tento vývoj nie je dlhodobo udržateľný.
Podľa podrobných štatistík, ktoré mapujú naozaj nárasty cien starých nehnuteľností v konkrétnych mestských častiach, ceny v jednotlivých lokalitách narástli za posledný rok od dvoch percent až do 15 %.
Najvýraznejšie narástli ceny v mestských častiach Ružinov, Petržalka, Nové Mesto. Päťnásťpercentné ročné nárasty nemožno považovať za ekonomicky opodstatnené a zdravé. Nie sú vyvolané reálnym nárastom hodnoty nehnuteľností. Naopak, tieto ceny sú umelo nafúknuté vysokým dopytom trhu a nedostatkom požadovaných bytov. Ceny týchto nehnuteľností dnes reálne prekračujú ceny nehnuteľností z obdobia rokov 2008 a 2009, kedy sa naplno prejavila a následne aj praskla realitná bublina. Čo to vlastne pre trh znamená? V čom spočívajú riziká?
V prvom rade banky prestávajú uznávať aktuálnu cenu starých nehnuteľností ako dostatočnú na ručenie. Klienti, aj keď splnia bonitné podmienky bánk na získanie celej kúpnej ceny na hypotéku, pokiaľ nezaložia aj inú nehnuteľnosť, od banky jednoducho 100 % úver nedostanú. Je to prvý signál toho, že v budúcnosti sa tieto nehnuteľnosti budú predávať za ceny nižšie, ako sa dnes kupujú.
Ďalším bodom je otváranie nožníc medzi príjmami a cenami nehnuteľností. Klienti skôr či neskôr dosiahnu platový strop, kedy nebudú môcť z banky čerpať taký vysoký úver, ako by pri dnešných cenách starých bytov potrebovali. Ich príjem to jednoducho nepokryje. Úver klienti čerpajú na 20-30 rokov. To, že dnes alebo na najbližších 2-5 rokov sú úroky na historických minimách s možnosťou fixácie, neznamená, že v budúcnosti sa úroky nezvýšia. V takýchto prípadoch sa klienti v budúcnosti zrazu môžu dostať do obrovských problémov pri splácaní úverov. Aj toto je dôvod, pre ktorý NBS minulý rok prijala zásadné obmedzenia pre banky pri udeľovaní hypotekárnych úverov. Pre realitných odborníkov je to opäť varovný signál k obozretnosti pred možným vytváraním realitnej bubliny.

Neposledným negatívom nedostatku bytov je aj návrat rôznych neprofesionálnych subjektov na trh. Klienti, unavení tým, že nevedia zohnať „dobrý“ byt, sú ochotní kúpiť od hocikoho aj za cenu risku. Pod tlakom neprofesionálnych subjektov v štýle: kúpte, alebo predám inému a zajtra už nebude, podpisujú hocijako nevýhodné zmluvy, a riskujú pri realitnej transakcii. S tým súvisí nárast podvodov a problémov pri kúpe nehnuteľností.
Či, respektíve kedy, sa tento vývoj zastaví, neviem. Faktom je, že aktuálne sa byty stále predávajú, a dopyt stále prevyšuje ponuku. Hlavné slovo budú mať v tomto vývoji pravdepodobne banky a ich podmienky poskytovania hypotekárnych úverov. Oni budú mať posledné slovo v tom, kedy povedia dosť, túto cenu akceptujem maximálne do xy percent. To následne vytvorí tlak kupujúcich na predávajúcich, aby ceny zreálnili.
Naopak pochvalu si zaslúži trh novostavieb. Investori, pravdepodobne poučení minulosťou, držia ceny nových bytov na reálnej hranici, a ceny narastajú „rozumne“. Rovnako investori prinášajú na trh dobrú štruktúru bytov požadovanú práve najväčšou skupinou záujemcov o kúpu.
V mnohých nových projektoch sú ceny nových bytov lacnejšie alebo rovnaké ako ceny starých bytov v rovnakej lokalite. Banky akceptujú ceny bytov v novostavbách do 100 % a súčasne investori ponúkajú klientom výhodné splátkové kalendáre. Vo väčšine projektov máte možnosť zaplatiť 80-90 % z ceny nehnuteľností až po kolaudácii. To sa prejavuje na veľkom záujme klientov o kúpu nových bytov.
Jedinou nevýhodou novostavieb je, že ich nie je dosť, a že klienti musia so sťahovaním počkať na dokončenie výstavby. U novostavieb je veľký predpoklad, že ceny budú blížiac sa k dokončeniu výstavby narastať.

Mgr. Daniela Danihel Rážová

riaditeľka spoločnosti BOND Reality
Bratislava