Vlastníci bytov nie sú naučení starať sa o svoj majetok

Ak sa dnes chcete stať správcom bytového domu, stačí vám na to voľná živnosť. Môžete si zriadiť vlastnú kanceláriu a stránkové hodiny si môžete voliť podľa svojich potrieb. Od januára 2016 sa to mení a zákon v tomto smere pritvrdzuje. Ako prezrádza Mgr. Eugen Kurimský, prezident Združenia správcov a užívateľov nehnuteľností (ZSaUN), legislatíva prináša poriadok do povinností správcov, aj vlastníci by však mali poznať nielen svoje práva, ale aj povinnosti.

Správcom pribudli od nového roka nové povinnosti. Ako zákon o správcoch hodnotíte?
Nový zákon prináša poriadok do doteraz voľného podnikania, kde sa správcom mohol stať v rámci voľnej živnosti de facto hocikto bez akýchkoľvek vedomostí o tejto práci a bez akéhokoľvek vzdelania. Kto chce túto činnosť vykonávať aj v budúcnosti, bude musieť byť zapísaný  do zoznamu správcov, ktorý bude vedený na ministerstve dopravy.

Čo prinesie tento zoznam správcov do praxe?
Tento zápis je podmienený získaním odbornej spôsobilosti v akreditovanom kurze, následne zriadením kancelárie, zápisom viazanej živnosti v živnostenskom registri (doteraz to bola voľná živnosť) a povinným poistením. To sa síce zdá ako množstvo nových povinností, ale väčšina správcov prevažnú časť podmienok spĺňa už aj teraz. Aj keď sa nevytvoril nový Zákon o bývaní, ktorý je v zahraničí bežný, a tvorí systém ako pre správcov aj vlastníkov, pozitíva nového zákona vnímam vo vytvorení systému a poriadku o správcoch, ktorí svoju činnosť reálne vykonávajú.

S čím majú podľa vás vlastníci bytov aktuálne najčastejšie problémy v praxi v súvislosti so správcami?
Najčastejšie problémy sú v medziľudských vzťahoch. Problémy sú vo vzťahoch medzi správcami a vlastníkmi. Či už v oblasti vyúčtovania, riešenia technických problémov alebo spoluvlastníckych vzťahov. Správcovia sa v ďalšom období budú musieť starať o vlastníkov viac ako doteraz, inak im hrozí mimo iných v súlade s novým zákonom aj  možnosť vyčiarknutia zo zoznamu správcov. Možno by to bolo lepšie, ak by sa pojem „vlastník“ nazýval „spoluvlastník“, nakoľko si vlastníci často myslia, že  ich  povinnosti sa týkajú len, čo sa ich bytu týka, a spoločné priestory sa ich nedotýkajú.

Aké konkrétnejšie predpoklady na výkon činnosti musia splniť správcovia novom?
Správcovia, ktorí svoju činnosť vykonávajú viac rokov, vedia, čo všetko ich práca obnáša. Napriek tomu vnímam ako pozitívnu povinnosť odbornej spôsobilosti. Ide o to, aby správcovia získali prehľad o svojich povinnostiach zo širokospektrálneho hľadiska. Správcom môže byť skvelý ekonóm, avšak o statike bytového domu nemá prehľad  takisto, ak bude správcom stavebný inžinier, ktorý však nebude vedieť riešiť právne problémy. Samozrejme, na všetko sú odborníci, je však dobre mať prehľad o všetkom, čo práca obnáša, aby správca bol informovaný aj o tom, aká trestnoprávna zodpovednosť pre neho z jeho práce vyplýva.

Správcovia budú musieť mať okrem kancelárie aj povinné poistenie zodpovednosti za škodu. Doterajšia legislatíva to od nich nevyžadovala?
Zodpovední správcovia mali aj doteraz poistenie zodpovednosti za škodu, vyplývajúcu z ich činnosti. V praxi bude zmena spočívať v tom, že toto poistenie budú musieť pri zápise do „Zoznamu správcov“ zdokladovať.

Kto sa môže v súčasnosti stať správcom bytového domu?
Doteraz bola činnosť správcu ako voľná živnosť, teda neboli na túto činnosť viazané žiadne podmienky, ani čo sa týka vzdelania či kancelárie. Takisto aj stránkové hodiny si každý správca volil sám podľa potreby, niekedy však nie v prospech vlastníkov. Ak sa nemení typ správy, na zmenu správcu stačila nadpolovičná väčšina hlasov - táto zásada aj ostane.

Celkovo by malo byť na Slovensku zhruba 10-tisíc správcov bytových domov. Aké časté chyby robia v praxi?
Zhruba 10-tisíc  správcov je „papierovo", v skutočnosti vykonáva správu oveľa menej správcov. Aj túto skutočnosť nový zákon rieši zápisom do Zoznamu správcov. Do neho sa dostanú len tí, čo reálne túto prácu vykonávajú.

Aké chyby robia vlastníci bytov pri kontrole jeho činností a čo často nevedia?
Vlastníci nie sú naučení a pripravení sa o svoj majetok starať. Nezúčastňujú sa schôdzí, potom sebelepší správca je bezmocný. Spravidla právami sa vlastník „oháňať“ vie, avšak na svoje povinnosti zabúda. Pojem  „spoluvlastník“ by sa hodil viac, lebo možno výchova k ich zodpovednosti by bola ľahšia.

Zuzana Voštenáková