Čo by ste mali vedieť o hypotéke?

Hypotekárny úver patrí medzi najdostupnejšie a najtransparentnejšie formy úverovania a financovania nehnuteľnosti. Ani zďaleka to však neznamená, že ide o jednoduchý finančný produkt. Poznať jeho jednotlivé parametre a spôsob ich porovnávania pri výbere úveru je veľmi dôležité. Ponúkam preto niekoľko rád, ktoré môžu pomôcť lepšie sa zorientovať v procese vybavovania hypotéky.

Prvou problematickou vecou môže byť výška hypotéky. Tu je základným problémom vzťah ceny nehnuteľnosti a jej hodnoty. Na prvý pohľad rovnaké kategórie môžu predstavovať rozdiel i vo výške desiatich percent. Zatiaľ čo cena nehnuteľnosti je to, čo bude uvedené na kúpnej zmluve, hodnota predstavuje sumu, na ktorú byt alebo dom hodnotí banka. Tá si, pretože berie nehnuteľnosť ako zábezpeku za splácanie úveru, vyhradzuje právo ohodnotiť nehnuteľnosť podľa vlastných pravidiel. Chce, aby to, čo jej zostane v prípade problémov zo splátkami, malo dostatočnú hodnotu na krytie jej nákladov.

Znalec môže urobiť škrt cez stopercentné financovanie
Banky používajú na stanovenie hodnoty znalcov. Niekedy súdnych, niekedy svojich interných. Znalec vypracuje znalecký posudok, v ktorom stanoví svoj názor na hodnotu nehnuteľnosti. Len vo výnimočných prípadoch je vyššia než kúpna cena. Väčšinou je približne zhodná, prípadne i o desať percent nižšia ako kúpna cena nehnuteľnosti.

Tip: Aby ste sa vyhli nepríjemnému prekvapeniu pri posúdení hodnoty nehnuteľnosti, využite služby znalca, ktorého vám odporučí banka. V prípade, ak vám znalca odporučil realitný maklér, spýtajte sa na predchádzajúcu skúsenosť s daným znalcom v banke. Potešujúcou správou je, že niekedy ponúkajú banky služby svojho interného odhadcu bezplatne.

Od hodnoty sa potom odvíja výška prefinancovania ceny nehnuteľnosti. Hoci môže kupujúci žiadať 100-percentné prefinancovanie, nemusí to umožniť znížená hodnota alebo nižšia bonita klienta. Banka sa tak môže rozhodnúť, že zafinancuje len napríklad 80 percent kúpnej ceny nehnuteľnosti. A tu sa vyskytuje ďalší problém, na ktorý môže kupujúci naraziť.

Konsolidáciou úverov môžete zvýšiť svoju bonitu
Bonita je, zjednodušene povedané, výška osobných a rodinných príjmov vo vzťahu k výdavkom, a to celé k budúcej splátke úveru. Ak mesačná splátka za úver, o ktorý kupujúci žiada, pohltí relatívne veľkú časť jeho disponibilného príjmu, bonita je nízka. Naopak ak len menšiu časť, zákazník je pre banku viac dôveryhodný. Disponibilným príjmom sa myslí čistý príjem po odpočítaní pravidelných výdavkov, ako sú splátky úverov, lízingov či výživného.

Banky zvyčajne rozdeľujú svojich klientov na základe hodnotenia bonity do kategórií. Najlepšie podmienky, ktoré ponúkajú v reklamách, dostávajú práve klienti z tých najvyšších kategórií. Je teda v záujme každého klienta ukázať sa v očiach banky v čo najlepšom svetle, aby ho hodnotila ako bonitného klienta. Má to priamy vplyv nielen na výšku prefinancovania, ale aj na úrokovú sadzbu úveru.

Tip: Bonitu je možné zvýšiť aspoň dočasným dohodnutím si vyššieho platu u šéfa, alebo, čo je pravdepodobnejšie, znížením pravidelných výdavkov. Výdavky možno znížiť racionalizáciou finančných záväzkov. Napríklad splatením ostatných úverov, zbavením sa lízingov, kreditných kariet a povolených prečerpaní na účte. Prvé dve opatrenia si samozrejme vyžadujú finančné plánovanie a dostatok iných finančných prostriedkov, ale ďalšie dve možno urobiť len jednoduchým zrušením nevyužívaných služieb.

Ako dosiahnuť čo najnižšiu splátku
Väčšina kupujúcich hľadá v momente kúpy nehnuteľnosti čo najnižšiu splátku úveru, a preto volia čo najdlhšiu dobu splatnosti. Aj keď predstava mesačnej splátky neraz vo výške viac ako polovica rodinného rozpočtu vyvoláva úzkosť, nakoniec sa s tým väčšina zmieri s vierou, že snáď sa úver podarí vyplatiť skôr.

Oveľa horšie však pôsobí suma preplatenia úveru. S predstavou, že po 30 rokoch bude stotisícový úver pri päťpercentnej sadzbe stáť 240 000 eur, teda viac než jeho dvojnásobok, sa mnohí zmierujú veľmi ťažko. Často to potom býva dôvod na voľbu iného spôsobu financovania. Prípadne lacnejšej nehnuteľnosti, kde úver nebude potrebný.

No z pohľadu finančnej matematiky údaj preplatenia nie je až tak relevantný. Existuje totiž čosi, čo označujeme ako „časová hodnota peňazí“. Hovorí o tom, že jedno euro má dnes vyššiu hodnotu, ako bude mať zajtra alebo za 10, 20 či 30 rokov. Zásluhu na tom má inflácia, ale i rast príjmov. Inflácia zhodnocuje hodnotu peňazí všeobecne každému, keď je ale rast príjmu vyšší ako inflácia, klesá i relatívna hodnota splátky pre daného človeka rýchlejšie ako pre ostatných.

Sedliacky rozum však nepustí, a vysoké preplatenie je stále neatraktívne. Každý chce preto preplatiť úver čo najmenej. Vďaka tomu sme svedkami turbulentného vývoja trhu hypoték. Úroková sadzba klesla na historické minimum, a každý, kto môže, sa snaží refinancovať svoj starý drahší úver novým lacnejším. Banky sa tak predbiehajú v akciových ponukách. V niektorých nie je dokonca potrebné pri dobrej platobnej disciplíne v starej banke predkladať ani potvrdenia o príjme k žiadosti v novej banke.

Tip: Odporúčame, ak chcete preplatiť na úvere čo najmenej a zároveň mať čo najnižšiu splátku, rozložte si splácanie na čo najdlhšie obdobie, spravidla na 30 rokov. Úspory, ktoré sa vám podarí ušetriť počas splácania, použite potom na predčasné splátky. No nenechajte si znížiť mesačnú splátku, ale skráťte si dobu splácania.

Prvá mimoriadna splátka vo výške 20 percent môže v závislosti od výšky úroku skrátiť splatnosť úveru z 30 na približne 20 rokov, druhá z 20 približne na 13 rokov a tretia z 15 na 7,5 roka, čím sa vaše preplatenie zníži o viac než polovicu. Je to najmä preto, lebo pri anuitnej - teda nemennej - splátke sú úroky sústredené hlavne do splátok prvých období, a istina úveru, teda to, čo ste si od banky požičali, je sústredená do splátok na konci jeho splatnosti. V prvých rokoch splácania teda platíte najmä úroky, a istina úveru sa vám znižuje len pomaly.

Ing. Martin Čapo

viceprezident NARKS a CEO Riešime bývanie