Bratislava ešte nevyčerpala rozvojový potenciál

Lokalita zohráva stále dôležitejšiu úlohu pri rozhodovaní o investíciách do nehnuteľností. Všeobecne platí, že medzi najpreferovanejšie lokality patria najmä veľkých miest. Práve v týchto lokalitách má Bratislava veľký potenciál pre rozvoj a novú výstavbu, hodnotí realitno-poradenská spoločnosť CBRE Slovensko v spolupráci s neziskovou organizáciou Inštitút urbánneho rozvoja (IUR).

Historické centrá sú prirodzeným magnetom pre rezidenciu, hotely a lukratívne kancelárske priestory, pretože zabezpečujú jednoduchú dostupnosť a prestíž pre majiteľov a nájomníkov. Atraktivitu týchto lokalít prirodzene zvyšuje aj kvalitná architektúra, dostatok zelene, komplexná občianska vybavenosť a dobrá dopravná dostupnosť aj verejnou dopravou.

Centrá a dopravné uzly Bratislava, rovnako ako okolité blízke hlavné mestá, má veľký potenciál v modernom developmente kľúčových lokalít centier miest s dôrazom na aktuálne potreby obyvateľov, ekologickú udržateľnosť a prirodzené synergie s existujúcou zástavbou. „Vzhľadom na limitované možnosti výstavby v centrách miest získavajú tieto centrálne lokality stále viac na svojej atraktivite. Bratislava v tom nie je výnimkou. Je prirodzene rastúcim ekonomickým a kultúrnym centrom, ktoré si vyžaduje novú výstavbu a inovatívne koncepty rozvoja,“ hovorí šéf oddelenia investičného majetku zo CBRE Slovensko Marián Mlynárik.

Veľký potenciál majú podľa CBRE aj dopravné uzly: hlavné autobusové či vlakové stanice v hlavných mestách. „Vďaka vysokej návštevnosti zabezpečujúcej potenciálny zdroj tržieb sú prirodzeným magnetom pre obchody a gastronomické prevádzky ako aj kancelárie,“ vysvetľuje šéf oddelenia investičného majetku CBRE Slovensko.

Lukratívne lokality Podľa spoločnosti CBRE a Inštitútu urbánneho rozvoja (IUR) zohráva lokalita pri rozhodnutí kde umiestniť investíciu stále významnejšiu úlohu. Platí, že centrálnejšie nehnuteľnosti sú preferovanejšie, a v Bratislave niekoľkonásobne. „Postupné zahusťovanie zástavby a znižovanie počtu bytov a administratívnych priestorov sa už v blízkej budúcnosti prejaví zvýšeným tlakom na development doteraz nezastavaných oblastí, a to hlavne v centrách miest. Kľúčovým pritom bude tlak na kvalitu architektúry a rešpektovanie historickej zástavby“, uzatvára Marián Mlynárik.

Architekt Roman Talaš ako predseda Inštitútu urbánneho rozvoja zdôrazňuje, že rozvoj územia musí prebiehať v rovnováhe medzi záujmami investorov, samosprávy a občanov: „Ak je táto rovnováha narušená, vznikajú zbytočné problémy a komplikácie, ktoré spomaľujú rozvoj sídiel a mestá nefungujú efektívne.“

Medzi najlukratívnejšie lokality Bratislavy podľa CBRE a IUR patria Vydrica, Lido, Stein, Cvernovka, Mlynské nivy a hlavná železničná stanica. Nasledujúci rebríček top lokalít prihliada na rozvojový potenciál samotného miesta, prestíž danej lokality, potenciál návratnosti investícií, aj na limitované možnosti výstavby v najžiadanejších častiach mesta.

1. Vydrica Vzhľadom na lokalitu v historickom centre mesta a potenciálnu prestíž vedie rebríček lokalít pre development bratislavská Vydrica. Oblasť bývalej Vydrice pod bratislavským hradom patrí k najlukratívnejším miestam z hľadiska lokality a vzdialenosti od historického centra. Ponúka priestor na rozsiahlu rezidenčnú výstavbu v kombinácii s výstavbou administratívnych budov, ktoré sa stanú prirodzeným mostom medzi projektom Zuckermandel a historickým centrom Bratislavy.

2. Lido Lokalita na petržalskej strane Dunaja sa nachádzajúca medzi mostom Apollo a novozrekonštruovaným Starým mostom má ambíciu  stať sa prirodzeným pokračovaním centra mesta na petržalskej strane Dunaja. Administratívna výstavba pri diaľnici D1 vytvorí prirodzenú bariéru pre výstavbu rezidenčnej a rekreačnej časti pri brehu Dunaja.

3. Stein Areál bývalého pivovaru Stein vo vlastníctve YIT Reding nachádzajúci sa medzi Blumentálskou a Legionárskou ulicou je aktuálne najväčším rezidenčným projektom vo výstavbe v širšom centre Bratislavy, ktorý prinesie 408 bytov a 9 500 m2 kancelárskych priestorov. Dokončenie projektu je naplánované v rokoch 2017 až 2018.

4. Cvernovka Areál Cvernovky pozostávajúci zo štvorhektárového pozemku obkoleseného ulicami Košická, Páričkova a Svätoplukova odkúpil v roku 2015 developer YIT a plánuje tam rozsiahly rezidenčný development zohľadňujúci časť existujúcej historickej výstavby. Spolu s areálom bývalého pivovaru Stein predstavuje projekt dve nosné lokality pre rezidenčný development na bývalých brownfieldoch v rámci širšieho centra Bratislavy.

5. Mlynské Nivy Lokalita pri hlavnej autobusovej stanici sa teší záujmu developerov dlhšie. Aktuálne je rozostavaný administratívny komplex Twin City z dielne HB Reavis, ktorý pozostáva z troch kancelárskych blokov a plánovanej 23-poschodovej Twin City Tower. V pláne má aj obnovu autobusovej stanice, kde vytvorí 70 000 m² obchodných priestorov, a stane sa tak z nej druhé najväčšie obchodné centrum na Slovensku. V tesnom susedstve v zóne Čulenova vlastní pozemky na výstavbu kancelárskych a rezidenčných priestorov skupina Penta, prezentovaný projekt z dielne Zaha Hadid by mal obohatiť mestskú panorámu o svetovú architektúru.

6. Hlavná železničná stanica Niekoľkokrát odkladaný projekt železničnej stanice je zatiaľ v nedohľadne. Územie ponúka možnosť rozsiahleho developmentu občianskej vybavenosti, administratívnych priestorov aj nákupnej zóny reflektujúcej potreby hlavného železničného uzla mesta pre 21. storočie. Projekt je aktuálne pozastavený, avšak v strednodobom horizonte bude určite patriť medzi kľúčové územia na development v rámci centra mesta.

Peter Matula

Zdroj a vizualizácie: CBRE a IUR