Obchodné domy na Slovensku

Nakupujeme inak, než pred pár rokmi, ba dokonca oveľa viac. Vlani štrnásť regionálnych nákupných centier v deviatich regionálnych mestách navštívilo viac ako 63 miliónov, čo je nárast o pol milióna zákazníkov oproti roku predtým. Išlo o 940 obchodných jednotiek na ploche 248-tisíc metrov štvorcových. Trendy hovoria jasnou rečou – v poslednom období sa zvyšuje dopyt po kvalite, prevádzky sa špecializujú, podporuje sa konkurencieschopnosť.  A obchodníci musia na tieto trendy reagovať aj úpravou obchodných priestorov.  

Ukázala to analýza spoločnosti CBRE Slovensko, v správe pod názvom Shopping Centre Index (SCI).  Podľa Petra Pohanku, Associate Directora uvedenej firmy, ktorý  šéfuje segmentu nehnuteľností v maloobchode,  vlani na trhu vládla pozitívnejšia atmosféra ako v roku 2015, rástla návštevnosť, obraty nájomcov aj nájomné.

„Tržby nájomcov narástli v priemere o 5,6 percenta, základný nájom o 2 percentá a nákupný košík, teda tržba na jedného zákazníka, vzrástla o 3,1 percenta. Jednotlivé ukazovatele sa rôznia na základe výmery jednotiek a trhového segmentu. Zaujímavý je 9-percentný medziročný nárast obratov v segmente Food, teda vo foodcourtoch, reštauráciách, kaviarňach a podobných konceptoch,“ avizuje Pohanka.  Nárast obratov ukazuje, že na Slovensku nakupovanie začína byť iba jednou časťou širšieho zážitku, spojeného s návštevou nákupného centra.

 

Snaha obchodníkov odlíšiť sa a priniesť unikátny zážitok Index ponúka aj porovnanie slovenského trhového vývoja s českým. Oba štáty, ktoré začínali na podobnej štartovacej línii, zaznamenali trhové nárasty. Paradoxné je, že v Česku rástli vyšším tempom obraty aj návštevnosť, na Slovensku zasa nájmy. Je teda v niečom špecifikum, čo sa týka výstavby nákupných centier vo veľkých či menších mestách? 

Ako prezrádza Robert Pollák, retail analytik CBRE, pre úspech nákupného centra, či už v malom alebo veľkom meste, je najdôležitejšie získanie si dôvery nájomcov pred jeho otvorením a vybudovanie nákupných návykov u zákazníkov. „Nové centrá vo veľkých mestách prichádzajú do rozvinutého trhového prostredia s etablovanou konkurenciou. To vytvára tlak na potrebu odlíšiť sa a priniesť unikátny zážitok, prípadne získať výhodu v podobe lepšej lokality, prístupu alebo napríklad väčšie množstvo obchodov,“ tvrdí Pollák. V menších mestách je zasa potrebné u zákazníka vybudovať nákupné zvyklosti špecifické pre nákupné centrá, napríklad dlhšie otváracie hodiny, či víkendové nákupy.

Úspešnosť nákupných centier ovplyvňuje tiež makroekonomická situácia v regióne, ako aj sila konkurencie. V niektorých slovenských mestách či regiónoch sa podľa slov Petra Pohanku výstavba na isté obdobie zastavila, no najmä z dôvodu, že v predchádzajúcich rokoch tam pribudli veľké projekty – príkladmi sú Košice, Žilina a najnovšie Trnava. V iných sa po dlhšej odmlke prebudili developeri a v najbližších mesiacoch sa chystajú otvorenia v Prešove, Martine a Banskej Bystrici.

Zatváranie kamenných prevádzok? Doma nereálny scenár V posledných mesiacoch otriasa mnohými krajinami v zahraničí kríza v kamenných obchodoch, stovky z nich zatvárajú svoje brány pre zákazníkmi. Dôvodom má byť boom internetového predaja, dôvodom na paniku u nás to však nie. Na Slovensku si internetoví predajcovia otvárajú vlastné kamenné prevádzky a showroomy. Slováci totiž potrebujú objednaný tovar vidieť a vyskúšať...

„K veľkému rušeniu obchodných domov z dôvodu zníženej kúpyschopnosti alebo presunu zákazníkov zatiaľ na Slovensku nedochádza. Väčšina správ o masovom zatváraní nákupných center prichádza z USA, čo je vyspelý trh s dlhou tradíciou, kde končia väčšinou staršie nákupné centrá budované počas boomu v 70-tych až 90-tych rokov, ktoré stratili zákazníka," spresňuje Pohanka.

V dobe, kedy sa u nás v minulosti budovali takzvané obchodné domy Prior v krajských a väčších okresných mestách, v USA sa paralelne budovalo aj niekoľko veľkých konkurenčných centier v menších a stredných mestách. „Podobná situácia u nás v takomto rozsahu nehrozí. Nemôžeme však vylúčiť, že sa v blízkej či vzdialenej budúcnosti niektorí vlastníci centier rozhodnú nájsť pre svoju budovu iné využitie," objasňuje Pohanka.

Nové centrá vyžadujú dôkladnú prípravu Kým sa v tom-ktorom slovenskom meste otvorí nové obchodné centrum, vplýva na celý proces viacero dôležitých faktorov. „Našou úlohou ako konzultanta je overenie uskutočniteľnosti ešte v predrealizačnej fáze," tvrdí Robert Pollák. To obnáša rozsiahle a detailné prieskumy kúpnej sily, preskúmanie kapacity regiónu absorbovať daný projekt, vhodnosti koncepcie centra v rámci lokality i optimalizáciu jeho veľkosti. No najdôležitejšie je čo najrealistickejšie nastaviť mix nájomcov, spojený s odhadom očakávaných príjmov z prenájmu.

„To rozhodne o finančnej výhodnosti vloženej investície. Takýto odhad je možné uskutočniť iba na základe dlhoročných skúseností a pravidelnou komunikáciou s nájomcami," objasňuje Peter Pohanka. Za ideálnych podmienok a pri jasnej vízii tak môže nákupné centrum vzniknúť do dvoch až troch rokov, v prípade retail parku aj do roka. „Na základe doterajších skúseností však vieme povedať, že proces realizácie od vzniku myšlienky až po otvorenie centra môže trvať až desiatky rokov, prípadne sa nemusí realizovať nikdy. Z rôznych dôvodov uviazne v nejakom štádiu prípravy, prípadne až výstavby," konštatuje Pohanka.  Najčastejším dôvodom zastavenia projektu počas realizácie býva sprísnenie podmienok bankového financovania.

Trendy v nakupovaní sa neustále menia Máme tiež  pocit, že ak sa aj niekde otvorí nové nákupné centrum, v posledných rokoch sa výrazne  zmenšujú plochy prenajímaných priestorov? Nemusí to byť len zdanie. Trendy v nakupovaní sa počas posledných 10-tich rokov výrazne zmenili a ďalšie zmeny sa podľa odborníkov aj očakávajú.

Na prelome storočí prevažoval trend veľkých týždenných nákupov v hypermarketoch podporovaných množstevnými zľavami a širokým sortimentom reťazcov. To si podľa Petra Pohanku vyžadovalo obrovskú nákupnú plochu a kapacitu parkovísk, čo súviselo s budovaním jednoduchých, samostatne stojacich hypermarketov na okrajoch miest.

„Neskôr, s rastúcou kúpnou silou a dôverou nadnárodných reťazcov sa k hypermarketom začali pribudovávať nákupné pasáže. Napríklad bratislavský Polus prišiel u nás s novým konceptom moderného nákupného centra v rámci zastavanej plochy mesta, stále však vybudovaného okolo veľkého potravinára," dodáva expert. V regionálnych mestách postupne vznikali aj projekty s menšími potravinami, dôvodom pre voľbu menších potravín bol však často iba nedostatok miesta, tvrdí šéf segmentu nehnuteľností CBRE.

Zvýšil sa dopyt po kvalite prevádzok Počas krízy sa daný trend obrátil. Dôvodov bolo viac,  niektoré priamo súviseli s danou situáciou, iné zasa boli dôsledkom vývoja zákazníckeho správania a vyspelosti retailového trhu. „Dôležitou skutočnosťou  je, že sortiment hypermarketov je z veľkej časti tvorený nepotravinárskym tovarom, oblečenie, drogéria, elektro, nábytok, šport a podobne. S rozmachom obchodných centier a príchodom špecializovaných prevádzok hypermarkety stratili konkurenciaschopnosť a museli na to reagovať," tvrdí Pohanka.

Ďalšími faktormi, ktoré na danú situáciu vplývali, bol čas strávený nákupom, príchod trendov zdravého stravovania, zvýšenie citlivosti na čerstvosť výrobkov, čo do zníženia objemu nákupov a nárastu ich frekvencie, či vyrovnávaniu rozdielov v návštevnosti v rámci týždňa. Potravinári začali budovať svoje prevádzky bližšie k zákazníkovi, na menších výmerách, s menšími parkoviskami, vo väčšom počte a po novom s „diskontnou“ stratégiou.

Po opätovnom naštartovaní ekonomiky sa v rozvinutejších regiónoch v súlade so zmenami v životnom štýle zvýšil dopyt po „kvalite“ – prevádzky sa začali špecializovať a v moderných nákupných centrách existuje vedľa seba viacero potravinárskych konceptov zameraných na unikátny trhový segment. Nezmenšujú sa však iba potravinári. Podľa zistení Shopping Center Indexu v roku 2016 medziročne klesol podiel jednotiek s výmerou 1000 metrov štvorcových a vyššou na celkovej prenajímateľnej ploche centier v priemere o 2,2 percenta.

Foto: Adobe Stock