Realitné fondy: dobrý rok pre realitný trh

Investori, ktorí mali počas minulého roka investované prostriedky do fondov nehnuteľností (realitných fondov) museli byť spokojní, pretože táto investícia im aj v roku 2015 priniesla pozitívny výnos. Už niekoľko rokov za sebou pre investorov do realitných fondov dochádza k napĺňaniu pravidla: „Investovanie do nehnuteľností nie je len najlepšia, najbezpečnejšia cesta, ale jediná cesta stať sa bohatým.“ (Marshall Field, 1906).

Nehnuteľnosti boli v priebehu roka 2015 obľúbený investičný cieľ, z čoho profitovali aj realitné fondy. Investori naďalej prejavovali dôveru v realitný trh, a realitné fondy zaznamenali nielen pozitívny výnos, ale taktiež prílev prostriedkov (rozdiel medzi vkladmi a výbermi do fondu).

Rok 2015 na investičnom trhu v našom regióne bol špecifický tým, že objem transakcií v Českej republike predbehol objem transakcií v Poľsku, a investičný trh v Maďarsku sa znova dostáva do pozornosti investorov. Vďaka výhodnejšej úrovni financovania aj napriek klesajúcim výnosom reality stále predstavujú investičnú triedu s „nad výnosom“, a preto zostávajú príťažlivou investičnou triedou. Očakávam preto aj naďalej prílev prostriedkov od investorov a pokračovanie pozitívnej výkonnosti realitných fondov. V tomto období nízkych sadzieb totiž realitné fondy dokážu zabezpečiť vyšší výnos ako bežné bankové vklady. Cenou za to je pre investorov nižšia miera likvidity aktív.

 

Výhodná investícia
Investíciou do realitného fondu si investor de facto kupuje nehnuteľnosť a získava prístup k investovaniu do komerčných nehnuteľností (administratívne budovy, sklady, a pod.), ktoré sú inak pre bežného investora svojou hodnotou nedostupné. Vo fonde dochádza k eliminovaniu rizika realitného trhu prostredníctvom investovania do rôznych realitných segmentov (administratíva, industrial, logistika, voľnočasové nehnuteľnosti, development, rezidenčné bývanie, parkovanie, a pod.). Uvádzam pár ďalších bodov, prečo by investor mal zvažovať investíciu do realitného fondu:
-    Pomáha chrániť sa pred infláciou.
-    Investovanie do realitného fondu je daňovo efektívne.
-    Realitný fond predstavuje atraktívnu a predovšetkým likvidnejšiu formu investovania do výnosovo stabilnej a nízko rizikovej triedy aktív - do nehnuteľností.
-    Nízke náklady oproti osobnej reálnej investícii do nehnuteľnosti.
-    Vysoká likvidita investície v porovnaní s priamou kúpou nehnuteľnosti.
-    Eliminovanie rizika vo fonde prostredníctvom investovania do rôznych realitných segmentov.
-    Pohodlie investície a jej právna bezpečnosť - klient nemusí analyzovať lokalitu, spôsob financovania, žiadne starosti spojené s právnymi otázkami týkajúcimi sa kúpy, predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti.

Na slovenskom trhu už niekoľko rokov pôsobia podielové fondy nehnuteľností (realitné fondy), ktoré môžu investovať prostriedky priamo do nehnuteľností a uskutočňovať transakcie na realitnom trhu. Pri riadení realitných fondov, ktoré investujú priamo do nehnuteľností, môžu ich manažéri uskutočňovať niekoľko základných stratégií (prístupu k riadeniu investícií), ktoré sa vzájomne odlišujú najmä vo vyjadrení rizikovosti uplatňovanej stratégie. Obzvlášť pre dlhodobé investície na realitnom trhu je dôležité, aby aktivity realitného fondu vychádzali z náležite koncipovanej stratégie. Pre bežného investora je preto dobré, keď pozná stratégiu uplatňovanú pri riadení realitného fondu do ktorého zamýšľa investovať, pretože každá z nich obsahuje základný rozdielny vzťah medzi výnosom, rizikom a likviditou.

Rok rastu aktív
Každý investor musí zvážiť pred vstupom do realitného fondu, aký je jeho investičný horizont. Mal by sa pozrieť na vývoj hospodárenia v danom fonde, štruktúru poplatkov, a samozrejme na to, aká je skladba realitných investícií v portfóliu daného fondu. Kto hľadá pridanú hodnotu svojej investície v tom zmysle, že chce dosiahnuť vyšší výnos ako na dlhodobom vklade, no pritom nechce postupovať vysoké riziko, potom je pre neho realitný fond optimálna voľba.
Napríklad portfólio Prvého realitného fondu, ktorý spravuje IAD Investments správ. spol. a.s., je zložené z viacerých  realitných segmentov (kancelárie, sklady, hotel a pod.) vo viacerých regiónoch SR aj ČR. Rozložením investícií fondu do viacerých realitných segmentov a geografickej diverzifikácie sa dosahuje synergia, a fond tak predstavuje nízko volatilnú formu investície.

Otvorené realitné fondy pôsobili na trhu v roku 2015 s pokračujúcou dynamikou rastu aktív v správe. Podľa sumárnych údajov Asociácie správcovských spoločností čistá hodnota aktív v realitných fondoch narástla na úroveň približne 894 mil. € (december 2015). Očakávam rastúci vplyv realitných fondov na realitný trh na Slovensku, a vďaka vstupu nových projektov na realitný trh aj nové transakcie (napríklad v decembri 2015 bol realizovaný predaj kancelárskej budovy Forum v Bratislave realitnému fondu).

Vývoj na trhu v najbližšom období
Slovenská ekonomika v súčasnosti zažíva návrat na rastovú trajektóriu, čím sa otvára priestor na ďalší rast dopytu tak po komerčných nehnuteľnostiach, ako aj po rôznych typoch nehnuteľností spojených s bývaním. Developeri prinášajú na slovenský realitný trh nové zaujímavé projekty, ktoré sa môžu stať vyhľadávaným investičným cieľom. Preto môžeme v najbližšom období očakávať pohyb cien v rôznych sektoroch nehnuteľností, čím sa vytvára výrazný priestor pre realitné fondy na tvorbu zisku.
Centrálna banka (ECB) oznámila predĺženie programu kvantitatívneho uvoľňovania. Nízke sadzby ako meradlo dostupnosti kapitálu pre investorov budú pretrvávať dlhšie a ďalej vytvárať tlak na nárast cien nehnuteľností. Makroekonomické prostredie bude tak aj v roku 2016 motorom, ktorý bude poháňať realitný trh, a z toho by mali profitovať aj realitné fondy, ktoré majú dobre nastavené portfólio nehnuteľností. Aj keď opatrní investori by už mali mať v zásuvkách pripravené scenáre na zmenu trendu.

Realitný fond by mal tvoriť súčasť každého investičného portfólia, pretože je zaujímavým komponentom pri zostavovaní optimalizovaného portfólia pre jeho špecifické vlastnosti. Vykazuje nižšiu pohyblivosť cien a relatívne stabilný výnos nachádzajúci sa nad výnosom štátnych dlhopisov. Zároveň má nízku koreláciu s ostatnými triedami aktív. Predstavuje vhodný doplnok investičného portfólia - znižujúceho celkovú veľkosť výkyvov hodnoty investície pri súčasnom zvyšovaní očakávaného výnosu.
Slovenské realitné fondy zaznamenali počas svojho pôsobenia na trhu zmiešané výsledky. V porovnaní s vývojom cien iných tried investičných aktív (akcie, dlhopisy) si viedli veľmi dobre.

Mgr. Vladimír Bolek, MSc