Prestávka nových projektov sa končí

Bratislavský kancelársky trh aj v treťom štvrťroku 2015 ostal bez novej dodávky, no viac než 160 000 metrov štvorcových je vo výstavbe, uvádza najnovšia analýza spoločnosti JLL.

Po prvom polroku 2015, v ktorom bola trhová aktivita poháňaná najmä novými nájomnými zmluvami (Q1 71 % a Q2 82 % z celkového objemu uskutočnených transakcií), v treťom kvartáli bola trhová aktivita takmer narovnako rozdelená medzi nové nájmy a obnovenia existujúcich nájomných zmlúv.
Celkový objem uskutočnených transakcií v treťom štvrťroku vrátane renegociácií (predĺženie nájmu) dosiahol úroveň 62 650 m2. V porovnaní s predošlým kvartálom pozorujeme nárast celkovej lízingovej (trhovej) aktivity o približne 41 %. Nové nájomné zmluvy priniesli približne 34 000 m2, to je zhruba 55 % z celkového objemu transakcií.

V tomto roku môžeme pozorovať  ustálený medzikvartálny nárast na úrovni 40 % (Q1 - Q2 = 42 % a Q2 - Q3 = 41 %). Prvé tri kvartály 2015 ukázali, že tento rok bude pozadu výsledkov minulého roka, keďže pri snahe dosiahnuť minuloročné čísla by musel posledný kvartál priniesť vyše 80 000 m2 transakcií. Na druhej strane už teraz sme pri porovnaní s rokom 2013 popredu o asi 50 000 m2.

Nové = efektívnejšie
Takmer 87 % všetkých transakcií uskutočnených v treťom štvrťroku sa uzavrelo v Bratislave II a III. Približne 42 000 m2 z uskutočnených transakcií tohto kvartálu bolo podpísaných v druhom bratislavskom obvode. Rovnako aj najväčšia transakcia kvartálu - renegociácia v časti Galvaniho o výmere asi 11 600 m2 a zopár menších predprenájmov v projekte Twin City.
V treťom kvartáli viacero kancelárskych budov vo všetkých bratislavských obvodoch podpísalo transakciu väčšiu než 1 000 m2, čo potvrdzuje, že momentálne je každý obvod hlavného mesta schopný ponúknuť flexibilný vysoko kvalitný a moderný priestor pre väčšiu spoločnosť. Medzi najviac aktívne budovy patrili BBC V, Jarošova, Twin City a Polus Tower I a II. Všetky boli schopné podpísať nájomné zmluvy väčšie než 1 000 m2.
„Realitný sektor zažíva podobné obdobie ako pred krízou. Očakávame dodanie pomerne veľké množstva nových projektov na trh, a bude zaujímavé sledovať, ako sa tieto projekty popasujú s prilákaním nových nájomcov,“ hovorí Dalibor Surový, vedúci oddelenia kancelárskych nehnuteľností JLL a dodáva: „Vo všeobecnosti začínajú staršie budovy, pokým neinvestujú prostriedky na rekonštrukciu a modernizáciu, zaostávať za novopostavenými budovami, ktoré sú s novšími technológiami oveľa efektívnejšie.“

Pauza tlačí ceny hore
Vo výstavbe je aktuálne viac než 160 000 m2. Celková plocha kancelárií v Bratislave sa dlhodobo drží na úrovni 1,54 mil. m2. Ani v uplynulom kvartáli nebola na trh dodaná žiadna nová kancelárska budova. Nulová dodávka v podstate počas celého roka 2015 odráža trend z roku 2014, kde bez predprenajatých nájomcov takmer žiaden developer nechcel začať s reálnou výstavbou svojho projektu.
Medzi kancelárske budovy, ktoré sú momentálne vo výstavbe, patrí: Twin City (HB Reavis), Stein (YIT), Panorama BC II (J&T), Blumental (Corwin Capital), Zuckermandel (J&T Real Estate), Rosum (Penta Investments) a Uniq (Cresco). Dodanie týchto budov po ich dokončení na trh, prinesie do hlavného mesta približne 168 000 m2 novej kancelárskej plochy. Do konca roka 2015 očakávame dodanie prvej fázy projektu Twin City, čo navýši celkovú kancelársku plochu o asi 16 000 m2.
Nulová dodávka nových budov dosiaľ v roku 2015 vplýva aj na úroveň cien nájmov v bratislavských kancelárskych budovách. Dostáva ich pod tlak, keďže kvalitné „populárne“ budovy sú aktuálne buď už obsadené, alebo v ponuke pre viacerých záujemcov. Miera neobsadenosti sa len veľmi mierne ponížila z 11,78 % v druhom kvartáli na súčasných 11,49 %.

Zdroj a graf: JLL