Rastúce aktivity na trhu s bývaním tešia, len nech sú aj zdravé

Začiatky rokov zvyknú byť v znamení obzretia sa za tým uplynulým a v znamení vytvárania predstáv a očakávaní na nasledujúce obdobie. Nie je tomu inak ani na trhu s bývaním. Z tohto pohľadu je obzretie sa realitných odborníkov na trh s bývaním v roku 2015 relatívne pozitívne a je spájané s podobnými priaznivými očakávaniami aj na rok 2016.

Stále pretrvávajúca výrazná miera neuspokojeného vlastného bývania najmä mladých domácností a zlepšujúce sa úverové podmienky významnou mierou prispeli v poslednom období k zvýšeným aktivitám na slovenskom trhu s bývaním, tak zo strany záujemcov o bývanie, ako aj na strane investorov a developerov. V niektorých lokalitách (hlavne v Bratislave) však ponuka nestačí v dostatočnej miere reagovať na rastúci dopyt predovšetkým po cenovo dostupných bytoch, čo vyvoláva tlak na rast ich cien.

Obstarávanie bývania je pri aktuálnej úrovni cien bytov a domov veľmi náročnou investíciou, ktorú domácnosti zvyčajne riešia prostredníctvom úverových zdrojov. Domácnosť takto berie na seba výrazný finančný záväzok aj na niekoľko desiatok rokov. Zvládnutie takého záväzku pri priaznivom vývoji ekonomiky nemusí byť problém. Nepríjemnosti môžu vzniknúť po poklese ekonomickej výkonnosti a prípadnej strate zamestnania, s čím potom súvisia problémy so splácaním kúpenej nehnuteľnosti.

Existujú aj ďalšie dôvody, ktoré môžu predstavovať riziká pre splácanie požičaných prostriedkov na financovanie obstaraného bývania. Tie riziká musia mať neustále na zreteli nielen úverové inštitúcie, ale aj relevantné národné aj nadnárodné inštitúcie v záujme zabezpečenia finančnej a celkovej ekonomickej stability tak v jednotlivých krajinách, ako aj v celom európskom spoločenstve (podrobnejšie pozri http://ec.europa.eu/europe2020/pdf/2016/ags2016_alert_mechanism_report.pdf).

Ešte stále máme totiž v živej pamäti turbulencie finančného systému a celosvetovú ekonomickú recesiu z polovice minulej dekády, ktoré boli vyvolané americkou hypotekárnou krízou. Došlo k tomu v dôsledku benevolentného poskytovania úverov na bývanie aj takým záujemcom, ktorí už na začiatku schvaľovacieho procesu nemali predpoklady na splácanie prijatých finančných záväzkov. Aj vďaka tejto skúsenosti je v súčasnosti kladený veľký dôraz na zvýšenú obozretnosť pri poskytovaní úverových prostriedkov tak v rámci jednotlivých finančných inštitúcií, ako aj pri predchádzaní možným systémovým rizikám na makroúrovni.

Celková miera nesplácaných úverov v úverových inštitúciách na Slovensku sa aktuálne pohybuje okolo 5 %, čím sa zaraďujeme do skupiny zodpovedných krajín v rámci Európy. Ešte priaznivejšia je situácia z pohľadu nesplácania úverov na bývanie, keď dlhodobý priemer týchto nesplácaných úverov sa v slovenských úverových inštitúciách pohybuje okolo troch percent, a v decembri 2015 dosiahla miera nesplácania úverov na bývanie hodnotu len 2,7 %. Takýto priaznivý stav je do značnej miery aj výsledkom uplatňovania aktívnej politiky obozretnosti na makroúrovni z pozície Národnej banky Slovenska, ako aj priebežnej komunikácie potenciálnych problémov so zodpovednými zástupcami úverových inštitúcií.

Zostáva len dúfať, že trend zvýšených aktivít na slovenskom trhu s bývaním bude aj naďalej pokračovať ruka v ruke s únosnou mierou zadlžovania sa domácností a s tendenciou udržiavania prijateľnej miery nesplácaných úverov celkom aj úverov na bývanie. Naším spoločným želaním je čo najviac uspokojených bývajúcich bez vzniku akýchkoľvek nežiaducich finančných a ekonomických nerovnováh.

Mikuláš Cár

Analytik odboru ekonomických a menových analýz NBS