Prieskum nákupných centier

Návštevnosť nákupných centier na Slovensku vlani mierne klesla, no ľudia míňajú viac, konštatuje najnovšia štúdia Index nákupných centier, vypracovaná realitno-poradenskou spoločnosťou CBRE Slovensko.
Prvé vydanie CBRE Shopping Centre Index na Slovensku vyšlo v roku 2014 s cieľom vytvoriť komplexný obraz o tom, ako fungujú jednotlivé shopping centrá. Štúdia analyzuje úrovne prenájmov, obraty, priemerný nákupný kôš spotrebiteľa, jeho správanie sa a priority. Druhé vydanie, ktoré sumarizuje úspešnosť nákupných centier za roky 2014 a 2015, a dáva tak odpoveď na otázku: Ako vo všeobecnosti fungujú slovenské regionálne nákupné centrá? Nové vydanie bolo rozšírené o tri regionálne nákupné centrá (Poprad, Trnava, Lučenec), takže analýzy spolu zahŕňajú 10 regionálnych nákupných centier, pričom zastúpenie malo päť z ôsmich krajských miest s počtom viac ako 900 obchodných jednotiek na ploche viac ako 150 tisíc metrov štvorcových. Podľa autorov štúdie situácia v bratislavských nákupných centrách je podstatne iná, a pretože by údaje z nich výrazne skreslili celkový celoslovenský pohľad, bude sa im venovať osobitná štúdia.

Návštevnosť
V roku 2015 navštívilo desať monitorovaných regionálnych nákupných centier na Slovensku 31,7 milióna zákazníkov, čo je o 4 percentá menej ako rok predtým. Súčasne však tržby na jedného zákazníka v týchto centrách medziročne narástli o 13 percent. Priemerný obrat v regionálnych nákupných centrách, nameraný spoločnosťou CBRE Slovensko, dosiahol v roku 2015 úroveň 2080 € na meter štvorcový prenajatej plochy za rok. Najomne CBRE 2Oproti roku 2014 ide v priemere o nárast o 2,42 %, no úspešnosť sa líši v závislosti od konkrétneho nákupného centra, lebo tie najlepšie dosahovali aj dvojciferný rast.
Znížená návštevnosť regionálnych centier oproti roku 2014 bola zaznamenaná stabilne počas celého roka. Zákazníci navštevujú nákupné centrá najmenej počas leta. Najvyššia návštevnosť, takmer pol milióna ľudí nad priemerom, bola tradične zaznamenaná v decembri, čo len potvrdzuje, že Vianoce sú stále najdôležitejším obdobím pre obchodníkov. „Nižšia návštevnosť tiež poukazuje na zmenu správania zákazníkov z impulzívneho na cielené. Lepšia dostupnosť informácií a možnosť porovnania cien produktov on-line znižujú frekvenciu a čas strávený v nákupných centrách“, uzatvára pohľad na Index nákupných centier Peter Pohanka zo CBRE Slovensko.

Obrat
Zatiaľ čo obrat na tisícku zákazníkov nákupného centra predstavoval v roku 2014 v priemere 5 690 €, o rok neskôr to už 6 470 €. Pozitívne výsledky sú podľa autorov Indexu reakciou na zlepšujúcu sa makroekonomickú situáciu v regiónoch Slovenska. „Zvýšená ochota zákazníkov viac míňať je založená na pozitívnych trendoch v ekonomike, najmä na zvyšovaní miezd, poklese nezamestnanosti a tiež priaznivých úverových podmienkach“, hovorí Peter Pohanka zo spoločnosti CBRE Slovensko, ktorý šéfuje segmentu nehnuteľností v maloobchode.
Najvyššie priemerné obraty (v €/m2/rok) boli zaznamenané v kategórii Komfort, do ktorej spadajú parfumérie, predajne šperkov, trafiky či kvetinárstva. Medziročne si najviac polepšili kategórie Bývanie (spotrebná elektronika, domáce spotrebiče, kuchyne) a Jedlo (reštaurácie, fast food, kaviarne). Najziskovejšou kategóriou sa javí už spomínaný Komfort.
Najvyšší medziročný nárast cien nájomného zaznamenali predajne šperkov, hodiniek, bižutérie, kabeliek a spodnej bielizne. Klesajúci počet voľných priestorov a limitovaný počet dokončených projektov vytvárajú dobrý základ pre prípadné zvyšovanie nájomného v dobre fungujúcich centrách v budúcom období. Trendom ostatných mesiacov je aj skutočnosť, že aj veľké módne značky, ktoré na trh prichádzali s požiadavkou okolo 500-600 m2, dnes volia plochu dvoj- až trojnásobne väčšiu. Na jednej strane im to umožňuje väčšiu ponuku tovaru viacerých značiek, na strane druhej ťažia z nižšieho priemerného nájmu za väčšiu plochu.
Naopak, pokles obratov zaznamenali kategórie, ktoré si najviac konkurujú s internetovým predajom, alebo majú inú výraznejšiu konkurenciu. Teplé zimy napríklad negatívne ovplyvňujú obchodníkov v oblasti športovej módy. Najvýraznejšou kategóriou v regionálnych nákupných centrách je Móda (predajne s oblečením a obuv). Jej celkový obrat dosiahol viac ako 50 percent celkového objemu všetkých obratov, čo súvisí aj s tým, že táto kategória zaberá viac ako polovicu celkového priestoru v nákupných centrách.

Nájomné
Rok 2015 sa niesol v znamení mierneho poklesu nájomného, v priemere o 1,5 %. Pokles bol viditeľný najmä v menších regionálnych nákupných centrách a zaznamenaný vo všetkých kategóriách s výnimkou kategórií Komfort a Jedlo. Najvyššie ceny nájmov dosahujú predajne zahrnuté práve do kategórie Komfort, vrátane darčekových predajní, kvetinárstiev a trafík. Tieto obchodné jednotky obvykle zaberajú menej ako 50 štvorcových metrov a nachádzajú sa na najlepších miestach v rámci nákupných centier, čo je dôvodom relatívne vyššieho nájomného.

Výhľad: food and beverage
Podľa Waltera Wölflera, šéfa oddelenia retail v rámci CBRE pre strednú a východnú Európu, hlavný posun v oblasti nákupných center možno očakávať v segmente Jedlo, teda v oblasti občerstvenia, stravovacích a reštauračných služieb. Prieskum vykonaný v rámci nielen európskych nákupných centier ukázal, že až dve tretiny opýtaných návštevníkov potvrdilo, že za posledných 12 mesiacov popri nákupov využili aj tieto služby. Tridsať percent respondentov dokonca uviedlo, že návštevu nákupného centra pravidelne spájajú aj s občerstvením, prípadne návštevou reštaurácie alebo špecializovaných obchodov, zameraných na zdravú výživu, biopotraviny, prípadne exotické potraviny.
Tieto výsledky podľa jeho slov nie sú práve v súlade so skutočnosťou, že tzv. food-courty, samostatné reštaurácie či stánky s občerstvením vo väčšine nákupných centier zaberajú maximálne 5 až desať percent celkovej obchodnej plochy. Najmä pre mladšiu a strednú generáciu sa tieto služby v nákupných centrách stávajú čoraz vyhľadávanejšie na stretnutia s priateľmi. Ich obľuba stúpa aj z dôvodu väčšieho výberu v prípade špecializovaných reštaurácií na kuchyne rôznych národov, na bioprodukty, vegetariánske špeciality a podobne.
Dá sa preto očakávať, že práve tento segment ponuky nákupných centier bude v najbližšom čase v centre pozornosti, lebo sa ukazuje, že tento okruh služieb má skrytý veľký potenciál na zvýšenie návštevnosti aj výsledného obratu. Znamená to nielen rozširovanie počtu a plochy food-courtov podľa druhu nákupného centra, no aj ich významná modernizácia z hľadiska kultúry stravovania, hygieny a ďalších aspektov (zeleň, osvetlenie, detský kútik, atď.). Okrem samoobslužných jedální a fastfoodov sa treba zamerať aj na väčší počet špecializovaných reštauračných zariadení s obsluhou citlivo rozmiestnených v rôznych častiach nákupného centra. Očakáva sa, že v priebehu najbližších rokov sa podiel segmentu „Food and beverage“ zvýši zo súčasných približne piatich percent až na štvrtinu celkovej plochy.

Jiří Výborný

Zdroj a grafy: CBRE Slovensko