Ako sa tvoria ceny bytov v novostavbách - 1. časť

Od jesene minulého roka čeria hladiny developerských vôd ponosy potenciálnych kupujúcich na údajne neférové praktiky niektorých developerov pri zmene cien nehnuteľností, ktoré sú vo výstavbe. Je pohoršenie nad zvyšovaním cien oprávnené?

Predajná cena je pre mnohých záujemcov o kúpu nehnuteľnosti jediné relevantné kritérium pri výbere. Je to dané najmä mentálnym nastavením tuzemského obyvateľstva, marketingovo-mediálnym brushingom (kúpa tzv. z papiera je predsa normálka, aj kamarátka si takto kupovala byt, nevidím na tom nič rizikové a pod.) a v neposlednom rade aj finančnou bonitou kupujúcich.

V skutočnosti korekcia ceny v zmysle jej zvýšenia o inflačné kritérium – v kontexte relevantného komoditného koša – nie je žiadna nekalá obchodná praktika (ak je zakotvená v zmluve), ako sa to snažia niektorí pohoršení spoluobčania vykresľovať. Práve naopak, dáva developerovi rozumnú možnosť zvládnuť výstavbu so zachovaním kvality diela. Bolo by veľmi naivné myslieť si, že bránením developerovi zvyšovať cenu sa objednávatelia domôžu rovnako kvalitnej novostavby, ako im bola sľubovaná. Developer má spolu so zhotoviteľom v rukách nástroje, o ktorých sa laikom ani nesníva a ani jeden z nich nie je príjemný. V krajnom prípade dokáže developer v horších ekonomických časoch zachovať cenu a ešte aj zvýšiť svoj zisk. Pochybujete? To preto, lebo nevidíte do zákulisia.

Koľko percent je oprávnených

Na rozdiel od inflácie skokové navýšenia cien môžu byť diskutabilné. Problém je ich zdôvodnenie. Éterom lietajú percentá 40, 100, 250 – o toľko údajne zdraželi niektoré stavebné materiály a výrobky. Na konci dňa príde návrh developera na zvýšenie ceny bytu/domu o 10-15 %. Nuž takto: rád by som videl všetky tie ekonomické prepočty, interpolácie a bulharské konštanty, na základe ktorých developer usúdil, že skokové navýšenie ceny povedzme o 14 % vykryje trhové turbulencie. Treba tiež pripomenúť, že developerstvo je podnikanie bez garancie trvalej prosperity. Zisky z minulých období nemajú byť predpokladom ziskov v budúcich obdobiach. Bohužiaľ, množstvo developerov po celom Slovensku sú simplexní jedinci so silnou afinitou pre podnikanie v balkánskom režime. Práve tento faktor dlhoročne kreuje verejnú mienku o význame slova developer. 

Tri najčastejšie chyby kupujúcich 

V praxi evidujem tri vážne míny, na ktoré objednávatelia (budúci kupujúci) zvyknú stúpiť.

1. Kupujú novostavby takzvane z papiera, pričom si vôbec neuvedomujú principiálnu rizikovosť tohto dobrodružstva.

2. Podpisujú rezervácie, objednávky a zmluvy bez prečítania zmluvných dojednaní, akceptujú enormnú mieru rizika (časové, finančné, hmotné, procesné atď.) a nevyváženosť povinností zmluvných strán.

3. Nedajú si novostavbu pri jej preberaní technicky skontrolovať profesionálom a slepo dôverujú uisteniam zhotoviteľa o kvalite vyhotovenia.

Je to vina developerov alebo kupujúcich?

Naozaj sa oplatí tieto riziká podstúpiť, uveriť marketingovým výkrikom, ako developer myslí na kvalitu bývania, ako bude všetko eko, bio, smart, bez meškania a fajn? Len preto, že všetko prebije (relatívne) nižšia kúpna cena?

Mimochodom, skokové zvýšenie ceny objednanej nehnuteľnosti o 10-15 % naozaj nie je to najhoršie, čo vás môže pri novostavbe postretnúť. Existujú oveľa horšie prekvapenia. Na základe stoviek vykonaných kontrol novostavieb som ich načrtol v podrobnejšom článku Inflačné doložky v developerských zmluvách sú ten najmenší problém. Napríklad také implicitné cenové faktory v kontexte materiálových zámen, dokumentačný chaos a falzifikáty celé roky kraľujú developerským hitparádam. Novinkou sezón 2021 a 2022 sú vyhrážky fyzickým násilím. Pokusy o navýšenia cien sú popri tom iba benígnym zastieracím manévrom.

Žiaľ, nepostrehol som, že by sa médiá týmto manierom s vervou venovali.

Ing. Jozef Ilčík

Autor je zakladateľ inšpekcie nehnuteľností na Slovensku a odborný garant v spoločnosti Kvalitné bývanie

Zdroj foto: Dreamstime