Prieskum nákupných centier
Index nákupných centier
Prvé vydanie CBRE Shopping Centre Index na Slovensku vyšlo v roku 2014 s cieľom vytvoriť komplexný obraz o tom, ako fungujú jednotlivé shopping centrá. Štúdia analyzuje úrovne prenájmov, obraty, priemerný nákupný kôš spotrebiteľa, jeho správanie sa a priority. Druhé vydanie sumarizuje úspešnosť nákupných centier za roky 2014 a 2015, a dáva tak odpoveď na otázku: Ako vo všeobecnosti fungujú slovenské regionálne nákupné centrá?
Nové vydanie bolo rozšírené o tri regionálne nákupné centrá (Poprad, Trnava, Lučenec), takže analýza zahŕňa desať nákupných centier v piatich z ôsmich krajských miest s počtom viac ako 900 obchodných jednotiek na ploche viac ako 150 tisíc metrov štvorcových. Podľa autorov štúdie situácia v bratislavských nákupných centrách (bude sa im venovať osobitná štúdia) je podstatne iná, preto by údaje z nich výrazne skreslili celoslovenský pohľad.
Návštevnosť V roku 2015 navštívilo desať monitorovaných regionálnych nákupných centier na Slovensku 31,7 milióna zákazníkov, čo je o 4 percentá menej ako rok predtým. Súčasne však tržby na jedného zákazníka v týchto centrách medziročne narástli o 13 %. Priemerný obrat v regionálnych nákupných centrách, nameraný spoločnosťou CBRE Slovensko, dosiahol v roku 2015 úroveň 2080 € na meter štvorcový prenajatej plochy za rok. Oproti roku 2014 ide o nárast o 2,42 %, no úspešnosť sa líši v závislosti od konkrétneho centra, najlepšie z nich dosahovali aj dvojciferný rast.
Znížená návštevnosť regionálnych centier oproti roku 2014 bola zaznamenaná počas celého roka. Zákazníci navštevujú nákupné centrá najmenej počas leta. Najvyššia návštevnosť, takmer pol milióna ľudí nad priemerom, bola tradične v decembri, čo len potvrdzuje, že Vianoce ostávajú stále najdôležitejším obdobím pre obchodníkov. „Nižšia návštevnosť tiež poukazuje na zmenu správania zákazníkov z impulzívneho na cielené. Lepšia dostupnosť informácií a možnosť porovnania cien produktov on-line znižujú frekvenciu a čas strávený v nákupných centrách“, hodnotí Peter Pohanka, ktorý v CBRE Slovensko šéfuje segmentu nehnuteľností v maloobchode.
Obrat Zatiaľ čo obrat na tisícku zákazníkov nákupného centra predstavoval v roku 2014 v priemere 5 690 €, o rok neskôr to bolo už 6 470 €. Podľa autorov Indexu ide o reakciu na zlepšujúcu sa makroekonomickú situáciu v regiónoch Slovenska. „Zvýšená ochota zákazníkov viac míňať je založená na pozitívnych trendoch v ekonomike, najmä na zvyšovaní miezd, poklese nezamestnanosti a tiež priaznivých úverových podmienkach“, hovorí Peter Pohanka. Najvyššie priemerné obraty (v €/m2/rok) boli zaznamenané v kategórii Komfort, do ktorej spadajú parfumérie, predajne šperkov, trafiky či kvetinárstva. Medziročne si najviac polepšili kategórie Bývanie (spotrebná elektronika, domáce spotrebiče, kuchyne) a Jedlo (reštaurácie, fast food, kaviarne). Najziskovejšou kategóriou sa javí už spomínaný Komfort.
Najvyšší medziročný nárast cien nájomného zaznamenali predajne šperkov, hodiniek, bižutérie, kabeliek a spodnej bielizne. Klesajúci počet voľných priestorov a limitovaný počet dokončených projektov vytvárajú dobrý základ na prípadné zvyšovanie nájomného v dobre fungujúcich centrách v budúcom období. Najmä módne značky, ktoré na trh pôvodne prichádzali s požiadavkou okolo 500-600 m2, dnes volia plochu dvoj- až trojnásobne väčšiu. Na jednej strane im to umožňuje väčšiu ponuku tovaru viacerých značiek, na strane druhej ťažia z nižšieho priemerného nájmu za väčšiu plochu.
Pokles obratov zaznamenali kategórie, ktoré najviac konkurujú internetovým predajom, alebo majú inú silnú konkurenciu. Teplé zimy napríklad negatívne ovplyvňujú obchodníkov v oblasti športovej módy. Najvýraznejšou kategóriou v regionálnych nákupných centrách je Móda (predajne s oblečením a obuvou), jej celkový obrat dosiahol viac ako 50 percent celkového objemu, čo súvisí aj s tým, že táto kategória zaberá viac ako polovicu celkového priestoru v nákupných centrách.
Nájomné Rok 2015 sa niesol v znamení mierneho poklesu nájomného v priemere o 1,5 %. Pokles bol najmä v menších nákupných centrách a vo všetkých kategóriách s výnimkou Komfort a Jedlo. Najvyššie ceny nájmov dosahujú predajne v kategórii Komfort, vrátane darčekových predajní, kvetinárstiev a trafík. Tieto obchodné jednotky obvykle zaberajú menej ako 50 m2 a nachádzajú sa na najlepších miestach v rámci centier, čo je aj dôvod vyššieho nájomného.
Výhľad: food and beverage Podľa Waltera Wölflera, šéfa oddelenia retail CBRE pre strednú a východnú Európu, hlavný posun v nákupných centrách možno očakávať v segmente občerstvenia, stravovacích a reštauračných služieb. Prieskum v rámci nielen európskych nákupných centier potvrdil, že až dve tretiny opýtaných návštevníkov za posledných 12 mesiacov popri nákupu využili práve tieto služby. Tridsať percent respondentov dokonca uviedlo, že návštevu centra pravidelne spájajú s občerstvením, návštevou reštaurácie alebo špecializovaných obchodov, zameraných na zdravú výživu, biopotraviny, prípadne exotické potraviny.
Tieto výsledky podľa jeho názoru nie sú v súlade so skutočnosťou, že kategória Jedlo, teda food-courty, samostatné reštaurácie či stánky s občerstvením vo väčšine centier zaberajú maximálne 5-10 % celkovej plochy. Najmä pre mladšiu a strednú generáciu sa tieto služby stávajú čoraz vyhľadávanejšie na stretnutia s priateľmi. Ich obľuba stúpa aj z dôvodu väčšieho výberu špecializovaných reštaurácií na kuchyne rôznych národov, na bioprodukty, vegetariánske špeciality a podobne.
Dá sa preto očakávať, že práve tento segment bude v najbližšom čase v centre pozornosti, lebo má skrytý veľký potenciál na zvýšenie návštevnosti a výsledného obratu. Znamená to rozširovanie počtu a plochy food-courtov podľa druhu centra, no aj ich modernizáciu z hľadiska kultúry stravovania, hygieny a ďalších aspektov (zeleň, osvetlenie, detský kútik, atď.). Okrem samoobslužných jedální a fast-foodov sa treba zamerať aj na väčší počet špecializovaných reštauračných zariadení s obsluhou citlivo rozmiestnených v rôznych častiach nákupného centra. Očakáva, že v priebehu najbližších rokov sa podiel segmentu „Food and beverage“ zvýši zo súčasných približne piatich percent až na štvrtinu celkovej plochy.
Jiří Výborný
Zdroj a grafy: CBRE Slovensko
