Reality: Byty v hlavnom meste pribúdajú

V tretom štvrťroku pribudlo v Bratislave rekordových 2 258 bytových jednotiek v 21 nových projektoch, uvádza pravidelný spoločnosti Lexxus. Napriek letným mesiacom sa na trhu predalo takmer 1 100 bytových jednotiek v novostavbách. Tretí kvartál 2016 priniesol najlepšie úrokové sadzby od počiatku poskytovania hypoték v SR.

Tretí kvartál 2016 priniesol niekoľko nečakaných výsledkov na trh a zaujímavú reakciu správania sa kupujúcich na rezidenčnom trhu nehnuteľností. Rezidenčný trh pokračoval i v treťom kvartály vo svojom raste. Letné mesiace len nepatrne ovplyvnili vývoj na trhu. I napriek letným mesiacom sa na trhu predalo takmer 1 100 bytových jednotiek v novostavbách. Pri porovnaní s výsledkami z predchádzajúceho kvartálu sme tak zaznamenali pokles o približne 25 percent a 11 percentný pokles pri porovnaní hodnoty množstva zazmluvnených bytových jednotiek zo začiatku roka 2016.

„Tretí kvartál roku 2016 lámal rekordy historických čísel v počet nových projektov na bratislavskom rezidenčnom trhu novostavieb. Na celkovom podiele predaných bytov sa až príliš vysokým podielom podieľali bytové jednotky v práve nových projektoch alebo novo otvorených etapách existujúcich projektov, čo môže viesť k zásadným zmenám na trhu. Ak sa skutočnosť zopakuje aj nasledujúce kvartálne obdobie môže sa stať trendom a developeri v snahe predať svoje nehnuteľnosti budú musieť prehodnotiť svoju cenovú politiku a upraviť tak ceny,“ hovorí Peter Ondrovič, Risk manažér a odhadca ceny nehnuteľností spoločnosti Lexxus a dodáva: „Zároveň sme zaznamenali zastavenie dlhodobého, priam až chronického trendu poklesu počtu voľných bytových jednotiek na rezidenčnom trhu novostavieb, nakoľko sme zaregistrovali viac ako 45 percentný nárast v objeme počtu voľných bytov na trhu oproti stavu z druhého kvartálu 2016.“

Na celkovom počte predaných bytov v novostavbách sa až 57,8 percentami podielmi byty práve v novinkách, ktoré prišli v treťom kvartáli 2016 na trh. Letné mesiace tak ukázali, že záujemcovia o kúpu sa prioritne orientovali pri svojom záujme o kúpu na novinky než by vyberali z ponuky v existujúcich projektoch. Toto ich správanie bolo hlavne ovplyvnené cenami bytových jednotiek v novickách, ktoré vo väčšine boli uvádzané na trh za uvádzacie ceny. Naopak, drvivé množstvo existujúcich projektov v priebehu letných mesiacov i vzhľadom na nízky záujem paradoxne zdražovali. Len veľmi malé množstvo developerov správne zareagovalo na situáciu na trhu ceny bytov a apartmánov primerane trhu a sezóne skorigovali.

Historické čísla boli prepisované v tretom kvartáli roku 2016 v počte noviniek na trhu rezidenčných nehnuteľností novostavieb. Letné obdobie mnohí developeri využili na finálnu prípravu svojich projektov a spustenie predaja. Na trh tak v treťom kvartáli pribudlo rekordné číslo 14 nových projektov a 7 existujúcich projektov spustilo novú etapu výstavby, resp. predaja dodanejšej fázy projektu. Najmenší počet projektov pribudol v prvom bratislavskom okrese. V tomto okrese iba existujúci projekt Blumentál spustil druhú etapu predaja. Najvyšší počet noviniek (7) pribudol v treťom bratislavskom okrese; za ním nasledoval druhý bratislavský okres s počtom 5 noviniek a štvrtý a piaty okres si zhodne pripísali 4 novinky každý.

Letné mesiace priniesli na trh celkovo neuveriteľných 2 258 nových bytových jednotiek a apartmánov, z ktorých bolo v priebehu júla až septembra zazmluvnených 27,5 percenta jednotiek. Podobne ako v druhom kvartáli 2016 aj v treťom kvartáli 2016 projekt Slnečnice zóna Mesto – III. etapa, v piatom bratislavskom okrese priniesol najvyšší počet jednotiek na trh. Záujemcovia tak mali na začiatku spustenia predaja možnosť vyberať z celkového počtu 360 nových jednotiek. Nasledoval ich projekt Byty Tehelné pole v treťom bratislavskom okrese s celkovým počtom 334 jednotiek vo svojej ponuke. Veľkú trojku uzatvára projekt Urban Residence opätovne v treťom bratislavskom okrese s celkovou ponukou 202 nových jednotiek. Pri celkovom porovnaní okresov v Bratislave najmenší počet jednotiek v rámci jedného projektu pribudol v tretom bratislavskom okrese v projekte Bytový dom Zelená Hôrka – II. etapa. Ponuka sa druhou etapou v tomto projekte rozšírila o šesť nových jednotiek.

Počtom zazmluvnených jednotiek, bol bezpochybne najväčší záujem o byty v projekte Bory Bývanie,  kde sa v sledovanom treťom kvartáli zazmluvnilo 111 bytov. Nasledoval ho projekt Urban Residence v treťom bratislavskom okrese s počtom 96 zazmluvnených jednotiek. Projekty Slnečnice – Mesto III. etapa a Byty Tehelné pole s rovnakým počtom 87 zazmluvnených jednotiek každý sa delia o tretiu pozíciu z pohľadu počtu celkového počtu zazmluvnených jednotiek v sledovanom kvartálnom období.

Jednoizbové byty posilňujú V treťom kvartáli 2016 si jednoizbové bytové jednotky výrazne posilnili svoju pozíciu voči trojizbovým bytom na rezidenčnom trhu novostavieb. Na trh tak pribudlo 581 jednotiek nových jednoizbových bytov, čím si táto kategória upevnila stabilné druhé miesto v celkovej skladbe bytových jednotiek ponúknutých v nových projektoch. Stabilnú prvú pozíciu si držia dvojizbové  bytové jednotky. Celkovo tak na trh v rámci noviniek pribudlo až 953 dvojizbových jednotiek. Dlhodobý trend oslabovania pozície trojizbových bytov ako druhej najsilnejšej kategórie sa plne prejavil tento kvartál a kategória trojizbových bytov sa tak ustálila s počtom 496 jednotiek na treťom mieste. Tento vývoj na trhu tak predstavuje odpoveď na zvyšujúcu sa požiadavku na jednoizbové bytové jednotky v minulých obdobiach. Veľkometrážne päťizbové byty na rozdiel od posledného kvartálu, kedy táto kategória v ponuke úplne absentovala, boli záujemcom ponúknuté v celkom zaujímavom počte 31 kusov, čo predstavuje približne necelé percento na celkovom skladbe ponuky nových jednotiek na trhu novostavieb.

Nárast počtu voľných bytov Dlhodobý priam až chronický trend poklesu počtu voľných bytových jednotiek na rezidenčnom trhu novostavieb sa v treťom kvartáli 2016 úplne zmazal. Počas letných mesiacov sme zaznamenali viac ako 45-percentný nárast v objeme počtu voľných bytov na trhu oproti stavu z druhého kvartálu 2016. K okamžitému nasťahovaniu sa bolo za letné mesiace roku 2016 k dispozícii 491 voľných dokončených jednotiek, čo v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom predstavuje pokles o približne 17 percent. Najvyšší počet voľných dokončených bytov bol v štvrtom bratislavskom okrese. Celkovo na bratislavskom rezidenčnom trhu je k dispozícii 3 039 voľných rozostavaných jednotiek. V tejto kategórii si však záujemcovia musia počkať, pokiaľ bude možné sa do týchto bytov nasťahovať.

Cena opäť vyššia Priemerné ceny rástli v štandardnej kondícii na oboch stranách: predaných aj voľných bytov. Paradoxne nedostatočný dopyt po bytových jednotkách v existujúcich projektoch bol podporovaný zvyšovaním cien nehnuteľností v týchto projektoch. V porovnaní s predchádzajúcim kvartálnym obdobím, kúpa bytu bola nepatrne finančne náročnejšia, nakoľko kupujúci zaplatili v priemere o 2,94 percenta viac. Priemerná cena voľných bytov sa dostala ku konci tretieho kvartálu 2016 na hodnotu 1 912 eur/m2 bez DPH, čo predstavuje nárast pri porovnaní s predchádzajúcim kvartálom v priemere o 1,38 percenta.

Vývoj hypotekárneho trhu Slovensko si udržalo umiestnenie v rebríčku krajín Eurozóny s najnižšími priemernými úrokovými sadzbami vo fixácii 1 až 5 rokov.  Banky klientov motivovali aj naďalej preplatením nákladov za znalecký posudok, poplatku za kataster, prípadne vracaním splátok, zľavami z bankových poplatkov, apod.

Zavedenie zákonného stropu za predčasné splatenie úverov mimo obdobia fixácie ú.s. vo výške 1 % zo zostatku úveru motivovalo klientov na zmenu banky. Napriek očakávanému masívnemu presúvaniu sa klientov medzi bankami neboli pohyby na trh až také výrazné. Zabránili tomu najmä banky, ktoré sa snažili udržať si klientov ponukami prehodnotenia ich aktuálnych úrokových podmienok. Samozrejme sa však konal aj boj o klienta prostredníctvom ponúk tých najlepších úrokových sadzieb od počiatku poskytovania hypoték v SR. Väčšina bánk najnižšie ponuky štartovala okolo 1,5% pre trojročnú fixáciu. Avšak oproti predchádzajúcemu štvrťroku, znižoval sa aj päťročný fix a banky začali výraznejšie ponúkať aj dlhšie zafixované úrokové sadzby – na 6, 7 a 10 rokov. Postupne bolo cítiť aj obmedzovanie poskytovania hypoték nad LTV 90, čomu boli prispôsobené vyššie úrokové sadzby na 100 % hypotéky aj nastavenie prísnejších pravidiel pre klientov, ktorí ich môžu získajú.  Menšie banky zaujali najmä výhodnými ponukami spotrebných úverov. Tie získavajú na popularite z dôvodu potreby dofinancovania hypoték tam, kde banka neposkytne klientovi požadovanú výšku úveru.

Ing. Peter Ondrovič, Ph.D.

Zdroj: LEXXUS a Hypocentrum finančné služby