Priemyselné nehnuteľnosti v znamení intenzívneho developmentu

Menšia nájomná aktivita, intenzívny development a nízky počet voľných priestorov. To sú tri hlavné indikácie na priemyselnom trhu nehnuteľností na Slovensku za tretí kvartál tohto roku, uvádza analýza spoločnosti CBRE Slovensko. Celková nájomná aktivita v tomto segmente, ktorá bola pomerne silná počas prvých dvoch kvartálov tohto roka, v treťom štvrťroku mierne klesla (o 25 %).

Uzatvorené nájomné zmluvy na úrovni 61 840 m2
V sledovanom období dosiahli plochy uzatvorených nájomných zmlúv priemyselných objektov rozlohu takmer 62-tisíc metrov štvorcových. Hlavným motorom rozširovania boli najmä nové nájomné zmluvy. Pokles aktivity v oblasti prenájmov spôsobila najmä sezónnosť, teda nižší záujem počas letného obdobia, a tiež očakávané vyjednávanie medzi majiteľmi novovznikajúcich objektov a potenciálnymi nájomcami.

Neobsadené priestory na úrovni 2,64 %
Na historickom minime sa ocitli voľné priemyselné priestory (tzv. neobsadenosť), ktoré tvoria len 2,64 percent. Najväčšou transakciou v oblasti nájmov bola renegociácia zmluvy spoločnosti Goodman s ich existujúcim nájomcom v priemyselnom parku v Senci, ktorá pokrýva rozlohu 14-tisíc m2.

Projekty vo výstavbe 207 tisíc m2
Pomerne intenzívny bol samotný development priemyselných nehnuteľností. Vo výstavbe bolo 207 tisíc m2 priestorov, začalo sa so stavbou nových s rozlohou 90-tisíc m2.
Celkový trh nehnuteľností v priemysle expandoval dostavbou troch nových objektov s rozlohou 61-tisíc m2 a zvýšil sa tým na celkovú rozlohu 1,82 mil. m2 v 3. kvartáli roku 2016. Spoločnosť P3 dokončila dve plne obsadené skladové haly v Lozorne (49 tisíc m2), Goodman dokončil novú halu s 12,5 tisíc m2 v Senci. Jej obsadenosť ku koncu kvartálu bola na úrovni 50 %.
Za intenzívnu je možné považovať aj novú developerskú aktivitu. V sledovanom štvrťroku začali investori stavať šesť nových projektov. Najaktívnejšou je spoločnosť P3, ktorá odštartovala nové projekty v Lozorne (17 000 m2) a v Žiline (18 000 m2). Tri nové projekty začali vznikať v Senci: Najväčší s rozlohou 21,7 tisíc m2 realizuje spoločnosť Prologis, výrobnú halu s rozlohou 18 tisíc m2 stavia Goodman, a svoje kapacity rozširuje aj spoločnosť Karimpol o 12 tisíc m2. Nové kapacity vo výstavbe sú charakteristické špekulatívnym developmentom, čo znamená, že viac ako polovica z nich zatiaľ nemá zabezpečených nájomcov.

Cena priemerného nájomného 3,60 eur/m2/mesiac
Výška hlavných prenájmov ostáva stabilná, úroveň efektívnych prenájmov zaznamenala narastajúcu tendenciu. Ročné percento výnosnosti z prenájmu však mierne pokleslo na úroveň 7,50 %. Výška nájomného v priemyselných nehnuteľnostiach sa pohybovala na úrovni 3,30 až 4,20 eur/m2/mesiac.
V prebiehajúcom 4. kvartáli CBRE očakáva zosilnenú nájomnú aktivitu aj vzhľadom na značný objem očakávaných transakcií, najmä na strane automobilky Jaguár a jej dodávateľov. „Dopyt po priemyselných nehnuteľnostiach by mal kontinuálne rásť a ťahať by ho mal najmä automobilový segment a spoločnosti z prostredia e-commerce,“ tvrdí Tomáš Ostatník, šéf oddelenia priemyselných nehnuteľností v CBRE Slovensko. Predpokladá tiež, že miera neobsadených priestorov zostane naďalej veľmi nízka, čo naznačuje vysoký počet podpísaných dohodnutých nájomných zmlúv (tzv. renegociácií) ešte pred dostavbou objektov, a to aj napriek špekulatívnemu developmentu, v rámci ktorého by malo pribudnúť nových viac ako 150 tisíc m2 plôch ešte do konca tohto kalendárneho roka.

Peter Matula

Zdroj: CBRE Slovensko