Zaplatíme za starší byt rovnako ako za novostavbu?
Rozhodnutie o kúpe nehnuteľnosti je jedným z tých najdôležitejších, ktoré v živote robíme. Bezpochyby ide o veľkú investíciu, a preto je potrebné kúpu nehnuteľnosti dôkladne premyslieť a zvážiť. V ostatnom čase sa hovorí o raste cien nehnuteľností a o tom, že najmä staré byty sú predražené a kúpa novostavby je tá správna odpoveď na dopyt po bývaní. Napriek tomu sa predávajú aj staré byty. A nie lacno. Čo je teda výhodnejšie, kúpiť byt v novostavbe alebo starší byt?
V Nitre je rozdiel medzi novostavbou a starším 2-izbovým bytom výrazne nižší od priemeru, čo pravdepodobne súvisí s prudkým rastom cien v nedávnej minulosti a nedostatočnou voľnou ponukou novostavieb. Príprava projektu si vyžaduje dlhší čas, preto sa rozdiel v prípade dvojizbových bytov scvrkol len na 8-tisíc eur. Predpokladom je, že novostavby ktoré v dohľadnom čase prídu na trh, budú už drahšie a rozdiel medzi starším a novým bytom sa zväčší.
Pri 3-izbových bytoch je cenový rozdiel medzi novým a starým bytom dostatočný, čo vytvára uspokojivú finančnú rezervu na naozaj generálnu rekonštrukciu starého bytu (rozvody, okná, dvere, podlaha, steny, maľovka, kúpeľňa, kuchyňa, zariadenie). „Je nutné si však uvedomiť, že časť domu nemôžeme zrekonštruovať samostatne. Tým myslím spoločné časti a zariadenia bytového domu (zateplenie, výťah, brány, chodby atď.). Ak však aj starší dom prejde kompletnou rekonštrukciou, čo sa môže odraziť na mesačných zálohových platbách, a teda na vyšších mesačných nákladoch oproti novostavbe, vek stavby ostane nezmenený. Na druhej strane je ale nutné dodať, že aj novostavby sa predávajú zvyčajne v štandarde určenom podľa developera,“ uvádza Martin Lazík, analytik portálu Nehnuteľnosti.sk. Aj v tomto prípade je teda nutné počítať s určitou čiastkou na „sprevádzkovanie" bytu. V drvivej väčšine novostavieb nie je v cene zahrnutá napríklad kuchynská linka. Na druhej strane má novostavba nespornú výhodu v modernejšej konštrukcii budovy, lepších vlastnostiach stavebných materiálov a nízkych mesačných nákladoch, keďže je na začiatku svojej životnosti.
Ako reaguje trh Ak je cenový rozdiel medzi novostavbou a starším bytom v danej lokalite príliš malý, mali by ceny starších bytov klesnúť? Alebo by mali byť ceny novostavieb vyššie? „Trend, ktorý sledujeme na realitnom trhu je skôr taký, že ľahšie zvýšia ceny developeri, ako keby sa znížili ceny starších bytov. Keďže sa na trhu stále darí predávať oba typy bytov, vzájomným ovplyvňovaním sa cena nehnuteľností postupne zvyšuje, až kým nenarazí na strop. Taký, aký dosiahol trh v Bratislave, ktorý už niekoľko mesiacov osciluje na rovnakej úrovni,“ uvádza Martin Lazík z portálu Nehnuteľnosti.sk.
Tajomstvo ukryté v metroch Nižší rozdiel v cenách 2-izbových bytov je zapríčinený aj menším rozdielom v metráži bytov. Celkovo sú 3- izbové byty asi o 20 m2 väčšie v porovnaní s 2-izbovými. V Bratislave je napríklad 2-izbový byt v novostavbe väčší len o 6 m2 v porovnaní so starším 2-izbovým bytom. V prípade 3-izbových bytov je tento rozdiel v Bratislave už 16 m2. Týchto 16 m2 v prípade 3-izbových bytov prináša aj väčší rozdiel v cene a priestor na investíciu do rekonštrukcie staršieho bytu. V ponuke na realitnom trhu môžeme občas objaviť aj honosne zrekonštruovaný starší byt, ktorého predajná cena je porovnateľná, alebo dokonca vyššia ako bytu v novostavbe. Zvyčajne má ale starší byt výhodu atraktívnej lokality a kompletného vybavenia. „V prípade porovnávania a rozhodovania sa medzi takýmto starším bytom a novostavbou je nutné spraviť kompletnú detailnú kalkuláciu. Ak je na konci tejto kalkulácie rozdiel pár tisíc euro, nie je dôvod váhať nad kúpou novostavby. Samozrejme musíme zohľadniť aj časové hľadisko, kedy bude novostavba kolaudovaná,“ upozorňuje Martin Lazík.
Fakty, ktoré závažia V rozhodovacom procese zavážia aj fakty ako je napríklad lokalita, dopravná dostupnosť alebo občianska vybavenosť. Starší byt môže mať v tomto prípade prevahu, práve kvôli svojej dobrej lokalite, kde už nie je priestor na výstavbu nových bytov. Staršie byty, ktoré boli pôvodne stavané na perifériách sa s rozširovaním mesta stávajú jeho súčasťou. A naopak, nové developerské projekty, ktoré sú umiestnené na okraji miest, alebo do bývalých priemyselných častí miest, často trpia zlou dopravnou dostupnosťou, ktorú síce developer pôvodne sľúbil doriešiť, no nestalo sa tak. Rovnako, ak sa byty v novostavbe dobre predávajú a vy máte momentálne skvelý výhľad na centrum mesta, nemáte garanciu, že voľný pozemok pri dome nevyužije developer v budúcnosti na stavbu ďalších bytov a výhľad zostane len minulosťou.
Výhoda kúpy novostavby oproti staršiemu bytu je aj tá, že v určitom štádiu stavby je možné zasahovať do dispozičného riešenia budúceho obydlia. Priestor bytu v novostavbe vyhovuje súčasných trendom a nárokom na bývanie, akým je napríklad spojenie kuchyne s obývacou izbou, tiež priestorným balkónom alebo terasou. Nehovoriac o vlastnom parkovaní priamo v objekte. Byť prvým majiteľom nehnuteľnosti prináša svoje plusy ale aj mínusy. Zistené nedostatky je možné reklamovať. Horšia situácia nastáva, ak sú chyby zrejmé až s odstupom času. V staršom byte tieto nedostatky mohol vyriešiť predchádzajúci majiteľ, prípadne sú jasne viditeľné už pri prvej obhliadke bytu. A samozrejme veľkým plusom je, že v prípade kúpy staršieho bytu, je možné nasťahovať sa v dohľadnej dobe, v závislosti od dĺžky trvania rekonštrukcie.
Príklad zo života Pozrime sa bližšie na porovnanie konkrétnych ponúk v prípadovej štúdii z dostupnej ponuky realitných portálov Nehnuteľnosti.sk a Novostavby.sk. Zamerali sme sa na ponuku bytov v blízkej lokalite, ktorá bola polohou čo najbližšie (starší byt a novostavba „cez ulicu“). Faktor lokality je najmä pri starých bytoch jeden z najzásadnejších.
Byt ako investícia Novostavba má oproti staršiemu bytu viacero výhod. Všetko však záleží od konkrétneho porovnania ponúk v danej lokalite. Ak je cenový rozdiel malý, oplatí sa priplatiť za kvalitnejšie bývanie v novostavbe. Ak je ale cenový rozdiel veľký, alternatívou by mala byť kúpa staršieho bytu.
Na realitnom trhu sa často stretávame s faktom, že ľudia nehnuteľnosť kupujú ako investíciu. „Ak kupujete byt ako dlhodobú investíciu na prenájom, v súčasných podmienkach by mala byť prvou voľbou novostavba. Je pravdepodobné, že na novostavbu získate úver ľahšie alebo za lepších podmienok. Banky chcú mať zahrnuté v portfóliu založených nehnuteľností z dlhodobého hľadiska práve takéto nehnuteľnosti, ktoré sú na začiatku životnosti,“ uvádza Martin Lazík, analytik portálu Nehnuteľnosti.sk.
Foto: Adobe Stock
