Kúpiť alebo prenajať?

Rast úverov poskytnutých Slovákom je už nepretržite druhý rok najrýchlejší spomedzi všetkých krajín EÚ. Dôsledkom takéhoto vývoja je nadmerný rast zadlženosti domácností. Napriek tomu, že sa slovenskej ekonomike darí, nezamestnanosť je na historických minimách, treba byť obozretný v rozhodovacom procese, či je vhodný čas na kúpu vlastnej nehnuteľnosti, alebo na zotrvanie v prenájme. Podmienky na získanie hypotéky sa sprísňujú, nie každý sa tak ľahko dostane k vlastnému bývaniu bez našetrenej potrebnej časti finančných prostriedkov. Ceny nehnuteľností síce už pomalšie, ale stále rastú. Bolo by teda logické, že časť trhu bude „nútená“ voliť nájom. Je výhodnejšie v tejto situácií bývať v prenájme, alebo sa zaviazať banke na dlhé roky? Analytici portálu Nehnuteľnosti.sk pripravili výpočet oboch možností.

Modelovým bytom pre výpočet bol zvolený dvojizbový starší byt po rekonštrukcii s plochou od 45-55 m2 v bratislavskom Ružinove. Analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Martin Lazík hodnotil situáciu nájom vs. byt z dlhodobej perspektívy s 25-ročným výhľadom. Náklady súvisiace s užívaním bytu sa počítali v sume 120 eur. Celková kúpna cena tohto bytu je v súčasnosti na úrovni 123-tisíc eur. 

Výpočet je zjednodušený konštantným vývojom, bez radikálnych výkyvov v ekonomike, a to 2 % medziročným rastom cien. „Vychádzali sme z mesačného nájmu na úrovni 550 eur mesačne aj vrátane energii, ktorý sa výpočtom po 25-tich rokoch dostal na úroveň 885 eur. Celková cena zaplateného nájmu za 25 rokov je tak približne 212-tisíc eur,“ uvádza Martin Lazík.

Ak by sme si zvolili kúpu nehnuteľnosti na hypotekárny úver, tak pre splnenie dnešných podmienok sa vyčlenila suma 23 000 eur, ako zaplatená časť kúpnej ceny nasporenou hotovosťou a zvyšných 100 000 eur čerpaných cez hypotekárny úver na 25 rokov. Dnešné hypotekárne úvery sú veľmi prajné, a pri úrokovej sadzbe 1,2 % by sme preplatili približne 16 000 eur pri 100-tisícovej hypotéke. Ak by sa ale kalkuloval úrok na úrovni 2,4 %, preplatili by sme približne 33 000 eur. Pri ešte vyššej sadzbe na úrovni 3,5 % by to už bolo približne 50 000 eur, ktoré by sme preplatili. Dnešná mesačná splátka úveru na nehnuteľnosť je pod úrovňou mesačného nájomného. V prípade vlastníctva bytu však musíme ešte pripočítať energie a poplatky na prevádzku, spomínaných 120 eur. Aj túto platbu sme nechali v čase rásť koeficientom 2 % za rok.  

Aký je výsledok po 25tich rokoch? Ako sme uviedli vyššie, na nájomnom by sme zaplatili za 25 rokov 212-tisíc eur. Ak by sme si na nehnuteľnosť zobrali hypotéku, splácali ju mesačne a počítali aj mesačný náklad na užívanie bytu (120 až 190 eur) je to suma 185-tisíc eur pri úročení 1,2 %, alebo 219-tisíc eur pri variante s 3,5 % hypotékou.

Mesačné výdavky by v prípade nájmu boli na začiatku na úrovni 550 eur. V prípade kúpy nehnuteľnosti 510 eur  (390,- splátka + 120,- náklady na byt) pri 1,2 % úročení, alebo 620 eur mesačne (500,- splátka + 120,- náklady na byt) pri úročení hypotéky 3,5 %. Okamžité mesačné náklady by tak na začiatku mohli hovoriť v prospech nájmu, najmä pri vyšších úrokových sadzbách.

Na konci 25-ročného obdobia, kedy výška nájomného rástla v čase, je mesačné nájomné na úrovni 880 eur. V prípade kúpy bytu, kedy zase v čase rástli náklady na byt,  je to mesačná splátka 580 eur (390,- splátka + 190,- náklady na byt) resp. 690 eur (500,- splátka + 190,- náklady na byt). Časom sa tak mesačné náklady preklopia v prospech kúpy nehnuteľnosti.

 

 * výpočty sú robené na základe metodiky popísanej v texte

Záver O 25 rokov sme v našom modelovom príklade minuli na bývanie v prípade prenajatého bytu 212-tisíc eur a 219-tisíc eur v prípade kúpy s 3,5 % hypotekárnym úverom. Ešte nemôžeme opomenúť to, že v prípade vlastníctva bytu je rekonštrukcia bytu nákladom majiteľa. Ak počítame s takouto rekonštrukciou dvakrát za dané obdobie a minieme na ňu približne päťtisíc eur, náklady pri kúpe bytu sa zvýšia na 229-tisíc eur.  Celkový rozdiel je teda len 16-tisíc eur. Z pohľadu 25tich rokov to nie je nič dramatické a je možné zvažovať jednu aj druhú alternatívu. V prípade kalkulácie s najnižšou úrokovou sadzbou (1,2%) je rozdiel takmer rovnaký ale v opačnom garde, teda na nájomnom preplatíme o približne 17-tisíc eur viacej.

Čo však zaváži je fakt, že po vyplatení hypotéky sme vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá v tom čase bude mať predpokladanú hodnotu približne 198-tisíc eur (znova sme kalkulovali s konzervatívnym medziročným nárastom ceny nehnuteľnosti o 2 % ročne).   Po 25 rokoch nás vlastníctvo a užívanie bytu stálo síce len o 16-tisíc eur viacej ako prenájom (pri 3,5 % hypotéke), ale hlavný rozdiel je v majetku, ktorý po 25 rokoch vlastníme. 

„V súčasných podmienkach je teda výhodnejšie vziať si hypotéku a platiť mesačné splátky banke ako platiť nájomné, pokiaľ má človek stabilný príjem a čo to našetrené,“ uvádza Martin Lazík, analytik portálu Nehnuteľnosti.sk. „Okrem toho, že mesačné náklady sú podobné, v prospech hypotéky hrá skutočnosť, že po splatení hypotéky vlastníte nehnuteľnosť. Často ide o jediný významnejší majetok, ktorým ľudia disponujú. A podmienky na získanie hypotéky sa síce sprísňujú, ale stále sú veľmi priaznivé. Dnešné ceny nehnuteľností sa môžu zdať nafúknuté a privysoké, ale očakáva sa skôr ich stagnácia ako pokles.“

Pre koho je prenájom výhodnejší Napriek tomu, že všetky tieto fakty hovoria v prospech kúpy nehnuteľnosti, je tu skupina ľudí, pre ktorých je nájom lepším riešením. Sú to tí, ktorí si chcú užívať voľnosť nájmu, často cestujú, či už súkromne, alebo pracovne. A finanční experti tiež upozorňujú na fakt, že pokiaľ nemáte v pláne vlastniť nehnuteľnosť viac ako sedem rokov, radšej bývajte v prenajatom byte.  Aj pre mladých ľudí, ktorí ešte študujú a popritom aj pracujú, alebo nastúpili do svojho prvého zamestnania, je lepšia voľba prenájom. Najmä v prípade, že bývajú viacerí v jednom byte a náklady si tak delia. Pri takomto spôsobe bývanie je možne zároveň aj šetriť na budúce bývanie. „A potom je tu segment luxusných prenájmov, ktoré pokrývajú takmer výlučne zahraniční manažéri alebo firemní klienti. Tento segment  alternatívne využíva aj prenájom rodinných domov, či už ako sídlo firmy, alebo bývanie top manažmentu,“ uvádza Martin Lazík.

 

Porastú ceny prenájmov? Záujem o prenájmy neklesá. Pozitívny ekonomický rast regiónu vytvára hlavné predpoklady pre dopyt po nájmoch a teda aj nárast cien nájomného bývania. To samozrejme ide ruka v ruke aj so zvyšovaním kúpnej ceny bytov ako takých. V ostatných rokoch bol nárast ceny nájmu zaznamenaný hlavne mimo Bratislavy, kde bol síce sprevádzaný vysokým rastom cien bytov, ale konkurencia v oblasti nájomného bývania je mimo Bratislavy stále relatívne nízka.  Nie je prekvapením, že nájom bytov išiel najviac hore v prípade Nitry, Žiliny, Trnavy a Trenčína. Na druhom konci je Prešov, ktorého nájmy ostávajú takmer nezmenené s osciláciou okolo 380 eur. V prípade Bratislavy je odhadom každý tretí byt nakupovaný ako investičný. Väčšina z týchto bytov je určených na prenájom, len menšia časť ostáva stáť „ľadom“. *Detailný vývoj cien prenájmov nájdete v prílohe emailu.

Čo hľadajú Slováci Aktuálne tvorí ponuku voľného bývania na portáli Nehnuteľnosti.sk z 18 percent bývanie na prenájom oproti 82 percentom nehnuteľností, ktoré sú určené na predaj. Najviac bytov na prenájom je k dispozícií logicky v Bratislave, až 70 % z celkovej ponuky, nasleduje Nitra s 8,3 % a Žilina s 5,5 %.  Slováci najčastejšie vyhľadávajú byty v Bratislave, druhou najvyhľadávanejšou lokalitou sú Košice a na treťom mieste je Trnava. V hlavnom meste je top lokalitou dopytu po prenájmoch Petržalka, na druhom mieste Dúbravka a tretí Ružinov. Staré mesto skončilo na štvrtom mieste. V kategórií domov na prenájom je najvyhľadávanejšou lokalitou opäť Bratislava, na druhom mieste Trnava a na treťom mieste Nitra.