Správcom v bytových domoch pribudnú povinnosti

A pocítia to všetci. Zanedbáva si správca v bytovom dome svoje povinnosti, nezvoláva včas domové schôdze a nepredkladá riadne ročné vyúčtovania za byt? Správa bytových domov nie je jednoduchá záležitosť z odbornej, organizačnej ani legislatívnej stránky. Od nového roka sa treba pripraviť na zmeny. Správcovia budú musieť spĺňať minimálne odborné požiadavky na túto činnosť, mať vlastnú kanceláriu, kde budú riešiť problémy aspoň dva dni v týždni, a musia byť tiež povinne poistení. Na čo sa teda treba v praxi pripraviť?

Zmeny prináša do praxe od januára 2016 novela zákona o správcoch č. 246/2015, a ako objasňuje Tatiana Cirbusová, konzultantka Združenia správcov a užívateľov nehnuteľností (ZSaUN), pre správcov bytových domov prináša viacero nových povinnosti. „Musia mať odbornú spôsobilosť pre výkon správy, kanceláriu a poistenie správcu. Správca musí podať žiadosť o zápis do zoznamu správcov na ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja. Daný rezort môže nariadiť správcom ďalšie odborné vzdelávanie." Správca, ktorý spravuje bytové domy, musí splniť podmienky tohto zákona pre výkon činnosti najneskôr do 31. decembra 2017.

Prínos legislatívy pre obe strany
Zákon o správcoch prináša nové pravidlá pre všetkých správcov bytových domov s výnimkou spoločenstiev vlastníkov bytov. „Tieto pravidlá eliminujú rôznych „jednoosobových“ správcov s nedostatočnými odbornými vedomosťami a kvalitným zázemím. Prináša povinnosť vzdelávania sa, respektíve garanciu odbornej spôsobilosti, kancelárie so stránkovými hodinami minimálne v rozsahu dvakrát štyri hodiny týždenne alebo poistenia zodpovednosti za škodu,“ hovorí Andrej Jurikovič, vedúci oddelenia spoločnosti Spokojné bývanie.
Podľa názoru Tatiany Cirbusovej získanie odbornej spôsobilosti a ďalšieho vzdelávania bude prínosom tak pre správcov, ako aj pre vlastníkov. Hoci zo strany správcov zaznie určite poznámka, že je potrebné vzdelávať aj vlastníkov bytov a nebytových priestorov. „Okrem toho, v novom zákone sa doplnilo aj nové ustanovenie, že správca musí byť vlastníkom alebo spoluvlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome, kde vykonáva funkciu predsedu spoločenstva.“ Funkčné obdobie takéhoto predsedu zvoleného do 31. decembra tohto roka, ktorý nespĺňa podmienky na výkon funkcie podľa tohto zákona, sa končí uplynutím jeho funkčného obdobia najneskôr do troch rokov od jeho zápisu do registra.

Profesionalizácia v správcovskej činnosti
Hlavným podnetom k vytvoreniu zákona o správcoch bytových domov bolo podľa Martina Kóňu, hovorcu Ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR, presvedčenie, že správa, prevádzka a údržba bytového fondu je komplexnou a koncepčnou činnosťou. „Tá v praxi vyžaduje vedomosti a skúsenosti nielen z oblasti stavebníctva, ekonómie, práva, manažmentu, ale aj komunikácie a schopnosti efektívne riešiť vzniknuté problémy a prípadné spory. Uvedené sa odzrkadlilo aj v Koncepcii štátnej bytovej politiky do roku 2015 ako aj v ďalších dokumentoch." Nová legislatíva je teda prvým krokom nielen k profesionalizácii správcovskej činnosti, ale aj k vyššej odbornosti poskytovaných služieb. Správca bude musieť preukázať nielen bezúhonnosť pri svojej činnosti, ale aj dôveryhodnosť.

Nová povinnosť – zápis v registri
Doteraz bola správa bytových domov voľnou živnosťou, po novom by sa mala viazať na zápis v registri. Ministerstvo pripravilo informačný systém, teda verejne dostupný zoznam zapísaných správcov, spustený od 1. januára 2016 na webovej stránke ministerstva. „Zoznam bude tvorený súborom základných informácií o správcoch. Bude obsahovať obchodné meno, sídlo, adresu kancelárie a úradné hodiny, kontaktné informácie, údaje o zodpovednom zástupcovi a iné v súlade s príslušnými právnymi predpismi," objasňuje Martin Kóňa.
Aktualizáciu zoznamu budú priebežne po každej nahlásenej zmene údajov vedených v zozname zabezpečovať zamestnanci tohto rezortu. Zároveň bude ministerstvo vykonávať dohľad nad dodržiavaním podmienok pre výkon činnosti správcov v rozsahu ustanovenom zákonom o správcoch bytových domov.

Spolupráca dvoch rezortov
„Jednou z podmienok zápisu do zoznamu správcov bytových domov je získanie odbornej spôsobilosti, ktorou sa zabezpečí vyššia odbornosť správcov bytových domov. Táto sa nadobúda absolvovaním ďalšieho odborného vzdelávania v akreditovanom vzdelávacom programe. Vykonávacím predpisom k zákonu o správcoch bytových domov ministerstvo stanoví minimálny obsah ďalšieho odborného vzdelávania," vysvetľuje Martin Kóňa.
Úlohou rezortu bolo pripraviť informačné systémy a personálne zabezpečiť praktické fungovanie zákona. „Zároveň budeme spolupracovať s ministerstvom školstva pri žiadostiach o akreditáciu príslušného vzdelávacieho programu, aby bolo vzdelávanie čo najdostupnejšie vo všetkých regiónoch Slovenska,“ dodáva hovorca.

Vlastná kancelária a poistenie budú povinné
Zákon zavádza povinnosť správcu bytového domu mať zriadenú kanceláriu vo verejne prístupnej budove. Musí byť riadne označená obchodným menom a nápisom „Správca bytových domov“. „Pre mnohých správcov povinnosť mať zriadenú kanceláriu a určený čas, kedy má byť otvorená, je už dávno realitou. Pri riešení problémov sme sa napríklad stretli aj so situáciou, že správca mal pre vlastníkov určený len jeden deň v mesiaci, i to len na dve hodiny,“ objasňuje situáciu z praxe Tatiana Cirbusová.
Kancelária po novom musí byť otvorená pre vlastníkov najmenej dva pracovné dni v týždni minimálne štyri hodiny idúce za sebou. „Správca je povinný mať uzatvorené poistenie za škodu, za vznik ktorej zodpovedá pri výkone správy v rozsahu primeranom počtu spravovaných bytových domov a miere rizika spojeného s výkonom správy,“ objasňuje konzultantka (ZSaUN). Niektorí správcovia mali už takto uzatvorené poistenie. Iný druh poistenia majú  už v prevažnej miere bytové domy, hlavne tie, ktoré brali úvery, nakoľko banky si v takýchto prípadoch žiadali vinkuláciu poistky do výšky úveru.

Dbajte na dobrú zmluvu o správe
Dnes stačí založiť živnosť či eseročku, tak obdržíte oprávnenie na podnikanie v zmysle živnostenského oprávnenia, a ste bezúhonný. Od januára 2016 sa to bude riešiť v zmysle zákona 246/2015 o správcoch. „To, že si niekto založí správcovskú spoločnosť, ešte neznamená, že sa stáva správcom. Musí mať bytové domy, ktoré bude spravovať. Získať dostatočný počet bytových domov pod svoju správu, nie je jednoduchý proces a súčasné poplatky za správu nie sú vysoké. Pri založení správcovskej spoločnosti je potrebné brať v úvahu, koľko správcov pôsobí v danom meste, aká je výška poplatkov za správu, a čo robia pre vlastníkov už existujúci správcovia, čo môže vlastníkom iné ponúknuť," tvrdí Tatiana Cirbusová.
Prisťahovali ste sa do nového bytového domu a neviete, či je správca spoľahlivý? Musí vás  presvedčiť svojou prácou, odbornosťou a profesionalitou. Treba prihliadať aj na jeho dobré meno, nakoľko ešte ani budúci rok nebudú správcovia povinní spĺňať nové kritériá tohto zákona. Sú povinní sa kompletne zosúladiť do konca roka 2017. Najlepšie riešenie pre vás bude informovať sa v bytových domoch, ktoré vami vybraný správca už spravuje.
Samozrejme, určite je na mieste overiť si jeho právny stav aj na obchodnom či živnostenskom registri.  „Dôležité je si zistiť, akým spôsobom komunikuje správca s vlastníkmi, či tak nerobí len raz ročne pri ročnom vyúčtovaní za byt. Ako dôsledne a do detailov má spracovaný plán opráv na nasledujúci rok pre bytový dom. Plán opráv má byť predložený vlastníkom do 30. novembra bežného roka,“ vymenováva Cirbusová. Odporúča preto si vytvoriť „dokonalú“ zmluvu o výkone správy a domyslieť všetky dôsledky, aby boli v nej uvedené.

Výmena správcu
Pokiaľ sa nedarí vyjasniť si so správcom sporné veci a problémy sa stupňujú, nastal čas ho vymeniť. Vlastníci bytov a nebytových priestorov môžu vypovedať zmluvu o výkone správe len rozhodnutím domovej schôdze, lebo tá sa spravidla uzatvára na neurčito. Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa nedohodnete inak. „Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Nezabudnite ale na to, že musíte na schôdzi hlasovať aj za nového správcu, pretože dom nemôže ostať ani jeden deň bez správy,“ tvrdí Cirbusová.
Musí byť určený presný termín, ku ktorému končí správa. Vlastníci bytov a nebytových priestorov majú možnosť si urobiť výberové konanie na nového správcu. Pri zmene koncom roka je treba zároveň dohodnúť, kto spracuje ročné vyúčtovanie zálohových platieb do 31. mája v nasledujúcom roku, lebo to neskôr býva jablkom sváru. Taktiež platí, že od roku 2018 bude možné uzavrieť zmluvu len so správcom zapísaným do zoznamu správcov vedeným ministerstvom.

Zuzana Voštenáková

foto: archív