Prenájom nehnuteľnosti má svoje pravidlá

Dobre vyhotovená zmluva a registrácia na daňovom úrade sú základné veci, ktorými ochránite seba a svoj majetok. Slovenské právo síce pozná aj ústnu dohodu, ale čo je podpísané na papieri, to sa ľahšie dodržiava aj vymáha. Nájomná zmluva upravuje vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom. Čo by mala obsahovať: „Samozrejme ako pri každej zmluve identifikáciu zmluvných strán a dátum jej uzatvorenia, následne presné určenie predmetu nájmu, odporúčam aj účel užívania, ďalej výšku nájomného a prípadných ďalších úhrad spojených s užívaním nehnuteľnosti, a splatnosť týchto platieb ako aj dobu, na akú sa nájomná zmluva uzatvára,“ hovorí advokátka JUDr. Vladimíra Gáliková Klučková z kancelárie JUDr. Klučková, advokátka s.r.o. Zmluva však musí obsahovať ďalšie dôležité body, preto nie je na škodu dať ju urobiť skúsenému advokátovi.

Bod po bode
Nájomná zmluva by mala určite obsahovať spôsob platby a termíny, dokedy má nájomca dohodnutú sumu uhradiť. „Je vhodné uviesť aj to, za akých podmienok môže byť nájomné a úhrady spojené s užívaním nehnuteľnosti jednostranne zvýšené. Napríklad v prípade zvýšenia zálohových platieb na energie, alebo v prípade dlhodobých nájmov naviazanosť na ročnú mieru inflácie. Taktiež je vhodné si upraviť sankcie v prípade omeškania platieb, napríklad popri zákonných úrokoch z omeškania aj zmluvnú pokutu. Na druhej strane Občiansky zákonník upravuje situácie, kedy má nájomca nárok na zľavu z nájomného, a to v prípade, ak môže predmet nájmu užívať len obmedzene pre vady, ktoré nespôsobil alebo dokonca stanovuje zánik povinnosti platiť nájomné v prípade, ak predmet nájmu nájomca nemôže užívať vôbec,“ uvádza JUDr. Vladimíra Gáliková Klučková.
Na škodu nie je podrobnejší opis stavu nehnuteľnosti pri začatí nájmu, počiatočný stav energií, čo účastníci ocenia pri ukončení nájmu. Bodom nájomnej zmluvy má byť doba, na akú sa nehnuteľnosť prenajíma, keďže jedným zo základných znakov nájmu je jeho dočasnosť. Pri nájme na dobu neurčitú je vo všeobecnosti stanovené ukončenie výpoveďou v trojmesačnej výpovednej lehote. „Ak v nájomnej zmluve na byt nie je doba nájmu dohodnutá, predpokladá sa, že sa uzavrela na dobu neurčitú,“ upozorňuje advokátka: „Ak do 30 dní po ukončení nájmu nehnuteľnosti nepodá prenajímateľ návrh na jej vypratanie na súd, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, maximálne však na jeden rok. Je potrebné si teda dať pozor, aby sa nájom automaticky neobnovil, ak o to prenajímateľ nemá záujem. Uvedené automatické obnovenie nájmu však neplatí pri nájme bytu.“

Práva a povinnosti
Bodmi v nájomnej zmluve môžu, ale nemusia byť presne zadefinované práva a povinnosti nájomcu aj prenajímateľa. Aj keď sú dosť podrobne upravené v Občianskom zákonníku, je praktickejšie, ak je písomne zachytené, kto čo môže, musí a nesmie priamo v zmluve. Napríklad, či a za akých okolností je prenajímateľ oprávnený vstúpiť do nehnuteľnosti, kto vykonáva potrebné opravy, možnosť podnájmu, dohoda o kaucii (peňažnej zábezpeke).
Vhodná je aj úprava okolností pri predčasnom ukončení nájmu, kedy je však potrebné pamätať na viazanosť zákonom. Pri nájme bytu je napríklad zákonom stanovený ako výpovedný dôvod pre prenajímateľa hrubé porušovanie povinností nájomcom, a to či už neplatenie nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu, danie bytu do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, hrubé poškodzovanie bytu, alebo skutočnosť, že prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, deti, vnukov, zaťa, nevestu, rodičov alebo súrodencov. Po vzájomnej dohode sa však môže zmluva predčasne ukončiť aj z iných dôvodov, resp. bez uvedenia dôvodu.
Výpovedná lehota pri byte nemôže byť kratšia ako tri mesiace, začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Krátkodobý nájom má pre prenajímateľa priaznivejšiu úpravu ukončenia nájmu bytu. Ako upozorňuje advokátka, nájomca nie je povinný sa z bytu vysťahovať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada, ktorá závisí od dôvodu ukončenia nájmu. Povinnosť poskytnutia bytovej náhrady neexistuje pri zániku nájmu bytu dohodnutého na určitý čas uplynutím dohodnutej doby nájmu, ani v prípade krátkodobého nájmu bytu.

Rady advokátky
JUDr. Vladimíra Gáliková Klučková ďalej odporúča: „Od 01.05.2014 bol prijatý zákon o krátkodobom nájme bytu, z ktorého vo všeobecnosti vyplýva pre prenajímateľa priaznivejšia úprava niektorých jeho povinností. V celom rozsahu sa tento zákon vzťahuje na krátkodobý nájomný vzťah v prípade splnenia si registrácie prenajímateľa na daňovom úrade. Nájomca môže od prenajímateľa požadovať dôkaz, že si splnil svoju registračnú povinnosť. Z tohto pohľadu, okrem toho, že prenajímateľovi túto povinnosť ukladá zákon, je registrácia platenia dane pre prenajímateľa aj určitou formou ochrany. Už len definícia: krátkodobý nájom bytu je vtedy, ak prenajímateľ prenecháva nájomcovi byt, resp. jeho časť, na dobu určitú najdlhšie na dva roky. Tento nájom je možné na základe dohody zmluvných strán predĺžiť za rovnakých podmienok najviac na dva ďalšie roky, a to dvakrát.“
Zároveň advokátka uvádza rozdiel medzi podnikaním v zmysle živnostenského zákona a nájmom nehnuteľnosti v osobnom vlastníctve. Pokiaľ prenajímate iba byt, dom či jeho časti na bývanie, a k tomu poskytujete základné služby, teda kúrenie, vodu, elektrinu a podobne, nejedná sa o podnikanie, teda nepotrebujete živnostenské oprávnenie. Ak sa však popri prenájme poskytujú ďalšie služby, napríklad upratovanie, je potrebné  mať na túto činnosť živnostenské oprávnenie.

Dane a odvody
Každý, kto prenajíma nehnuteľnosť okrem pozemku, je povinný zaregistrovať sa na daňovom úrade, a to najneskôr do konca kalendárneho mesiaca, ktorý uplynul po mesiaci, v ktorom sa nehnuteľnosť prenajala. Ak ide o nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý uzatvoril nájomnú zmluvu a je v nej uvedený ako prenajímateľ. Ak sú v zmluve ako prenajímatelia označení obaja manželia, povinnosť registrácie vzniká obom.
Daňový úrad prihlásenú osobu v priebehu ďalších tridsiatich dní od podania žiadosti zaregistruje a daňovníkovi pridelí daňové identifikačné číslo. V daňovom priznaní za uplynulý rok musí daňovník medzi príjmy uviesť aj tie z prenájmu a odviesť z nich štátu daň, pričom je možné odpočítanie výdavkov a čiastky oslobodenej od dane z príjmov.

Petra Benczyová

zdroj: Trumpeter