Tajomstvá nehnuteľností #23: Kupujete nový rodinný dom a spoliehate sa na kolaudáciu?

Na úvod treba uviesť jednu z hlavných právd urbanizmu, architektúry a stavebníctva:   

Skolaudovaná novostavba nie je žiadny dôkaz o tom, že ide o stavbu bez vád, nedorobkov, rizík a vážnych problémov.

Primárny dôvod spočíva v tom, že kolaudácia je administratívny úkon, ktorý vykonáva úradník, ktorý sa spolieha na parciálne stanoviská jednotlivých odborníkov. To by nemusel byť problém, obdobne postupujú povedzme aj lekári, ktorí sa spoliehajú na stanoviská kolegov rőntgenológov, nefrológov apod. a podľa toho následne stanovujú komplexnú liečbu. Ani kolaudačný komisár obyčajne nemá vedomosti o rôznych oblastiach stavebníctva (komíny, vzduchotechnika, statika atď.). A tak zoberie „papier“, ktorý podpísal nejaký technik, a odfajkne si ho ako jednu z mandatórnych položiek v zozname, ktorý má obsahovať kolaudačný spis. Ak si takto odfajkne všetky položky, nič nebráni vydaniu kolaudačného súhlasu. Lenže čo sa deje v praxi?

Počuli ste už o falšovaní revíznych správ na silnoprúdové elektroinštalácie? Písali sme o nich v knihe Pozor, novostavba! Tejto téme je venovaná celá kapitola.

Na nasledovných obrázkoch si ukážeme, aká smutná môže byť prax. Čo si myslíte, bol rodinný dom s týmto sprchovacím kútom skolaudovaný? Samozrejme bol.

^{Obr. 1 Dôsledok skrytej vady, nedodržanie technologických postupov, ktorá sa prejavila tesne po skolaudovaní}

A čo komín pre kozub? Má tento bungalov všetky dokumenty v poriadku? Zaiste má, veď bol s prehľadom skolaudovaný.

^{Obr. 2 Nesprávne vymurovanie komína nevadilo nikomu a ani kominár oficiálne nepochybil, pretože kozub bude pripájať niekto iný a chybu si uvedomia laici až neskôr. My ju vidíme už teraz. Miesto napojenia pre budúci kozub do komína aj vyberací otvor mali byť presne naopak.}

Je možné skolaudovať radový rodinný dom so schodiskom, ktoré nemá aspoň provizórne zábradlie? Sú stavebné úrady, kde to nikoho nezaujíma. A že sa na schodiskových stupňoch, z ktorých každý má inú výšku, môžete zabiť? No a čo? Aj to skolaudujeme. Že je to v rozpore s požiadavkami technických noriem a zákonov? A koho to zaujíma?

^{Obr. 3  Životu nebezpečné schodisko. Absolútny nezáujem kolaudačnej komisie o bezpečnosť. Čísla uvádzajú skutočné výšky schodiskových stupňov}

Ako je možné, že na stavebnom úrade sa nenachádza žiadna dokumentácia k čerstvo (1 rok) skolaudovanému rodinnému dvojdomu? My to nevieme (ale dosť dobre to tušíme). Úradník zo stavebného úradu tam už nepracuje a starosta, ktorý kolaudáciu podpisoval, je taký zaneprázdnený, že si na stretnutie nevie nájsť čas už vyše troch mesiacov.

Druhou stranou mince je fakt, že kolaudační komisári sú objektívne preťažení. Nemajú interdisciplinárne vedomosti a skúmať pravdivosť či správnosť vystavených revízii a ďalších dokladov je časovo náročné. Takže hádzať horúci zemiak iba ich stranu by nebolo férové.

Inzercia vs. realita   

V inzeráte sa uvádza predaj 5-izbového rodinného domu s modernými technológiami – tepelné čerpadlo, solárne panely, rekuperačný systém, inteligentná elektroinštalácia, bazén s protiprúdom. Prídete na obhliadku a toto všetko naozaj existuje, a aj funguje. Avšak v projektovej dokumentácii sa uvádza, že ide o 5-izbový rodinný dom bez bazéna, bez rekuperácie, bez fotovoltiky a s podlahovou plochou o 70 m2 menej ako je skutočnosť. Predávajúci vám ukazuje kolaudačné rozhodnutie a vy dom za výhodnú cenu kúpite.

My sa pýtame, čo ak napríklad fotovoltický systém zlyhá, vznikne požiar a vysoké finančné škody? Vy poctivo platíte poistenie, máte dokumenty o skolaudovaní, pridelení súpisného čísla aj projektovú dokumentáciu. Pripravte sa na to, že poisťovňa vám môže odmietnuť vyplatiť čo i len jedno euro, pretože nič z týchto moderných systémov nie je súčasťou projektovej dokumentácie, podľa ktorej bol dom skolaudovaný, a dokumentácia (revízie, skúšky tesnosti a pod.) k nim nie je žiadna. Pôvodný majiteľ si totiž všetky vylepšenia dal spraviť cez rôznych známych, a aby to mal lacnejšie, zvolil verziu „bez papierov“. Kolaudácia prebehla v kancelárii pracovne zahlteného alebo inak motivovaného úradníka, nikto nič nezisťoval. Zo zdanlivo výhodnej kúpy Vám môže zostať čierny Peter a oči pre plač.

Hlboký omyl verejnosti

Mnohí ľudia si myslia, že kolaudácia znamená kontrolu kvality vyhotovenia rodinného domu. Či má voda v kúpeľni správny tlak, či je dom staticky bezpečný, preveruje sa tesnosť okien, rozmery domu atď. Nič z toho! Kolaudácia v slovenskej praxi je administratívny úkon, počas ktorého sa kontroluje úplnosť dokumentácie (skutočnej aj imaginárnej) a v mnohých prípadoch sa konkrétny dom ani fyzicky nenavštívi. Napríklad pri kolaudovaní 40 rovnakých nových domov na novovzniknutej ulici sa vyberú na fyzickú obhliadku jeden-dva a ostatné sa kolaudujú pohľadom od plota (ktorý ešte nie je postavený). A naopak, ak ste v spore so starostom alebo úradníkom, vtedy sa kontroluje úplne všetko, vrátane zvončeka na dverách.  

Riešenie kolaudačnej neistoty

Má tento problém riešenie? Plnohodnotné zrejme nie, ale je tu prevencia. Tou najúčinnejšou je dať si preveriť stavebno-technický stav rodinného domu pred jeho kúpou, najlepšie pred tým, ako zaplatíte čo i len rezervačnú zálohu. Táto služba je známa aj pod názvom inšpekcia nehnuteľností a vykonáva ju niekoľko firiem. Pýtajte sa na referencie, skúsenosti. Avšak pozor, súčasťou takejto kontroly musí byť aj analýza súvisiacej dokumentácie, čo nie každá firma ponúka a zvláda. Objednanie tejto služby máte plne vo vlastných rukách. Okrem toho sú tu najmenej tri ďalšie možnosti, ktoré už ale vo vlastných rukách nemáte.

1. Spoľahnúť sa na etiku a osobnostnú integritu úradníka. Sú stavebné úrady, ktoré kolaudácie vykonávajú naozaj príkladne a kedykoľvek môžu hrdo a pravdivo tvrdiť, že v kolaudačných spisoch sa nenachádzajú žiadne nášľapné míny; týmto ľuďom tlieskame, kiežby ich bolo viac!

2. Spoľahnúť sa, že všetci subdodávatelia, ktorí sa na výstavbe RD zúčastnili, vystavili doklady pravdivo a odborne správne. Tým sa myslia tlakové skúšky, revízie, atesty k použitým materiálom a výrobkom, projektová dokumentácia skutočného vyhotovenia atď.

3. Upraviť stavebný zákon a súvisiace vyhlášky týkajúce sa obsahu a formy kolaudácií rodinných domov (nový stavebný zákon, ktorý má platiť od apríla 2024 veľa optimizmu v tomto ohľade neprináša).

Z kupujúceho sa stáva stavebník

O zákulisí kolaudácií by sa dalo napísať veľmi veľa. Spomedzi všetkého chceme upozorniť na jednu nebezpečnú situáciu, kedy si idete kúpiť rodinný dom, ktorý ešte nie je skolaudovaný. Teda kúpou sa stanete stavebníkom a prechádzajú na vás všetky práva i povinnosti v zmysle stavebného zákona týkajúce sa kolaudačného procesu. Ak ste neboli denne na stavbe (od výkopu) a nie ste stavební inžinieri, potom si idete kúpiť absolútnu mačku vo vreci. Navyše, vo výsledku sa môže stať, že stavbu nikdy neskolaudujete, pretože sa možno nedodržali zásadné podmienky v stavebnom povolení, alebo – a to sa stáva častejšie – súčasný stavebník vie, že stavba sa nestavia kvalitne, hrozia vážne poruchy a chce sa zbaviť zodpovednosti a záručnej lehoty. Aj s takýmito situáciami sa v praxi stretávame a dôrazne pred kúpou rozostavaného neskolaudovaného domu (najmä tesne pred dokončením) laikov varujeme. Žiadna cenová zľava za to nestojí. Tu platí ďalšia stavbárska pravda, a síce

Lacno rovná sa rizikovo a zadarmo rovná sa najdrahšie.

Chlebíčky a prižmúrené oči

Týmto článkom netvrdíme, že kolaudácia je zbytočná aktivita, ktorej najdôležitejšia časť sú chlebíčky a bonboniéry. Na mnohých úradoch kolaudácie prebiehajú so skutočnou odbornou starostlivosťou a vydaný súhlas môže byť serióznym predpokladom kvalitne postaveného domu. No za žiadnych okolností to neplatí vždy, ako si bežní ľudia naivne myslia. Mnoho rodinných domov sa kolauduje nie s prižmúrenými, ale doslova so zatvorenými očami. Tzv. teplákoví developeri o tom vedia svoje a preto chlácholia na obhliadkach záujemcov slovami: Nebojte sa, kolaudácia prebehne bez problémov, o pár týždňov sa môžete nasťahovať.   

 

Autor: Ing. Jozef Ilčík

    

Seriál Tajomstvá nehnuteľností vám prináša firma Kvalitné bývanie – kolektív stavebných inžinierov, ktorí na Slovensku vymysleli a zaviedli do realitnej praxe inšpekciu nehnuteľností. 

^{Vyhlásenie o zodpovednosti}

^{Každý článok vychádza zo skutočnej udalosti. Identifikačné údaje a mená boli z dôvodu ochrany pozmenené. Dej príbehu je zjednodušený a upravený tak, aby bol ľahko pochopiteľný pre bežného čitateľa. Za žiadnych okolností nemožno situáciu zovšeobecňovať alebo generalizovať. Rovnako neplatí, že všetky obdobné charakteristiky sa týkajú aj ostatných bytov v danom projekte, prípadne podobných nehnuteľností. Každý príbeh je individuálny a bol zverejnený ako poučenie sa z chýb iných, resp. situácií, ktoré nie vždy bežnému kupujúcemu prídu na myseľ.}

^{Ku každej nehnuteľnosti a jej časti je vždy potrebné pristupovať osobitne. Akékoľvek postupy v oblasti stavebných nedostatkov a sporov je potrebné najprv konzultovať s odborne spôsobilým stavebným inžinierom a následne s registrovaným advokátom.}

^{Autori článku nepreberajú na seba žiadnu zodpovednosť za konanie podľa odporúčaní, ktoré sú v texte uvádzané. Pri každej nehnuteľnosťi je potrebné oboznámiť sa so skutkovým stavom, a to najmenej fyzickou obhliadkou, skúmaním príslušnej projektovej dokumentácie a podobne.}

Zdroj: Kvalitné bývanie

Foto: Dreamstime, Kvalitné bývanie