Vyhľadať nehnuteľnosti - reality
Realitné kancelárie
Súkromní inzerenti
NARKS
Poradne
Info
Časopis

Právna poradňa

Partnerom právnej poradne na Reality.sk je renomovaná advokátska kancelária Vojčík & Partners, s.r.o.

Právna poradňa - zákony, kataster, zmluvy, list vlastníctva

Pripravujeme pre Vás: Ako napísať dobrú kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť? Ako urobiť vklad na kataster? Na čo dať pozor pri kúpe a predaji nehnuteľnosti? Ako spoznám dobrú realitnú kanceláriu? Mám zložiť zálohu na nehnuteľnosť? Ako bezpečne zaplatiť pri prevode nehnuteľnosti?

Hľadať text

Vašu otázku môžete vložiť tu Zobraziť články poradne

Výpis otázok

Zobrazené záznamy 1 - 20 z 191 nájdených
 
Otázka LA00282
10.9.2014 12:56
Dobrý deň, pod naším pozemkom sú vedené potrubia Trnavskej teplárne. Momentálne robia rekonštrukciu potrubnej siete a síce potrubia, ktoré sú vedené pod naším pozemkom už nebudú teplárňou užívané. Pod naším pozemkom však zostávajú. Doteraz sme tu mali kvôli tomu vecné bremeno. Chcem sa spýtať, či nemáme nárok na nejaké odškodné, lebo pri rekonštrukcii našej budovy na našom pozemku nás tieto potrubia jednak obmedzujú pri základových konštrukciách a prípadné odstránenie nevyužívaných potrubí by nás stálo dosť peňazí. A to odstránenie by nám možno ani nepovolili. Dá sa s tým niečo robiť? Ďakujem za odpoveď!
Odpoveď Vojčík & Partners 2.10.2014 12:59
Dobrý deň, ďakujeme za otázku. Zákonné vecné bremená súvisiace s výrobou a rozvodom tepla sú regulované zákonom č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike v znení neskorších predpisov. V zmysle uvedeného zákona má vlastník nehnuteľnosti právo na primeranú jednorazovú náhradu za nútené obmedzenie užívania svojej nehnuteľnosti, resp. za zriadenie zákonného vecného bremena na svojom pozemku. Spomenutá náhrada sa poskytuje za výmeru, v ktorej je vlastník obmedzený pri užívaní svojej nehnuteľnosti, pričom tento nárok možno uplatniť u zodpovednej osoby do šiestich mesiacov odo dňa, keď sa vlastník nehnuteľnosti o uplatnení zákonného vecného bremena dozvedel, najneskôr však do jedného roka odo dňa uplatnenia zákonného vecného bremena držiteľom povolenia, prípadne odo dňa vykonania zápisu vecného bremena do katastra nehnuteľností. V opačnom prípade vlastníkovi nehnuteľnosti právo na primeranú jednorazovú náhradu za uplatnenie zákonného vecného bremena zaniká.

Z uvedeného vyplýva, že právo na jednorazovú náhradu za vznik vecného bremena, je zákonom časovo limitované, pričom po uplynutí citovaných lehôt sa nemožno tohto nároku domáhať.

Na druhej strane z Vašej otázky vyplýva, že predmetná časť sústavy tepelného zariadenia sa už v tomto čase nevyužíva. Na základe ustanovenia § 33 ods. 6 zákona vlastník sústavy tepelného zariadenia alebo jej časti, ktorá už viac nie je využívaná na svoj pôvodný účel, je povinný ponúknuť túto časť sústavy inej osobe na prevádzkovanie, do správy alebo na prevod vlastníctva, za účelom zabezpečenia dodávky tepla. V prípade, že do jedného roka odo dňa, od ktorého zariadenie prestalo slúžiť svojmu účelu, nedôjde k obnoveniu jeho používania, vlastník danej sústavy je povinný ju na vlastné náklady odstrániť. Po skončení nevyhnutných prác je povinná osoba povinná uviesť pozemky do pôvodného stavu, a ak to nie je možné, uhradiť vlastníkovi pozemku spôsobenú škodu.

Zároveň ako vlastník nehnuteľnosti máte právo požiadať Úrad pre reguláciu sieťových odvetví o vydanie rozhodnutia o zániku vecného bremena a obmedzení s ním súvisiacich. K žiadosti je podľa zákona potrebné priložiť stanovisko držiteľa povolenia na rozvod tepla (t.j. v tomto prípadne miestnych teplární).

Záverom dodávame, že v prípade nesplnenia zákonných povinností zodpovedných osôb, je možné domáhať sa splnenia týchto povinností aj súdnou cestou.
Otázka LA00281
10.9.2014 9:23
chcem predat dom na splatky jak by som to mal najlepsie urobit aby bol isteny aj kupujuci aj ja dal by som mu splatkovy kalendar na 10 rokov
Odpoveď Vojčík & Partners 2.10.2014 12:58
Slovenský právny poriadok umožňuje aj v danom prípade predaj na splátky a zároveň rozlišuje viacero tzv. zabezpečovacích inštitútov, ktoré zvyšujú mieru právnej istoty zmluvnej strany v nevýhodnejšom postavení, aby táto mala záruku, že jej bude riadne a včas plnené. K typickým zabezpečovacím inštitútom v prípade nehnuteľností patrí napr. záložné právo, ktoré je možné v danom prípade s kupujúcim dohodnúť a v krajnej situácii (pri neplnení povinnosti zaplatiť kúpnu cenu kupujúcim v splátkach) uspokojiť svoj nárok výkonom záložného práva, a teda napr. predajom danej nehnuteľnosti. Ďalším vhodným zabezpečovacím prostriedkom je zmluvná pokuta, ktorú možno dohodnúť pri nesplnení, resp. porušení určitých zmluvných povinností. V posudzovanom prípade by sa zmluvná pokuta mohla použiť pre nesplnenie povinnosti zaplatiť jednotlivé splátky, alebo pri ich oneskorenom zaplatení, kde okrem povinnosti ich zaplatenia, bude kupujúci povinný aj k zaplateniu zmluvnej pokuty v dohodnutej výške. Ďalšou z možností, ako motivovať kupujúceho k riadnemu a včasnému splácaniu kúpnej ceny je možnosť dohodnúť si právo predávajúceho žiadať zaplatenie celej kúpnej ceny v prípade nezaplatenia niektorej splátky. Je však potrebné upozorniť, že toto právo má predávajúci len do splatnosti najbližšie nasledujúcej splátky. Toto právo však môže predávajúci využiť kedykoľvek pri vynechaní niektorej ďalšej splátky a vyvolať tak splatnosť zvyšku kúpnej ceny.
Otázka LA00280
10.9.2014 8:59
Dobrý deň, prosím o právnu radu. Ak sa po právoplatnom zrušení zmluvy o úprave veci (stavebné práce) z dôvodu neodstránenia reklamovaných vád zrealizuje oprava týchto vád iným zhotoviteľom platí nárok podľa §454 OZ aj keď oprava nastala v termíne až po zrušení zmluvy s pôvodným zhotoviteľom?
Odpoveď Vojčík & Partners 2.10.2014 12:57
Poskytnuté informácie nepostačujú na podanie komplexnej odpovede. Je však dôležité uviesť, že v prípade zrušenia zmluvy o úprave veci, vzniká medzi jej účastníkmi synalagmatický právny vzťah z bezdôvodného obohatenia, a teda sú si účastníci zmluvy povinní vzájomne vrátiť všetko, čo podľa nej dostali. Vy ako objednávateľ máte právo na vrátenie ceny za úpravu veci a zhotoviteľ má primárne reštitučný nárok, t.j. uvedenie veci do pôvodného stavu, teda právo na vrátenie tých vecí, ktoré na úpravu použil. Ak to však nie je dobre možné, má právo na peňažnú náhradu zodpovedajúcu obvyklej hodnote, o ktorú sa vec v dôsledku vadnej úpravy zvýšila. Skutočnosť, že ste si následne po zrušení zmluvy dali vadu opraviť iným zhotoviteľom, predstavuje samostatný právny vzťah medzi Vami a novým zhotoviteľom. Nakoľko je vec už opravená iným zhotoviteľom, ako najvhodnejšie riešenie vo vzťahu k zrušeniu pôvodnej zmluvy o úprave veci sa javí byť peňažné vyrovnanie s pôvodným zhotoviteľom.
Otázka LA00279
6.9.2014 13:27
Dobrý deň,
chcela by som poprosiť o radu. Kúpili sme byt v novostavbe, kde sa nám strašne rosia okná - cca do polovice. Voda následne steká na parapet, kde stojí a zateká do sadrokartónových stien, kde sa nám tvoria plesne. Dnes už aj medzi oknom a parapetou - pod profilom a šíria sa po parapete. Pravidelne vetráme a vlhkosť v byte je medzi 40 - 50 %. Dala som z izieb preč aj kvety - nie je v nich ani jeden a napriek tomu pretrváva tento problém, ktorý reklamujeme u developera už skoro 3 roky. Viete mi poradiť čo sa s tým dá robiť? Za akúkoľvek radu vopred ďakujem.
Odpoveď Vojčík & Partners 2.10.2014 12:57
Dobrý deň, ďakujeme za otázku. Na podanie jednoznačnej odpovede na Vašu otázku je nevyhnutná analýza kúpnej zmluvy, týkajúca sa spomínaného bytu.  Na základe Vami uvádzaných skutočností predpokladáme, že predmetný byt ste nadobudli do vlastníctva na základe kúpnej zmluvy v zmysle ustanovení zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov. Z platnej právnej úpravy vyplýva, že predávajúci je povinný odovzdať predmet kúpnej zmluvy bez vád a v nadväznosti na to má kupujúci právo na bezvadný tovar, teda na tovar bez nedostatkov fyzickej i právnej povahy. 

V prípade, že kupujúci po uzavretí zmluvy zistí, že daná vec má nedostatky, má právo na primeranú zľavu z ceny, zodpovedajúcu povahe a rozsahu  zistených vád. V prípade neodstrániteľných vád, ktoré robia danú vec neupotrebiteľnou, môže kupujúci od zmluvy odstúpiť. Od kúpnej zmluvy možno odstúpiť i v prípade, ak predávajúci ubezpečil kupujúceho, že vec nemá vady, resp. že daná vec má dohodnuté vlastnosti, pričom toto ubezpečenie sa neskôr ukázalo ako nepravdivé. V tomto prípade má kupujúci na výber, či si uplatní u predajcu právo na odstúpenie od zmluvy, či bude od predávajúceho požadovať poskytnutie primeranej zľavy z dojednanej ceny. 

Nároky vyplývajúce zo zodpovednosti za vady si musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu, najneskôr v lehote 24 mesiacov od prevzatia veci, prípadne v inej zmluvne dohodnutej záručnej dobe. Následne, ak predávajúci nevyhovie nárokom kupujúceho, ten sa môže domáhať svojho práva v občianskom súdnom konaní, a to v zákonnej 3 ročnej premlčacej lehote, počítanej odo dňa, v ktorom prvýkrát upozornil predávajúceho na nedostatky predmetu kúpnej zmluvy. 

Okrem vyššie uvedených nárokov má kupujúci právo na náhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatňovaním zodpovednosti za vady. V súlade s platnou právnou úpravou nie je vylúčené, aby si kupujúci uplatnil u predávajúceho aj svoj právo na náhradu škody, vzniknutej v súvislosti s vadným predmetom kúpnej zmluvy.
Otázka LA00276
2.9.2014 21:29
Dobry den,
planujem kupit byt na uver, byt sa nachadza v bytovom dome. Rozmyslam vsak, ze by som byt prerobila na podnikatelske priestory. Mozete mi prosim poradit, ci by takato zmena bola mozna, kedze uver budem cerpat este na bytove priestory? 
Dakujem
Odpoveď Vojčík & Partners 2.10.2014 12:57
Z poskytnutých informácií nie je možné podať komplexnú odpoveď, nakoľko nám nie je zrejmé, či v byte plánujete mať zriadené len sídlo alebo miesto podnikania, alebo byt hodláte využívať ako prevádzkareň. Otázku podmienok čerpania úveru v prípade zmeny účelu využívania bytu, vzhľadom na jej špecifickosť, odporúčame riešiť s finančným poradcom v banke, ktorá má poskytnúť úver.
Otázka LA00274
25.8.2014 17:03
Dobry den,

Prosim, velmi pekne by som Vas chcel poprosit o radu. 
V obci, kde byvame, mame suseda, ktory ma pozemok a na nom stavbu, ku ktorej vedie jedina pristupova cesta cez moj pozemok. Teda, ich rodina pouziva nas dvor ako pristupovu cestu k svojmu pozemku dlhe roky (cca 50+). V prechode ani prejazde mu nikto nebrani, napriek uplnej strate sukromia na tomto dvore, devastacii dvora autom, traktorom, a obcas tazkymi nakladnymi autami nalozenymi drevom.
O dvor sa starame my, kosime ho, uziva ho (bohuzial kvoli susedovi, v obmedzenej miere) moja matka. Tento dvor patri k domu, v ktorom byva moja matka, auto nepouziva. V zime odpratava sneh z dvora sused, kvoli svojmu prejazdu autom. Dvor je dlhy cca 50 metrov.
V katastri je tento dvor vo vylucnom vlastnictve mojom, nie je na neho ziadne vecne bremeno, ani spoluvlastnicke pravo, ani pravo prechodu ani prejazdu. Susedovi dovolujeme pouzivat ten dvor na prejazd z dobrej vole vramci susedskych vztahov, navyse mu zo zakona nesmieme branit v pristupe na jeho pozemok, ak nema inu pristupovu cestu. "Pravo prechodu" bolo byvalo zapisane v dokumentacii z roku 1984. Odvtedy som to nekontroloval, zmenu evidujem az po dedicskom konani (2008), ktorym presla nehnutelnost do vlastnictva mojho.
Pred par rokmi som sa uz pravnika pytal na takuto situaciu, a bolo mi povedane, ze pokial nemaju inu pristupovu cestu k svojmu pozemku, musime im umoznit pristup - s tymto sa stotoznujeme a akceptujeme to.
U mna nie je vola zapisovat vecne bremeno do katastra. Nevidim dovod takehoto kroku, kedze im v pristupe nikto nebrani, navyse, v pripade, ze by sused mal zapisane vecne bremeno na nasom pozemku, v pripade, ze sa mu najde ina pristupova cesta, zhodujeme sa na tom, ze ten by tu inu pristpovu cestu nebol ochotny pouzivat, pretoze by mu bolo pohodlnejsie vyuzivat nas dvor. Navyse, mam rodinu, ktora by dom s dvorom mohla v buducnosti uzivat. No kvoli susedovmu prechodu a prejazdu je tento pozemok velmi znehodnoteny, nehovoriac o vidine zuriveho suseda premavajuceho sa po dvore.
Sused povazuje nasu neochotu zapisat vecne bremeno za krivdu, a chce to dat na sud. Kricia na nas, urazaju nas, klamu. Je to velmi ponizujuce a neprijemne, obavame sa fyzickeho napadnutia. Sused si je vedomy toho, ze zapis vecneho bremena si v jeho pripade vymoze vydrzanim, o com sa tymto chcem s Vami poradit. Ja sa, samozrejme, sudit nechcem. Komunikacia s nim je doslova nemozna.
Maju v takomto pripade sancu uspiet nejakym vydrzanim, alebo podobne? V pripade, ze ano, moze potom po dalsich desiatich rokoch dojst takymto postupom nebodaj k vyvlastneniu tejto casti nasho pozemku? Moj otec im svojho casu, zo strachu pred nimi podpisal stavebne povolenie, vtedy robili podobny cirkus. Mam teda podozrenie, ze susedovo konanie k tomuto smeruje.

Vopred Vam velmi pekne dakujem za Vas nazor, a rady.

S pozdravom.
Odpoveď Vojčík & Partners 11.9.2014 9:43
V zmysle §151 o zákona č. 60/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „OZ“) právo zodpovedajúce vecnému bremenu možno nadobudnúť aj výkonom práva (vydržaním), pričom musia byť splnené zároveň podmienky ustanovenia § 134 OZ, t.j. musí ísť o nepretržitý výkon práva zodpovedajúceho vecnému bremenu po dobu najmenej desať rokov, predmet vydržania musí byť spôsobilý (vylúčené je vydržanie práva zodpovedajúcemu vecnému bremenu k nehnuteľnostiam, ktoré môžu byť len vo vlastníctve štátu alebo vo vlastníctve zákonom určených právnických osôb) a držba nadobúdateľa a jeho právnych predchodcov musela byť a je oprávnená (predpokladom dobromyseľnosti potrebnej na vydržanie práva zodpovedajúceho vecnému bremenu – práva prechodu a prejazdu cez cudzí pozemok, a teda v dôsledku toho oprávnenej držby, je presvedčenie osoby, ktorá cez pozemok prechádza, že toto právo zodpovedajúce vecnému bremenu vykonáva právom). Právo zodpovedajúce vecnému bremenu teda prechádza na nadobúdateľa, len čo boli splnené vyššie uvedené podmienky vydržania. 

Výsledok Vami uvedeného súdneho sporu teda bude závisieť od splnenia všetkých zákonom stanovených požiadaviek pre vydržanie, pričom príslušný súd bude hodnotiť všetky okolnosti súdneho sporu jednotlivo ako aj vo vzájomnej súvislosti. 

Čo sa týka vyvlastnenia pozemku, k tomu môže dôjsť len vtedy, ak budú splnené podmienky v zmysle §128 ods. 2 OZ, v zmysle ktorých vec možno vyvlastniť alebo vlastnícke právo možno obmedziť vo verejnom záujme, ak účel nemožno dosiahnuť inak, a to len na základe zákona, len na tento účel a za primeranú náhradu.
Otázka LA00273
22.8.2014 9:49
Dobry den, chcem sa  popytat ohladom dedičskeho konania.
Mame rod. dom, v ktorom zije iba mama a po otcovi, ktory zomrel bude prebiehať dedicske konanie. Okrem mamy, sme ešte dvaja bratia. Mama a my dvaja bratia sa budeme uchadzať každý o jednu tretinu. Z mojej strany je vsak problem, nakolko mam vela uverov od bank aj nebankoviek, tak nestiham kazdý mesiac naplno uspokojovat veritelov, neplatim plnú výsku splatky ale len pomernu cast. Zatial je to iba na urovni poverenych spolocnosti, ktore vymahajú splatkovym kalendarom / to je ta pomerna - nižsia splatka / jednotlive splatky pre jednotlivych veritelov. Podotykam, že zatial nemam na krku ziadne sudy ani exekutorov. Preto moja otázka znie. Chcem si ponechat svoju 1/3 po otcovi a ked nadobudne učinnost rovnopis zapisu dedicskeho konania po nebohom otcovi a na katastri prebehne prepis 1/3 domu na mna, tak možem trebars aj za dva dni spravit darovaciu zmluvu na dceru / 19. rokov /. Nebude sa zo strany veritelov pozerat na to ako na zbavovanie sa majetku? A ako daľsia otázka je, ci by veritelia mohli po zisteni, ze figurujem na katastri ako vlastnik 1/3 po nebohom otcovi mohli hned zablokovat dom, respektive 1/3 majetku, bez toho, že u ziadnych dlznikov nie som v sudnom spore a nemam ani ziadnu exekuciu? Dakujem!
Odpoveď Vojčík & Partners 2.10.2014 12:55
Z hľadiska nášho právneho poriadku je možné, aby ste nehnuteľnosť nadobudnutú na základe dedičského konania previedli, a to aj bezodplatne, na svoju dcéru. Vo Vašej konkrétnej situácii, ale vzhľadom na, ako uvádzate, vysoké množstvo dlhov, ktoré máte, je vysoko pravdepodobné, že veritelia využijú tzv. inštitút odporovateľnosti právneho úkonu upravený v Občianskom zákonníku. V zmysle daného inštitútu má veriteľ možnosť odporovať tomu právnemu úkonu, ktorý dlžník urobil v posledných troch rokoch v úmysle ukrátiť svojho veriteľa, resp. ktorým došlo k ukráteniu veriteľa, a to napr. medzi dlžníkom a jemu blízkou osobou, ktorou Vaša dcéra nepochybne je. Právny úkon, teda napr. darovacia zmluva, ktorému by veriteľ s úspechom odporoval, je právne neúčinný a veriteľ môže požadovať uspokojenie svojej pohľadávky z toho, čo odporovateľným právnym úkonom ušlo z dlžníkovho majetku, a teda napr. dané dedičstvo, ktoré by ste darovali dcére. Ak to nie je možné, má právo na náhradu voči tomu, kto mal z tohto úkonu prospech, a teda v danej situácii napr. právo na finančnú náhradu vo výške nadobudnutého dedičstva voči Vašej dcére. V súvislosti s inštitútom odporovateľnosti a Vašou situáciou je rovnako nevyhnutné zdôrazniť, že i prípadné odmietnutie dedičstva je možné považovať za úkon, ktorému môžu veritelia odporovať.
Na Vašu ďalšiu otázku týkajúcu sa „blokovania“ nehnuteľnosti je potrebné uviesť, že k zriadeniu záložného práva na nehnuteľnosti proti Vašej vôli môže dôjsť výlučne prostredníctvom exekútora, a to vo forme zriadenia exekučného záložného práva. Exekútor môže uvedené záložné právo k nehnuteľnosti zriadiť výlučne so súhlasom oprávneného (teda veriteľa), a to až po začatí exekučného konania. S predmetnou nehnuteľnosťou nie je možné v danom prípade nakladať. Vo Vašom prípade by teda ale najskôr muselo dôjsť k vydaniu právoplatných exekučných titulov (napr. rozsudkov, platobných rozkazov, a pod. o zaplatenie Vami dlžných súm) a až pri ich neplnení, a teda nezaplatení dlžných súm, by bolo možné zo strany veriteľov začať exekučné konanie.
Otázka LA00269
7.8.2014 12:00
Dobrý deň
Aké sú povinnosti realitnej maklérky, ktorá za sprostredkovanie prenájmu bytu zobrala poplatok, ale nespísala nijakú zmluvu o sprostredkovaní prenájmu? Ako postupovať v prípade, že zmluva o prenájme bytu, ktorú nám realitná maklérka dala podpísať,nemá všetky náležitosti poďla Občianskeho zákonníka? Konkrétne zmluva neobsahuje spôsob výpočtu úhrad za plnenia súvisiace s užívaním bytu. Taktiež nezahŕňa podmienky splatnosti nedoplatku za služby. Podľa Občianskeho zákonníka je podmienkou splatnosti nedoplatku za služby poskytované s užívaním bytu vyúčtovanie úhrad za plnenie, ktoré bolo vykonané riadne a nájomca bol s ním oboznámený. O vyúčtovaní úhrad a splatnosti možno hovoriť iba v prípade, ak obsahuje všetky predpísané náležitosti a je v ňom uvedená cena v správnej výške, ináč nie je možné vyvodiť splatnosť nedoplatku. Ďakujem
Odpoveď Vojčík & Partners 2.10.2014 12:54
Na úvod je potrebné rozlišovať medzi zmluvou o sprostredkovaní, ktorú uzatvárate Vy ako záujemca o prenájom bytu s realitnou kanceláriou, a nájomnou zmluvou, ktorú už uzatvárate s prenajímateľom bytu. Predmetom sprostredkovateľskej zmluvy je záväzok sprostredkovateľa obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy  a záväzok záujemcu zaplatiť sprostredkovateľovi odmenu, v prípade, ak bol výsledok dosiahnutý činnosťou sprostredkovateľa. V zmysle Občianskeho zákonníka nemusí byť sprostredkovateľská zmluva uzavretá písomne, a tak písomné neuzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy nespôsobuje porušenie povinnosti realitnej kancelárie. V prípade, ak má určité nedostatky nájomná zmluva, tieto je potrebné riešiť už s prenajímateľom. Podľa Občianskeho zákonníka medzi obligatórne náležitosti zmluvy o nájme bytu okrem iných patrí  aj určenie výšky úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu alebo určenie spôsobu jej výpočtu. Z uvedeného vyplýva, že nájomná zmluva musí obsahovať buď uvedenie konkrétnej výšky úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob výpočtu jej výšky. Len v prípade, ak nájomná zmluva neobsahuje ani jednu z uvedených možností, je možné takúto zmluvu považovať za absolútne neplatnú pre rozpor so zákonom. Vyúčtovanie úhrad za plnenia je osobitným a rozdielnym dokumentom od nájomnej zmluvy. Nájomnou zmluvou sú upravené len preddavkové platby za plnenia spojené s užívaním bytu, kým vo Vyúčtovaní úhrad za plnenia za určité zúčtovacie obdobie je uvedený buď preplatok alebo nedoplatok na úhradách za služby spojené s užívaním bytu. Z uvedeného je tak potrebné rozlišovať splatnosť úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a splatnosť prípadného nedoplatku na základe vyúčtovania.
Otázka LA00263
4.8.2014 15:54
Po otcovej smrti sme 3 dedičia- mama, sestra a ja. Pred mesiacom sme sa dohodli, že dedičske konanie bude podla zákona,t.j. Mama polovicu, a druha polovica na tretiny. Predmetom dedičstva je byt v os.vlastnictve otca a mamy rovným dielom.Tyžden pred dedičskym konanim mama prišla s narokom na cely podiel pre nu, že sa to tak zvyčajne robí, že deti nechaju všetko rodičovi, a keď nebudeme suhlasit, tak jej budeme v alikvotnej čiastke prispievat do fondu opráv, na náklady na vykurovanie , dan z nehnutelnosti.Má na to právny nárok ? , myslim teraz na finančné prispevky spojené s uživanim bytu Dakujem
Odpoveď Vojčík & Partners 2.10.2014 12:53
Následkom vyporiadania dedičstva zo zákona je  vznik podielového spoluvlastníctva všetkých dedičov k predmetu dedenia, pričom vo Vami opísanom prípade bude manželka po poručiteľovi disponovať podielom vo výške 2/3 a poručiteľove deti si medzi sebou pomerne rozdelia 1/3.

Následne si spoluvlastníci  môžu vzájomné vzťahy súvisiace s hospodárením so spoločnou vecou upraviť dohodou. Vo všeobecnosti ale platí, že v situácii, ak sa nedosiahne uvedená dohoda, rozhoduje o hospodárení so spoločnou vecou väčšina spoluvlastníckych hlasov, ktorá sa počíta podľa veľkosti podielov. To znamená, že manželka po poručiteľovi, ako väčšinový spoluvlastník, môže vyžadovať, aby náklady vynaložené na hospodárenie so spoločnou vecou boli uhrádzané v alikvotných čiastkach. Na druhej strane je potrebné podotknúť, že s vlastníctvom nehnuteľnosti sa spájajú aj ďalšie právne povinnosti, vyplývajúce  najmä z oblasti občianskeho a daňového práva. Jednou zo spomenutých povinností je aj skutočnosť, že spoluvlastník, ktorý bude byt užívať za účelom bývania by mal ostatným spoluvlastníkom platiť dohodnutý nájom a stým súvisiace daňové výdavky.

Záverom dodávame, že v priebehu dedičského konania si dedičia prostredníctvom dohody o dedičstve môžu upraviť výšku svojich dedičských podielov odlišne od zákonnej úpravy, prípadne sa svojich dedičských podielov vzdať úplne. Predmetom spomenutej dohody musí byť celý majetok, ktorý tvorí predmet dedičského konania. Samotná dohoda o dedičstve a jej obsah je výlučne na rozhodnutí dedičov, pričom jej znenie závisí rovnako aj od vzájomných vzťahov zúčastnených subjektov.
Otázka LA00261
2.8.2014 11:56
Dobrý deň. Chcel by som sa opýtať ako mám postupovať v tomto prípade. Sme traja súrodenci, nebohá mama napísala záveť  v ktorej svoju polovicu napísala na sestru. Jedná sa o veľký rodinný dom so záhradou hospodárskymi stavbami a dvoma garážami. Ja som z druhou sestrou dostal po jednej šestnástine. Otec žije a svoju polovicu previedol darovacou zmluvou na sestru  ktorá dostala aj polovicu od mami. Čiže ja s druhou sestrou sme dostali po jednej šestnástine. Sestra ktorá dostala všetko žije v danom dome s otcom v jednej domácnosti. Pri nich býva aj druhá sestra. Ja ako ich brat nebývam tam pri nich. Ide o to, že ja chcem od sestry aby mi vyplatila tu 1/16 z hodnoty nehnuteľnosti. V liste vlastníctva z katastra som vedený ako vlastník tej 1/16. Sestra mi nechce vyplatiť v hotovosti, že nemá takú hotovosť. Navrhla mi zo svojim priateľom, že mi budú splácať po 200 € tri roky. Ja nechcem takto na splátky pretože tie peniaze sa v podstate nedajú použiť na to na čo potrebujem (vyplatiť si aspoň dve pôžičky).Neviem ako postupovať, súdnou cestou by som nerád lebo vraj by som ja musel zaplatiť nový znalecký posudok+ 4% z hodnoty nehnuteľnosti. Súd by som vraj isto vyhral ale nechcel by som sa ťahať po súdoch. Tie 4% by mi boli vrátené ktoré by som musel zaplatiť? Dalo by sa nejakým úradným listom jej dať najavo že  má drahú nehnuteľnosť takže s tým že nemá peniaze moc neobstojí a aby ma začala brať vážne. Hovorí mi, že je nezamestnaná takže mi nemá z čoho v hotovosti zaplatiť. Alebo neviem či je nejaká možnosť lebo nechce so mnou komunikovať, do tejto veci sa mieša jej priateľ ktorý s tým nič nemá ale tak to vyzerá že všetko to riadi on.                                             					                                                Ešte by som sa chcel opýtať ako je to s tým , že mám nárok na náhradu za to že užíva aj môj podiel a nemám tam prístup. Vraj mám právo užívať spoločnú vec v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu.												Vopred Vám ďakujem za odpoveď
Odpoveď Vojčík & Partners 2.10.2014 12:53
Na základe Vami uvedených skutočností je možné usudzovať, že ste spoluvlastníkom nehnuteľností, ktoré sa nachádzajú v podielovom spoluvlastníctve Vás a Vašich príbuzných. Podielové spoluvlastníctvo je ako inštitút upravené v občianskom zákonníku, ktorý sa naň vzťahuje. Z jeho jednotlivých ustanovení vyplýva, že existuje viacero alternatív, ktorými je možné podielové spoluvlastníctvo zrušiť a následne vyporiadať. Najjednoduchším spôsobom je predovšetkým dohoda jednotlivých spoluvlastníkov o zrušení spoluvlastníctva a o jeho vyporiadaní. V predmetnej dohode by bolo potrebné, aby ste sa so spoluvlastníkmi (teda oboma sestrami) dohodli na odkúpení Vášho podielu tou sestrou, ktorá bude mať o Váš podiel záujem (pravdepodobne sestra vlastniaca väčšinu nehnuteľnosti). Samotný spôsob splatenia ceny, resp. hodnoty Vášho podielu je na dohode spoluvlastníkov a s prihliadnutím na okolnosti sa môže uskutočniť aj v splátkach. Pripomíname, že vzhľadom na skutočnosť, že v danom prípade ide o nehnuteľnosť, uvedená dohoda spoluvlastníkov o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctvca musí byť písomná, s úradne overenými podpismi. 

V prípade nezáujmu spoluvlastníka o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, resp. ako uvádzate v prípade nekomunikácie zo strany Vašej sestry, je možné obrátiť sa i na súd a žiadať zrušenie spoluvlastníctva a jeho vyporiadanie. V danom konaní by súd prihliadol predovšetkým na veľkosť podielov a účelné využitie veci. Prvou alternatívou pre rozhodnutie súdu je reálne rozdelenie veci, ktoré však na základe Vášho popisu pravdepodobne neprichádza do úvahy. Reálnejšie preto je, že súd by nehnuteľnosť za primeranú náhradu prikázal jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, prihliadal by pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť. Je preto pravdepodobné, že súd by rozhodol o zrušení Vášho spoluvlastníctva a vyporiadal ho tak, že by Vám sestra (resp. sestry) bola povinná uhradiť hodnotu Vášho podielu na spoločnej veci. V danom prípade však nie je vylúčené, aby s prihliadnutím na sociálne pomery Vašej sestry súd rozhodol o povolení plnenia sumy v splátkach.

Súdny poplatok v danom prípade, v zmysle ustanovení zákona č.71/1992 Zb. o súdnych poplatkoch, predstavuje 6 % z hodnoty predmetu sporu. Stanovenie hodnoty predmetu sporu sa odvíja od stanovenia hodnoty nehnuteľnosti, ktorá sa spravidla určuje znaleckým posudkom.

Vo vzťahu k Vašej otázke týkajúcej sa užívania spoločnej veci platí, že podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci, a teda mieru akou môžu o. i. spoločnú vec užívať. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú najmä spoluvlastníci, a to väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Teoreticky prichádza do úvahy možnosť, aby sme si uplatňovali náhradu za užívanie Vášho podielu (1/16), avšak je potrebné zobrať do úvahy aj skutočnosť, že správne by ste sa mali podieľať aj na nákladoch v takom istom pomere.
Otázka LA00260
1.8.2014 10:45
Dobrý deň prajem, na liste vlastníctva som vedený ako výlučný vlastník bytu.
Chcem na list vlastníctva zapísať manželku do BSM.
Ako mám postupovať na katastri?
Ďakujem za odpoveď.
Odpoveď Vojčík & Partners 2.10.2014 12:49
Podľa Občianskeho zákonníka do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, s výnimkou taxatívne uvedených prípadov, ako je dedenie alebo darovanie, patria všetky veci, ktoré nadobudol jeden z manželov za trvania manželstva. V prípade, ak ste na liste vlastníctve uvedený ako výlučný vlastník, predmetný byt ste museli nadobudnúť Vy sám pred uzavretím manželstva, bol Vám darovaný alebo ste ho zdedili, hoci už aj za trvania manželstva. Možnosťou, ako zapísať manželku na list vlastníctva je uzavrieť s manželkou darovaciu zmluvu, ktorou na manželku prevediete spoluvlastnícky podiel k bytu. Tým sa však stanete s manželkou podielovými spoluvlastníkmi bytu, nie bezpodielovými spoluvlastníkmi.
Otázka LA00258
30.7.2014 21:14
Dobrý deň,
mám otázku... Vlastníme jednú väčšiu parcelu, som majiteľom v pomere 3/4. Chcel by som aby som bol majiteľom sám v 1/1 svojej  časti (čiže tých 3/4). Aký je postup prosím Vás? Čo je ku tomu potrebné.
Ďakujem
Odpoveď Vojčík & Partners 2.10.2014 12:49
Z vašej otázky nie je úplne zrejmé, vlastníkom akej časti parcely sa máte záujem stať, resp. aké sú presné skutkové okolnosti Vášho prípadu, a preto nie je možné poskytnúť jednoznačnú odpoveď a riešenie.
Za predpokladu, že vlastníte nehnuteľnosť v podiely ¾ a ďalšia časť nehnuteľnosti v podiely ¼ je vo vlastníctve niekoho iného, jedná sa o tzv. podielové spoluvlastníctvo v zmysle ustanovení občianskeho zákonníka.
Najjednoduchším riešením situácie sa javí predovšetkým dohoda spoluvlastníkov o zrušení spoluvlastníctva a o jeho vyporiadaní. V predmetnej dohode by ste sa mohli so spoluvlastníkom dohodnúť na odkúpení zvyšného podielu vo výške ¼, na základe čoho by ste sa zápisom Vášho vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností stali výlučným vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti. Zároveň pripomíname, že vzhľadom na skutočnosť, že v danom prípade ide o nehnuteľnosť, uvedená dohoda musí byť písomná, s úradne overenými podpismi.
V prípade nezáujmu spoluvlastníka o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva je možné obrátiť sa i na súd a žiadať jeho zrušenie. V danom konaní by súd prihliadol predovšetkým na veľkosť podielov a účelné využitie veci. Prvou alternatívou rozhodnutia je reálne rozdelenie veci, ktoré by prichádzalo do úvahy i na základe dohody, no v danom prípade je pre komplexnú odpoveď potrebné poznať predmetnú nehnuteľnosť a posúdiť možnosť jej reálneho rozdelenia, a to aj v kontexte zákazu drobenia pozemkov v zmysle platnej slovenskej právnej úpravy. Ak by reálne rozdelenie nehnuteľnosti nebolo dobre možné, prikázal by súd nehnuteľnosť za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, prihliadal by pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť.
Otázka LA00257
28.7.2014 10:18
Dobry den,

Kúpili sme prostredníctvom realitnej kancelárie stavebný pozemok. Realitna kancelaria aj povodny majitel nam tvrdili, ze je vsetko v poriadku. Pri zameriavaní pozemku geodet zistil, že skutočná výmera pozemku je menšia, ako je uvedené v LV. Kto zodpovedá za uvedenú nezrovnalosť? U koho si  máme nárokovať na vrátanie časti kúpnej ceny? Ďakujem za odpoveď.
Odpoveď Vojčík & Partners 2.10.2014 12:48
Dobrý deň. Vo svojej otázke uvádzate, že geodet zameraním pozemku zistil inú výmeru pozemku, než bola deklarovaná v liste vlastníctva. List vlastníctva obsahuje údaje katastra, o ktorých v zmysle ustanovenia § 70 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) platí, že sú hodnoverné, ak sa nepreukáže opak. Pre adekvátne posúdenie uvedenej situácie by bolo nevyhnutné detailnejšie poznať všetky skutkové okolnosti prípadu, rovnako ako aj mať k dispozícii zmluvu uzavretú medzi Vami a predávajúcim, prípadne realitnou kanceláriou. Z informácií, ktoré máme k dispozícii, je možné sa domnievať, že geodetickým zameraním došlo k nezrovnalostiam vo výmere Vášho pozemku z dôvodu jeho zabratia (napr. nesprávne umiestneným plotom, a pod.) vlastníkmi susediacich nehnuteľností, pokiaľ údaje nachádzajúce sa v katastri nehnuteľností, a teda aj v liste vlastníctva sú správne. V danom prípade by prichádzalo do úvahy žiadať vypratanie dotknutých častí nehnuteľností po vykonaní detailného geodetického zamerania podľa katastrálnej mapy. Následne v závislosti od konkrétnych podmienok kúpnej zmluvy by bolo možné požadovať od predávajúceho náhradu škody, ktorá Vám týmto vznikla, a teda úhradu Vašich nákladov spojených s uvedením pozemku do stavu podľa katastra nehnuteľností. Upozorňujeme ale na skutočnosť, že daný problém nie je možné vyriešiť bez poznania detailov prípadu, nakoľko každá zo skutočností môže mať zásadný vplyv na jeho právne posúdenie, a preto Vám odporúčame v danej veci vyhľadať odbornú právnu pomoc.
Otázka LA00256
22.7.2014 15:56
Dobrý deň,

mám nasledovnú otázku ohľadne "čiernej stavby" na našom pozemku. (stavebníkom bola spol. BVS a.s.) a jedná sa o kanalizáciu ktorú poviedli krížom cez náš pozemok bez vedomia vlastníkov. Stavba bola uskutočnená cca 8až10 rokov dozadu a na liste vlastníctva nie je žiadna ťarcha. Momentálne ale by sme chceli stavať na tomto pozemku a kanalizácia nám zabere presne stred pozemku a nevieme ani z jednej ani zdruhej strany osadiť budovu. Oslovil som ich so žiadosťou o riešenie ale ignorujú moju komunikáciu a neviem ako a na koho sa môžem obrátiť prípadne či vôbec má význam niečo riešiť cez súdy… Ďakujem za info vopred
s pozdravom
Peter Bitter
Odpoveď Vojčík & Partners 2.9.2014 15:40
V zmysle §43a ods. 3 písm. g) zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov inžinierskymi  stavbami sú aj diaľkové a miestne rozvody vody alebo pary, úpravne vody, miestne kanalizácie a čistiarne odpadových vôd, pričom v zmysle §6 ods. 2 zákona č. 162/1995 Zb. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov v katastri sa spravidla nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby, tieto sú v katastri zobrazené na katastrálnej mape parcelným číslom pozemku, na ktorom je stavba postavená, alebo mapovou značkou a sú označené kódom druhu pozemku a kódom spôsobu využívania pozemku. Čo sa týka predmetnej kanalizácie, na poskytnutie jednoznačnej odpovede v tomto prípade nemáme dostatok informácií, na základe ktorých by sme mohli konštatovať, že ide o nepovolenú stavbu. Vzhľadom na to si Vám dovoľujeme odporučiť informovať sa v tejto veci na príslušnom stavebnom úrade.

Pokiaľ však o nepovolenú stavbu nepôjde, dovoľujeme si Vám upozorniť na § 20 ods. 1 písm. a) zákona č. 442/2002 Z. z. o verejných vodovodoch a verejných kanalizáciách v znení neskorších predpisov, v zmysle ktorého prevádzkovateľ verejného vodovodu a verejnej kanalizácie je oprávnený v nevyhnutnej miere vstupovať na cudzie pozemky v súvislosti s projektovaním, zriaďovaním, rekonštrukciou, modernizáciou, prevádzkovaním alebo na účely opráv a údržby verejného vodovodu alebo verejnej kanalizácie a ich pásiem ochrany, vodovodných a kanalizačných prípojok vrátane potrebných kontrolných a ochranných zariadení a oporných a vytyčovacích bodov.

Zároveň v zmysle §19 ods. 1 vyššie uvedeného zákona k bezprostrednej ochrane verejných vodovodov alebo verejných kanalizácií pred poškodením a na zabezpečenie ich prevádzkyschopnosti sa vymedzuje pásmo ochrany verejného vodovodu alebo verejnej kanalizácie, ktorým sa rozumie priestor v bezprostrednej blízkosti verejného vodovodu alebo verejnej kanalizácie (1,5 m pri verejnom vodovode a verejnej kanalizácii do priemeru 500 mm vrátane, 2,5 m pri verejnom vodovode a verejnej kanalizácii nad priemer 500 mm). V pásme ochrany je zakázané vykonávať zemné práce, umiestňovať stavby, konštrukcie alebo iné podobné zariadenia alebo vykonávať činnosti, ktoré obmedzujú prístup k verejnému vodovodu alebo verejnej kanalizácii alebo ktoré by mohli ohroziť ich technický stav, vysádzať trvalé porasty, umiestňovať skládky, vykonávať terénne úpravy.
Otázka LA00254
21.7.2014 12:15
Dobry den,

pred tyzdnom som kupila nehnutelnost a pri stahovani som zistila, ze za jednou komodou je plesnivy rok, taktiez ze tam zateka, nakolko v den stahovania bola burka.

Byvali majitelia tvrdia ze o nicom nevedeli. 

Mam pravny narok na preplatenie nakladov spojenych s opravou a odstraneni tejto zavady? Byvali majitelia tvrdia, ze som si mala pri obhliadke odtahovat skrine. Nie som s tym uplne stotoznena. Nie je toto skryta zavada, pripadne zamerne zamlcanie zavady v byte?

Byvali majitelia su ochotni pristupit na preplatenie nakladov 50:50, avsak s tym sa mi velmi nechce suhlasit. 

Vopred dakujem

v.k.
Odpoveď Vojčík & Partners 2.9.2014 15:39
Čo sa týka Vašich nárokov ako kupujúceho voči predávajúcemu vyššie uvedenej nehnuteľnosti, na podanie jednoznačnej odpovede na Vašu otázku by bola potrebná analýza kúpno-predajnej zmluvy, týkajúcej sa spomínanej nehnuteľnosti. 

V zmysle § 597 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „OZ“) ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady, ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť. Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým. Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môžete ako kupujúci v zmysle § 599 ods. 1 OZ domáhať na súde, len ak ste vady vytkli najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.
Otázka LA00252
15.7.2014 7:58
Dobry den. 

V Bratislave, casti Devinska nova Ves som najomnou zmluvou nadobudol do uzivania pozemok registrovany ako orna poda. 

Tento som sa rozhodol oplotit a postavit na nom zahradny domcek, resp vodovodnu sachtu. Tieto nepodliehaju stavebnemu povoleniu ale oznamuju sa. 

Na jesen 2013 sme zacali so sadovymi upravami - odstranenie naletovej zelene a pod. Nasledne sme na jar podali oznamenie o umysle stavat uvedene stavby a zacali sme s oplotenim a drevenou stavbou bez pevnych zakladov do 25 m2. 

Nasledne nas kontaktovala pracovnicka SU DnV ktora nam oznamila, ze na nas bolo podane telefonicke anonymne oznamenie ze sa v danej oblasti zacala stavebna cinnost, a ze sme sa svojim oznamenim vlastne k takejto cinnosti priznali (dovtedy nevedeli, kde presne sa tato cinnost deje). Nasledne sme sa dozvedeli ze aj pri oznameni je nutne cakat na vyjadrenie SU. 

Pracovnicka prisla na kontrolu, konstatovala stavbu bez povolenia a za stavebnikov oznacila majitelov pozemkov, ktorym aj poslala vyjadrenie v mene SU s nariadenim zdrzat sa dalsej stavebnej cinnosti a podat ziadost o dodatocne stavebne povolenie. 

Tak sme aj vykonali. Ziadost bola podana v mene majitelov pozemkov. 

Nasledne sme boli kontaktovani inou pracovnickou, ktora uz tvrdila ze podanie je nespravne (spravny poplatok bol urceny na 30E) a ze stavebnikmi sme my - najomnici. 

Opatovne sme podali ziadost, v nasom mene, tentokrat nam (bez udania dovodu) vyrubili poplatok 60 E. 

Zajtra, 16/7, uplynie kalendarny mesiac od podania ziadosti. Vyjadrenie nemame. Aky je postup ak urad nevyda povolenie v termine? Mozeme stavat? Tlaci nas pochopitelne cas. 

Je mozne vymahat povodny poplatok, kedze prva ziadost bola podavana na zaklade instrukcii (a aj pisomneho vyjadrenia) pracovnicky SU? Tato adresovala svoje vyjadrenie majitelom, nie najomnikom, a takto sme teda aj konali dalej. 

Podotykam ze SU sa uz nedotazoval na dalsie dokumenty, dostali vyjadrenia ktore je potrebne k ziadosti prilozit, ako aj projektovu dokumentaciu stavieb. 

Dakujem pekne, MH
Odpoveď Vojčík & Partners 2.9.2014 15:38
V zmysle §57 ods. 2 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov stavebník môže uskutočniť ohlásené stavby, stavebné úpravy a udržiavacie práce len na základe písomného oznámenia stavebného úradu, že proti ich uskutočneniu nemá námietky, pričom stavebník môže začať uskutočňovať ohlásenú stavbu, stavebnú úpravu alebo udržiavacie práce do dvoch rokov odo dňa jeho doručenia stavebníkovi, pokiaľ stavebný úrad neurčí inak. Stavby, na ktorých uskutočnenie nepostačuje ohlásenie, je možné vykonať len na základe právoplatného stavebného povolenia, inak sa jedná o tzv. „čierne stavby“.
Čo sa týka lehoty na rozhodnutie príslušného stavebného úradu v konaní o dodatočnom povolení stavby, v prípade, že sa jedná o stavbu, na zhotovenie ktorej je potrebné stavebné povolenie, je potrebné vychádzať z ustanovení §49 zákona č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (správny poriadok) v znení neskorších predpisov (ďalej len ,,SP“), podľa ktorého v jednoduchých veciach, najmä ak možno rozhodnúť na podklade dokladov predložených účastníkom konania, správny orgán rozhodne bezodkladne, v ostatných prípadoch, ak osobitný zákon neustanovuje inak, je správny orgán povinný rozhodnúť vo veci do 30 dní od začatia konania a vo zvlášť zložitých prípadoch rozhodne najneskôr do 60 dní, pričom ak správny orgán nemôže rozhodnúť do 30, prípadne do 60 dní, je povinný o tom účastníka konania s uvedením dôvodov upovedomiť.

Pokračovať s realizáciou Vami uvedených stavieb môžete až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia o dodatočnom povolení stavby. V prípade nečinnosti príslušného stavebného úradu však prichádzajú do úvahy viaceré prostriedky, a to napr. sťažnosť v zmysle zákona č. 9/2010 Z. z. o sťažnostiach v znení neskorších predpisov, podnet na postup podľa §50 SP, podnet na podanie upozornenia prokurátora v zmysle §28 zákona č. 153/2001 Z. z. o prokuratúre v znení neskorších predpisov alebo konanie proti nečinnosti orgánu verejnej správy podľa §250t zákona č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok v znení neskorších predpisov, pokiaľ navrhovateľ vyčerpal prostriedky, ktorých použitie umožňuje osobitný predpis.

Čo sa týka nároku na vrátenie pôvodného súdneho poplatku, v tomto prípade je možné vychádzať
z §10 ods. 1 zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch v znení neskorších predpisov, podľa ktorého správny orgán, ktorý poplatok vybral, vráti ho v plnej výške, ak sa nemohol vykonať úkon alebo uskutočniť konanie bez zavinenia poplatníka v lehote ustanovenej podľa osobitného predpisu alebo ak bol poplatok zaplatený bez toho, aby bol na to poplatník povinný, ak pri jednotlivých položkách sadzobníka nie je ustanovené inak. 
Otázka LA00251
14.7.2014 20:59
Dobry den.
Vlastnim pozemok podla listu vlastnictva ornu podu na ktorom stoja buduvy polnohospodarskeho druzstva, ze vraj postavene pred rokom 1975 podla vyjadrenia druzstva. Niesu zapisane v LV, ani zakreslne v katastralnej mape ani nemaju pridelene popisne cislo. Druzstvo tvrdi ze musim budovy znasat ako tarchu z titulu dodrziavnia polnohospodarskeho zakona. Chcem sa opytat:
1. nemam v LV budovy zapisane ako tarchu je to v sulade s pravnymi predpismi 
2. mali byt budovy vysporiadane voci katastru do nejakeho roku 
3. existuje moznost oznacit budovy za cierne stavby
4. mozem za pozemky pozadivat trhove najomne ked na nich stoja budovy
Dakujem za odpoved. Popripade ine rady co stym urobit.
Odpoveď Vojčík & Partners 2.9.2014 15:37
V zmysle § 1 ods. 1, druhá veta zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) súčasťou katastra sú údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam a to o vlastníckom práve, záložnom práve, vecnom bremene, a o predkupnom práve, ak má mať účinky vecného práva, ako aj o právach vyplývajúcich zo správy majetku štátu, zo správy majetku obcí, zo správy majetku vyšších územných celkov, o nájomných právach k pozemkom, ak nájomné práva trvajú alebo majú trvať najmenej päť rokov. V zmysle § 4 katastrálneho zákona sa práva k nehnuteľnostiam do katastra zapisujú vkladom práv k nehnuteľnostiam do katastra, záznamom práv k nehnuteľnostiam do katastra a poznámkou o právach k nehnuteľnostiam v katastri. Každý zo zápisov sa vpisuje do listu vlastníctva. V časti „C“ by mali byť zapísané ťarchy, t.j. vecné bremená, záložné práva, predkupné práva s vecnoprávnymi účinkami a pod. Práva k nehnuteľnostiam, ktoré vznikli, zmenili sa alebo zanikli zo zákona sa do katastra zapisujú záznamom. Z uvedeného vyplýva, že vecné bremeno by malo byť zapísané v katastri nehnuteľností.

V prípade, ak budovy stojace na Vašom pozemku sú neoprávnené stavby, tak je možné postupovať podľa § 135c zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov, ktorý znie nasledovne: “ak niekto zriadi stavbu na cudzom pozemku, hoci na to nemá právo, môže súd na návrh vlastníka pozemku rozhodnúť, že stavbu treba odstrániť na náklady toho, kto stavbu zriadil. Pokiaľ by odstránenie stavby nebolo účelné, prikáže ju súd za náhradu do vlastníctva vlastníkovi pozemku, pokiaľ s tým vlastník pozemku súhlasí. Súd môže usporiadať pomery medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby aj inak, najmä tiež zriadiť za náhradu vecné bremeno, ktoré je nevyhnutné na výkon vlastníckeho práva k stavbe.“

Čo sa týka požadovania nájomného od družstva, tak nájomné ste oprávnený požadovať len v prípade existencie nájomnej zmluvy, pričom je potrebné postupovať v zmysle ustanovení zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov.
Otázka LA00250
14.7.2014 19:21
Dobrý deň, chcel by som sa opýtať, mám záujem o kúpu pozemku na ktorom stojí budova ktorá má iného majitela ako je majitel pozemku, aké mám možnosti sa zbaviť budovy, či jej odkúpenie ?
Odpoveď Vojčík & Partners 2.9.2014 15:37
Pre zodpovedanie Vašej otázky je podstatná skutočnosť či ide oprávnenú, resp. o neoprávnenú stavbu. V prípade ak ide o neoprávnenú stavbu, môžete ako vlastník pozemku postupovať podľa § 135c zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov, ktorý znie nasledovne: “ak niekto zriadi stavbu na cudzom pozemku, hoci na to nemá právo, môže súd na návrh vlastníka pozemku rozhodnúť, že stavbu treba odstrániť na náklady toho, kto stavbu zriadil. Pokiaľ by odstránenie stavby nebolo účelné, prikáže ju súd za náhradu do vlastníctva vlastníkovi pozemku, pokiaľ s tým vlastník pozemku súhlasí. Súd môže usporiadať pomery medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby aj inak, najmä tiež zriadiť za náhradu vecné bremeno, ktoré je nevyhnutné na výkon vlastníckeho práva k stavbe.“

Ak by išlo o oprávnenú stavbu, tak v tomto prípade prichádza do úvahy len jej odkúpenie.
Otázka LA00249
9.7.2014 23:19
Dobrý deň, chcela by som Vás požiadať o pomoc a zodpovedanie otázok v nasledovnom:
- na SK som priletela pred 2 dňami, nakoľko žijem a pracujem dlhodobo v UK, z dôvodu konania sa dedičského konania po mojom otcovi
- dedilo sa zo zákona, 50:50, dedičia boli potomkovia, ja a moja sestra
- nadobudli sme z aktív - nehnuteľnosť - dom s pozemkami: záhrada vo výmere 317m2 a zastavaná plocha a nádvoria vo výmere 481m2, 2 x pozemky - orná pôda, z pasív - bankový účet v debete, pohľadávka - náklady na pohreb poručiteľa
- ja som chcela aby ma sestra vyplatila, alebo aby sa dom predal a peniaze sa rozdelili. Keďže sestra nesúhlasila a dom si chce ponechať, požiadala som notára, aby mi vysvetlil či je nejaká možnosť prijať dedičstvo, ale s podmienkou vyplatenia ma z dedičstva, keďže viem, že sa so sestrou nikdy nedohodneme. Nevyznám sa v týchto veciach a nakoľko som priletela v deň konania nemala som čas ísť sa radiť k právnikovi. Notár však povedal, že sa to nedá a tak mi neostalo nič iné len prijať dedičstvo.
- je možné teraz žiadať o vysporiadanie podielového spoluvlastníctva? Ako mám postupovať?
- aké sú poplatky, kto ich platí, navrhovateľ? a kedy sa platia? Hodnota nehnuteľnosti je dľa ohodnotenia real.kancelárie 27318,00€.  Avšak podľa mňa je to podhodnotená cena!! So sestrou si ale moc nevychádzame, takže dokopy nič neviem a všetko vlastne dokladovala a zariaďovala s notárom ona. Je potrebné dať vypracovať znalecký posudok?
- Pozemky - orná pôda v hodnote 500€ som nadobudla ja s povinnosťou vyplatiť sestre polovicu finančného alebo majetkového úžitku, kt. by som v budúcnosti mohla mať a to do 30 dní od ich prevzatia.
- náklady spojené s pohrebom poručiteľa podľa predložených dokladov neuhradené z verejných prostriedkov vo výške 470,16€ sú v pasívach, avšak na konaní som nebola o tom notárom informovaná. Čo to vlastne znamená?? Kto zaplatí túto pohľadávku? Pri čítaní rovnopisu ma to prekvapilo, nakoľko som sestre už vyplatila po pohrebe 400€, čo bola polovica nákladov na pohreb a kar. Ona povedala, že je všetko vyrovnané a nevie mi vysvetliť čo to znamená, ale je mi jasné, že mi klame. Budú jej tieto peniaze vyplatené? Alebo??
- bank.účet v debete 130€ je tiež v pasívach, po dohode ho nadobudla len sestra voči ustupujúcej spoludedičke bezodplatne, keďže zrušenie,atď. bude trvať dlhšie a ja sa o pár dní vraciam do UK. Na konaní som jej vyplatila v hotovosti polovicu zo sumy debetu. Doklad však o tom nemám, notár povedal, že ho predsa nepotrebujem.
- otec bol zaťažený exekúciou, v časti bežného výživného bola mnou ako oprávnenej v exek.veci zastavená po skončení VŠ ale v časti dlžného výživného bola exekúcia naň ponechaná. V čase smrti výška zostatku dlhu bola takmer 1000€. Nemalo by to byť tiež zapísané v pasívach?? Ak áno ako postupovať? Je možné, že to sestra zatajila? Keď som sa jej na to dotazovala, povedala, že sa to automaticky zastavuje a ruší. Je to pravda??
- Odvolať sa nemôžem, keďže na zač.konania sa notár opýtal, či súhlasíme so vzdaním sa práva na odvolanie a my sme súhlasili, avšak nemyslela som si, že to takto dopadne. Čo teraz?
- posledná otázka, na konci konania notár dodal, že nakoľko som v zahraničí je potrebné splnomocniť sestru ako spoludedičku, ak by bolo potrebné opraviť chyby v písaní, počítaní a iné. Ja som navrhla mamu, ktorá plnú moc má avšak notár povedal, že nemám do toho ťahať matku. Že aj tak tam žiadne chyby nebudú. Tak som to podpísala. Avšak teraz ma naplnil pocit neistoty, hlavne nedôvery k sestre, keďže mi zatajila viacero dôležitých skutočností, ktoré som sa dozvedela až po konaní. Môže na základe tohto výroku v osvedčení vykonávať nejaké zmeny??? Ak áno je možné to odvolať?
Ďakujem veľmi pekne...
Odpoveď Vojčík & Partners 2.9.2014 15:36
Pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva je potrebné postupovať podľa § 142 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, v zmysle ktorého ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

V zmysle § 7 ods. 9 zákona č. 71/1992 Zb. o súdnych poplatkoch v znení neskorších predpisov v konaní o zrušení a o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva je základom poplatku cena podielu žiadaného navrhovateľom. Základ súdneho poplatku teda závisí od návrhu na začatie konania, ktorým je vymedzený predmet spoplatneného úkony. 

Na podanie jednoznačnej odpovede na Vaše otázky týkajúce sa vyporiadania dedičstva by bola potrebná podrobná analýza všetkých dokumentov a osvedčenia o dedičstve. vo všeobecnosti možno konštatovať, že dedičstvo pozostáva z aktív (práva a pohľadávky) a pasív (povinnosti a dlhy). Pasíva a aktíva ste zdedili so sestrou, každá v podiele 1/2. Čo sa týka Vašej pohľadávky výživného voči Vášmu zosnulému otcovi, tak v zmysle § 175x ods. 1 zákona č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok v znení neskorších predpisov (ďalej len „OSP“), ak sa objaví po právoplatnosti uznesenia, ktorým sa konanie o dedičstve skončilo, alebo po vydaní osvedčenia o dedičstve (§ 175zca) nejaký poručiteľov majetok, prípadne aj dlh, súd na návrh (§ 42 ods. 3 a § 79 ods. 1 a 2) vykoná o tomto majetku konanie o dedičstve. Ak sa objaví iba dlh poručiteľa, konanie o dedičstve sa nevykoná.
V zmysle § 175zca ods. 4 OSP účastník môže do 15 dní od prevzatia osvedčenia o dedičstve požiadať súd o pokračovanie v konaní o dedičstve podľa § 175l až 175z. Ak žiadosť nie je včas podaná, osvedčenie o dedičstve nadobudne účinky právoplatného uznesenia o dedičstve [§ 175q ods. 1 písm. a) až c), § 175l a 175o]; včas podanou žiadosťou osvedčenie o dedičstve stráca platnosť a súd pokračuje v konaní bez zreteľa na jeho vydanie. V zmysle § 175zca ods. 4 OSP účastník sa môže vzdať práva na podanie žiadosti podľa odseku 4. V tomto prípade dňom vzdania sa práva na podanie žiadosti všetkými účastníkmi nadobudne osvedčenie o dedičstve účinky právoplatného uznesenia o dedičstve. nakoľko ste sa pravdepodobne vzdali tohto svojho práva, osvedčenie o dedičstve nadobudlo účinky právoplatného uznesenia o dedičstve.

Splnomocnenie, ktoré ste udelili Vašej sestre môžete hocikedy odvolať, avšak odporúčame o odvolaní splnomocnenia informovať notára.
Otázka LA00248
7.7.2014 12:15
Dobrý deň.

Chcel by som kúpiť byt, tak som si na internete našiel jednu ponuku. Bol som tam pozrieť s realitnou kanceláriou a podpísal som obhliadku. Cena sa mi zdala vysoká, tak som to neriešil. No potom po pár týždňoch som našiel ten istý byt na inzeráte a cena bola oveľa lepšia. Zavolal som tam a to bol vlastník.  Dohodli sme sa a tu nastal problém. Bol som kontaktovaný realitkou, že ak chcem ten byt kúpiť musím cez nich. že som podpísal zmluvu. Tak som volal vlastníkovi a ten povedal, že on s realitnou kanceláriu žiadnu zmluvu nemá, že im povedal, že on nič podpisovať nebude, pretože sa mu zdá ponuka od nich vysoká a preto chce ten byt predávať aj sám. No realitka odo mňa chce 1500€ za poskytnutie človeka tomu pánovi. Pritom ten pán s nimi zmluvu nemá. Tak som im povedal, že ten pán nič nepodpísal, ako môžu predávať jeho nehnuteľnosť. Oni, že ústna dohoda. A že ak kúpim ten byt mimo nič, musím im zaplatiť, inak to pôjde na súd. Tak sa chcem spýtať odborníka. Môže realitka nárokovať peniaze za sprostredkovanie človeka, aj keď nemá zmluvu s vlastníkom nehnuteľnosti, ale len so mnou ktorú som podpísal pri prehliadke? 

Ďakujem
Odpoveď Vojčík & Partners 2.9.2014 15:36
V zmysle § 774 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov sa sprostredkovateľskou zmluvou sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Z uvedeného ustanovenia vyplýva, že na uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy nevyžaduje Občiansky zákonník písomnú formu, a preto je možné sprostredkovateľskú zmluvu uzatvoriť aj iným spôsobom, napr. aj ústne. Na základe Vami poskytnutých údajov však nie je možné jednoznačne posúdiť, či k uzatvoreniu sprostredkovateľskej zmluvy došlo. V prípade, ak by aj došlo k uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy medzi realitnou kanceláriou a vlastníkom nehnuteľnosti, ktorú máte v záujme kúpiť, odmenu by mal uhradiť realitnej kancelárii vlastník nehnuteľnosti ako zmluvná strana.

Čo sa týka Vašich povinností vo vzťahu k realitnej kancelárii, tak na podanie jednoznačnej odpovede by bola potrebná analýza dokumentu, ktorý ste podpísali pri obhliadke bytu.

Archív otázok a odpovedí

Otázka:
Mikuláš Maczkó - 27. 7. 2010 2:36:54
Dobrý den, chcel by som sa vás opýtat nasledovné : Som majitel RK a mám maklera živnostníka. Do sprostredkovatelskej zmluvy som mu dal, že nemože po ukoncení spolupráce s mojou RK 12 mesiacov vykonávat prácu takú alebo podobnú ako realitný maklér. V prípade , ak by tak urobil, mám právo od neho vyžadovat zaplatenie pokuty 33.000eur. Je takáto klauzula v poriadku alebo je v niecom protiprávna? Ako inak si mám ošetrit aby mi maklér neodišiel ku konkurencii (do inej RK) aj napr. s aktuálnymi ponukami, ktoré si získal pocas obdobia , ked pracoval ako SZCO pre moju RK?? Maklér mi argumentuje, tým že vraj je to nemorálne a ja zas potrebujem mat zabezpecený náš partnersko-obchodný vztah, aby mi neodišiel ku konkurencii aj s údajmi zo dna na den. Dakujem vopred za odpoved. poprosím odpovedat na e-mail adresu : maczko@salamon.sk
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 7. 2010 23:37:10
Dobrý den, v zmysle ustanovenia § 83 Zákonníka práce (zák. c. 311/2001 Z. z. v znení neskorších predpisov) zamestnanec môže popri svojom zamestnaní vykonávanom v pracovnom pomere vykonávat zárobkovú cinnost, ktorá je zhodná s predmetom cinnosti zamestnávatela, len s jeho predchádzajúcim písomným súhlasom. Týka sa to aj tej zárobkovej cinnosti, ktorá sa len ciastocne prekrýva s predmetom cinnosti zamestnávatela. Uvedené obmedzenie sa nevztahuje na výkon vedeckej, pedagogickej, publicistickej, lektorskej, prednášatelskej, literárnej a umeleckej cinnosti. Ustanovenie § 83 Zákonníka práce nemožno aplikovat v pracovnoprávnych vztahoch založených dohodami o prácach vykonávaných mimo pracovného pomeru, pretože na tento druh pracovnoprávnych vztahov nemožno aplikovat ustanovenia Zákonníka práce upravujúce pracovný pomer, avšak nemožno vylúcit výslovnú vzájomnú dohodu úcastníkov o aplikácii tohto ustanovenia. Vo Vašom prípade, ked s maklérom uzatvárate zmluvu o sprostredkovaní v zmysle Obchodného zákonníka, nie je možné priamo aplikovat ustanovenia Zákonníka práce, kedže tento zákon v zmysle § 1 ods. 1 upravuje individuálne pracovnoprávne vztahy v súvislosti s výkonom závislej práce fyzických osôb pre právnické osoby alebo fyzické osoby a kolektívne pracovnoprávne vztahy, pricom však opät nemožno úplne vylúcit výslovnú vzájomnú dohodu úcastníkov o obmedzení konkurencnej cinnosti. Odporúcali by sme Vám zvolit odlišný zmluvný typ, avšak vhodným pre posúdenie jednotlivých špecifík zmluvy by bolo jej podrobné preskúmanie.
Otázka:
Anna Kubankov - 26. 7. 2010 17:16:27
Dobry den. Chcem si prenajat byt a neviem ake povinnosti a prava mam v tomto byte a tiez ake prava a povinnosti ma prenajimatel. Tiez aka zmluva ma byt uzatvorena, ci sa platia nejake poplatky a na co si mam davat pozor pri uzatvarani. Dakujem pekne.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 7. 2010 23:36:25
Dobrý den, nájomný vztah vzniká zásadne nájomnou zmluvou, ktorá je ako osobitný zmluvný typ upravená v siedmej hlave ôsmej casti Obcianskeho zákonníka (zák. c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov), a to v ustanoveniach §§ 663 až 723. Na jej uzatvorenie vo všeobecnosti nie je potrebná písomná forma, avšak v praxi sa spravidla v písomnej podobe uzatvárajú nájomné zmluvy týkajúce sa nehnutelností. Urcenie obsahu zmluvy je na dohode zmluvných strán. Vhodným je v zmluve dohodnút si najmä predmet a úcel nájmu, výšku nájomného a platobné podmienky, dobu a ukoncenie nájmu, práva a povinnosti prenajímatela a nájomcu, napríklad v súvislosti s prípadným podnájmom bytu, ci chovom zvierat v byte. Ako sme už uviedli, pre urcenie práv a povinností prenajímatela a nájomcu je predovšetkým smerodajná nájomná zmluva, pricom v tomto smere je možné vychádzat, resp. odkázat na príslušné ustanovenia Obcianskeho zákonníka. Vzhladom na obšírnost tejto problematiky nie je možné na tomto mieste uvádzat všetky zákonné práva a povinnosti zmluvných strán, preto ich uvádzame príkladom: k povinnostiam prenajímatela patrí predovšetkým povinnost odovzdat nájomcovi vec v stave spôsobilom na dohodnuté, ci obvyklé užívanie, prenajímatel je povinný udržiavat vec na svoje náklady v stave spôsobilom na dohodnuté, ci obvyklé užívanie, prenajímatel je povinný zdržat sa zásahov do užívania veci nájomcom, nájomca je oprávnení užívat vec dohodnutým spôsobom, nájomca musí užívat prenajatú vec a starat sa o nu tak, aby na veci nevznikla škoda, k hlavným povinnostiam nájomcu patrí povinnost platit nájomné a po ukoncení nájomného vztahu vrátit prenajatú vec. V súvislosti s uzatváraním nájomnej zmluvy neplatíte žiadne poplatky, pokial sa dohodnete a skoncipujete ju s prenajímatelom sami. Pri uzatváraní nájomnej zmluvy si najmä overte totožnost prenajímatela, ci je vlastníkom nehnutelnosti a má teda právo na uzatvorenie takejto zmluvy. Samozrejme je za poplatok možné využit služby advokáta, ci advokátskej kancelárie, príp. notára, ktorý Vám zmluvu vyhotoví, cím získate právnu istotu. Co sa týka poplatkov súvisiacich s nájmom, je obvyklé, že okrem nájomného nájomca hradí aj poplatky za poskytované služby súvisiace s bývaním.
Otázka:
evita pekna - 21. 7. 2010 22:03:04
Dobrý den Chcem sa opýtat, že ked mama mojej priatelky zdedila dom, má ho 1 rok vo vlastníctve a chcela by ho predat, ci ho môže darovat svojej dcére a tá ho predá záujemcovy o kúpu bez povinnosti zaplatit dan z príjmu za nehnutelnost. Za odpoved vopred dakujem. Pekný
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 7. 2010 23:35:46
Dobrý den, oslobodenie od dane z príjmu z predaja obytného domu je možné, ak v zmysle ustanovenia § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov (zák. c. 595/2003 Z .z. v znení neskorších predpisov) v nom mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom, alebo podla ustanovenia § 9 ods. 1 písm. c) z predaja nehnutelnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov okrem nehnutelnosti, na ktorú sa vztahuje oslobodenie od dane podla písmena a), ak uplynie aspon pät rokov odo dna nadobudnutia tejto nehnutelnosti preukázatelne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva porucitela (porucitelov). Teda ani darovaním nehnutelnosti a jej predajom prostredníctvom obdarovaného sa nezbavíte danovej povinnosti, resp. preukazovania trvalého pobytu min. po dobu dvoch rokov pred predajom.
Otázka:
Tomáš Kupecký - 12. 7. 2010 8:44:18
Dobrý den, chcel by som predat byt kúpený pred 2 rokmi, ktorý mám v osobnom vlastníctve, a na jeho nadobudnutie som si bral hypotekárny úver, tzn. je založený banke. Z dôvodu zmeny pracoviska plánujem sa prestahovat do iného mesta, kde by som si kúpil iný byt...Najradšej by som bol keby som v tej cene - kúpil nový, a hypotéku by som platil dalej. Neplánujem si brat nejaký další úver. Je to možné? Ak áno za akých podmienok? Odporúcate mi uvedené riešit prostredníctvom napr. realitnej kancelárie, alebo ...?? Dakujem.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 7. 2010 23:29:45
Dobrý den, v tejto veci Vám odporúcame poradit sa priamo vo Vašej banke, v ktorej ste si hypotekárny úver vzali, resp. v niektorom z poradenských centier, kde Vám odporucia viacero možnosti riešenia. Tieto treba riadne zvážit a posúdit výhody a riziká jednotlivých riešení.
Otázka:
Lubica Fedorovová - 10. 7. 2010 23:07:45
Dobrý den, na príslušnej obci som podala 16.4.2010 žiadost o územno plánovaciu informáciu na konkrétne pozemky. Do dnešného dna som nedostala žiadnú odpoved! Zákon o slobodnom prístupe k informáciam takúto situáciu nerieši. Môžete mi poradit, ako mám postupovat ? Za odpoved dakujem.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 7. 2010 23:29:04
Dobrý den, v prípade, že Vaša žiadost mala všetky predpísané náležitosti v zmysle ustanovenia § 14 ods. 2 zákona c. 211/2000 Z. z. o slobodnom prístupe k informáciám a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon o slobode informácií) musí príslušná obec, resp. povinná osoba podla § 17 ods. 1 cit. zákona vybavit žiadost bez zbytocného odkladu, najneskôr do ôsmich pracovných dní odo dna podania žiadosti alebo odo dna odstránenia nedostatkov žiadosti a do 15 pracovných dní, ak sa sprístupnuje informácia nevidiacej osobe. Ak však povinná osoba v lehote na vybavenie žiadosti neposkytla informácie ci nevydala rozhodnutie a ani informáciu nesprístupnila, predpokladá sa, že vydala rozhodnutie, ktorým odmietla poskytnút informáciu. Za den dorucenia rozhodnutia sa v tomto prípade považuje tretí den od uplynutia lehoty na vybavenie žiadosti. Jednoducho povedané tým, že Vám obec požadované informácie neposkytla do ôsmich dní (za predpokladu, že nie ste nevidiaca osoba), t.j. do 24.04.2010, v zmysle cit. ustanovení obec vydala rozhodnutie, ktorým Vám odmietla poskytnút informáciu a za den dorucenia tohto rozhodnutia sa považuje 27.04.2010. Podla § 19 ods. 1, 2 zákona o slobode informácií je proti rozhodnutiu povinnej osoby o odmietnutí požadovanej informácie možno podat odvolanie v lehote 15 dní od dorucenia rozhodnutia alebo márneho uplynutia lehoty na rozhodnutie o žiadosti podla § 17. Odvolanie sa podáva povinnej osobe, ktorá rozhodnutie vydala alebo mala vydat. O odvolaní proti rozhodnutiu povinnej osoby rozhoduje nadriadený povinnej osoby, ktorá vo veci rozhodla alebo mala rozhodnút. Ak ide o rozhodnutie obecného úradu, o odvolaní rozhoduje starosta obce. Teda proti takémuto rozhodnutiu ste mali možnost podat riadny opravný prostriedok – odvolanie a to do dna 12.05.2010 na príslušný obecný úrad. Kedže ste túto možnost nevyužili, rozhodnutie je právoplatné a je ho možné podat preskúmat v súdnom konaní na základe Vami podanej žaloby proti rozhodnutiu správneho orgánu podla § 244 Obcianskeho súdneho poriadku (zák. c. 99/1963 Zb. v znení neskorších predpisov). Tento spôsob je však casovo nárocný, preto Vám odporúcame podat žiadost opätovne a starostlivo striehnut plynutie hore uvedených lehôt.
Otázka:
Anna Z. - 7. 7. 2010 9:58:56
Dobry den, odstupili sme od zmluvy o dielo na byt vo vystavbe. Odovzdanie bytu meska vyse pol roka, na stavbe sa nepracuje, odstupili sme teda od zmluvy s tym, ze podla zmluvy je developer povinny vratit nam uz zaplatene peniaze do 10 dni na ucet. 10 dni preslo, peniaze nikde a developer podmienuje vratenie penazi tym, ze byt najprv preda, pricom si cenu navysil o dost znacnu sumu od toho, co sme mali my. Kedze zmluva o odstupeni nebola z ich strany dpdrzana, je moznost, ze by sme od tejto zmluvy odstupili, cim by bol byt zase v nasom vlastnictve a pokusili sa byt predat my za povodnu sumu? Ma vobec developer pravo podmienovat vratenie penazi predajom bytu dalsiemu zaujemcovi ak to v zmluve nie je? Ako vobec postupovat. My tie peniaze dost surne potrebujeme, kedze sme sa vdaka tomuto ocitli bez strechy nad hlavou. Vopred dakujem.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 7. 2010 23:28:28
Dobrý den, Obciansky zákonník (zák. c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) v ustanovení § 451 ods. 1 stanovuje, že ten, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydat. Vašu situáciu je možné riešit nasledujúcim spôsobom: v co najskoršom možno termíne písomne developera vyzvite, aby Vám peniaze, ktoré zadržiava bezodkladne, príp. najneskôr do troch pracovných dní od dorucenia výzvy (lehotu si môžete upravit svojvolne) vyplatil na Váš úcet vedený v banke. V podstate sa jedná o predžalobnú výzvu, ktorou budete v prípade súdneho konania preukazovat, že ste sa snažili o zmierlivé riešenie veci. Preto v tomto prípade odporúcame, aby ste túto výzvu zaslali doporuceným listom s dorucenkou, ktorá sa Vám vráti a Vy budete vediet a zároven preukázat presný dátum prevzatia tejto písomnosti. Ak developer nebude žiadnym spôsobom reagovat na Vašu výzvu a dlžnú sumu Vám neuhradí, je nutné podat návrh na súd. Ide o návrh na vydanie platobného rozkazu z titulu bezdôvodného obohatenia, ktorý sa prejednáva v rámci obcianskeho súdneho konania. Mali by ste návrh koncipovat ako návrh na vydanie platobného rozkazu, aby v rámci skráteného konania bolo vydané priamo rozhodnutie – platobný rozkaz. Až v prípade, ak podá proti tomuto platobnému rozkazu dlžník odpor, nariadi súd pojednávanie. Ak ho nepodá, platobný rozkaz nadobudne právoplatnost a máte možnost obrátit sa na exekútora, aby vykonal voci dlžníkovi exekúciu vo výške dlžnej sumy. Navyše máte aj nárok na zaplatenie úrokov z omeškania vo výške devät percent rocne z dlžnej sumy odo dna omeškania do dna zaplatenia. Návrh je potrebné podat na okresný súd príslušný podla miesta bydliska dlžníka. Pre úplnost uvádzame, že podanie návrhu podlieha poplatkovej povinnosti v zmysle zákona c. 71/1992 Zb. o súdnych poplatkoch a poplatku za výpis z registra trestov, ktorej sadza je urcená percentuálne a to 6%, najmenej však 16,50 €. Co sa týka podmienky developera v súvislosti s predajom bytu, nie je možné, aby vrátenie Vami poskytnutej zálohy podmienoval skorším predajom bytu inému záujemcovi, ak ste sa v zmluve na takejto možnosti nedohodli. Vo Vašom prípade bude vhodným riešením splnomocnit advokáta alebo advokátsku kanceláriu na vykonanie všetkých potrebných úkonov. Budete tak mat právnu istotu, že všetky úkony budú vykonané v súlade s platnými právnymi predpismi a navyše na Vašej strane bude kvalifikovaný právnik, ktorý Vám poskytne lepšiu pozíciu v riešení vzniknutého sporu a zároven ponúkne prípadné dalšie možnosti riešenia.
Otázka:
Jozef Ambrózai - 6. 7. 2010 21:12:39
Vážený pán JUDr. Juraj Kolesár , chcel by som sa spýtat ohladom kúpy bytu. Som nájomníkom bytu v správe Bytovej Agentúry Ministerstva Obrany. Barmo však ide odpredávat tieto byty, nakolko najomníci v nadpolovicnej väcšine odsúhlasili ich odkúpenie. V uvedenom byte bývam od r.1997. Platím riadne nájom, na bytoch by bolo treba urobit viacero opráv po 13 rokoch. Barmo však nie je ochotné odstránit žiadnu závadu na bytovom dome a odporúca nám odkúpenie v takom stave ako je. Chcem sa teda spýtat, ak neodkúpim byt a ostanem nadalej iba nájomníkom, budem teda platit nájom BARMO a ostatní, ktorí byty odkúpia budú platit do fondu opráv. Otázka je ci BARMO bude môct navýšit nájomné aj ked už platíme strop podla zákona. Dalšia otázka je ak sa spolocenstvo vlastníkov odkúpených bytov rozhodne napríklad vziat úver na opravu strechy bytového domu, ci si BARMO voci mne ako nájomcovi bude môct nárokovat nejaké iné platby ako nájomné, ked bude poptrebné spomínanú strechu opravit (aj napriek tomu že od r.1997 riadne platím nájom). Posledná vec, na ktorú sa chcem spýtat je že ak som mal na byt predkupné právo a teraz sa rozhodnem že nemám dostatok financných prostriedkov na odkúpenie bytu, ci toto predkupné právo automaticky strácam, alebo nie (teda, ci napríklad ho budem môct odkúpit po napr. dalších dvoch rokoch) alebo ak sa nájde kupec tak ho bude môct odkúpit namiesto mna? Pre upresnenie uvedený byt som dostal pridelený v r.1997 ako príslušník ozbrojených síl a zmluva bola postavená tak, že ja alebo partner môžeme do smrti užívat tento byt po odslúžení všetkých mojich záväzkov. Uvedené záväzky som splnil a od roku 2008 už nie som príslušníkom ozbrojených síl (preto sa pýtam, ci mi teraz ak neodkúpim byt môže BARMO nejakým spôsobom zvýšit nájom, alebo zaviezt iný poplatok napríklad na splácanie úveru spolocenstva vlastníkov na opravu strechy, alebo ci strácam predkupné právo ak teraz neodkúpim, alebo ci ten byt pokial ja budem riadne a vcas platit nájom môže odkúpit niekto iný)... Za Vašu odpoved vopred dakujem.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 7. 2010 23:27:26
Dobrý den, v prípade, že príde k odpredaju bytov a Vy byt neodkúpite, na liste vlastníctva bude pri Vašom byte ako vlastník uvedená Bytová agentúra rezortu ministerstva obrany, s ktorou spíšete novú nájomnú zmluvu. Co sa týka kúpnej ceny nehnutelnosti, mal by byt v nej zohladnený súcasný stav nehnutelnosti, vzhladom na fakt, že BARMO nie je ochotné vykonat žiadnu opravu na nehnutelnosti a odporúca odpredaj v takom stave, v akom sa nachádza v súcasnosti. V zmysle ustanovenia § 606 vety druhej Obcianskeho zákonníka (zák. c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) ak ten, kto je oprávnený vec kúpit, nemôže vec kúpit alebo ak nemôže splnit podmienky ponúknuté popri cene a ak ich nemožno vyrovnat ani odhadnou cenou, predkupné právo zanikne. Teda, ak Vás BARMO vyzve na uplatnenie predkupného práva a Vy toto právo v stanovej lehote neuplatníte, predkupné právo Vám zanikne a BARMO bude môct odpredat byt inému záujemcovi bez ohladu na fakt, že si svoje povinnosti súvisiace s úhradou nájomného riadne a vcas plníte. V zmysle ustanovenia § 696 ods. 1 Obcianskeho zákonníka spôsob výpoctu nájomného, úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímatel oprávnený jednostranne zvýšit nájomné, úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a zmenit dalšie podmienky nájomnej zmluvy, ustanovuje osobitný právny predpis, ktorým je Opatrenie Ministerstva financií SR c. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov, ktoré nadobudlo úcinnost dna 1. mája 2008, zrušilo doteraz platný výnos Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR c. V-1/2003. Týmto opatrením podla § 11 ods. 1 a § 20 ods. 1 a 2 zákona c. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov ustanovilo maximálne ceny nájmov bytov, podmienky pre uplatnenie takejto regulácie cien, rozdelenie bytov, ich zariadení, príslušenstva, vybavenia a podlahových plôch, zvýšenie cien nájmu základného prevádzkového zariadenia bytu ako aj ostatného zariadenia a vybavenia bytu, pricom urcuje, na ktoré byty sa opatrenie nevztahuje, preto vzhladom na rozsiahlost problematiky Vás v tejto casti odkazujeme na uvedenú právnu úpravu.
Otázka:
Andrea J. - 6. 7. 2010 14:26:56
Dobry den, kupili sme nehnutelnost vo vystavbe - byt novostavbu. Kedze cela realizacia sa natahuje a je uz pol roka po planovanom odovzdani, na stavbe sa nepracuje a stale je to na mrtvom bode, rozhodli sme sa odstupit od zmluvy. V zmluve je zakotvene, ze ak stavba meska viac ako 3 mesiace, mame pravo od zmluvy odstupit a dodavatel je povinny vratit nam plnu zaplatenu sumu do 10 dni na ucet. 10 dni uz uplynulo, peniaze nikde a najnovsie nam ani nikto nezdviha vo firme telefon. Rozmyslame teda ako najjednoduchsie by sme sa k tymto peniazom mohli dostat. Teraz totiz nemame ani byt, ani peniaze na inu nehnutelnost... Vopred dakujem.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 7. 2010 23:26:35
Dobry den, Obciansky zákonník (zák. c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) v ustanovení § 451 ods. 1 stanovuje, že ten, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydat. Vašu situáciu je možné riešit nasledujúcim spôsobom: v co najskoršom možno termíne písomne dodávatela vyzvite, aby Vám peniaze, ktoré zadržiava bezodkladne, príp. najneskôr do troch pracovných dní od dorucenia výzvy (lehotu si môžete upravit svojvolne) vyplatil na Váš úcet vedený v banke. V podstate sa jedná o predžalobnú výzvu, ktorou budete v prípade súdneho konania preukazovat, že ste sa snažili o zmierlivé riešenie veci. Preto v tomto prípade odporúcame, aby ste túto výzvu zaslali doporuceným listom s dorucenkou, ktorá sa Vám vráti a Vy budete vediet a zároven preukázat presný dátum prevzatia tejto písomnosti. Ak dodávatel nebude žiadnym spôsobom reagovat na Vašu výzvu a dlžnú sumu Vám neuhradí, je nutné podat návrh na súd. Ide o návrh na vydanie platobného rozkazu z titulu bezdôvodného obohatenia, ktorý sa prejednáva v rámci obcianskeho súdneho konania. Mali by ste návrh koncipovat ako návrh na vydanie platobného rozkazu, aby v rámci skráteného konania bolo vydané priamo rozhodnutie – platobný rozkaz. Až v prípade, ak podá proti tomuto platobnému rozkazu dlžník odpor, nariadi súd pojednávanie. Ak ho nepodá, platobný rozkaz nadobudne právoplatnost a máte možnost obrátit sa na exekútora, aby vykonal voci dlžníkovi exekúciu vo výške dlžnej sumy. Navyše máte aj nárok na zaplatenie úrokov z omeškania vo výške devät percent rocne z dlžnej sumy odo dna omeškania do dna zaplatenia. Návrh je potrebné podat na okresný súd príslušný podla miesta bydliska dlžníka. Pre úplnost uvádzame, že podanie návrhu podlieha poplatkovej povinnosti v zmysle zákona c. 71/1992 Zb. o súdnych poplatkoch a poplatku za výpis z registra trestov, ktorej sadza je urcená percentuálne a to 6%, najmenej však 16,50 €. Zároven bude pre Vás vhodným riešením splnomocnit advokáta alebo advokátsku kanceláriu na vykonanie všetkých potrebných úkonov. Budete tak mat právnu istotu, že všetky úkony budú vykonané v súlade s platnými právnymi predpismi a navyše na Vašej strane bude kvalifikovaný právnik, ktorý Vám poskytne lepšiu pozíciu v riešení vzniknutého sporu a zároven ponúkne prípadné dalšie možnosti riešenia.
Otázka:
A B - 4. 7. 2010 15:00:31
Pekný den prajem. Potrebovala by som poradit,aby som vedela ako správne postupovat a neurobit chybu.Chceme kúpit dom na HÚ,ktorý sme si vyhliadli cez R.K. Nám sa cena domu zdá trocha privysoká-starší dom-hoci má novšiu strechu,ale vo vnútri vlhké flaky na stenách,co sa nám snažili zatajit. Maklér má síce znalecký posudok,ale ten je starý 5 rokov.Okrem toho je na dome tarcha.Máme povedat maklérovi,že si chceme dat dom ohodnotit znalcovi prv,ako zaplatíme zálohu?? Lebo vraj kým nezaplatíme zálohu do cca týždna-už má dalšieho záujemcu.Ako postupovat ? Prosím ,poradte. Dakujem Anka.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 7. 2010 23:25:40
Dobrý den, v prípade skutocného záujmu o kúpu nehnutelnosti realitné kancelárie s potencionálnymi kupujúcimi uzatvárajú tzv. rezervacnú zmluvu, v ktorej bývajú presne dohodnuté podmienky predaja a taktiež lehoty na uzatvorenie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, resp. kúpnej zmluvy. Pocas tejto lehoty majú kupujúci možnost zistit najlepšie podmienky pre získanie hypotekárneho úveru, k comu zvycajne potrebujú aj znalecký posudok na nehnutelnost. V tomto prípade býva zvykom, že realitná kancelária v rámci svojich služieb poskytuje resp. pomôže zabezpecit vypracovanie znaleckého posudku, co závisí od konkrétnej realitnej kancelárie. V každom prípade Vám odporúcame overit si v niektorom z hypotekárnych centier potrebu predloženia aktuálneho znaleckého posudku a samozrejme pred podpisom zmluvy trvat na jej predložení vopred, aby ste sa s jej znením mohli vopred oboznámit, prípadne ju prekonzultovat so svojim právnikom.
Otázka:
Margita Seligová - 1. 7. 2010 12:20:40
Dobrý den, uvažujem o kúpe chatky. Chatka je na liste vlastníctva, pozemok je v záhradkárskom zväze. Nikto mi nevie povedat, ci bude možné v budúcnosti tieto pozemky vysporiadat. Zaujímalo by ma, aké riziká pre mna môžu vyplynút, nakolko by som kúpila len chatu a pri pozemku by som sa stala clenom zväzu. Dakujem za odpoved.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 7. 2010 23:24:49
Dobrý den, problém vysporiadania pozemkov v zriadených záhradkových osadách upravuje zákon c. 64/1997 Z. z. o užívaní pozemkov v zriadených záhradkových osadách a vyporiadaní vlastníctva k nim. V zmysle ustanovenia § 7 citovaného zákona užívatelia záhradiek môžu spracovat návrh na zacatie konania, ktorý sa predkladá na obvodný pozemkový úrad, ak sa preukáže, že pôvodný vlastníci odmietli k týmto pozemkom uzavriet kúpnu zmluvu s návrhom ceny najmenej vo výške náhrady uvedenej v § 11 zákona alebo že vlastníci sa k návrhu kúpnej zmluvy nevyjadrili. Zacatie konania oznámi obvodný pozemkový úrad verejnou vyhláškou. Po zacatí konania obvodný pozemkový úrad vyzve Slovenský pozemkový fond, aby v primeranej lehote navrhol náhradné pozemky. Konanie by sa malo skoncit tým, že ak vlastník za pozemok v osade neprijme užívatelom navrhovanú cenu ani náhradný pozemok, obvodný pozemkový úrad rozhodne, že tento prechádza do vlastníctva užívatela za náhradu, t. j. užívatel - záhradkár zaplatí zákonom stanovenú cenu Slovenskému pozemkovému fondu a ten vysporiada vlastníka. Vysporiadanie záhradkárov trvá neraz dlho, nakolko celý proces je casovo a administratívne nárocný. Obvodný pozemkový úrad v tomto konaní vydáva okolo desat alebo dvanást rozhodnutí. Proti každému z týchto rozhodnutí je možné podat opravný prostriedok. Podla ustanovenia § 18 ods. 1 zákona c. 64/1997 Z. z. na konanie je príslušný obvodný pozemkový úrad, v ktorého územnom obvode leží samostatný obvod zriadenej záhradkovej osady; ak tento obvod leží v územných obvodoch viacerých obvodných pozemkových úradov, na konanie je príslušný ten obvodný pozemkový úrad, v ktorého územnom obvode leží najväcšia cast samostatného obvodu zriadenej záhradkovej osady. Na základe uvedeného je preto možné bližšie informácie o súcasnom stave vysporiadania pozemkov v zriadených záhradkových osadách získat na miestne príslušnom obvodnom pozemkovom úrade, ci príslušnej záhradkárskej organizácii, ktorej by ste sa mali stat clenkou.
Otázka:
Anna - 30. 6. 2010 9:19:39
Dobrý den chcela by som sa spítat dúfam že mi poradíte. Chceme kúpit byt ktorý sa nán velmi páci ale RK požaduje zálohu vo výške 2000 € aby byt dalej neponúkali. Nieje problém zložit zálohu lenže ako viem že o tie peniaze neprídeme napr. ked sa predávajúci na poslednú chvílu rozhodne že byt nepredá alebo nám neschvália hypo? Ako to prosím vás v takýchto prípadoch riešit? Jednoducho sa bojíme.Aj na interneto boli príspevky že ludia prišli o svoje tažko zarobené peniaze dá sa nejako proti tomuto bránit? Kúpa bytu by mala byt spravodlivá ci zo strany predavajúceho ako aj kupujúceho. poradte mi prosím Vás. dakujem.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 28. 7. 2010 14:12:35
Dobrý den, v prípade skutocného záujmu o kúpu konkrétneho bytu realitné kancelárie a potencionálnymi kupujúcimi uzatvárajú tzv. rezervacnú zmluvu, v ktorej zvycajne bývajú presne dohodnuté podmienky, napr. pre prípad neporušenia zmluvných ustanovení, resp. ak by k uzavretiu kúpnej zmluvy na kúpu bytu nedošlo kvôli prekážke na strane realitnej kancelárie, due rezervacný poplatok vrátený. Zároven, ak rezervacná zmluva obsahuje povinnost realitnej kancelárie predat Vám byt, co predpokladáme, môžte si u realitnej kancelárie nárokovat na náhradu vzniknutej škody z dôvodu vzniknutých nákladov na poskytnutie úveru, zrušenia dovtedajšej nájomnej zmluvy a pod. V zmysle ustanovenia § 420 ods. 1 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „OZ“) každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením právnej povinnosti. Predpokladom na vznik zodpovednosti za škodu sú porušenie právnej povinnosti, existencia škody, prícinná súvislost medzi porušením právnej povinnosti a škodou a zavinenie. Podla § 420 ods. 3) OZ zodpovednosti sa zbaví ten, kto preukáže, že škodu nezavinil. Pre splnenie podmienok zodpovednosti však postacuje ak šlo co len o nedbanlivostné zavinenie. Nárok na náhradu škody by ste mali aj v prípade, že by ho zmluva vylucovala, v zmysle § 574 ods. 2) dohoda, ktorou sa niekto vzdáva práv, ktoré môžu vzniknút až v budúcnosti, je neplatná. Nemožno sa totiž vzdat práv, ktoré môžu vzniknút v budúcnosti a ani práv, ktoré v case uzavretia dohody ešte nevznikli. Podla ustanovenia § 442 ods. 1) sa uhrádza skutocná škoda a to, co poškodenému ušlo (ušlý zisk). V každom prípade Vám odporúcame, trvat na zaslaní zmluvy k nahliadnutiu, aby ste sa s jej znením mohli vopred oboznámit, prípadne ju prekonzultovat so svojim právnikom.
Otázka:
J. Marková - 17. 6. 2010 20:25:14
Dobrý den, mám záujem o právny názor na uvedenú situáciu. Chcela som kúpit jednoizbový byt cez realitnú kanceláriu. Po telefonáte ma pozvali na obhliadku bytu. Na druhý den mi telefonovali z realitnej kancelárie, ci mám záujem o kúpu. Dostavila som sa do kancelárie s tým, že sa spýtam ešte aj na iné byty co majú v ponuke. Maklér mi stále tvrdil, že tento byt je najlacnejší a najlepší. S cím som súhlasila. Rozhodla som sa byt kúpit. Hned v ten den popoludní ma pozval na podpísanie zmluvy. Nepoznala sa ani totožnost majitela ani bližšie okolnosti. S majitelom sme hned podpísali zmluvu o zmluve na kúpu bytu (nie zmluvu s realitkou o zálohe, ako sa to robí). Po podpise uviedol, že na byte je tarcha doživotného bývania jeho matky, ktorá údajne už zomrela. To v zmluve nebolo vôbec uvedené. Po príchode domov som si to overila na internete, kde táto tarcha na daný byt bola. Na druhý den som v realitke od zmluvy písomne odstúpila z dôvodu nekorektného právneho stavu. Nakolko v zmluve bolo uvedené aj odstupné v prípade odstúpenia 3500 euro pre majitela, maklér sa vyjadril, že sa bude majitel so mnou súdit. O týžden mi poslal výzvu na zaplatenie odstupného do 30.6. Ako prosím mám dalej postupovat?
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 28. 7. 2010 14:10:32
Dobrý den, podla ustanovenia § 49a Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) právny úkon je neplatný, ak ho konajúca osoba urobila v omyle vychádzajúcom zo skutocnosti, ktorá je pre jeho uskutocnenie rozhodujúca, a osoba, ktorej bol právny úkon urcený, tento omyl vyvolala alebo o nom musela vediet. Právny úkon je takisto neplatný, ak omyl táto osoba vyvolala úmyselne. Pokial Vás skutocne majitel nehnutelnosti, ani maklér neinformovali o skutocnosti, že na liste vlastníctva príslušnej nehnutelnosti je zapísaná tarcha doživotného bývania urcitej osoby a taktiež táto skutocnost nebola obsiahnutá ani v zmluve o budúcej kúpnej zmluve, mohlo by íst v tomto prípade o Vaše konanie ako kupujúcej v omyle, ktorý vyvolal predávajúci. Váš omyl by musel spocívat v takej významnej skutocnosti, na základe ktorej ste sa rozhodli podpísat. Inak povedané, ak by nebolo omylu, nedošlo by k urobeniu právneho úkonu. Obciansky zákonník ustanovuje, že v prípade, ak osoba konala v omyle, ktorý druhá strana vyvolala (v tomto prípade predávajúci) je právny úkon osoby konajúcej v omyle (Váš ako kupujúcej) neplatným úkonom. Podla ustanovenia § 40a Obcianskeho zákonníka, ak ide o dôvod neplatnosti právneho úkonu podla ustanovení § 49a považuje sa právny úkon za platný, pokial sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti právneho úkonu nedovolá. Neplatnosti sa nemôže dovolávat ten, kto ju sám spôsobil. Z citovaného ustanovenia § 40a Obcianskeho zákonníka vyplýva, že pokial je právny úkon (zmluva o budúcej kúpnej zmluve) neplatný, lebo ste ho urobili v omyle je tento úkon relatívne neplatný, to znamená, že neplatnosti takéhoto úkonu je potrebné sa dovolat na súde (t.j. musíte podat návrh na urcenie neplatnosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve), pretože pokial súd nevysloví, že právny úkon je neplatný považuje sa za platný právny úkon. Predávajúcu by pravdepodobne popieral, že zmluva bola uzavretá na základe Vášho omylu, ktorý sám vyvolal a preto by ste museli preukázat v danom súdnom konaní, že ste konali v omyle a zmluva je neplatná (museli by uniest dôkazné bremeno). Preto vo Vašom prípade nepostacuje len odstúpenie od zmluvy, co neplatí v prípade, že ste takéto právo mali v zmluve priamo dohodnuté, pretože podla ustanovenia § 49 Obcianskeho zákonníka má úcastník právo od zmluvy odstúpit, ked uzatvoril zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Len pre úplnost chceme upozornit na skutocnost, že návrh na urcenie neplatnosti právneho úkonu by ste mali podat na súd vo všeobecnej 3-rocnej premlcacej dobe, ktorá zacína plynút od uzavretia zmluvy. Celý postup predávajúceho a realitnej kancelárie nepovažujeme za štandardný a z hladiska Vašej právnej istoty za velmi nevhodný. Kúpa nehnutelnosti nie je každodennou záležitostou, preto býva obvyklé zmluvu si preštudovat v klude doma, prípadne prekonzultovat so svojim právnikom. Obzvlášt ked sa jedná o zmluvu o uzatvorení budúcej kúpnej zmluvy, ktorá spravidla obsahuje aj znenie budúcej kúpnej zmluvy a je preto velmi rozsiahla.
Otázka:
Branislav Orávik - 16. 6. 2010 16:57:52
Dobrý den, som vlastníkom stavebného pozemku o ktorom bolo rozhodnuté že je stavebným pozemkom za úcelom stavby rodinného domu niekedy v roku 1990. Do dnes na pozemku žiadne stavebné práce zahájené neboli. Je podla zákona tento pozemok ešte stavebným pozemkom ked na nom v lehote nabola zahájená stavebná cinnost? Vrelá vdaka za odpoved.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 28. 7. 2010 14:09:35
Dobrý den, v zmysle ustanovenia § 40 ods. 1 zákona c. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení úcinnom k 01.01.1990 rozhodnutie o umiestnení stavby a rozhodnutie o využití územia platí dva roky odo dna, ked nadobudlo právoplatnost, ak stavebný úrad neurcil v odôvodnených prípadoch dlhšiu lehotu; nestráca však platnost, pokial bola v týchto lehotách podaná žiadost o stavebné povolenie alebo o povolenie na terénne úpravy, práce a zariadenia podla tohto zákona (§ 71 ods.1), alebo ak sa zacalo s využitím územia na urcený úcel. Kedže neuvádzate presný dátum vydania rozhodnutia príslušného stavebného úradu a taktiež neuvádzate, ci bola v dvojrocnej lehote od vydania rozhodnutia podaná žiadost o stavebné povolenie, príp. iné vyššie uvedené, nie je možné presne odpovedat na Vašu otázku. V tomto prípade Vám odporúcame obrátit sa na príslušný stavebný úrad, v územnom obvode ktorého sa pozemok nachádza.
Otázka:
Anna Tichá - 15. 6. 2010 20:12:15
Dobrý den,pán dochtor chcela by som Vás velmi pekne poprosit o radu pred mesiacom nas rozviedli aj ked som s tým nesuhlasila kôli detom sudkyna bola ......... .ale teraz ide o to manžel mi narobil same kixy skôr ako podal o rozvod kôli milenke založil s ro cku na nu ona je zamestnana u neho ako sekretarka a aj podnika v s ro cke ktora sa založila pred 20 rokmi pocas našho manželstva išli sme od piky nic .............a ked už je dobre ....znici 24 rokov manželstva všetko ako pan karierista velky .....................všetky vydaje za nu platí cez našu s ro cku o všetko sa stara a ešte jednu s ro cku založil aj na kamarata no in je ako tichy spolocnik zobral mi všetky rodinne peniaze vložil ich na firmu ešte 1 rok pred rozvodom nic mi nenechal teraz nechal zadlžit s ro cku co sme mali založenu pocas manželstva exekutori dali plombu na majetok kedže robí naschval dlhy všetko je fikrívne lebo penieze si fa jeho sekretarka a posiela na jej s rocku a kamaratovu na ktoru si zakupil 3 000 000 mercedes damozrejme na leasingy aj svojej sekretárke rodinu okrada doslova kôli nej poštval proti mne dceru kupil aj jej mercedes aby mohol kupit na nu byt a garáž kupil ho ešte v case ked sme neboli rozvedeni no na LV je dat až tesne po rozvode kôli BSM a preto je na dceru no ja mam viac detí poradte mi ako by sm mu dokazala že klame a tobí podvody same že firma je zadlžena ved je ziskova keby nie našej s ro cky a našich zamestnancov ani tie druhe s tcky by nemali z coho existoivat len penieze prepiera do sekretarkinej sro cky a s tocky ktru dala na kamarata všetci podnikatelia s rocky pritom podnikaju v našej firme a kancelerii všetci maju zisky a ja co som sa starala tolke roky tak sa takto zachoval na hanbu sveta pan karierista na starost dakujem Vám velmi pekne za radu . s pozdravom Anna
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 28. 7. 2010 14:08:45
Dobrý den, najvhodnejším riešením pre Vás bude splnomocnit advokáta alebo advokátsku kanceláriu na vykonanie všetkých potrebných úkonov, budete tak mat právnu istotu, že všetky úkony budú vykonané v súlade s platnými právnymi predpismi a navyše na Vašej strane bude kvalifikovaný právnik, ktorý Vám poskytne aj lepšiu pozíciu pri vyporiadavaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Všetky z Vami uvedených skutocností majú svoje jednotlivé špecifické okolnosti, preto konkrétnu rada prostredníctvom tejto poradne možno len tažko obsiahnut.
Otázka:
Monika Koscakova - 1. 6. 2010 14:36:32
Dobrý den, chcela by som Vás velmi pekne poprosit o pomoc, ako mám vymôct peniaze - kauciu vo výške 270 EUR od bývalého prenajímatela, ktorý mi mal uvedenú kauciu vrátit v den odovzdania bytu a neoprávnene mi ju zdržiava už pol roka? V zmluve je uvedené, že kauciu mohol použit len na neuhradené platby za nájom (všetky sú uhradené) a za poškodenie bytu (bol spísaný preberací protokol, v ktorom bolo uvedené, že byt je odovzdaný v poriadku s prihliadnutím na bežné opotrebenie, pricom je v protokole uvedené, že mu uhradím v rohu poškodené dvierka) Musí mi dodat doklad za opravu dvierok? Dakujem
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 28. 7. 2010 14:07:59
Dobrý den, Obciansky zákonník (zák. c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) v ustanovení § 451 ods. 1 stanovuje, že ten, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydat. Vašu situáciu je možné riešit nasledujúcim spôsobom: ak bývalému prenajímatelovi nevzniká z nájomnej zmluvy žiadny nárok na zadržiavanie Vašej kaucie, písomne ho vyzvite, aby Vám peniaze, ktoré zadržiava bezodkladne, príp. najneskôr do troch pracovných dní od dorucenia výzvy (lehotu si môžete upravit svojvolne) vyplatil sumu 270,- € na Váš úcet vedený v banke. V podstate sa jedná o predžalobnú výzvu, ktorou budete v prípade súdneho konania preukazovat, že ste sa snažili o zmierlivé riešenie veci. Preto v tomto prípade odporúcam, aby ste túto výzvu zaslali doporuceným listom s dorucenkou, ktorá sa Vám vráti a Vy budete vediet a zároven preukázat presný dátum prevzatia tejto písomnosti. Ak bývalý prenajímatel nebude žiadnym spôsobom reagovat na Vašu výzvu a dlžnú sumu Vám neuhradí, je nutné podat návrh na súd. Ide o návrh na vydanie platobného rozkazu z titulu bezdôvodného obohatenia, ktorý sa prejednáva v rámci obcianskeho súdneho konania. Mali by ste návrh koncipovat ako návrh na vydanie platobného rozkazu, aby v rámci skráteného konania bolo vydané priamo rozhodnutie – platobný rozkaz. Až v prípade, ak podá proti tomuto platobnému rozkazu dlžník odpor, nariadi súd pojednávanie. Ak ho nepodá, platobný rozkaz nadobudne právoplatnost a máte možnost obrátit sa na exekútora, aby vykonal voci dlžníkovi exekúciu vo výške dlžnej sumy. Navyše máte aj nárok na zaplatenie úrokov z omeškania vo výške devät percent rocne z dlžnej sumy odo dna omeškania do dna zaplatenia. Návrh je potrebné podat na okresný súd príslušný po¬dla miesta bydliska dlžníka. Pre úplnost uvádzam, že podanie návrhu podlieha poplatkovej povinnosti v zmysle zákona c. 71/1992 Zb. o súdnych poplatkoch a poplatku za výpis z registra trestov, ktorej sadza je urcená percentuálne a to 6%, najmenej však 16,50 €. Co sa týka náhrady škody za poškodené dvierka, je potrebné, aby Vám na preukázanie svojho nároku preukázal náklady, ktoré na ich opravu vynaložil.
Otázka:
Zuzana Benkovicová - 31. 5. 2010 21:50:13
Dobry den, rad by som Vas poziadal o radu: byvam v mensom druzstevnom byte a chcel by som sa ho so susedom vymenit, ale neviem ako? Dakujem za pomoc.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 5. 2010 23:59:14
Dobrý den, v zmysle § 715 Obcianskeho zákonníka môže dôjst k výmene družstevného bytu na základe dohody úcastníkov výmeny. Ide o dispozíciu clena družstva - nájomcu s clenskými právami a povinnostami k družstevnému bytu. Úcastníkom dohody na jednej strane je clen družstva (manželia ako spolocní clenovia), ktorý je nájomcom družstevného bytu, na druhej strane môže byt úcastníkom výmeny nájomca iného bytu (clen družstva a aj clen iného družstva alebo neclen - nájomca nedružstevného bytu). Ak nejde o výmenu bytov v rámci jedného družstva, skúma sa, ci ten, na koho sa má pri výmene previest clenstvo, môže sa stat clenom iného družstva. Špecifikom dohody o výmene družstevného bytu je požiadavka, aby dohoda obsahovala vyhlásenie úcastníkov výmeny o prevode clenských práv a povinností a dojednanie o vzájomnom majetkovom vyrovnaní. Dohoda o výmene bytov musí mat písomnú formu. Podla § 715 Obcianskeho zákonníka sa k dohode o výmene bytu vyžaduje súhlas prenajímatelov, ktorý musí mat taktiež písomnú formu. Ak prenajímatel odoprie bez závažných dôvodov súhlas s výmenou bytu, môže súd na návrh nájomcu rozhodnutím nahradit prejav vôle prenajímatela. Právo na splnenie dohody o výmene bytu musí byt uplatnené na súde do 3 mesiacov odo dna, ked bol s dohodou vyslovený súhlas, inak právo zanikne. Ak nastanú dodatocne u niektorého z úcastníkov také závažné okolnosti, že nie je možné splnenie dohody na nom spravodlivo požadovat, môže od dohody odstúpit, musí však tak urobit bez zbytocného odkladu. Povinnost na náhradu škody týmto nie je dotknutá. Obciansky zákonník nepredpisuje, co má dohoda o výmene bytu obsahovat. Z jej povahy a úcelu vyplýva, že musí obsahovat predovšetkým identifikáciu bytov, ktoré majú byt predmetom dohody, taktiež údaje o nájomnom pomere a o prenajímatelovi, údaj o tom, kedy a akým spôsobom sa má výmena uskutocnit. Môže obsahovat aj údaje o znášaní nákladov spojených s výmenou bytov. Ak sa dohoda dobrovolne splní a reálne dôjde k výmene bytov, musia sa uzatvorit nové nájomné zmluvy týkajúce sa vymenených bytov, pretože zo zákona nedochádza k prechodu nájomných práv a úcastníkov dohody o výmene bytov. Ak prenajímatel súhlasil s výmenou bytov, má povinnost uzatvorit nové nájomné zmluvy. Ak prenajímatel nechce uzatvorit nové nájomné zmluvy, možno jeho súhlas na návrh nájomníka nahradit súdnym rozhodnutím podla § 161 ods. 3 Obcianskeho súdneho poriadku.
Otázka:
Zlatica Vdoviakova - 31. 5. 2010 11:55:52
Dobry den, chcela by som sa vas spytat, s manzelom ideme kupovat od mojho otca chalupu, za cenu aky je znalecky posudok od banky, z ktorej si berieme hypoteku. Otec si ide kupovat rodinny dom po dedkovi od svojich surodencov. Tak som sa chcela opytat, ci ja ked kupim dom po otcovi, ci musim vyplatit este aj svoje dve sestry. Dakujem za vasu odpoved.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 5. 2010 23:58:21
Dobrý den, v rámci vlastníckeho práva má Váš otec jednoznacne právo aj s vecou disponovat a to bez zákonného obmedzenia (to je možné iba výnimocne, napr. osobitnou zmluvou príp. výkonom exekúcie). To znamená, že Váš otec má dispozicné oprávnenie realizovat prevod vlastníckeho práva k nehnutelnosti na hocikoho iného. Avšak skutocnost, že nehnutelnost prevádza na jedno zo svojich detí a to za kúpnu cenu stanovenú znaleckým posudkom, nie je dôvodom pre Vaše financné vyrovnanie sa s ostatnými súrodencami.
Otázka:
Vlasta Krištofíková - 27. 5. 2010 12:11:32
Dobrý den, chcem kúpit nehnutelnost založenú v banke, je to možné a aké sú riziká. Vdaka a pekný den
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 5. 2010 23:58:48
Dobrý den, riešenie tejto situácie je možné viacerými spôsobmi. Najbežnejším prípadom je majitel, ktorý chce predat byt zatažený hypotékou, môže v úverovej zmluve zmenit predmet zabezpecenia na novonadobudnutú nehnutelnost a pokracovat v splácaní starého úveru. Na Vami kupovanú nehnutelnost už potom nebude uvalená tarcha záložného práva. V prípade, ak však predávajúci nemá záujem o dalšie splácanie úveru, máte dve možnosti: bud formou prevzatia hypotéky súcasného majitela nehnutelnosti (nastúpenie na miesto dlžníka) alebo naopak súcasný majitel nehnutelnosti má možnost požiadat o predcasné ukoncenie a Vy máte možnost vyplatit nehnutelnost v hotovosti alebo si vziat novú hypotéku. Tieto možnosti treba riadne zvážit a informovat sa priamo v poradenských centrách vzhladom na špecifiká jednotlivých prípadov a posúdit tak výhody a riziká jednotlivých riešení, pretože ich cenu ovplyvnuje viacero faktorov – fixácia úrokovej sadzby, dlžka splácania úveru, štátny príspevok, prípadne ci obaja žiadatelia sú klientmi banky a pod.
Otázka:
N - 26. 5. 2010 12:57:41
Dobrý den, s exmanželom sme podpísali dohodu o vysporiadaní BSM a vyplatila som ho zbytu. Bola som výlucnýmvlastníkom bytu od roku 2004, preto mi na katastr. úrade zamietli návrh na vklad a s odôvodnením, že mi tam nemajú co zmenit a zapísali mi len záznamom, že mám dohodu o vysporiadaní BSM. Exmanžel si odniesol z bytu osobné veci,ešte mu tu ostalo pár drobností, no teraz sa rozhodol, že chce tých pár drobností ( stare oblecenie..), ktoré som vyhodila, lebo predtým ich nechcel. Na dôvažok chche ešte nejaké peniaze lebo si rozmyslel že som mu z bytu málo vyplatila a chche ešte najaký nábytok. Môže po podaní žaloby na súd ,vyhrat súd a dohodu oznacit za neplatnu, ked som mu vyplatila 15 000 Eur v hotovosti???
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 5. 2010 23:57:33
Dobrý den, v zmysle § 149 ods. 1 Obcianskeho zákonníka sa po zániku bezpodielového spoluvlastníctva manželov má vykonat jeho vyporiadanie a to podla zásad uvedených v § 150. Obciansky zákonník však predpokladá, že manželia sa vyporiadajú predovšetkým dohodou, tak ako tomu bolo vo Vašom prípade. Pokial ide o formu dohody Obciansky zákonník pre nu neustanovuje osobitné požiadavky, ak je predmetom vyporiadania hnutelná vec. Citované ustanovenie manželom len ukladá povinnost vydat si na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali. Avšak ak sa dohoda týkala aj nehnutelnosti, musí mat táto písomnú formu. Predpokladám teda, že Vaša dohoda mala písomnú formu, avšak neuvádzate, ci ste do nej zahrnuli aj ostatný majetok z bezpodielového spoluvlastníctva. Nakolko ak sa po vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov objaví majetok, ktorý nebol zahrnutý v rámci vyporiadania, platí pren domnienka, podla ktorej sa manželia vyporiadali - pokial ide o hnutelné veci, podla stavu, v akom každý z nich výlucne užíva veci z bezpodielového spoluvlastníctva pre svoje potreby, pre potreby svojej rodiny a domácnosti. Pri ostatných hnutelných veciach a pri nehnutelných veciach platí, že sú v podielovom spoluvlastníctve a že podiely oboch spoluvlastníkov sú rovnaké. Uvádzate však, že zo strany manžela sa obávate podania návrhu na urcenie neplatnosti dohody o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov. V takomto prípade je však potrebné preukázat neplatnost tohto právneho úkonu. Neplatné sú právne úkony, ktorým chýba niektorá náležitost, ktorú zákon vyžaduje pod sankciou neplatnosti, t.j. náležitosti subjektu, vôle, prejavu, pomeru vôle a prejavu a predmetu. Platnost, resp. neplatnost právneho úkonu je možné posúdit na základe špecifík jednotlivého úkonu. Co sa týka urcenia hodnoty majetku, pri vyporiadaní sa vychádza z ceny, ktorú mali v case rozhodovania o vyporiadaní. Ak predmet bezpodielového spoluvlastníctva tvorí nehnutelnost, je potrebné vychádzat z jej všeobecnej ceny urcenej v závislosti od situácie na trhu s nehnutelnostami na danom mieste a case, ku ktorému sa bezpodielové spoluvlastníctvo manželov vyporiadava. Nie je preto dôvodom ani na urcenie neplatnosti dohody o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastnístva manželov, ci domáhanie sa iných nárokov z takejto dohody, ak sa cena nehnutelnosti medzicasom zvýši a vyporiadanému exmanželovi sa zdá byt jeho podiel nepostacujúci. Záverom by som rád uviedol, že v zmysle § 143 Obcianskeho zákonníka do bezpodielového spoluvlastníctva manželov nepatria o.i. aj veci získané dedicstvom alebo darom, ako aj veci, ktoré podla svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jednému z manželov. Teda „tých pár drobností“ (osobné veci bývalého manžela) neboli majetkom patriacim do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, ale jeho výlucným vlastníctvom.
Otázka:
Lubica Kubinská - 11. 5. 2010 12:20:33
Dobrý den, prosím o strucnú odpoved na otázku: Ak žiadam spolocnost, ktorá na pozemku, kde som spoluvlastníkom, realizovala stavbu BEZ nášho súhlasu,o nejakú formu financného vyrovnania, ako daleko dozadu môžem íst? Stavba bola realizovaná r.1998... A môžem vystupovat len v svojom mene- v súlade s velkostou môjho podielu? Ci sa musíme spojit všetci spoluvlastníci?Vopred velmi pekne dakujem.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 5. 2010 23:57:01

Dobrý den, slovným spojením „ako daleko dozadu môžem íst“ máte pravdepodobne na mysli premlcanie svojho práva na náhradu škody. Premlcanie však neznamená casovú lehotu na spätné uplatnenie práva, ale naopak znamená, že uplynutie casu ustanoveného zákonom na vykonanie práva, ktorý uplynul bez toho, aby sa právo vykonalo, t.j. kedy najneskoršie môže oprávnený uplatnit svoj nárok bez toho, aby sa povinný mohol bránit námietkou, že nárok už nemožno uplatnit. Co sa týka dlžky premlcacej lehoty, nie je Obcianskym zákonníkom ustanovená jednotne pre všetky práva podliehajúce premlcaniu, a to vzhladom na ich rôznu povahu a význam. V prípade, ak ako formu financného vyrovnania zvolíte právo na náhradu škody, podla ustanovenia § 106 Obcianskeho zákonníka sa premlcí v dvojrocnej lehote odo dna, ked sa poškodený dozvie o škode a o tom, kto za nu zodpovedá. Neskoršie sa právo na náhradu škody premlcí za tri roky a ak ide o škodu spôsobenú úmyselne za desat rokov odo dna, ked došlo k udalosti, z ktorej škoda vznikla. Uvádzate, že stavbu spolocnost zrealizovala bez súhlasu vlastníkov, preto je na mieste otázka, ako bola stavba skolaudovaná a ako je zapísaná do katastra nehnutelností, co však vo Vašom vyjadrení neuvádzate. V zmysle § 126 ods. 1 Obcianskeho zákonníka aj podielové spoluvlastníctvo požíva rovnakú právnu ochranu ako vlastnícke právo. Podieloví spoluvlastníci, ci už spolocne alebo len niektorí, prípadne aj jeden z nich, môžu využit všetky právne prostriedky na ochranu svojho vlastníckeho práva. Teda domáhat súdnej ochrany môžete bez potreby získania súhlasu dalšieho resp. ostatných spoluvlastníkov.

Otázka:
Miroslav Štefkovic - 6. 5. 2010 11:00:55
Dobrý den,prosím o radu v oblasti vkladu vlastníckych práv k nehnutetnosti..Dostal som do daru nehnutelnost s tým že vlastník tam má právo doživotného bývania.Spísal som darovaciu zmluvu so zriadením vecného bremena doživotného užívania.Podal som návrh na vklad na kataster a prišlo mi vyrozumenie o zastavení konania z dôvodu:-Návrh na vklad do katastra nehnutelností nie je v súlade s ustanovením §30, ods.4., písm.c) katastrálneho zákona.Návrh na vklad neobsahuje další právny úkon, zriadenie vecného bremena...Poradte prosím kde som urobil chybu..
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 5. 2010 23:56:25
Dobrý den, v zmysle ustanovenia § 30 ods. 4 katastrálneho zákona (zák. c. 162/1995 Z. z. o katastri nehnutelností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnutelnostiam v znení neskorších predpisov) sa návrh na vklad sa podáva písomne a obsahuje: a) meno, priezvisko a miesto trvalého pobytu, ak ide o úcastníka konania fyzickú osobu; obchodné meno, názov a sídlo, ak ide o úcastníka konania právnickú osobu, b) oznacenie správy katastra, ktorej je návrh adresovaný, c) oznacenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknút, zmenit sa alebo zaniknút právo k nehnutelnosti; ak sú predmetom návrhu na vklad právne vztahy z viacerých právnych úkonov, oznacia sa všetky právne úkony. V prípade, že návrh na vklad do katastra neobsahuje zákonom predpísané náležitosti, príp. tento má urcité nedostatky, správa katastra je v podla ustanovenia § 31a písm. c) katastrálneho zákona konanie o návrhu na vklad prerušit úcastníka konania vyzvat, aby v urcenej lehote aby odstránil nedostatky návrhu. Ak úcastník konania v urcenej lehote neodstránil nedostatky návrhu na vklad správa katastra vydá rozhodnutie o zastaví konania o návrhu na vklad podla ustanovenia § 31b ods. 1 písm. f) katastrálneho zákona. Proti tomuto rozhodnutiu je prípustný opravný prostriedok – odvolanie, o ktorého spôsobe a lehote podania musí úcastníka konania v rozhodnutí poucit. V prípade, že Vám správa katastra priamo dorucila rozhodnutie o zastavení konania o návrhu na vklad bez toho, aby najskôr zastavila konanie a vyzvala Vás na odstránenie nedostatkov, nekonala v súlade s príslušnými ustanovenia zákona a odporúcam Vám podanie odvolania. Ak však správa katastra konala riadne, je potrebné opätovne podat návrh na vklad do katastra nehnutelností. Z Vami opísaného dôvodu zastavenia konania návrhu na vklad: „návrh na vklad neobsahuje další právny úkon, zriadenie vecného bremena...“ nie je možné priamo opravit chybu, ktorej ste sa v konaní dopustili. Dôvodom pre zastavenie konania bolo zrejme nedostatocné oznacenie právneho úkonu, na základe ktorého má právo k nehnutelnosti vzniknút. Pravdepodobne ste v návrhu na vklad do katastra explicitne neoznacili druh zmluvy, na ktorej žiadate vykonat zmeny v katastri nehnutelnosti.
Otázka:
Jarmila Hakszerova - 5. 5. 2010 20:21:40
Dobry den! Nasla som v ponuke realitnej kancelarie 3 izbovy byt za vyhodnu cenu /39000eur/. Bolo by to financovane z hypotekarneho uveru, s tym, ze zalozeny by bol rodicovky byt, ktory ma hodnotu 55100 eur. Je tu vsak jeden hacik. Byt je druzstevny. Mam velke obavy z toho, aby moji rodicia nestratili strechu nad hlavou.Mohli by ste mi prosim Vas poradit kde by som sa vedela informovat ohladom bytu? Ci nema nejake nedoplatky, alebo ci na tom byte nie je tarcha. a vobec ako by som mala postupovat? Dakujem velmi pekne za Vasu odpoved
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 5. 2010 23:54:58
Dobrý den, v prípade, že idete kupovat družstevný byt, nejedná sa klasickú kúpno-predajnú zmluvu uzatvorenú v zmysle § 588 a nasl. Obcianskeho zákonníka, ktorej predmetom je prevod vlastníctva špecifikovanej nehnutelnosti, ale ide o dohodu o prevode clenských práv a povinností spojených s clenstvom v družstve v zmysle § 230 Obchodného zákonníka, ktorej predmetom je prevod práv a povinností spojených s clenstvom v družstve, t.j. kupujete si clenstvo v družstve. Družstvo, ako špecifický typ obchodnej spolocnosti, ktoré je založené nie len za úcelom dosiahnutia zisku, ale predovšetkým na zabezpecovanie hospodárskych, sociálnych a iných potrieb svojich clenov. Orgánmi družstva sú: clenská schôdza, predstavenstvo, kontrolná komisia a dalšie orgány družstva podla stanov. V zmysle § 228 Obchodného zákonníka povinné viest zoznam všetkých svojich clenov. Tento zoznam je interným dokumentom družstva a hoci priamo zo zákona nevyplýva, ktorý orgán družstva má povinnost viest tento zoznam, z výkonnej postavenia predstavenstva družstva je možné vyvodit záver, že práve ono je za jeho vedenie zodpovedné, nakolko by bolo nepraktické a technicky tažko zrealizovatelné, aby zoznam viedla clenská schôdza družstva. Do zoznamu clenov sa zo zákona zapisujú tieto údaje o clenoch družstva: názov a sídla právnickej osoby alebo mena a bydliska fyzickej osoby, výška clenského vkladu osoby a výška splatenia vkladu. Každá zmena evidovanej skutocnosti sa musí vykonat bez zbytocného odkladu od vtedy, ako sa družstvo o nej dozvie. Do tohto zoznamu sa môžu zapisovat aj dalšie skutocnosti spojené s clenstvom osoby v družstve, napr. spôsob vzniku clenstva, dátum jeho vzniku, spoluubytované osoby a pod. Predstavenstvo je povinné umožnit každému nahliadnut do tohto zoznamu clenov, pokial prejaví právny záujem (napr. osobe, ktorá má záujem o nadobudnutie clenských práv na základe prevodu clenstva v družstve a chce si overit, ci je prevodca skutocne clenom). V prípade, že teda máte záujem o kúpu družstevného bytu, odporúcam Vám kontaktovat priamo predstavenstvo družstva so žiadostou s prístupnenie údajov zo zoznamu clenov, kde sa dozviete, ci prevádzajúci clen družstva má voci družstvu vyporiadané všetky svoje povinnosti. Prevod práv a povinností spojených s clenstvom v bytovom družstve na základe dohody nepodlieha súhlasu predstavenstva. Clenské práva a povinnosti spojené s clenstvom prechádzajú na nadobúdatela vo vztahu k družstvu predložením zmluvy o prevode clenstva príslušnému družstvu alebo neskorším dnom uvedeným v tejto zmluve. Tie isté úcinky ako predloženie zmluvy o prevode clenstva nastávajú, len co príslušné družstvo dostane písomné oznámenie doterajšieho clena o prevode clenstva a písomný súhlas nadobúdatela clenstva. Následne Vám, ako novému clenovi družstva vznikne právo na vydanie potvrdenia o clenstve v družstve a taktiež na uzatvorenie nájomnej zmluvy (resp. zmluvy o ubytovaní).
Otázka:
Arpad kurucz - 4. 5. 2010 15:58:06
Dobrý den! Rád by som sa pýtal ako je to vlastnictvom ked pozemok caa. 161 m2 používanme uz asi 75 rokov v nasom dvore .Bývame susedstve nasi rodicia boli pribuzny ,my sme bratranci.Na Katastri je vedeny ako vlastnik bratranec. V nasom dvore ma od jeho domu 2 metrovy pas asi 80 m dlhy.Oni do Nasho dvora nechodia nikdy .Ja to pouzivam uz 75 rokov v dobrej vôle.Možem podla §134 ods. 1.Vydržanim vlastnit.? Oprávnený držitel sa stáva vlastníkom nehnutelnosti ak ju má nepretržite v držbe po dobu 10 rokov ? Je potrebne od bratranca nejkay súhlas podpis aby som to mohol vlastnicke právo previest na seba.Lebo on snami nekomunikuje a nechce to previest aj ked sme sa chceli dohodnút už aj financne vysporiadat.Prosim o radu ci to možem podla § 134 ods.1 spravit a aky postup .Dakujem moc za odpoved
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 5. 2010 23:54:10
Dobrý den, ak je nehnutelnost riadne zapísaná v katastri nehnutelností a má svojho vlastníka, nie je možné, aby ste ju nadobudli do svojho vlastníckeho práva vydržaním, nakolko by sa jednalo o zásah do vlastníckeho práva ako najzákladnejšieho subjektívneho práva priamo chráneného celým právnym poriadkom, zacínajúc Ústavou Slovenskej republiky. V takomto prípade je možné, aby ste s vlastníkom uzatvorili napr. kúpnu zmluvu, ak máte záujem o nadobudnutie vlastníckeho práva, príp. zmluvu o zriadení vecného bremena pôsobiaceho voci nehnutelnosti, ktorou získate právo prechodu cez nehnutelnost. Takisto ako na vznik vlastníckeho práva, aj na vznik práva zodpovedajúceho vecnému bremenu je potrebné uzatvorit písomnú zmluvu a následne je potrebné požiadat príslušnú správu katastra o vklad vecného bremena do katastra nehnutelností. Až na základe právoplatného rozhodnutia o povolení vkladu vznikne právny vztah vecného bremena založeného zmluvou.
Otázka:
Vlado B. - 4. 5. 2010 15:10:54
Dobry den pan Kolesar, prosim Vas o odpoved na moju dilemu: kedysi davnejsie som pocul, ze pokial umoznite byvanie vo vlastnej nehnutelnosti inej rodine, ktora ma dieta moze sa stat, ze jej po skonceni najmu pripadne pri inych nezhodach musite umoznit nadalej byvanie pripadne najst nahradne... Prenajimame byt, o ktory ma zaujem rodina s dietatom prip. tehotna manzelka/partnerka, moze nastat vyssie opisana situacia? Dakujem za odpoved. Vlado B.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 5. 2010 23:53:20
Dobrý den, skutocnost, že nehnutelnost prenajímate rodine s dietatom príp. tehotnej žene ešte nezakladá nájomcovi právo a zároven prenajímatelovi povinnost poskytnutia bytovej náhrady, ak dôjde k zániku bytového nájmu. Ustanovenie § 712a Obcianskeho zákonníka upravuje predpoklady, za splnenia ktorých sa má poskytnút urcitá bytová náhrada (jednotlivé druhy bytových náhrad definuje ustanovenie § 712 Obcianskeho zákonníka), t.j. kedy ten, kto má vypratat byt, má nárok na primeranú bytovú náhradu a v ktorých prípadoch sa bytová náhrada neposkytuje. Len za splnenia týchto zákonom stanovených podmienok potom má prenajímatel povinnost poskytnút nájomcovi bytovú náhradu. V prípade, že by zánik konkrétneho nájomného vztahu splnal zákonom stanovené podmienky (vzhladom na rozsah tejto odpovede ich nie je možné bližšie rozvádzat) budete povinný zabezpecit nájomcovi bytovú náhradu.
Otázka:
Lubica Kubinská - 3. 5. 2010 13:35:17
Dobrý den, prosím o radu. Som spoluvlastníckou pozemku, kde zakopali svoje potrubia 2 spolocnosti-vodárenská a teplorozvodná.Teraz chcú s nami spísat zmluvy o jednorazovej odplate za súhlas so zriadením vecného bremena na liste vlastníctva(doteraz je pozemok bez tarchy).Nám-vlastníkom- sa však navrhovaná suma zdá príliš nízka vzhladom na to, že potrubia idú celým pozemkom, stredom, takže je v podstate celý znehodnotený a jeho dalšie využitie bude problematické. Uprednostnili by sme zmluvy o pravidelnom (rocnom) prenájme, aby aj naši dedicia mali aspon nieco z pozemku...Spolocnosti tvrdia, že to nejde, že je možná len jednorazova forma odškodnenia. Je možné vymáhat aj spätne nejakú sumu za to, že sme tam "trpeli" ich stavby? A aký je postup, ked je nás viac spoluvlastníkov-musia súhlasit všetci? Velmi pekne dakujem za odpovede...
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 5. 2010 23:52:27
Dobrý den, v zmysle § 126 ods. 1 Obcianskeho zákonníka aj podielové spoluvlastníctvo požíva rovnakú právnu ochranu ako vlastnícke právo. Podieloví spoluvlastníci, ci už spolocne alebo len niektorí, prípadne aj jeden z nich, môžu využit všetky právne prostriedky na ochranu svojho vlastníckeho práva. Teda domáhat súdnej ochrany môžete bez potreby získania súhlasu dalšieho resp. ostatných spoluvlastníkov. K Vašim dalším položeným otázkam však žial nie je možné poskytnút relevantné odpovede, nakolko neuvádzate, kedy sa stavba realizovala, aké dôvody uviedli spolocnosti pre svoje návrhy a dalšie špecifiká prípadu. V prípade, že splnate podmienky poskytnutia bezplatnej právnej pomoci, odporúcam Vám, aby ste sa obrátili na príslušnú pobocku Centra právnej pomoci, alebo priamo na advokáta, ktorému sprístupníte všetky potrebné informácie pre Vaše dalšie kroky.
Otázka:
Ivana Nadková - 27. 4. 2010 17:36:21
Dobrý den,prosím Vás o odpoved a vopred dakujem. Moja matka mi pred 10 rokmi darovala /jej rodicovský/ dom so zriadeným vecným bremenom-doživotné právo na nehnutelnost. Ja v dome nebývam, ale ona tam bývala s mojim otcom, s ktorým si prestala rozumiet a z domu sama dobrovolne odišla bývat k sestre, ktorá ju prijala. Otec po case odišiel tiež a matka mi navrhla aby som dom predal, ona zruší vecné bremenol a aby som ju vyplatil. Jej sestra s rodinou, u ktorej teraz býva s nou manipuluje a mám pocit, že moju matku nahovárajú, aby zrušila darovaciu zmluvu, aby mali celú nehnutelnost len pre seba. Vykricali mi, že som ju poslal bývat k spomínanej sestre, co nie je pravda, pred otcom utiekla lebo sa neznášali, vela svedkov o tom vie, že odišla sama. Navrhol som jej aby sa vrátila do domu a žila tam dalej, že jej financne pomôžem, ale ona sa vrátit nechce, nemá záujem, chce len peniaze. Vo vecnom bremene je uvedené, že sa mám o matku v starobe postarat, navštívit ju, zaobstarat jej dôstojný život atd. Lenže ja to nerobím pretože je taká situácia akú som Vám opísal, som v nemilosti jej rodiny, povymýšlali si na mna také hlúposti len aby sa mohli niejakým spôsobom dostat k domu. Viem, že darovacia zmluva sa dá napadnút ked sa obdarovaný správa nedôstojne voci darcovi, a že sa tieto skutocnosti musia preukázat, ale pravda je taká, že ja som dom nechcel predávat, nikoho som z domu nevyhnal ale takto som dopadol. Zaujíma ma v akej som situácii, co môžem cakat,velmi pekne dakujem. Nadko
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 30. 4. 2010 23:35:04
Dobrý den, podla ustanovenia § 630 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) darca sa môže domáhat vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo clenom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Ak darca uplatní toto právo, právny vztah z darovania zanikne okamihom, ked dôjde prejav jeho vôle obdarovanému. Týmto okamihom sa obnoví pôvodný stav a obdarovaný je povinný dar vrátit. Prejav vôle, ktorým darca požaduje vrátenie daru je možné urobit v akejkolvek forme a to aj ked je predmetom daru nehnutelnost (neplatí tu zásada písomnosti pri disponovaní s nehnutelnostami). Pojem dobré mravy nie je zákonom definovaný z dôvodu, že dobré mravy podliehajú spolocenskému vývoju ako aj skutocnosti, že vo všetkých jednotlivostiach by bolo tažké ich vystihnút. Vo všeobecnosti sa však o dobrých mravoch dá hovorit ako o pravidlách morálneho charakteru všeobecne uznávaných v demokratickej spolocnosti, ktorými sa presadzuje vzájomná ohladuplnost, slušnost a vzájomné rešpektovanie. Pri darovacej zmluve sa pod takéto správanie sa zaraduje velký nevdak zo strany obdarovaného, ktoré možno kvalifikovat ako hrubé porušenie dobrých mravov. Ide o porušenie znacnej intenzity alebo sústavné porušovanie, takýmto kvalifikovaným porušením dobrých mravov je napr. fyzické násilie, hrubé urážky, neposkytnutie potrebnej pomoci a pod. Obdarovaný môže odopriet vrátenie daru tým, že poprie existenciu dôvodov na vrátenie. V takomto prípade musí darca uplatnit svoj nárok na súde, ktorý rozhodne ci boli splnené podmienky pre vrátenie daru. Právo darcu na vrátenie daru sa premlcuje ako každé iné majetkové právo, premlcacia doba je trojrocná a zacína plynút odo dna, ked mohol darca uplatnit svoje právo po prvý raz, t.j. ked obdarovaný svojím správaním naplnil skutkovú podstatu vrátenia daru. V prípade zániku darovania jednostranným právnym úkonom darcu je obdarovaný povinný vrátit darcovi všetko, co od neho na základe darovacej zmluvy získal. Vrátením daru sa pôvodná zmluva neruší ale dochádza k novému prevodu vlastníctva. Podla toho ako opisujete skutkový stav veci za najvhodnejšie riešenie považujeme predat dom po predchádzajúcej dohode s Vašou matkou a vyplatit urcitú cast sumy, za ktorú hro predáte Vašej matke aby dala priamo pri kúpnej zmluve súhlas k výmazu jej vecného bremena. Inak riskujete, že Vaša matka bude žiadat vrátenie daru, co pri Vašom nesúhlase s vrátením bude viest do dlhotrvajúceho súdneho sporu, ktorého výsledok bude závisiet od individuálneho posúdenia konkrétneho sudcu. Spolu s prípadným odvolacím konaním by takéto súdne konanie mohlo trvat aj desat rokov. Vy by ste sa pocas toho ocitli v právnej neistote, lebo by ste nevedeli ako spor dopadne a skutocnost ci vlastníte dom alebo nie je pomerne závažnou životnou otázkou. Dom môžte predat aj bez matkinho súhlasu a za existencie vecného bremena, ale takéto riešenie nepovažujeme za vhodné. Jednak by ste velmi obtiažne hladali kupca na dom, ktorý je zatažený vecným bremenom doživotného užívania v prospech Vašej matky, a ak by ste ho aj našli a s matkou sa nedohodli mohla by sa domáhat vrátenia daru (teda domu) aj potom, ako by ste ho predali. Ak by ste dom už nemali, museli by ste matke poskytnút penažnú náhradu za celú hodnotu domu podla zásad o bezdôvodnom obohatení.
Otázka:
Martin - 19. 4. 2010 22:23:59
Dobry den, chcel by som Vas poziadat o radu pri nasledovnom probleme. Predavame byt v bytovom dome spravovanom spolocenstvom vlastnikov bytov. Medzicasom ako sme nasli kupujuceho a podpisom kupnej zmluvy doslo k odstupeniu predsedu spolocenstva a jedneho clena 3clennej rady spolocenstva. Od spolocenstva potrebujeme potvrdenie o tom, ze nemame ziadne pohladavky voci spolocenstvu (co ani realne nemame). Zvysny clen rady nam ale odmieta toto potvrdenie vydat s tym, ze toto potvrdenie nam moze vydat len predseda spolocesntva, resp. povereny clen rady. Situacia vyzera tak, ze bytovy dom bude musiet prejst znovu pod spravu nejakej spravcovskej spolocnosti, co moze trvat relativne dlho. Da sa toto potvrdenie nahradit nejakou dohodou medzi predavajucim a kupujicim alebo cestnym vyhlasenim predavajuceho ? V kupnej zmluve mame samozrejme definovane, ze vsetky pohladavky ktore vzniknu do protokolarneho prevziatia bytu uhradime my ako predavajuci. Dakujem za odpoved.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 30. 4. 2010 23:34:33
Dobrý den, v zmysle ustanovenia § 7c ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (zákon c. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov, dalej len „zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov“ v príslušnom gramatickom tvare) ak je predseda spolocenstva odvolaný a nie je súcasne zvolený nový predseda, ak sa predseda vzdá funkcie alebo ju nie je schopný vykonávat z iných dôvodov najmenej po dobu troch po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, do zvolenia nového predsedu vykonáva funkciu predsedu clen rady urcený radou. V zmysle ustanovenia § 7c ods. 6 zákona o bytoch a nebytových priestoroch rada má najmenej troch clenov, ciže dvojclenná nie je uznášaniaschopná a nemôže teda ani zvolit nového predsedu. Nových clenov rady volí zhromaždenie všetkých vlastníkov bytov v súlade s ustanovením § 7c ods. 9 písm. f) zákona o bytoch a nebytových priestorov. Na zvolanie zhromaždenia ale Vy pravdepodobne nemáte cas. Ci sa budete vediet dohodnút s kupujúcim bude záležat aj na nom samom. Byt by mohol od Vás kúpit aj keby nevedel, ci existujú nedoplatky k spolocenstvu. Preto mu môže stacit aj Vaše cestné prehlásenie, alebo pre co najväcšiu právnu istotu kupujúceho a teda minimalizovanie šance, že od uzavretia zmluvy odskocí bude vhodné do zmluvy zakotvit osobitné ustanovenie o záväzkoch predávajúceho k bytovému družstvu. V tomto ustanovení by ste vyhlásili, že k spolocenstvu nemáie žiadne nevysporiadané záväzky, a ak by sa neskôr objavili záväzky voci spolocenstvu spred dna podpisu zmluvy, kupujúcemu ich uhradíte. Nie je to samozrejme stopercentná právna istota pre kupujúceho ako by ju predstavovalo potvrdenie od predsedu spolocenstva, nakolko ak by ste odmietli dohodnuté záväzky zaplatit, musel by ich nárok uplatnovat na súde co by ho stálo istý cas a úsilie, ale pri vzniknutej situácii je toto riešenie najvhodnejšie.
Otázka:
Karol Petras - 18. 4. 2010 10:35:28
Dobry den. Rad by som sa spytal ako je to s dedenim rodinneho domu ak ho manzelka ziskala este za slododna, ked pozostaly som ja ako manzel, nas syn a jej rodicia. Dakujem
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 30. 4. 2010 23:33:40
Dobrý den, v Slovenskej republike je možné dedit zo zákona, zo závetu, alebo z oboch týchto dôvodov. Závet (ak existuje) má prednost pred dedením zo zákona. V závete porucitel ustanoví dedicov, prípadne urcí ich podiely alebo veci a práva, ktoré im majú pripadnút. Ak nie sú podiely viacerých dedicov v závete urcené, platí, že podiely sú rovnaké. Rozsah disponovania porucitela s dedicstvom upravuje § 479 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) podla ktorého maloletým potomkom sa musí dostat aspon tolko, kolko robí ich dedicský podiel zo zákona, a plnoletým potomkom aspon tolko, kolko robí jedna polovica ich dedicského podielu zo zákona. Pokial tomu závet odporuje, je v tejto casti neplatný, ak nedošlo k vydedeniu uvedených potomkov. Vydedenie je možné len zo zákonom presne urcených dôvodov uvedených v § 469a Obcianskeho zákonníka, ale nakolko závet v otázke nespomínate, máme za to, že neexistuje a dedit sa teda bude zo zákona. Kedže uvádzate, že manželka ho získala za slobodna predpokladáme, že bola jediným vlastníkom rodinného domu. Na urcenie dedicských podielov sa použije ustanovenie § 473 ods. 1) Obcianskeho zákonníka, podla ktorého dedia porucitelove deti a manžel, každý z nich rovnakým dielom. V zmysle uvedeného teda budete dedit Vy a Váš syn, každý rovným dielom, ciže každý zdedíte polovicu domu. Rodicia Vašej manželky dedit nebudú. Chceme upozornit na možnost, ak ste s manželkou mali ešte dalšie dieta, ktoré zomrelo. V takomto prípade by sa použilo ustanovenie § 473 ods. 2 Obcianskeho zákonníka, podla ktorého ak nededí niektoré dieta, nadobúdajú jeho dedicský podiel rovnakým dielom jeho deti. Ak nededia ani tieto deti alebo niektoré z nich, dedia rovnakým dielom ich potomci. Ciže ak by ste okrem syna mali ešte nejaké dieta ktoré umrelo a zanechalo potomkov, rovným dielom by ste dedili Vy, Váš syn a potomkovia po zomrelom dietati.
Otázka:
Lýdia Janíková - 14. 4. 2010 15:07:19
Dobrý den. Pán doktor, prosím vás o radu. Idem predávat svoj byt v OV. Potom si chcem následne kúpit byt v inej lokalite. Chcela by som radu ako mám postupovat; ktoré kroky urobit a v akom poradí, aby bolo všetko legislatívne správne. Najprv je asi potrebné urobit kúpno predajnú zmluvu, ale s kým? Na katastrálnom úrade? Je možné tam dat klauzulu, že po odpredaji môžem v byte ešte bývat napríklad 4 mesiace, kým si nájdem druhý byt v inej lokalite? Aké právne kroky majú nasledovat? Na co dávat pozor, aby som neprišla ani o byt, ani o peniaze, skrátka, aby som nenaletela nejakým podvodníkom? Za vašu radu som Vám velmi vdacná.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 30. 4. 2010 23:32:43
Dobrý den, najprv k odpredaju Vášho bytu. Do kúpnej zmluvy je možné dat ustanovenie o užívaní bytu aj následne po predaji na urcenú dobu, avšak kupec s tým bude musiet súhlasit, co Vám urcite skomplikuje predaj bytu. Toto právo na užívanie je možné zapísat aj do katastra nehnutelností ako vecné bremeno, ale predpokladáme, že to nebude potrebné. Ešte viac by Vám to skomplikovalo hladanie kupca a zmluvné ustanovenie bude postacujúce. Ako pri odpredaji tak aj pri kúpe nového bytu odporúcame aby ste kúpnu zmluvu vypracovali Vy po konzultácii s Vašim právnikom, predídete tak možným nástrahám. Ked už nájdete na svoj byt kupca, ktorý bude súhlasit s Vašim docasným obývaním bytu aj po predaji, trvajte pri uzatváraní zmluvy na okamžitej platbe ci už v hotovosti, alebo prevodom na úcet, alebo platení prostredníctvom notárskej úschovy (o tom co je notárska úschova podrobnejšie v druhej casti odpovede). Nepristupujte na možnost, že by Vám boli peniaze vyplatené neskôr, pretože v okamihu, ako bude nový vlastník zapísaný v katastri nehnutelností bude môct s bytom dalej nakladat a teda ho aj dalej predat. Kúpa bytu v sebe skrýva ovela viac nástrah ako jeho predaj. Ako prvé si od predávajúceho vyžiadajte doklady preukazujúce jeho vlastnícke právo k bytu. Tým je originál listu vlastníctva z co najaktuálnejšieho dátumu, najlepšie zo dna kedy dôjde k podpisu kúpnej zmluvy, alebo aspon do troch dní pred podpisom. Taktiež by ste mali trvat na preukázaní akým spôsobom vlastník nadobudol nehnutelnost, ci ju kúpil, dostal darom a pod. Výpis z listu vlastníctva odporúcame si zadovážit z katastra aj osobne, aby ste sa nespoliehali len na predávajúcim predloženú verziu, a ak je to možné preverte si aj osobne na príslušnom katastrálnom úrade minulost nehnutelnosti, komu patrila pred terajším majitelom, ako sa menili vlastníci a pod. Taktiež si preverte ci byt nie je zatažený záložným právom alebo vecným bremenom, tieto skutocnosti bývajú vyznacené na liste vlastníctva. Najbezpecnejší a najistejší spôsob platenia pri kúpe nehnutelnosti predstavuje notárska úschova. upravená v § 70 a nasl. Notárskeho poriadku (zákon c. 323/1992 Zb. v znení neskorších predpisov). Pri podpise kúpnej zmluvy sa spíše u notára notárska zápisnica, na základe ktorej kupujúci zloží u notára penažné prostriedky predstavujúce kúpnu cenu (toto zloženie sa nerealizuje v hotovosti ale prevodom na úcet notára tak, aby v den spísania notárskej zápisnice mal notár penažné prostriedky na úcte) a v ktorej sú uvedené presné podmienky, ako má notár postupovat pri vydávaní penazí z notárskej úschovy. Podmienkami na vydanie kúpnej ceny predávajúcemu spravidla býva predloženie listu vlastníctva z katastra, na ktorom je ako vlastník vedený kupujúci alebo predloženie kúpnej zmluvy s vyznaceným rozhodnutím katastrálneho úradu o povolení vkladu. Druhú skupinu podmienok predstavujú podmienky, pri splnení ktorých je notár povinný vydat penažné prostriedky spät kupujúcemu. Spravidla ide o prípady kedy v urcenej lehote kupujúci nepredloží vyššie uvedené dokumenty, alebo ked príslušná správa katastra odmietne zapísat do katastra nehnutelností. Poplatky za notársku úschovu urcuje vyhláška o odmenách a náhradách notárov (vyhláška c. 31/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov) v položke E sú odstupnované od výšky uschovávanej sumy (napríklad pri základe sumy od 33.193,92 € do 331.939,19 € predstavuje poplatok za notársku úschovu 165,97 €). Ktorá zo zmluvných strán alebo akým dielom zaplatia poplatok za notársku úschovu je vecou vzájomnej dohody zmluvných strán. Notárska úschova síce predstavuje dodatocný výdavok, ale minimalizuje riziko, že ako kupujúci budete podvedená.
Otázka:
Michal Kollár - 8. 4. 2010 11:10:29
Dobry den, chcem sa opytat na kupu nehnutelnosti. Zajtra idem dat zalohu do uschovy alebo ako to nazval realitne kancelarii co to sprostredkuva 3500,-€ pri dohode povedal, ze ju vrati. lenze on mi poslal navrh KZ a tam uz to bolo rozpisane, ze sa nevrati ale odpocita od ceny bytu. Ale to by nebol az taky problem. Ale chcel by som sa opytat na jednu vec. Majitalia chcu urcitu cast penazi vopred aby si mohli dokoncit dom a budu v tom byte co kupujem byvat este 3 mesiace. Mozte mi poradit ako mam postupovat resp. co ma byt v zmluve? ci to tam ma byt podrobne rozpisane co sa tyka este najmu, platenie energii, vody a pod. Lebo v tej zmluve to este nieje. Boli tam rozpisane veci : len vystehovanie do 3 mesiacou od podpisu zmluvy, vyplatenie celej sumy do 7 dni od podpisu co sa mi zda akosi kratky cas na vybavenie uveru a sankcie za odstupenie od zmluvy - vyska sankcie nebola dana. Mozte mi prosim Vas poradit resp. mi poslat aj nejaky vzor na tieto problemy? dakujem. S pozdravom
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 30. 4. 2010 23:31:52
Dobrý den, co sa týka spomínanej zálohy, ak idete byt kupovat bez úmyslu z kúpy vycúvat, nepredstavuje to problém. Dalšie podmienky o vyplatení casti ceny a trojmesacné obývanie bytu pôvodným majitelom sú pomerne neštandardné, ale ak s nimi súhlasíte dajú sa zmluvne upravit. Ak ste to ešte nespravili, vyžiadajte si od predávajúcich doklady preukazujúce ich vlastnícke právo k bytu. Tým je originál listu vlastníctva z co najaktuálnejšieho dátumu, najlepšie zo dna kedy dôjde k podpisu kúpnej zmluvy, alebo aspon do troch dní pred podpisom. Taktiež by ste mali trvat na preukázaní akým spôsobom vlastníci nadobudli nehnutelnost, ci ju kúpili, dostali darom a pod. Výpis z listu vlastníctva odporúcame si zadovážit z katastra aj osobne, aby ste sa nespoliehali len na predávajúcimi predloženú verziu, a ak je to možné preverte si aj osobne na príslušnom katastrálnom úrade minulost nehnutelnosti, komu patrila pred terajším majitelom, ako sa menili vlastníci a pod. Taktiež si preverte ci byt nie je zatažený záložným právom alebo vecným bremenom, tieto skutocnosti bývajú vyznacené na liste vlastníctva. Dalej Vám odporúcame, aby ste trval na tom, aby bol na Vás byt prepísaný hned po kúpe. V kúpnej zmluve môžu byt upravené ustanovenia o trojmesacnom zotrvaní pôvodných vlastníkov v nej, je možné túto skutocnost zapísat aj ako vecné bremeno, ale to neodporúcame. Urcite trvajte na tom, aby v kúpnej zmluve bol upravený spôsob úhrada nájmu, energií, inkasa atd. aby ste tieto poplatky nemuseli znášat Vy, ale pôvodní majitelia. Ako najbezpecnejší a najistejší spôsob platenia pri kúpe nehnutelnosti Vám odporúcame notársku úschova. upravenú v § 70 a nasl. Notárskeho poriadku (zákon c. 323/1992 Zb. v znení neskorších predpisov). Pri podpise kúpnej zmluvy sa spíše u notára notárska zápisnica, na základe ktorej kupujúci zloží u notára penažné prostriedky predstavujúce kúpnu cenu (toto zloženie sa nerealizuje v hotovosti ale prevodom na úcet notára tak, aby v den spísania notárskej zápisnice mal notár penažné prostriedky na úcte) a v ktorej sú uvedené presné podmienky, ako má notár postupovat pri vydávaní penazí z notárskej úschovy. Podmienkami na vydanie kúpnej ceny predávajúcemu spravidla býva predloženie listu vlastníctva z katastra, na ktorom je ako vlastník vedený kupujúci alebo predloženie kúpnej zmluvy s vyznaceným rozhodnutím katastrálneho úradu o povolení vkladu. Druhú skupinu podmienok predstavujú podmienky, pri splnení ktorých je notár povinný vydat penažné prostriedky spät kupujúcemu. Spravidla ide o prípady kedy v urcenej lehote kupujúci nepredloží vyššie uvedené dokumenty, alebo ked príslušná správa katastra odmietne zapísat do katastra nehnutelností. Poplatky za notársku úschovu urcuje vyhláška o odmenách a náhradách notárov (vyhláška c. 31/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov) v položke E sú odstupnované od výšky uschovávanej sumy (napríklad pri základe sumy od 33.193,92 € do 331.939,19 € predstavuje poplatok za notársku úschovu 165,97 €). Ktorá zo zmluvných strán alebo akým dielom zaplatia poplatok za notársku úschovu je vecou vzájomnej dohody zmluvných strán. Notárska úschova síce predstavuje dodatocný výdavok, ale minimalizuje riziko, že ako kupujúci budete podvedení. Odporúcame Vám kúpnu zmluvu skoncipovat tak, aby ste u notára zložili do úschovy peniaze v plnej výške ceny bytu. V momente, ked by bol na Vás byt prepísaný v katastri nehnutelností, notár by predávajúcim vyplatil cast kúpnej ceny tak ako si ju dohodnete. Po troch mesiacoch, ked by sa bývalí majitelia z bytu odstahovali by im notár vyplatil zvyšné peniaze. Takéto riešenie Vám poskytne právnu istotu pri kúpe bytu.
Otázka:
Viera Gašparíková - 7. 4. 2010 15:46:17
Dobrý den, pán doktor. Máme v rodine takýto problém. Otec zdedil rodicovský dom v ktorom žili a mali trvalý pobyt pocas manželstva s mojou matkou . Spolocne vyplácali z dedicstva otcových súrodencov. Zdedil taktiež pozemok, ktorý sa predal a z utržených penazí sa postavil nový dom na mieste starého. Na liste vlastníctva je však uvedený ako majitel len otec. Je právne možné , že pri rozvode by matka nemala nárok na polovicu majetku, alebo v prípade otcovej smrti by taktiež stratila právo na dedicstvo a tým sa stala bezdomovcom ? Dakujem za odpoved .
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 30. 4. 2010 23:31:05
Dobrý den, z Vami poskytnutých informácií nie je možné na položenú otázku celkom presne odpovedat. Ako základné zákonné ustanovenie považujeme za potrebné uviest § 143 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „Obciansky zákonník“ v príslušnom gramatickom tvare), podla ktorého je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov všetko, co môže byt predmetom vlastníctva a co nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedicstvom alebo darom. Ciže ak Váš otec zdedil rodicovský dom (predpokladáme aj s k nemu prináležiacim pozemkom) aj pocas trvania manželstva, patrí do jeho výlucného vlastníctva. Podobne tak aj s pozemkom, ktorý dalej uvádzate a výtažkom za jeho predaj. Otázne to bude s postaveným novým domom. Ak správne chápeme to co uvádzate, tak pozemok, ktorý zdedil Váš otec sa predal, starý dom bol zbúraný a za peniaze z pozemku postavený nový dom. Do bezpodielového spoluvlastníctva manželov nepatrí taká vec, ktorú niektorý z manželov nadobudol pocas trvania manželstva výmenou za vec alebo z výtažku takej veci, ktorá bola v jeho výlucnom vlastníctve. Ak však na zadováženie novej veci bola použitá co i len cast spolocných prostriedkov, patrí získaná vec do bezpodielového spoluvlastníctva manželstva. Teda ak bol nový dom postavený výlucne z penazí získaných za pozemok, patrí výlucne Vášmu otcovi, ak boli na jeho stavbu co i len ciastocne použité peniaze z bezpodielového spoluvlastníctva manželov patrí dom do tohto spoluvlastníctva. Co sa týka Vašich samotných otázok, ak dom s pozemkom v zmysle vyššie uvedeného patria do výlucného vlastníctva Vášho otca, Vaša matka by pri prípadnom rozvode nemala na polovicu z nich nárok. Tu chceme poukázat na ustanovenie § 150 Obcianskeho zákonníka, podla ktorého pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva je každý z manželov je oprávnený požadovat, aby sa mu uhradilo, co zo svojho vynaložil na spolocný majetok, a je povinný nahradit, co sa zo spolocného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok. Preto ak Vaši rodicia spolocne vyplácali súrodencov Vášho otca, teda zo spolocného majetku vynakladali peniaze na výlucný majetok Vášho otca, je Váš otec tieto peniaze Vašej mame nahradit. Bolo by to nutné preukázat v súdnom konaní o vyporiadavaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov, co nezriedka býva problematické, najmä s ohladom na casový odstup. Bohužial je chybou Vašej mami, že ked sa súrodenci Vášho otca vyplácali netrvala na tom, aby bol dom prevedený do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Co sa týka otázky dedenia, v Slovenskej republike je možné dedit zo zákona, zo závetu, alebo z oboch týchto dôvodov. Závet (ak existuje) má prednost pred dedením zo zákona. V závete porucitel ustanoví dedicov, prípadne urcí ich podiely alebo veci a práva, ktoré im majú pripadnút. Rozsah disponovania porucitela s dedicstvom upravuje § 479 Obcianskeho zákonníka podla ktorého maloletým potomkom sa musí dostat aspon tolko, kolko robí ich dedicský podiel zo zákona, a plnoletým potomkom aspon tolko, kolko robí jedna polovica ich dedicského podielu zo zákona. Otázka vydedenia manžela je bez zákonných obmedzení. Ak by Váš otec nezanechal závet, dedilo by sa podla zákona, na urcenie dedicských podielov sa použije ustanovenie § 473 ods. 1) Obcianskeho zákonníka, podla ktorého dedia porucitelove deti a manžel, každý z nich rovnakým dielom. Vaša mama by tak z majetku Vášho otca zdedila rovnaký diel ako Vy, prípadne další Vaši súrodenci, ak takých máte. Toto by však platilo len v prípade, že by v den smrti Vášho otca boli stále manželia, ak by Vaši rodicia boli v tom case už rozvedení, dedili by po Vašom otcovi len jeho deti.
Otázka:
Jaroslav Malý - 5. 4. 2010 23:32:02
Dobrý den.Máme nasledujúci problém: Suseda bývajúca pod nami na nás neustále vypisuje stažnosti na bytové družstvo, kde nás obvinuje z porušovania dobrých mravov v dome, narušovania pokojného bývania ostatných obyvatelov a ohrozovania bezpecnosti podla § 711 ,ods 1, písm.c) obcianskeho zákonníka.Nic z toho nieje pravda. Bývam s manželkou a dvoma malými detmi v družstevnom byte. Deti sa chcú cez den hrat a spôsobujú urcitý hluk a to jej evidentne vadí, chce mat doma hrobové ticho.Z bytového družstva nám už poslali aj opakované upozornenie, kde sa spomína aj možnost vypovedania nájomnej zmluvy zo strany družstva.Môžme dostat výpoved z nájmu bytu? Ako sa bránit?
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 30. 4. 2010 23:29:44
Dobrý den, tak ako uvádzate, v zmysle § 711 ods. 1 písm. c) Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „Obciansky zákonník“ v príslušnom gramatickom tvare) prenajímatel môže vypovedat nájom bytu, ak nájomca alebo ten, kto je clenom jeho domácnosti sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpecnost alebo porušuje dobré mravy v dome. Posúdenie týchto skutocností je individuálne pri každom konkrétnom prípade a Vami poskytnuté informácie sú dost strohé. Podla nášho názoru však bezpecnost ani dobré mravy ohrozené byt nemôžu, otázna je len možnost narušovania pokojného bývania ostatných nájomcov. Pretože ak z Vášho bytu vychádza nadmerný hluk, môže to rušit ostatných nájomcov, co naplna predpoklad pre výpoved z nájmu. Nakolko suseda Vám výpoved dat nemôže, odporúcame Vám skontaktovat sa s bytovým družstvom a posnažit sa vysvetlit situáciu, prípadne aj dohodnút obhliadku tak, aby na bytovom družstve mohli posúdit, ci hluk spôsobovaný Vašimi detmi je nadmerne rušivý. Môžte sa obrátit aj na obecný úrad, kde sa snažia takéto situácie zmierlivo riešit. Ak by Vám aj bola dorucená výpoved, bránit sa môžete v zmysle ustanovenia § 711 ods. 6 Obcianskeho zákonníka, podla ktorého neplatnost výpovede môže nájomca uplatnit na súde do troch mesiacov odo dna dorucenia výpovede. Úcinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na urcenie neplatnosti výpovede nájmu bytu. Nenaplnenie podmienok pre vypovedanie nájmu by ste tak dokazovali na súde.
Otázka:
T F - 4. 4. 2010 7:06:37
Dobry den pan doktor, potrebovali by sme velmi surne zistit ake je presne vysvetlenie zakona o c.116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov v pripade, ak bola najomna zmluva uzatvorena na dobu urcitu a v clanku "skoncenie najmu sa okrem ukoncenia najmu po uplynuti doby najmu a dohody o ukonceni uviedol aj bod, v ktorom sa uvadza: "okamžitým zrušením tejto zmluvy a to dnom, kedy nájomca stratí oprávnenie alebo spôsobilost na prevádzkovanie podnikatelskej cinnosti, na ktorú má predmet nájmu prenajatý". Bolo to myslene v dobrej viere, ze ak bude najomcovi znemoznene podnikanie z dovodu odobratia opravnenia na podnikanie alebo vazneho ochorenia a pod. Staci v tom pripade na ukoncenie zmluvneho vztahu, ak najomca dobrovolne vrati zivnostensky list a podnika dalej na zaklade ineho opravnenia al. inym sposobom? Prosime Vas, ak by to bolo mozne o urychlenu odpoved, za co Vam velmi pekne dakujeme.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 30. 4. 2010 23:29:21
Dobrý den, v zmysle ustanovenia § 9 ods. 1 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov (zákon c. 116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov) nájom dojednaný na urcitý cas sa skoncí uplynutím casu, na ktorý bol dojednaný. Je možné si dojednat iné podmienky pre zánik nájmu, ako napríklad takú, ako uvádzate Vy. Ak vrátite živnostenský list s oprávnením na podnikanie, strácate tým spôsobilost na prevádzkovanie podnikatelskej cinnosti. Predpoklady pre skoncenie nájmu v zmysle citovaného ustanovenia tak tým naplníte, vychádzame z toho, že vrátite živnostenské oprávnenie na prevádzkovanie podnikatelskej cinnosti, na ktorú máte predmet nájmu prenajatý. Vami spomínané ustanovenie je z pohladu prenajímatela zle koncipované, pretože zánik nájmu nie je obmedzený len na skutocnost odobratia živnostenského listu, co je ale v tomto prípade vo Váš prospech.
Otázka:
Jozef Szekan - 1. 4. 2010 17:13:00
Dobry den, musi byt suhlas prenajimatela vo vztahu k najomcovi oihladne podnajmu nebytoveho priestoru pisomny ako priloha zmluvy o najme alebo postacuje len ustny a co v pripade ak sa prenajimatel s najomcom "dodatocne dohodnu" o takomto ustnom suhlase bez vedomia podnajomcu?Je mozne v takomto pripade napadnut platnost zmluvy o najme nebytoveho priestoru?
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 30. 4. 2010 23:28:56
Dobrý den, zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov (zákon c. 116/1990 Zb v znení neskorších predpisov, dalej len „zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov“ v príslušnom gramatickom tvare) neupravuje požiadavku formy súhlasu prenajímatela k umožneniu podnájmu nebytového priestoru. Písomnost súhlasu s podnájmom sa vyžaduje len pri nájme / podnájme bytového priestoru, absencia písomného súhlasu tu zakladá právo prenajímatela na odstúpenie od zmluvy podla § 711 ods. 1 písm. d) Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov). Co sa týka dodatocného súhlasu, súhlas by mal byt udelený ešte pred uzatvorením podnájomnej zmluvy medzi nájomcom a podnájomcom, pretože podla § 9 ods. 2 písm. g) zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov prenajímatel môže vypovedat zmluvu uzavretú na urcitý cas pred uplynutím casu, ak nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho cast do podnájmu bez súhlasu prenajímatela. Ak sa ale prenajímatel a nájomca dohodli dodatocne s tým, že súhlas datovali na den uzavretia podnájmu, podnájomca nemá reálnu šancu takýto súhlas napadnút.
Otázka:
Jozef Szekan - 25. 3. 2010 16:00:07
Dobry den, zaujima ma ci v pripade uzatvorenia zmluvy o najme nebytovych priestorov je tato neplatna ak prenajimatel je vlastne najomca ( nie je vlastnik nehnutelnosti) a prenajima nebytovy priestor tretej osobe t.zn. podnajomcovi.Vsetko za predpolkadu, ze" takyto prenajimatel " ma suhlas vlastnika nehnutelnosti. Dakujem
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 3. 2010 23:31:40
Dobrý den, ak vo Vašom prípade ide vlastne len o nesprávne oznacenie zmluvy, ked namiesto podnájomnej je uvedená nájomná, táto skutocnost samotná nezakladá dôvod na neplatnost zmluvy. Je potrebné posúdit, ci zmluvné strany mali vôlu uzatvorit podnájomnú zmluvu a nesprávne oznacenie je tým pádom len chybou v písaní. Ak by totiž zmluvné strany nemali vôlu uzatvorit podnájomnú zmluvu, išlo by o absenciu vôlového prejavu a v zmysle ustanovenia § 37 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) by táto skutocnost spôsobovala absolútnu neplatnost zmluvy. Z Vami uvedených informácii však vyplýva, že zmluvné strany mali vôlu uzatvorit podnájomnú zmluvu, co dokazuje aj udelenie súhlasu vlastníka nehnutelnosti nájomcovi. Zmluva sa v takomto prípade bude posudzovat ako podnájomná, a pre jej platnost platia štandardné ustanovenia o podnájomnej zmluve stanovené zákonom c. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Náležitosti podnájomnej zmluvy sú takmer identické s náležitostami nájomnej zmluvy, jediným rozdielom je požiadavka súhlasu prenajímatela nájomcovi s prenechaním nebytového priestoru alebo jeho casti na urcitý cas do podnájmu.
Otázka:
Rastislav Vana - 23. 3. 2010 10:24:02
Dobry den. Chcel by som vas poziadat o radu pre nasledujucu situaciu. Jedna znama pranajima byt a podnajomnik ju poziadal o suhlas s prechodnym pobytom v tomto byte. Zmluva je uzatvorena na dobu urcitu. Vznikaju pre prenajimatela nejake zavazky v pripade suhlasu s prechodnym pobytom? Menia sa nejakym sposobom podmienky na ukoncemie prenajmu? Ziska podnajomnik po suhlase s prechodnym pobytom nejake prava na uzivanie bytu? Vopred vdaka za odpoved.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 3. 2010 23:31:18
Dobrý den, Obciansky zákonník (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) v úprave nájomnej zmluvy nestanovuje vznik žiadnych práv podnájomcu k prenajímatelovi. Ustanovenie § 3 ods. 3 zákona o hlásení pobytu obcanov Slovenskej republiky a registri obyvatelov Slovenskej republiky (zákon c. 253/1998 Z.z. v znení neskorších predpisov, dalej len „citovaný zákon“ v príslušnom gramatickom tvare) stanovuje, že prihlásenie obcana na trvalý pobyt nezakladá nijaké právo k budove ani k jej vlastníkovi a má evidencný charakter. Toto ustanovenie sa rovnako vztahuje aj na prechodný pobyt. Prechodný pobyt je pobyt obcana mimo miesta trvalého pobytu, kde sa obcan docasne zdržiava, ak má trvat viac ako 90 dní. Pri hlásení prechodného pobytu je obcan povinný podla § 8 ods. 3 citovaného zákona predložit platný obciansky preukaz ako aj písomné potvrdenie o súhlase s prihlásením obcana na trvalý pobyt s osvedceným podpisom vlastníka alebo všetkých spoluvlastníkov nehnutelnosti. O súhlas s uvedením prechodného pobytu Vašu známu teda podnájomca žiada z dôvodu podnájmu dlhšieho ako 90 dní. Ako z vyššie uvedeného vyplýva, udelením súhlasu s uvedením prechodného pobytu sa žiadnym spôsobom nemenia nemenia podmienky podnájomnej zmluvy a ani ním podnájomca nezískava žiadne práva na užívanie bytu.
Otázka:
anonym - 21. 3. 2010 10:20:49
Dobrý den pan doktor, chcela by som sa Vás opýtat a poprosit o radu ako najideálnejšie vyriešit kúpu bytu, aby bol výhradne v mojom vlastníctve a v prípade rozvodu by nan manžel nemal nárok? Sme manželia 3 roky, máme spolocné dieta. Penažné prostriedky na byt mi chcú poskytnút rodicia (celú ciastku na menší byt). Bohužial sa kúpa nestihla ešte pred uzavretím manželstva (asi náš problém by bol týmto vyriešený). Išlo by o kúpu nového bytu, nie o dedicstvo. Doporucujete v tomto prípade darovanie (aký je postup a aké dokumenty je potrebné podpísat). Znamenalo by to, že by rodicia museli daný byt najprv kúpit do osobného vlastníctva a potom následne hned darovat? S akými poplatkami navyše by sme v tomto prípade museli pocítat? Alebo existuje možnost spísania právneho dokumentu (aj s event. súhlasom a podpisom manžela) o mojom výhradnom vlastníctve, že sa byt v prípade rozvodu nezahrnie do bezpodielov.spoluvlastníctva? Dalej by som rada vedela, aký postup by ste mi doporucil v prípade kúpy vacšieho bytu, kde financné prostriedky od rodicov by neboli dostacujúce a na rozdiel by sa brala hypotéka? Vopred Vám srdecne dakujem za odpoved.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 3. 2010 23:30:31
Dobrý den, tak ako tvrdíte, kúpou pre uzatvorením manželstva by sa Váš problém vyriešil, nakolko v osobnom vlastníctve manželov ostávajú veci, ktoré boli v ich osobnom vlastníctve pred uzatvorením manželstva, avšak to už je bezpredmetné pre Vás teraz. Je viacero možností, ktoré vo Vašom prípade môžte uskutocnit. Prvou je, že by Vám rodicia darovali peniaze a za tieto by ste Vy následne byt kúpila, nakolko z bezpodielového spoluvlastníctva manželov sú vylúcené veci získané darom. Táto možnost však nie je velmi spolahlivá, nakolko pri eventuálnom rozvode a vyporiadavaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov by Váš manžel mohol toto darovanie popierat, a vyžadovalo by sa od Vás dokázat ho, co by mohlo spôsobit komplikácie, nakolko v takýchto situáciách si bývalí manželia a ich rodinní príslušníci casto rôzne dary vymýšlajú a súd by nemusel vziat na túto skutocnost ohlad. Druhou možnostou je zúženie zákonom urceného rozsahu bezpodielového spoluvlastníctva v zmysle ustanovenia § 143a Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) dohodou ku kúpe bytu. Takáto dohoda vyžaduje formu notárskej zápisnice, Váš manžel by ju teda musel podpísat pred notárom. Táto možnost je právne istejšia ako prvá uvedená, i ked predsa skrýva isté nástrahy. Pri vyporiadavaní bezpodielového spoluvlastníctva by Vás manžel mohol popriet vôlu s uzavretím takejto dohody co by spôsobilo jej absolútnu neplatnost v súlade s ustanovením § 37 Obcianskeho zákonníka. Šanca na jeho úspech by bola malá, avšak predsa by existovala, navyše takáto žiadost pocas trvania manželstva by mohla naštrbit Vaše vzájomné vztahy, co však najlepšie viete posúdit sama. Tretou a právne najistejšou možnostou je aby byt najprv kúpili Vaši rodicia a následne by Vám ho darovali darovacou zmluvou. Aj v katastri nehnutelností by tak bol titul nadobudnutia dar, co by vyvracalo pochybnosti, že byt je súcastou bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Co sa týka poplatkov pri tejto možnosti, tak oproti priamej kúpe by ste museli podat o jeden návrh na vklad do katastra navyše (týkajúci sa zavkladovania prevodu vlastníckeho práva z Vašich rodicov na Vás darovacou zmluvou). Za podanie návrhu na vklad do katastra sa platí v zmysle položky 11 zákona o správnych poplatkoch (zákon c. 145/1995 Z.z. v znení neskorších predpisov) správny poplatok vo výške 66,- € alebo 265,50 € ak úcastník konania žiada urýchlené konanie do 15 dní. Zároven by ste museli dat osvedcit podpisy na darovacej zmluve u notára alebo na matrike (na matrike sú poplatky nižšie), co by predstavovalo náklady zhruba vo výške 30,- € (v závislosti od poctu strán darovacej zmluvy). K Vami uvádzanej alternatíve kúpy väcšieho bytu na ktorý by Vám rodicia poskytli len cast prostriedkov uvádzame, že v prípade ak by ste si na neho brali hypotéku nedá sa úplne vylúcit vlastnícky podiel Vášho manžela na tomto byte. Ak by ste totiž hypotéku splácala zo svojho platu, tento patrí v celom rozsahu do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, ktoré by ste splácaním hypotéky ochudobnovala, a v prípade vyporiadavania by Váš manžel mohol požadovat kompenzáciu týchto penazí.
Otázka:
jana - 16. 3. 2010 19:40:30
Dobry den, prosim vas o vas nazor a radu pri dvoch zalezitostiach: 1/ s manzelom sme sa nastahovali do druzstevneho bytu pisaneho na mojho manzela, asi rok po nasej svadbe presiel byt do osobneho vlastnictva ale je znovu napisany len na mojho manzela - je to pravne v poriadku? nie je byt uz zalezitostou bezpodieloveho spoluvlastnictva ,manzelov? bol v pripade rozvodu zahrnuty do delenia majetku? 2/ pocas nasho manzelstva sme kupili iny byt od rodicov manzela, ti nastojili na tom, ze mu ho predaju len ak budem suhlasit s s jeho vyradenim z BSM manzelov, ja som to nakoniec podpisala- mozem tento svoj suhlas spochybnit a ohradit sa natlakom...? Dakujem pekne za odpoved.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 3. 2010 23:28:45
Dobrý den, co sa týka Vašej prvej otázky v zmysle ustanovenia § 705 ods. 2) Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „Obciansky zákonník“ v príslušnom gramatickom tvare) ak nadobudol právo na uzavretie zmluvy o nájme bytu jeden z rozvedených manželov pred uzavretím manželstva, zanikne právo spolocného nájmu bytu rozvodom; právo užívat byt zostane tomu z manželov, ktorý nadobudol právo na nájom bytu pred uzavretím manželstva. Užívanie bytu ostáva tomu manželovi, ktorý ho získal pred pred uzatvorením manželstva, lebo družstevný byt, resp. clenský podiel v nom, je majetkovou hodnotou získanou týmto manželom pred uzavretím manželstva. Obdobne je tomu tak aj co sa týka vlastníctva. Takéto riešenie je v súlade s princípom inštitútu bezpodielového spoluvlastníctva v slovenskom právnom poriadku. Z uvedeného vyplýva, že nemáte nárok na polovicu bytu, avšak ak financné prostriedky za ktoré Váš manžel nadobudol byt do osobného vlastníctva pochádzali z bezpodielového spoluvlastníctva manželov (laicky povedané ak to boli peniaze zarobené pocas trvania manželstva) mali by ste v prípade rozvodu nárok na polovicu z týchto penazí ako kompenzáciu. K Vašej druhej otázke týkajúcej sa kúpy bytu pocas trvania manželstva uvádzame, že v zmysle ustanovenia § 143a Obcianskeho zákonníka manželia môžu dohodou zúžit zákonom urcený rozsah bezpodielového spoluvlastníctva. Takáto dohoda vyžaduje formu notárskej zápisnice. Ak nebola dodržaná zákonom ustanovená forma notárskej zápisnice, dohoda by tak bola absolútne neplatná v súlade s ustanovením § 37 Obcianskeho zákonníka, v zmysle ktorého právny úkon sa musí urobit slobodne a vážne, urcite a zrozumitelne, inak je neplatný. Ako Vám môže byt z citovaného ustanovenia zrejmé, absolútnu neplatnost okrem nedodržanej formy právneho úkonu môže spôsobit aj absencia vôlového prejavu, teda ak by ste dohodu podpísali pod nátlakom. Právny úkon postihnutý absolútnou neplatnostou nemá za následok vznik, zmenu alebo zánik práv alebo povinností, obmedzenie bezpodielového spoluvlastníctva by tak nebolo platné a byt by patril do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Neplatnosti sa možno domáhat súdnou cestou a nepremlcuje sa. Uvedené však bude potrebné pred súdom dokázat, co v prípade absencie predpísanej formy notárskej zápisnice nebude problém, avšak pri tvrdení, že ste boli donútená dohodu o zúžení bezpodielového spoluvlastníctva manželmi podpísat pod nátlakom to bude problematické, najmä ked sa táto dohoda podpisuje pred notárom. Bude záležat na individuálnom posúdení všetkých predložených dôkazov súdom a jeho rozhodnutí, ci dá tomuto Vašemu tvrdeniu za pravdu. Ak by Vám ale neostala iná možnost, urcite to môžte uviest, nakolko v prípade rozvodu tým nemáte co stratit.
Otázka:
Monika Hippová - 15. 3. 2010 21:44:32
Dobrý vecer, chcela by som sa spýtat ako sa dá prepísat majetok na maloletého dedica. Jedná sa o moju sestru, ktorá zomrela a nezanechala závet (sestra bola rozvedená a nemala deti), prvým dedicom je náš otec ktorý má 80 rokov a má vnuka (môjho syna) ktorý má 15 mesiacov a chcel by prepísat náš otec byt mojej sestry na vnuka (otec má aj dalších vnukov ktorým už dal nieaký majetok ). Ako je to najjednoduchšie a najlacnejšie pri dedicskom konaní a . Podotýkam, že dedicské konanie ešte nebolo ale chcem sa pripravit, aby sa to vyriešilo hned na prvom sedení. Dakujem za odpoved
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 3. 2010 23:28:08
Dobrý den, porucitelovou smrtou dedicstvo prechádza na dedicov. Dedí sa zo zákona, zo závetu, alebo z obidvoch týchto dôvodov. Kedže uvádzate, že Vaša sestra ako porucitel nezanechala závet, dedit sa bude zo zákona. Pri dedení zo zákona sú v zmysle ustanovenia § 473 a nasl. Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „Obciansky zákonník“ v príslušnom gramatickom tvare) dedicia rozdelení do skupín urcujúcich dedicské poradie. Váš otec ako rodic porucitela patrí do druhej skupiny. Dedicia môžu dedicstvo prijat, alebo odmietnut. Odmietnut dedicstvo je právom každého dedica a uplatnením tohto práva prestáva byt úcastníkom konania o dedicstve. Vzdanie sa dedicského podielu v prospech osoby, ktorá nie je dedicom, nie je možné. Ak by sa Váš otec vzdal dedicstva, nastúpili by na jeho miesto v dedicskom konaní další dedicia, podla tretej zákonnej skupiny (v tomto prípade v zmysle ustanovenia § 475 Obcianskeho zákonníka porucitelovi súrodenci a tí, ktorí žili spolu s porucitelom najmenej po dobu jedného roku pred jeho smrtou v spolocnej domácnosti a ktorí sa z tohto dôvodu starali o spolocnú domácnost alebo boli výživou odkázaní na porucitela). Ako z uvedeného vyplýva, Váš otec nemôže ešte pocas dedicského konania prepísat majetok na Vášho syna. Dedicské konanie musí riadne prebehnút tak, aby Váš otec ako zákonný dedic nadobudol spomínaný byt do svojho vlastníctva. Potrebné dokumenty vypracuje za Vás notár, u ktorého sa bude prejednávat dedicstvo, co sa týka poplatkov, tak tie nie je možné ovplyvnit, nakolko sa odvíjajú od velkosti dedicského podielu. Jediný spôsob na minimalizáciu nákladov je urcit co najnižšiu hodnotu bytu u notára, nakolko od tejto hodnoty sa bude odvíjat odmena notára. Po tom, ako sa Váš otec stane vlastníkom bytu, môže s ním zacat volne nakladat, a teda ho aj darovat Vášmu synovi. K tomu bude potrebné vyhotovit darovaciu zmluvu, ktorou Váš otec daruje byt Vášmu synovi. Nakolko sa jedná o prevod nehnutelnosti podpisy na tejto darovacej zmluve musia byt overené bud notárom, alebo na matrike (kde sú za overenie nižšie poplatky). Následne podáte návrh na vklad do katastra nehnutelností na príslušnom katastrálnom úrade. V zmysle ustanovenia § 30 katastrálneho zákona (zákon c. 162/1995 Z.z. o katastri nehnutelností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnutelnostiam v znení neskorších predpisov) návrh sa podáva na príslušnej sprave katastra a je v nom potrebné uviest meno, priezvisko a miesto trvalého pobytu úcastníkov, oznacenie správy katastra ktorej je adresovaný, oznacenie právneho úkonu, ktorým dochádza k prevodu vlastníckeho práva k nehnutelnosti (v tomto prípade spomínanú darovaciu zmluvu) a v prílohe je potrebné priložit predmetnú zmluvu v pocte vyhotovení o tri viac ako je pocet úcastníkov, v tomto prípade teda pät. Za návrh na vklad sa platí správny poplatok vo výške 66 eur. Nakolko ale Váš syn nie je plnoletý, nemôže sám nadobúdat práva ani povinnosti a je potrebné schválenie vkladu do katastra. V zmysle § 31 ods. 1 a 2 zákona o rodine (zákon c. 36/2005 Z.z. v znení neskorších predpisov, dalej len „zákon o rodine“ v príslušnom gramatickom tvare) rodicia zastupujú maloleté dieta pri právnych úkonoch, na ktoré nie je spôsobilé. Žiadny z rodicov nemôže zastupovat svoje maloleté dieta, ak ide o právne úkony, pri ktorých by mohlo dôjst k rozporu záujmov medzi rodicmi a maloletým dietatom alebo medzi maloletými detmi zastúpenými tým istým rodicom navzájom; v takomto prípade súd ustanoví maloletému dietatu opatrovníka, ktorý ho bude v konaní alebo pri urcitom právnom úkone zastupovat. Pri bežných úkonoch teda môže dieta zastupovat rodic, ale v prípade ako napríklad prevod nehnutelnosti, ci už je to nadobudnutie alebo predaj je na tento právny úkon potrebné schválenie súdom. Na tento úcel by súd ustanovil Vášmu synovi kolízneho opatrovníka, a tento by zastupoval Vášho syna v konaní o schválenie právneho úkonu, t.j. schválenie darovania bytu Vašim otcom Vášmu synovi. V zmysle ustanovenia § 61 ods. 1 zákona o rodine opatrovník je povinný vykonávat svoju funkciu v záujme maloletého dietata, ciže pri obdarovaní urcite nebude problém s tým, aby súhlasil s týmto právnym úkonom.
Otázka:
Zuzana Tiborová - 8. 3. 2010 20:17:14
Dobrý vecer pán doktor, prosím Vás o radu. S manželom bývame v rodicovskom rodinnom dome už 24 rokov. Bývame tam sami s detmi.Mám dvoch bratov. Rodicia si zaumienili, že urobia poriadok s domami. V druhom dome býva spolu s rodicmi aj druhý brat s rodinou.Chceli by sme sa všetci spravodlivo vysporiadat s majetkom. Rodicia chcú prizvat súdneho znalca na obidva domy, aby ich ohodnotil. Chcem vediet, ci bude odhadca brat pri ohodnocovaní domov, garáží a záhrad na vedomie, že sa chceme podelit spravodlivo všetci traja súrodenci, ci bude brat do úvahy, kedy boli domy postavené, kolko rokov boli domy obývané a ci bude brat do uvahy aj tú skutocnost, že domy nie sú predmetom predaja ale dedenia po rodicoch. Alebo bude ohodnocovat domy v terajšej trhovej cene? My tie domy nechceme predat, chceme v nich nadalej žit. Poradte mi psrosím. Dakujem.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 15. 3. 2010 16:21:12
Dobrý den, znalec pri ohodnocovaní nehnutelností prihliada na viacero faktorov. Patria k nim dopyt po rovnakom type nehnutelnosti v danej lokalite, poloha nehnutelnosti, jej súcasný technický stav a typ, vek nehnutelnosti, prevládajúca zástavba v okolí nehnutelnosti, skladba obyvatelstva v okolí stavby, pracovné možnosti v okolí, doprava k nehnutelnosti, dostupnost inžinierskych sietí, obcianska vybavenost lokality, zataženost bremenami a mnohé iné. Po zvážení všetkých faktorov ako aj s prihliadnutím na svoj názor urcí momentálnu trhovú cenu nehnutelnosti. Je to cena, za ktorú by bolo možné ocenovanú nehnutelnost podla znalca predat. Skutocnost, že sa chcete ako Vy hovoríte spravodlivo podelit znalec nebude brat do úvahy, on totiž len ocení nehnutelnosti a ako sa dohodnete na úprave vlastníckych vztahov k nim už bude záležat na Vás. Taktiež na urcenie ceny nebude mat vplyv nadobudnutie dedením alebo darom, s výnimkou ak je nehnutelnost zatažená vecným bremenom doživotného užívania v prospech niektorého z Vašich rodicov, alebo iným vecným bremenom, co by samozrejme cenu nehnutelnosti znižovalo. Po urcení ceny znalcom sa na doplatení podielov budete musiet dohodnút so svojimi súrodencami. Zo znenia položenej otázky nám nie je celkom jasné kto je momentálne vlastníkom domu, kedže píšete že je predmetom dedenia ale zároven že Vaši rodicia ešte žijú. Ak je dom vo vlastníctve Vašich rodicov a so súrodencami ani rodicmi by ste sa nedohodli, hrozí, že vlastníctvo domu sa vyporiada až v dedicskom konaní po Vašich rodicoch. Ak je dom v spoluvlastníctve a nedospeli by ste k dohode, môžte v zmysle ustanovenia § 142 ods. 1) Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) podat návrh na vyporiadanie na súd, ktorý by o nom následne rozhodol.
Otázka:
jarmila SKROVANOVA - 2. 3. 2010 20:18:33
Dobry den kupujem nehnutelnost na uver a realitna kancelaria tvrdi, ze nema k dispozicii navrh zmluvy o buducej zmluve aspon den pred jej podpisom aby mi ju poslali k nahliadnutiu. Je to prosim standardny postup? S pozdravom Skrovanova
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 15. 3. 2010 16:20:43
Dobrý den, tento postup nepovažujeme za štandardný a z hladiska Vašej právnej istoty za velmi nevhodný. Kúpa nehnutelnosti nie je každodennou záležitostou preto by ste si zmluvu mali preštudovat v klude doma. Obzvlášt ked sa jedná o zmluvu o uzatvorení budúcej kúpnej zmluvy, ktorá spravidla obsahuje aj znenie budúcej kúpnej zmluvy a je preto velmi rozsiahla. Odporúcame Vám preto trvat na zaslaní zmluvy k nahliadnutiu aby ste sa s jej znením mohli vopred oboznámit, prípadne ho prekonzultovat so svojim právnikom, aj za skutocnosti, že by sa podpis zmluvy uskutocnil o den neskôr.
Otázka:
Martina Slotíková - 1. 3. 2010 11:37:58
Dobrý den, chcela by som Vás poprosit o radu. Otec aj mama zdedili každý zvlášt byt po rodicoch, s tým, že ich rodicia v nich majú právo doživotného užívania. Momentálne zažívajú zlé obdobie a na tieto byty prišlo upovedomie o zacatí exekúcie predajom nehnutelnosti. Chcem sa opýtat, ci sa môže aj v prípade tarchy - teda toho doživotného práva užívania nehn. aj tak predat? aký je presne postup v takomto prípade? A druhá otázka ak môžem. Upovedomie o zacatí exekúcie predajom nehutelnosti prišlo aj na ich rodinný dom v ktorom rodicia žijú. Hnutelný majetok - teda vybavenie domu som však zabezpecila ja, pár rokov dozadu, pretože rodicia ked dom kúpili nemali už peniaze na jeho vybavenie a ja som v tej dobe bývala s nimi, takže dohoda bola taká že ja zabezpecím vybavenie. Nemám to však ako dokázat, niektorý nábytok som dostala, iný kúpila od známych, takisto ostatné veci ako vysávac a pod. Stací cestné prehlásenie, že hnutelný majetok nachádzajúci sa v dome je môj a ja ho rodicom len prepožiciavam za nulovú hodnotu? je potrebné takéto prehlásenie mat potvrdené od notára? dakujem vám za skorú odpoved. S pozdravom
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 15. 3. 2010 16:19:44
Dobrý den, existencia vecného bremena doživotného užívania nehnutelnosti Vašími starými rodicmi neobmedzuje prevoditelnost nehnutelnosti. Exekútor by teda mohol byty predat aj napriek existencii takéhoto vecného bremena. Nakolko sa však jedná o vecné bremeno patriace urcitej osobe (pôsobí in personam), jeho existencia nezávisí od vlastníctva nehnutelnosti, preto aj keby exekútor byt predal, právo doživotného užívania nehnutelnosti by Vašim starým rodicom ostalo. Táto skutocnost by mohla zmenšit záujem o kúpu predmetných bytov, avšak nie ju znemožnit. Co sa týka hnutelných vecí v nehnutelnosti Vašich rodicov Exekucný poriadok (zákon c. 233/1995 Z.z. v znení neskorších predpisov, dalej len „Exekucný poriadok“ v príslušnom gramatickom tvare) neupravuje spôsob, akým treba exekútorovi preukázat, že hnutelné veci v nehnutelnosti nepatria povinnému, t.j. v tomto prípade Vašim rodicom. Bude záležat od prístupu konkrétneho exekútora ako sa k Vašim tvrdeniam zachová. Prax je rôzna a niekedy nemusia stacit ani predložené doklady preukazujúce, že Vy ste vlastníkom hnutelných vecí. Najvyšší súd Slovenskej republiky rozsudkom sp.zn.: 3 Cdo 81/01 judikoval, že ak exekútor pri súpise hnutelných vecí pojme do súpisu i tie veci, o ktorých povinní tvrdí, že sú vlastníctvom tretej osoby, nedopustí sa porušenia svojich povinností vyplývajúcich mu z ustanovenia § 120 Exekucného poriadku. Ak by nastala takáto skutocnost, mali by ste možnost domáhat sa svojich práv žalobou o vylúcenie hnutelných vecí z exekúcie na súde v zmysle ustanovenia § 55 Exekucného poriadku. Nezávislou cinnostou exekútora nemožno rozumiet lubovôlu pri výkone exekucnej cinnosti, preto ak by exekútor neakceptoval Vaše tvrdenia o vlastníctve hnutelných vecí, bol by za toto svoje konanie zodpovedný. Podla ustanovenia § 33 Exekucného poriadku exekútor zodpovedá za škodu tomu, komu ju spôsobil on alebo jeho zamestnanec v súvislosti s exekucnou cinnostou. Exekútor rucí za škodu celým svojim majetkom. V zmysle znenia spomínaného rozsudku zodpovednost exekútora za škodu spôsobenú ním alebo jeho zamestnancami v súvislosti s vykonávaním exekucnej cinnosti je zodpovednostou objektívnou, bez ohladu na jeho zavinenie. Ak by Vám konaním exekútora vznikla škoda mohli by ste sa jej náhrady domáhat na súde. Aby ste predišli takýmto komplikáciám odporúcame Vám pripravit si co najviac podkladov, ktoré máte k dispozícii a osobne sa zúcastnit na súpise hnutelných vecí v nehnutelnosti Vašich rodicov, kde by ste svoje vlastnícke právo k hnutelným veciam oznámili exekútorovi.
Otázka:
N.K. - 28. 2. 2010 14:27:31
Dobrý den, po rozvode manželstva sme si vysporiadali majetok. byt je v mojom výlucnom vlastníctve. Ak by byt po mojej smrti ydedila dcera, ktorá by v tom case nebola plnoletá, môže exmanžel predat byt, ktorý by ona po mne zdedila?? V rozsudku o rozvode je napísané, že obaja zastupujeme dieta. Ako ošetrit, aby jej nepredal strechu nad hlavou????
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 15. 3. 2010 16:19:17
Dobrý den, Váš bývalý manžel by nemohol svojvolne predat byt, ktorý by zdedila Vaša dcéra. V zmysle § 31 ods. 1 a 2 zákona o rodine (zákon c. 36/2005 Z.z. v znení neskorších predpisov, dalej len „zákon o rodine“ v príslušnom gramatickom tvare) rodicia zastupujú maloleté dieta pri právnych úkonoch, na ktoré nie je spôsobilé. Žiadny z rodicov nemôže zastupovat svoje maloleté dieta, ak ide o právne úkony, pri ktorých by mohlo dôjst k rozporu záujmov medzi rodicmi a maloletým dietatom alebo medzi maloletými detmi zastúpenými tým istým rodicom navzájom; v takomto prípade súd ustanoví maloletému dietatu opatrovníka, ktorý ho bude v konaní alebo pri urcitom právnom úkone zastupovat. Pri bežných úkonoch teda môže dieta zastupovat rodic, ale v prípade ako napríklad prevod nehnutelnosti, ci už je to nadobudnutie alebo predaj je na tento právny úkon potrebné schválenie súdom. Na tento úcel by súd ustanovil Vašej dcére kolízneho opatrovníka, a tento by zastupoval Vašu dcéru, nezastupoval by ju Váš manžel. V zmysle ustanovenia § 61 ods. 1 zákona o rodine opatrovník je povinný vykonávat svoju funkciu v záujme maloletého dietata, ciže ak by nenastala situácia, že Vaša dcéra by sa dostala do velkej materiálnej núdze, co nepredpokladáme, kolízny opatrovník by urcite nedal súhlas na predaj bytu.
Otázka:
jana - 28. 2. 2010 0:17:24
Dobry den, prosim o radu. S manzelom uz nejaky cas nezijeme v spolocnej domacnosti ale nie sme rozvedeni. V pripade, ze by som kupila byt, je mozne napisat ako vlastnikov nase deti a nie mna manzela? Rada by som totiz predisla situacii, keby doslo k rozvodu a manzel by chcel vyplatit polovicu bytu na zaklade BSM. Dakujem
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 15. 3. 2010 16:21:45
Dobrý den, predpokladáme, že Vaše deti sú ešte maloleté, ak by už boli plnoleté mohli by nadobúdat práva bez obmedzenia. Podla § 31 ods. 1 zákona o rodine (zákon c. 36/2005 Z.z. v znení neskorších predpisov, dalej len „zákon o rodine“ v príslušnom gramatickom tvare) rodicia zastupujú maloleté dieta pri právnych úkonoch, na ktoré nie je spôsobilé. Podla § 9 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „Obciansky zákonník“ v príslušnom gramatickom tvare) maloletí majú spôsobilost len na také právne úkony, ktoré sú svojou povahou primerané rozumovej a vôlovej vyspelosti zodpovedajúcej ich veku. Z uvedeného vyplýva, že Vaše deti by nemohli sami uzatvorit kúpnu zmluvu, ale bol by k nej potrebný súhlas rodicov. Musel by s nou teda súhlasit aj Váš manžel. Ak by nesúhlasil, tak v zmysle § 31 ods. zákona o rodine totiž žiadny z rodicov nemôže zastupovat svoje maloleté dieta, ak ide o tie právne úkony, pri ktorých by mohlo dôjst k rozporu záujmov medzi rodicmi a maloletým dietatom alebo medzi maloletými detmi zastúpenými tým istým rodicom navzájom; v takomto prípade súd ustanoví maloletému dietatu opatrovníka, ktorý ho bude v konaní alebo pri urcitom právnom zastupovat. Takto urcený kolízny opatrovník by následne zastupoval Vaše deti v súdnom konaní o schválení právneho úkonu, kúpnej zmluvy, ktorou by Vaše deti nadobudli byt. Považujeme za potrebné upozornit na skutocnost stále existujúceho bezpodielového spoluvlastníctva medzi Vami a Vašim manželom. V bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko, co môže byt predmetom vlastníctva a nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedicstvom alebo darom. Pri kúpe bytu Vašimi maloletými detmi by bolo velmi pravdepodobné, že penažné prostriedky z ktorých bol byt kúpený nepatrili Vašim maloletým detom. Ak by sa byt kupoval z penazí, ktoré ste Vy zarobili pocas trvania manželstva, a teda patrili do masy bezpodielového spoluvlastníctva manželov, Vás manžel by mohol požadovat kompenzáciu týchto prostriedkov pri vyporiadavaní Vášho bezpodielového spoluvlastníctva. Vhodným riešením by vo Vašom prípade bolo podat návrh na zrušenie bezpodielového spoluvlastníctva manželov v súlade s ustanovením § 148 Obcianskeho zákonníka. Manželstvo by tak ostalo v platnosti, ale bezpodielové spoluvlastníctvo manželov by bolo zrušené a mohli by ste nadobúdat majetok do osobného vlastníctva. Toto riešenie by Vám poskytlo väcšiu právnu istotu nielen z hladiska kúpy bytu, ale aj v ostatných majetkových veciach, lebo ak by napríklad Váš manžel narobil dlhy, pri exekúcii by tieto mohli byt uspokojované zo spolocného majetku manželov, bez ohladu na to ci spolu žijete alebo už nie.
Otázka:
Juraj Svorad - 26. 2. 2010 14:37:25
Dobrý den. Chcel by som sa spýtat ako by sa dala zrušit tarcha na dom ktorý je písany na môjho bratranca a chcel by som ho od neho odkúpit a rucit ním pri úvere. Tarcha je na dožitie mojej starej mamy.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 15. 3. 2010 16:18:49
Dobrý den, vecné bremeno prináležiace Vašej starej mame na doživotné užívanie nehnutelnosti sa dá zrušit pomerne jednoducho, je však k tomu potrebný jej súhlas. Je potrebné písomné uzatvorenie zmluvy o zrušení vecného bremena zodpovedajúceho doživotnému užívaniu nehnutelnosti medzi oprávneným a povinným subjektom, v tomto prípade medzi Vašou starou mamou a Vašim bratrancom. Na základe zmluvy dochádza k zániku vecného bremena až vkladom do katastra nehnutelností, preto je potrebné následne vykonat tento vklad. Návrh sa podáva na príslušnej sprave katastra, a v zmysle ustanovenia § 30 katastrálneho zákona (zákon c. 162/1995 Z.z. v znení neskorších predpisov) je v nom potrebné uviest meno, priezvisko a miesto trvalého pobytu úcastníkov, oznacenie správy katastra ktorej je adresovaný, oznacenie právneho úkonu, ktorým dochádza k zániku vecného bremena (v tomto prípade spomínanú zmluvu) a v prílohe je potrebné priložit predmetnú zmluvu v pocte vyhotovení o tri viac ako je pocet úcastníkov, v tomto prípade teda pät. Za návrh na vklad sa platí správny poplatok vo výške 66 eur. Len pre úplnost uvádzame, že Váš bratranec by Vám mohol dom predat aj bez zrušenia vecného bremena prináležiaceho Vašej starej mame, je však možné, že jeho existencia by spôsobila komplikácie pri vybavovaní úveru v banke.
Otázka:
Darina Pucaliková - 26. 2. 2010 13:38:07
Dobrý den,som spoluvlastníkom pozemku - orná pôda a chcem sa spýtat, ci je nejaký zákon, ktorý schvaluje, že pri vysporiadaní podielov pozemku stací schválenie nadpolovicnej väcšiny. Dakujem
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 15. 3. 2010 16:18:22
Dobrý den, spoluvlastníctvo upravujú ustanovenia § 136 a nasl. Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „Obciansky zákonník“ v príslušnom gramatickom tvare). Podla § 139 Obcianskeho zákonníka o hospodárení so spolocnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väcšinou pocítanou podla velkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väcšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokolvek vlastníka súd. Ak ide o dôležitú zmenu spolocnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadat, aby o zmene rozhodol súd. Rozhodujúce je teda stanovisko väcšiny, ide o tzv. princíp majorizácie, pricom väcšina nie je determinovaná poctom spoluvlastníkov ale velkostou ich spoluvlastníckych podielov. Ak rozhodli spoluvlastníci s väcšinovým podielom, ostatný spoluvlastníci sa tomuto rozhodnutiu musia podrobit. Uvedenú možnost podat návrh na súd je možné aplikovat len ak ide o dôležitú zmenu, týkajúca sa zmeny podstaty veci a výkonom ktorej dôjde k zmene samotného predmetu spoluvlastníctva. Tieto okolnosti je potrebné posudzovat individuálne, avšak vysporiadanie podielov môže spadat pod toto ustanovenie. Ako uvádzame, na využitie tohto práva je potrebné, aby prehlasovaní vlastníci podali žalobu na súd. Každopádne právna úprava vychádza zo zásady, že nikoho nemožno nútit, aby zotrval v spoluvlastníckom vztahu. Spoluvlastníctvo je možné ukoncit dohodou, alebo ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na velkost podielov a na úcelné využitie veci. Pre podanie návrhu na vyporiadanie spoluvlastníctva nie je potrebná ani väcšina hlasov, môže ho podat hociktorý vlastník. Obciansky zákonník upravuje jednotlivé spôsoby vyporiadania podielového spoluvlastníctva. Ak je pozemok reálne delitelný, jeho rozdelenie uskutocní súd na základe geometrického plánu, ktorý musí byt overený príslušným katastrálnym úradom. Vo výroku rozsudku súd presne rozdelí pozemok podla jednotlivých podielov spoluvlastníkom, pricom geometrický plán bude súcastou rozsudku. Vo Vašom prípade, nakolko sa jedná o polnohospodársky pozemok, platia isté obmedzenia pri delení pozemku, ci už by ste ho delili dohodou alebo rozhodnutím súdu. Podla ustanovenia § 23 ods. 1 zákona c. 180/1995 Z.z. (zákon o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov) nemôže na základe právneho úkonu alebo rozhodnutia súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva vzniknút rozdelením jestvujúcich pozemkov pozemok menší ako 2.000 m2 ak sa jedná o polnohospodársky pozemok. Výnimky na ktoré sa nevztahuje toto ustanovenie sú ak sa pozemok rozdeluje na úcely výstavby, alebo na iné úcely na ktoré by bolo možné ho vyvlastnit, alebo sa pozemok rozdeluje podla projektu pozemkových úprav, dalej ked sa odclenuje pozemok od pozemku a táto cast sa priclenuje k susednému pozemku, pricom sa nevytvára samostatný nový pozemok, alebo ak ide o pozemok na ktorom sa majú zriadit záhrady. Zároven považujeme za potrebné uviest, že v prípade delenia jestvujúcich pozemkov podla § 22 ods. 1 písm. a) a b) uvedeného zákona ak má na základe právneho úkonu alebo rozhodnutia súdu rozdelením vzniknút polnohospodársky pozemok vo výmere od 2.000 m2 do 5.000 m2 je nadobúdatel povinný zaplatit odvod vo výške 20 % hodnoty polnohospodárskej pôdy urcenej podla osobitného predpisu, ak má takto vzniknút vzniknút polnohospodársky pozemok vo výmere od 5.000 m2 do 20.000 m2 je nadobúdatel povinný zaplatit odvod vo výške 10 % hodnoty polnohospodárskej pôdy urcenej podla osobitného predpisu. Odvod je príjmom osobitného bežného úctu dofinancovania programov Ministerstva pôdohospodárstva Slovenskej republiky. Osobitným predpisom v tomto prípade je zákon c. 330/1991 Zb. (o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spolocenstvách) ktorý v § 43 ods. 2 ustanovuje, že podrobnosti o urcení hodnoty pozemku na úcely pozemkových úprav ustanoví všeobecne záväzný právny predpis, ktorý vydá ministerstvo. Týmto predpisom je Vyhláška Ministerstva pôdohospodárstva Slovenskej republiky c. 38/2005 Z.z. (o urcení hodnoty pozemkov a porastov na nich na úcely pozemkových úprav) a jej príloha c. 1. Hodnota pozemku je tu urcená v závislosti od bonity pôdy, táto príloha je velmi rozsiahla preto nie je možné ju na tomto mieste celú odcitovat, ale prezriet si ju môžte na stránke http://jaspi.justice.gov.sk v casti „Predpisy“. Ak rozdelenie pozemku nie je možné, ci už pre uvedené zákonné obmedzenie alebo jeho reálnu nedelitelnost, súd prikáže pozemok, alebo niektorú cast ktorú bolo možné oddelit jednému zo spoluvlastníkov, alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu. Primeranou náhradou treba rozumiet príslušný podiel všeobecnej ceny pozemku, urcenú podla možnosti za tento ekvivalent obstaranie podobného pozemku v miestnych podmienkach.
Otázka:
Eniko Bódis - 26. 2. 2010 4:51:36
Dobry Den! Chceli by sme predat nasu záhradu, ako stavebny pozemok,alebo zobrat na záhradu hypotekárny uver. Ako postupovat pri prvej, ako pri druhej moznosti? Treba znalecky posudok? Vypis z katasara? A co vsetko este? A kolko by nás to stálo? Dopredu dakujem za odpoved. B.E.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 7. 2010 23:41:31
Dobrý den, v tejto veci Vám odporúcame poradit sa priamo v banke, v ktorej máte zájem zobrat si hypotekárny úver, resp. v niektorom z poradenských centier, kde Vám odporucia viacero možnosti riešenia. Tieto treba riadne zvážit a posúdit výhody a riziká jednotlivých ponúk.
Otázka:
Emilia Jurcova - 25. 2. 2010 11:36:17
Pan doktor chcela by som sa spýtat ne jednu vec.Mamicka nám darovala byt,ktorý sme nadobudli darovacou zmluvou 8.12.2009.ale mamickim zdravotný stav sa zhoršil a musim sa o nu starat 24 hodin denne ma totiž alzheimera,co znamená že byt v ktorom bývala chcem predat.Nakolkotam nemam trvaly pobyt,chcem vediet ako sa bude platit dan z predaja bytu.Mamicka tam bývala 55 rokov.Dakujem za odpoved.Jurcová
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 15. 3. 2010 16:17:28
Dobrý den, pri Vami opísanom skutkovom stave by sa predaj bytu posudzoval v zmysle § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov (zákon c. 595/2003 Z.z. v znení neskorších predpisov, dalej len zákon o dani z príjmov príslušnom gramatickom tvare) ako ostatný príjem a ako taký by spadal pod povinnost platenia dani z príjmu. Sadzba dane je 19 % zo základu dane znížený o danovú stratu a nezdanitelné casti dane. Nezdanitelné položky by záviseli od Vašich dalších príjmov ako aj od ceny za ktorú by sa byt predal, tu by sme Vám odporucili následne po predaji radu úctovníka pri vypracúvaní danového priznania, v zásade však platí to, že dan z predaja bytu by ste museli zaplatit. V zmysle § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov sú od dane oslobodené príjmy z predaja bytu, ak v nom mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom, a nakolko uvádzate, že Vy v byte trvalý pobyt nemáte, nespadal by predaj pod toto ustanovenie oslobodzujúce od platenia dane. Naskytá sa jedno eventuálne riešenie, ktoré by ste ale museli osobne posúdit podla aktuálnych skutocností, ktoré nám nie sú známe. Zákon citovaným ustanovením pre oslobodenie od povinnosti platit dan vyžaduje len podmienku dvojrocného trvalého pobytu, nie aj súbežné vlastníctvo nehnutelnosti. Ak má v byte Vaša mama ešte stále trvalý pobyt, Vy by ste jej ho spätne darovala a ona by ho následne predala, splnila by tým predpoklady pre oslobodenie od platenia dane. Peniaze z predaja bytu by Vám následne darovala. Avšak ako sme spomínali, vhodnost tejto možnosti by ste mali vopred posúdit, aby Vám nespôsobila viac škody ako úžitku. Jednak z hladiska potencionálnych nárokov dalších súrodencov ak ich máte na byt, resp. peniaze z predaja bytu, ale predovšetkým z hladiska zdravotného stavu Vašej mamy, nakolko z dôvodu tažšieho štádia Alzheimerovej choroby mohla medzicasom stratit svojprávnost a tým pádom aj možnost uzatvárat zmluvy, co by prakticky znemožnilo realizáciu uvádzaného riešenia.
Otázka:
Ján - 24. 2. 2010 16:41:42
Dobrý den, chcel by som Vás požiadat o radu v prípade majetkového vysporiadania. V dedicskom konaní po starom otcovi sme získali so sestrou po 1/12, spolu 1/6 z velkého rodinného domu v pomerne lukratívnej casti. Zvyšok získala stará mama a strýko. Medzi tým stará mama nedodržala rodinnú dohodu a svoj podiel darovala strýkovi. So sestrou to nevnímame najlepšie aj vzhladom na ostatné rodinné problémy, ktoré sa udiali. Chcel by som sa Vás opýtat, akým spôsobom môžeme co najrýchlejšie dosiahnút to, aby nás strýko z našich podielov vyplatil, aj ked on o tom nechce ani pocut a vôbec sa s nami nechce dohodnút. Dakujem velmi pekne za radu. S úctou.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 26. 2. 2010 14:52:31
Dobrý den, je viacero možností, ako vzniknutú situáciu riešit. Súcasná právna úprava vychádza zo zásady, že nikoho nemožno nútit, aby zotrval v spoluvlastníckom vztahu. Podla ustanovenia § 141 ods. 1 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „Obciansky zákonník“ v príslušnom gramatickom tvare) spoluvlastníci sa môžu dohodnút o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnutelnost, dohoda musí byt písomná. Dohoda má riešit vztah všetkých spoluvlastníkov k veci ako celku a na jej základe môže vzniknút nový spoluvlastnícky vztah, alebo nový vlastnícky vztah ked vec prejde do vlastníctva jednej osoby. Dohoda predstavuje najrýchlejší spôsob, no ak sa Váš strýko nechce dohodnút, môžte v súlade s § 142 ods. 1 Obcianskeho zákonníka podat návrh na vyporiadanie na súd. Ak nie je rozdelenie veci možné, co v tomto prípade zrejme nebude, prikáže súd nehnutelnost za primeranú náhradu jednému alebo viacerým vlastníkom; prihliadne pri tom na to, aby sa nehnutelnost mohla úcelne využit. Primeraná náhrada predstavuje všeobecnú cenu spoluvlastníckeho podielu na nehnutelnosti. Primeranú náhradu urcuje súd, pricom prihliada na odbornú znaleckú mienku, ako aj na informácie z orgánov miestnej správy, realitných kancelárii a pod. Ak by došlo k situácii, že by žiadny zo spoluvlastníkov o nehnutelnost záujem, súd nariadi jej predaj a výtažok rozdelí podla podielov. Súdne konanie môže byt pomerne zdlhavé a trvat aj pár rokov, avšak je to jediná istá možnost riešenia. Ešte pred podaním návrhu by ste mohli ponúknut strýkovi svoj spoluvlastnícky podiel na uplatnenie predkupného práva podla § 140 Obcianskeho zákonníka s urcením lehoty, do ktorej ho môže uplatnit. Ak by túto možnost nevyužil, svoj spoluvlastnícky podiel budete môct predat niekomu inému, co by Vášho strýka mohlo motivovat aby od Vás spoluvlastnícke podiely odkúpil. Ked by to nepomohlo, tak jediným istým riešením ostáva už len spomínané súdne konanie.
Otázka:
Ivor Dohnansky - 22. 2. 2010 19:11:35
Dobry den pan doktor. Prosim Vas radu pri jednoduchom dedickom konani bez zavetu: dve nehnutelnosti v podielovom spoluvlastnictve manzelov jeden pozostaly a dve deti zo spolocneho manzelstva... t.j. dedici v prvom rade. Dedi vsetko pozostaly alebo su do dedickeho konania zahrnute aj deti. Je mozne v ramci dedicskeho konania na zaklade dohody vsetkych troch zucastnenych sa zrieknut svojho podielu v prospech ineho dedica, alebo v pripade nezhody ako postupuje zakon o dedictve t.j. kazdy zo zucastnenych obdrzi v tomto pripade tretinovy podiel. Vdaka
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 22. 2. 2010 22:35:40
Dobry den, pokial sú predmetom dedicstva dve nehnutelnosti, ktoré boli pôvodne v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, postupuje sa nasledovne. Smrtou jedného z manželov zaniká manželstvo a zároven aj bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Po zániku bezpodielového spoluvlastníctva manželov sa musí toto bezpodielové spoluvlastníctvo vyporiadat, v danom prípade sa vyporiada v dedicskom konaní. Podla ustanovenia § 150 Obcianskeho zákonníka sa pri vyporiadavaní vychádza z toho, že podiely manželov na spolocnom majetku sú rovnaké. Postup v dedicskom konaní bude teda taký, že najprv sa musí vyporiadat bezpodielové spoluvlastníctvo zosnulého a pozostalého manžela, pricom z titulu vyporiadania tohto bezpodielového spoluvlastníctva bude priznaná pozostalému manželovi polovica oboch nehnutelnosti, ktoré patrili pôvodne do bezpodielového spoluvlastníctva. V rámci dedicského konania sa potom ako dedicstvo bude rozdelovat medzi dedicov druhá polovica oboch nehnutelností (tá polovica, ktorá vlastne z titulu vyporiadania bezpodielového spoluvlastníctva pripadla zosnulému manželovi, pretože táto polovica nehnutelností sa stane po zosnulom manželovi predmetom dedicstva). Podla ustanovenia § 473 ods. 1 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) „v prvej skupine dedia porucitelove deti a manžel, každý z nich rovnakým dielom.“ Dedicmi teda bude pozostalý manžel a dve deti, a medzi tých sa bude dedicstvo rozdelovat tak, že každému z týchto dedicov patrí zo zákona 1/3 z tejto polovice oboch nehnutelností. Dedicia sa v rámci dedicského konania môžu dohodnút, t.j. môžu uzavriet dohodu dedicov, podla ktorej pripadne celé dedicstvo po zosnulom len jednému dedicovi a ten napríklad bude povinný ostatných dedicov vyplatit, resp. mu celé dedicstvo pripadne bez povinnosti vyplatit ostatných dedicov. Pokial sa dedicia nedohodnú, budú dedit podla svojich zákonných podielov, t.j. ako sme už písali každý 1/3 dedicstva.
Otázka:
božena marelova - 16. 2. 2010 17:41:45
Dobrý den, chcela by som Vás požiadat o radu, mam možnost kúpit 4 izbový byt v pôvodnom stave za zvýhodnenú cenu jedna sa o to že majitel bytu vlastni 13/14tin. Byt pochádza s dedického konania pricom patril nebohému bratovi vlastníka ktorý nechal závet na majitela bytu ale ta sa našla až 4 mesiace po dedickom konaní takže byt bol rozdelený podla zákona na 14 casti. Majitelovi sa podarilo na základe spominanej závete získat 12/14tin darovaním v jeho prospech a jednu 14tinu mal pridelenú v dedickom konaní cim ma podiel 13/14 s bytu a posolenú 14tinu vlastni jeho nevlastná mama ktorá sa jej nechce vzdat ani odpredaním pricom nemá záujem ani o odkúpenie spominanych13/14 vlastníctva.Majitel bytu sa o poslednú 14tinu súdi na základe závete, ale sud v tejto veci ešte nemohol rozhodnút nakolko bolo podane na sud až v decembri roku 2009 pricom stihol ešte 3rocnu lehotu od deickeho konania takže to zrejme ešte niaky cas potrva .Majitel bytu mi navrhuje odkúpenie jeho 13/14 vlastníctva a ked vraj získa aj poslednu 14tin u tak ju na mna prevedie za vopred dohodnutu cenu.A ja Vás týmto žiadam o radu co sa stane ked tu poslenú 14tinu nevyhrá na sude a ostane pridelená jeho nevlastnej mame? A ci je rozumne tento byt kompletne zrekonštruovat pred získaním poslednej 14tiny nezvýšim tak jej cenu? A mam ja nejaké právne prostriedky na jej odkúpenie? a za akú cenu podla coho sa vymeriava?Za vašu radu vám vopred dakujem s pozdravom Marelova.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 22. 2. 2010 23:05:14
Dobrý den, v prvom rade by sme Vás chceli upozornit na to, že také súdne konanie môže trvat aj niekolko rokov. Pokial by ste kúpili 13/14 bytu a zvyšnú 1/14 bytu by mala vo vlastníctve iná osoba, boli by ste s touto osobou podielovými spoluvlastníkmi bytu. Táto osoba s 1/14 bytu, ako podielová spoluvlastnícka by mala právo do bytu vstupovat, v byte bývat a užívat ho; v našom právnom poriadku platí, že táto osoba by mala, zjednodušene povedané, 1/14 z každej jednej atómovej casti bytu, to znamená, že sa nedá reálne urcit, ktorá cast bytu by tvorila tú jej 1/14 bytu. Pokial by ste byt kúpili a zrekonštruovali, tak ako ste uviedli, zvýšili by ste hodnotu aj tejto 1/14 bytu. Je pravda, že by ste mohli u tejto osoby uplatnovat nárok na to, co ste zo svojho vynaložili na spolocný byt, resp. na to, co ste zo svojho vynaložili na túto 1/14 bytu patriacu inej osobe ako podielovému spoluvlastníkovi. Pokial by sa pánovi, od ktorého chcete byt odkúpit, nepodarilo v súdnom konaní získat 1/14 bytu, ostali by ste s osobou, ktorej patrí 1/14 bytu podielovými spoluvlastníkmi. V takomto prípade, by ste mali možnost požiadat súd, aby rozhodol o zrušení a vyporiadaní Vášho podielového spoluvlastníctva k bytu. V tomto súdnom konaní by ste mohli žiadat, aby súd prikázal byt do Vášho výlucného vlastníctva a zároven Vás zaviazal vyplatit druhému podielovému spoluvlastníkovi hodnotu jeho 1/14 bytu.
Otázka:
božena marelova - 16. 2. 2010 17:20:18
Dobrý den, chcela by som Vás požiadat o radu, mam možnost kúpit 4 izbový byt v pôvodnom stave za zvýhodnenú cenu jedna sa o to že majitel bytu vlastni 13/14tin. Byt pochádza s dedického konania pricom patril nebohému bratovi vlastníka ktorý nechal závet na majitela bytu ale ta sa našla až 4 mesiace po dedickom konaní takže byt bol rozdelený podla zákona na 14 casti. Majitelovi sa podarilo na základe spominanej závete získat 12/14tin darovaním v jeho prospech a jednu 14tinu mal pridelenú v dedickom konaní cim ma podiel 13/14 s bytu a posolenú 14tinu vlastni jeho nevlastná mama ktorá sa jej nechce vzdat ani odpredaním pricom nemá záujem ani o odkúpenie spominanych13/14 vlastníctva.Majitel bytu sa o poslednú 14tinu súdi na základe závete, ale sud v tejto veci ešte nemohol rozhodnút nakolko bolo podane na sud až v decembri roku 2009 pricom stihol ešte 3rocnu lehotu od deickeho konania takže to zrejme ešte niaky cas potrva .Majitel bytu mi navrhuje odkúpenie jeho 13/14 vlastníctva a ked vraj získa aj poslednu 14tin u tak ju na mna prevedie za vopred dohodnutu cenu.A ja Vás týmto žiadam o radu co sa stane ked tu poslenú 14tinu nevyhrá na sude a ostane pridelená jeho nevlastnej mame? A ci je rozumne tento byt kompletne zrekonštruovat pred získaním poslednej 14tiny nezvýšim tak jej cenu? A mam ja nejaké právne prostriedky na jej odkúpenie? a za akú cenu podla coho sa vymeriava?Za vašu radu vám vopred dakujem s pozdravom Marelova.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 22. 2. 2010 23:06:32
Dobrý den, v prvom rade by sme Vás chceli upozornit na to, že také súdne konanie môže trvat aj niekolko rokov. Pokial by ste kúpili 13/14 bytu a zvyšnú 1/14 bytu by mala vo vlastníctve iná osoba, boli by ste s touto osobou podielovými spoluvlastníkmi bytu. Táto osoba s 1/14 bytu, ako podielová spoluvlastnícka by mala právo do bytu vstupovat, v byte bývat a užívat ho; v našom právnom poriadku platí, že táto osoba by mala, zjednodušene povedané, 1/14 z každej jednej atómovej casti bytu, to znamená, že sa nedá reálne urcit, ktorá cast bytu by tvorila tú jej 1/14 bytu. Pokial by ste byt kúpili a zrekonštruovali, tak ako ste uviedli, zvýšili by ste hodnotu aj tejto 1/14 bytu. Je pravda, že by ste mohli u tejto osoby uplatnovat nárok na to, co ste zo svojho vynaložili na spolocný byt, resp. na to, co ste zo svojho vynaložili na túto 1/14 bytu patriacu inej osobe ako podielovému spoluvlastníkovi. Pokial by sa pánovi, od ktorého chcete byt odkúpit, nepodarilo v súdnom konaní získat 1/14 bytu, ostali by ste s osobou, ktorej patrí 1/14 bytu podielovými spoluvlastníkmi. V takomto prípade, by ste mali možnost požiadat súd, aby rozhodol o zrušení a vyporiadaní Vášho podielového spoluvlastníctva k bytu. V tomto súdnom konaní by ste mohli žiadat, aby súd prikázal byt do Vášho výlucného vlastníctva a zároven Vás zaviazal vyplatit druhému podielovému spoluvlastníkovi hodnotu jeho 1/14 bytu.
Otázka:
Radoslav Zuštiak - 16. 2. 2010 13:54:21
Dobrý den chcel by som Vás požiadat o radu v prípade darovania respektíve odkúpenia rodinného domu.Situácia je taká, že s mojou snúbenicou riešime bývanie po svadbe a jednou z alternatív je môj rodicovský dom. Celá rodina sme mali rozhovor, kde sme sa dohodli, že táto nehnutelnost by zostala mne. Samozrejme s pod podmienkou, že mojím súrodencom uhradím dohodnutý financný obnos (150 000€ každému t.z. 300 000€ dohromady).Dalšia podmienka je doživotné právo užívania mojími rodicmi. Chcel by som vediet ci je vôbec právne možné zmluvu s týmito podmienkami uzatvorit a ak áno tak akou formou darovacou alebo kúpno-predajnou.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 22. 2. 2010 23:39:07
Dobrý den, vo Vašom prípade by sme Vám odporucili uzavriet kúpnu zmluvu, pricom v tejto kúpnej zmluve bude dohodnutý ako spôsob zaplatenia kúpnej ceny, jej zaplatenie Vašim súrodencom v dohodnutej výške. Zároven s kúpnou zmluvou by ste uzavreli zmluvu o zriadení vecného bremena v prospech Vacich rodicov, ktorému bude zodpovedat právo Vašich rodicov doživotného užívania domu. Kúpna zmluva a zmluva o zriadení vecného bremena môžu byt spísané v jednom dokumente. Na katastri nehnutelnosti budete platit dva správne poplatky za vklad do katatsra nehnutelnosti, jeden za vklad kúpnej zmluvy a jeden za vklad zmluvy o zriedení vecného bremena.
Otázka:
Marcela Malá - 10. 2. 2010 20:41:38
Dobrý vecer prosím Vás mohli by ste mi poradit ako mám postupovat pri prepise z ornej pudy v intraviláne na stavebný pozemok? Vopred dakujem za odpoved. Marcela
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 15. 3. 2010 16:15:52
Dobrý den, oznacenie stavebný pozemok sa na liste vlastníctva neuvádza, avšak Vám sa zrejme jedná o možnost na Vašom pozemku stavat nehnutelnost. K tomu je potrebné odnat polnohospodársku pôdu na nepolnohospodárske úcely, podmienky sú závislé od velkosti pozemku, ktorý plánujete odnat z fondu polnohospodárskej pôdy. V oboch prípadoch rozhoduje o odnatí polnohospodárskej pôdy na nepolnohospodárske úcely obvodný pozemkový úrad. Ked sa pozemok nachádza v zastavanom území obce (intraviláne) ako uvádzate postacuje ak vyplníte na obvodnom pozemkovom úrade žiadost o zmenu druhu pozemku. Je potrebné k tomu priložit trojeurovú kolkovú známku, aktuálny list vlastníctva k pozemku z katastra nehnutelností, kópiu katastrálnej mapy s vyznacením navrhovaných parciel na odnatie ak sa jedná o celú parcelu, dve vyhotovenia geometrického plánu plôch navrhovaných na odnatie ak sa jedná o cast parcely a projektovú dokumentáciu. Za odnatie polnohospodárskej pôdy sa platí odvod. Podla ustanovenia § 17a ods. 1 písm. d) od odvodov sa oslobodzuje odnatie polnohospodárskej pôdy na individuálnu bytovú výstavbu na pozemku do 1.000 m2. Ak je pozemok, ktorý plánujete odnat väcší, požiadavky na prílohy k žiadosti o odnatie sú širšie. Za takéto odnatie by ste totiž boli povinná platit odvod, a k jeho výpoctu je potrebné urcit kvalitu pôdy a doložit potvrdenie, podla ktorej sa zaradí do príslušnej skupiny bonitovanej pôdno-ekologickej jednotky. Pôdy v Slovenskej republike sú rozdelené do deviatich skupín, pricom povinnost platit odvody za odnatie polnohospodárskej pôdy je pre prvé štyri najkvalitnejšie skupiny. V zmysle § 1 nariadenia vlády c. 376/2008 Z.z. (ktorým sa ustanovuje výška odvodu a spôsob platenia odvodu za odnatie polnohospodárskej pôdy) je výška odvodu za odnatie polnohospodárskej pôdy 6 až 15 eur za m2 odnatej pôdy, v závislosti od bonitnej skupiny, do ktorej pôda patrí. Rozhodnutie o vynatí polnohospodárskej pôdy následne pozemkový úrad zašle príslušnému katastru nehnutelností, ktorý zmenu vyznací. Následne budete môct požiadat príslušný stavebný úrad o vydanie stavebného povolenia. Žiadost o stavebné povolenie spolu s dokladmi a predpísanou dokumentáciou vypracovanou oprávnenou osobou (autorizovaným architektom alebo autorizovaným stavebným inžinierom zapísanom v príslušnom zozname v zmysle § 3 ods. zákona c. 138/1992 Zb. o autorizovaných architektoch a autorizovaných stavebných inžinieroch v znení neskorších predpisov) podáva stavebník stavebnému úradu. V žiadosti uvedie úcel a spôsob užívania stavby, miesto stavby a predpokladaný cas jej skoncenia a pri stavbe na urcitú dobu aj dobu užívania stavby. Ak predložíte stavebnému úradu projekt stavby splnajúci všetky podmienky (súlad výstavby s územným plánom, požiadavkami na ochranu životného prostredia, technické požiadavky na výstavbu, vlastníctvo pozemku alebo oprávnenie na realizáciu stavby a pod.) stavebný úrad Vám vydá stavebné povolenie a budete môct na pozemku zacat stavat.
Otázka:
Jozef Gálik - 10. 2. 2010 12:49:29
Prosím o právnu radu: V mesiaci november 2004 sa manželka odstahovala k svojmu priatelovi, s ktorým dna 07.0.2007 uzavrela aj manželstvo. V mesiaci decembri v roku 2005 na moju žiadost naše manželstvo súd rozviedol. V januári 2005 ešte pocas trvania manželstva som odkúpil 3 izb. byt do osobného vlastníctva vrátanie úhrady za zápis do katastra. V roku 2007 som dal urobit rekonštrukciu bytu (výmena okien, podláh, bezp. dverí, kúpelne, WC a pod.) z mojich penažných prostriedkov V byte zostal so mnou bývat dospelý slobodný syn. Od septembra 2009 mi doposial (6 mesiacov) prestal prispievat na úhradu bytu, používa zariadenie a vybavenie bytu,ktoré som zakúpil ja. On nekúpil nic do bytu, dal bez môjho povolenia urobit drevený obklad do chodby absolútne neestetický, a ktorý nie je ukoncený,z dôvodu, že si kúpil psa bojové plemeno "argentínska doga". S obavami chodím domov ci náhodou nie je pustený na chodbe. Tento stav je z hladiska psychického neudržatelný. Bojím sa, aby nedošlo k nejakému skratovému konaniu a následky budú väcšie ako prícina. Navrhoval som mu aby sa odstahoval, ale samozrejme, že tento stav mu vyhovuje a ignoruje môj návrh. Preto prosím o radu a odpoved na tieto 2 otázky: 1) Má exmanželka v rámci BSM nárok na byt ked sa odstahovala zo spolocnej domácnosti pred rozvodom?? 2) Ako mám postupovat proti synovi aby sa vystahoval z bytu ked nemá žiadne vlastnícke práva (žalobou)?? alebo zrušením trvalého pobytu - co myslím, že je nedostatocné. Dakujem pekne za pomoc. S pozdravom. J.G.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 19. 2. 2010 0:43:20
Dobrý den, podla ustanovenia § 143 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) „v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko, co môže byt predmetom vlastníctva a co nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedicstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podla svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.“ Pokial ste byt kúpili za trvania Vášho manželstva, je tento byt súcastou bezpodielového spoluvlastníctva. Ako ste písali v decembri roku 2005 súd rozviedol Vaše manželstvo a tým zaniklo aj Vaše bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Podla ustanovenia § 149 ods. 4 Obcianskeho zákonníka „ak do troch rokov od zániku bezpodielového spoluvlastníctva manželov nedošlo k jeho vyporiadaniu dohodou alebo ak bezpodielové spoluvlastníctvo manželov nebolo na návrh podaný do troch rokov od jeho zániku vyporiadané rozhodnutím súdu, platí, pokial ide o hnutelné veci, že sa manželia vyporiadali podla stavu, v akom každý z nich veci z bezpodielového spoluvlastníctva pre potrebu svoju, svojej rodiny a domácnosti výlucne ako vlastník užíva. O ostatných hnutelných veciach a o nehnutelných veciach platí, že sú v podielovom spoluvlastníctve a že podiely oboch spoluvlastníkov sú rovnaké. To isté platí primerane o ostatných majetkových právach, ktoré sú pre manželov spolocné.“ Z tohto citovaného ustanovenia vyplýva, že pokial sa bezpodielové spoluvlastníctvo manželov nevyporiada do 3 rokoch od zániku bezpodielového spoluvlastníctva (od rozvodu manželstva), platí, že bývalí manželia sa priamo zo zákona stávajú podielovými spoluvlastníkmi všetkých nehnutelností, ktoré patrili do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Pokial ste Vy a Vaša bývalá manželka do troch rokov od zániku manželstva (do decembra roku 2008) nevyporiadali Vaše bezpodielové spoluvlastníctvo, do ktorého patrí aj uvedený byt, stali ste sa uplynutím týchto troch rokov Vy a Vaša manželka podielovými spoluvlastníkmi tohto bytu, pricom každý z Vás má vo vlastníctve 1 bytu. Skutocnost, že sa Vaša manželka odstahovala zo spolocnej domácnosti nemá vplyv na skutocnost, že sa byt stal súcastou bezpodielvého spoluvlastníctva manželov. Pokial ide o Vašu otázku ohladom vystahovania syna, záleží na tom, ci máte voci synovi stále vyživovaciu povinnost. Podla ustanovenia § 62 ods. 1 Zákona o rodine (zákon c. 36/2005 Z.z. v znení neskorších predpisov) „plnenie vyživovacej povinnosti rodicov k detom je ich zákonná povinnost, ktorá trvá do casu, kým deti nie sú schopné samé sa živit.“ Pokial je Váš syn plnoletý a zároven nie je nezaopatreným dietatom, napr. neštuduje na vysokej škole, v zásade je schopný sa sám živit (aj keby nemal zamestnanie) a Vy tak voci nemu nemáte dalej vyživovaciu povinnost. Pokial nechcete, aby dalej býval vo Vašom byte, máte možnost podat na súd žalobu o vypratanie nehnutelnosti, v ktorej budete súd žiadat, aby mu uložil povinnost vypratat Váš byt.
Otázka:
MAREK KIABA - 8. 2. 2010 23:02:40
Dobrý den prajem chcel by som sa opytat ci je možne zrušit zavkladovanie do katastra nehnutelnosti pri darovaní 1/2 bytu ked na byt bola brany hypotekarny uver a na byt bolo založne pravo v prospech banky a pri kazdej zmene co sa tyka nehnutelnosti musi byt aj súhlas banky ktorý nebol ale aj na zaklade toho ze banka nedala suhlas resp. o danej skutocnosti nevedela kataster nehnutelnosti zavkladoval 1/2 bytu dotycnej osobe na zaklade znamosti nejedna sa o plombu ale o riadne zavkladovanie je mozne zrušit zavkladovanie a teda nasladne aj darovaciu zmluvu pretože neboli splnene iste naležitosti co sa tyka aj v zmluve o hypotekarnom uvere.Uver aj nadalej platim ja a dana osoba sa chcela len obohatit o byt pricom hovorila že zoberie cast tarchy na seba a spiše sa zmluva s bankou žial to sa nestalo ale aj tak jej to zavkladovali a banke nedala o tejto skutocnosti vediet. Dakujem za odpoved
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 22. 2. 2010 21:52:40
Dobrý den, pokial ide o zmluvu s bankou, na základe ktorej bol poskytnutý úver, a v ktorej je ustanovené, že vlastník nehnutelnosti nemôže nakladat s nehnutelnostou bez súhlasu banky, ide len o záväzok vlastníka vo vztahu k banke a nespôsobuje neplatnost darovacej zmluvy, na základe ktorej by vlastník daroval 1 nehnutelnosti. V danom prípade ide len o zmluvné porušenie záväzku vlastníka vyžiadat si od banky súhlas na nakladanie s nehnutelnostou a banka môže v takom prípade vyvodit voci vlastníkovi nehnutelnosti dôsledky z dôvodu porušenia záväzku; v praxi niekedy býva toto porušenie záväzku sankcionované zo strany banky tým, že sa stane splatným celý úver. Podstatou darovacej zmluvy je, že darca bezodplatne daruje darovanému dar, vo Vašom prípade 1 bytu. Náležitostou darovacej zmluvy je teda bezodplatné darovanie daru. V právnej teórii platí, že ak má íst o darovaciu zmluvu, obdarovaný nemôže poskytnút darcovi za darovanie daru žiadne protiplnenie. Zjednodušene povedané, na základe darovacej zmluvy nemáte nárok, požadovat od osoby, ktorej ste darovali 1 bytu, aby za Vás z titulu darovania nehnutelnosti plnila polovicu úveru banke. Pokial banka poskytla Vám ako dlžníkovi úver, ste Vy povinný tento úver splácat, bez ohladu na to, ci ste polovicu bytu darovali niekomu inému. Pokial bola darovacia zmluva riadne zavkladovaná a ak darovacia zmluva splna všetky zákonom predpísané náležitosti, nemožno z dôvodu, že banke nebolo oznámené darovanie 1 bytu inej osobe, alebo z dôvodu, že nadalej sám splácate úver, zrušit zavkladovanie darovacej zmluvy a ani samotnú darovaciu zmluvu.
Otázka:
Matej Horváth - 8. 2. 2010 20:42:52
Dobrý den. Môj švagor si zobral úver vo výške 1000 000 SK ako podnikatel potreboval danové priznanie aby banka vedela aký má príjem, ale to ešte nemal a preto potreboval rucitela ktorý má stály mesacný príjem. Tak som sa bohužial stal rucitelom.Švagor tento úver poistil nehnutelnostou "jeho domom". Tento úver neplatí a prišiel mi papier že dom ide do dražby.Chcem sa vás preto spýtat ci banka zhabe dom a bude pokoj,alebo môžu siahnut aj na môj majetok. Ked som túto zmluvu podpisoval tak som bol presvedcovaní že sa nemusím bát a že úver je istený domom a že ja tam figurujem len menom.Tak neviem co mám robit a preto sa obraciam na vašu právnu poradnu. Za odpoved vopred dakujem . S pozdravom Matej
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 19. 2. 2010 0:08:39
Dobrý den, z Vašej otázky nám vyplýva, že Váš švagor pravdepodobne svoj dom založil- zriadil v prospech banky ako záložného veritela na dome záložné právo. Pokial Vám banka oznámila, že dom ide do dražby, pravdepodobne zacala banka z výkonom záložného práva. Pokial sa dom Vášho švagra v dražbe predá, uspokojí sa z predaja domu dlžná pohladávka banky. V zásade bude následne záležat ci sa dom predal aspon za sumu, ktorá pokryje dlžnú pohladávku banky. Pokial by sa dom predal za menej, ako výška dlžnej pohladávky Vášho švagra, nebola by tým celá pohladávka banky uspokojená. Podstatou rucitelského vztahu, ci už podla obcianskeho alebo obchodného zákonníka, je, že rucitel má povinnost uspokojit pohladávku veritela (banky) v prípade, že tak neurobí dlžník (Váš švagor) napriek predchádzajúcej výzve veritela. Pokial nebude predajom domu Vášho švagra pohladávka banky celkom uspokojená a Váš švagor pohladávku banky sám neuspokojí, budete povinný, zjednodušene povedané, zvyšok pohladávky banky ako rucitel uspokojit. Následne máte právo požadovat od Vášho švagra to, co ste zanho banke plnili.
Otázka:
Eleonora Vraníková - 8. 2. 2010 12:53:40
Prosím Vás o radu pri riešení problému vysporiadania spolocného dedicstva(dom a záhrada) Jedná sa o nasledovný problém: Sme 4 súrodenci a najstaršia sestra nám bráni v prístupe do spolocného neobývaného domu, ktorý je na predaj, cím znemožnuje prístup kupcov do vnútra domu. Sestra napriek súhlasu s odpredajom sa už 2 mesiace sa s nami odmieta kontaktovat. Poradili nám využit právo na predbežné opatrenie. Poradte nám, ako túto možnost relizovat. Dakujem Vám. E.V.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 18. 2. 2010 23:51:23
Dobrý den, vo Vašom prípade neprichádza do úvahy návrh na vydanie predbežného opatrenia, tento právny inštitút za danej situácie nie je možné úspešne uplatnit, nakoško by ste ním nic nevyriešili. Vo Vašom prípade by sme Vám odporúcali podat na súd návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Ak sa ako podieloví spoluvlastníci neviete dohodnút na predaji spolocnej veci, súd na návrh jedného z podielových spoluvlastníkov zruší Vaše podielové spoluvlastníctvo a vyporiada ho. Podla ustanovenia § 142 ods. 1 Obcianskeho zákonníka ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na velkost podielov a na úcelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla úcelne využit a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voci ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výtažok rozdelí podla podielov. Súd by pri rozhodovaní o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva k nehnutelnosti, pokial sa nedohodnete na predaji nehnutelnosti, rozhodol tak, že by nehnutelnost rozdelil medzi Vás ako podielových spoluvlastníkov podla velkosti Vašich podielov na pozemku. V prípade, že rozdelenie nehnutelnosti nie je možné, prikázal by súd nehnutelnost do výlucného vlastníctva tomu z Vás, ktorý by mal o nehnutelnost záujem a zároven by tohto spoluvlastníka zaviazal poskytnút ostatným spoluvlastníkom financnú náhradu. Pokial by žiaden zo spoluvlastníkov nehnutelnost nechcel do svojho výlucného vlastníctva, nariadil by súd predaj nehnutelnosti a výtažok z predaja by sa rozdelil medzi Vás ako podielových spoluvlastníkov podla velkosti Vašich podielov na nehnutelnosti. Z uvedeného teda vyplýva, že pokial jedna so spoluvlastnícok nechce nehnutelnost predat, má v zásade v prípadnom súdnom konaní o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva 2 možnosti. Bud bude žiadat súd, aby jej nehnutelnost prikázal do jej výlucného vlastníctva, pricom by ju súd zároven zaviazal, aby Vám poskytla financnú náhradu zodpovedajúcu hodnote nehnutelnosti (pokial by ste sa s na hodnote nehnutelnosti nedohodli, bola by výška všeobecnej trhovej hodnoty nehnutelnosti urcená znaleckým posudkom súdneho znalca, ustanoveného súdom v súdnom konaní ). Druhá možnost je potom taká, že pokial túto nehnutelnost nebude táto spoluvlastnícka chciet do svojho vlastníctva, súd nariadi predaj nehnutelnosti a výtažok z predaja sa rozdelí medzi Vás, podielových spoluvlastníkov, podla velkosti Vašich podielov na nehnutelnosti. Na záver chceme podotknút, že ako podieloví spoluvlastníci máte právo vstupovat do nehnutelnosti, preto nie je Vaša podielová spoluvlastnícka oprávnená Vám v tom akokolvek bránit.
Otázka:
Stanislav Ulicný - 5. 2. 2010 10:58:54
Dobry den, ja by som sa chcel spýtat, ak chcem kúpit byt od fyzickej osoby/ nie cez realitku/ aké podklady by mi mal predávajúci poskytnút, resp. aké doklady potrebujem ja. dakujem
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 15. 3. 2010 16:15:12
Dobrý den, predávajúci by Vám mal poskytnút predovšetkým podklady preukazujúce jeho vlastnícke právo k nehnutelnosti. Tým je originál listu vlastníctva z co najaktuálnejšieho dátumu, najlepšie zo dna kedy dôjde k podpisu kúpnej zmluvy, alebo aspon do troch dní pred podpisom. Taktiež by ste mali trvat na preukázaní akým spôsobom vlastník nadobudol nehnutelnost, ci ju kúpil, dostal darom a pod. Výpis z listu vlastníctva odporúcame si zadovážit z katastra aj osobne, aby ste sa nespoliehali len na predávajúcim predloženú verziu, a ak je to možné preverte si aj osobne na príslušnom katastrálnom úrade minulost nehnutelnosti, komu patrila pred terajším majitelom, ako sa menili vlastníci a pod. Taktiež si preverte ci byt nie je zatažený záložným právom alebo vecným bremenom, tieto skutocnosti bývajú vyznacené na liste vlastníctva. Vy ku kúpe potrebujete len kúpnu zmluvu, odporúcame aby ste ju vypracovali Vy alebo Váš právnik, obciansky preukaz a peniaze. Zároven Vám odporúcame ako najbezpecnejší a najistejší spôsob pri kúpe nehnutelnosti notársku úschovu, upravená v § 70 a nasl. Notárskeho poriadku (zákon c. 323/1992 Zb. v znení neskorších predpisov). Pri podpise kúpnej zmluvy sa spíše u notára notárska zápisnica, na základe ktorej kupujúci zloží u notára penažné prostriedky predstavujúce kúpnu cenu (toto zloženie sa nerealizuje v hotovosti ale prevodom na úcet notára tak, aby v den spísania notárskej zápisnice mal notár penažné prostriedky na úcte) a v ktorej sú uvedené presné podmienky, ako má notár postupovat pri vydávaní penazí z notárskej úschovy. Podmienkami na vydanie kúpnej ceny predávajúcemu spravidla býva predloženie listu vlastníctva z katastra, na ktorom je ako vlastník vedený kupujúci alebo predloženie kúpnej zmluvy s vyznaceným rozhodnutím katastrálneho úradu o povolení vkladu. Druhú skupinu podmienok predstavujú podmienky, pri splnení ktorých je notár povinný vydat penažné prostriedky spät kupujúcemu. Spravidla ide o prípady kedy v urcenej lehote kupujúci nepredloží vyššie uvedené dokumenty, alebo ked príslušná správa katastra odmietne zapísat do katastra nehnutelností. Poplatky za notársku úschovu urcuje vyhláška o odmenách a náhradách notarov (vyhláška c. 31/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov) v položke E a sú odstupnované od výšky uschovávanej sumy (napríklad pri základe sumy od 33.193,92 € do 331.939,19 € predstavuje poplatok za notársku úschovu 165,97 €). Ktorá zo zmluvných strán alebo akým dielom zaplatia poplatok za notársku úschovu je vecou vzájomnej dohody zmluvných strán. Notárska úschova síce predstavuje dodatocný výdavok, ale minimalizuje riziko, že ako kupujúci budete podvedený. Vlastnícke právo k nehnutelnosti sa totiž podla ustanovenia § 133 ods. 2 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) nadobúda až vkladom do katastra nehnutelností, nie podpisom kúpnej zmluvy. V prípade, že by k tomu z hociakej príciny nedošlo, notár by Vám vyplatil kúpnu cenu zloženú do notárskej úschovy spät.
Otázka:
Alena - 4. 2. 2010 15:22:59
Dobrý den, rada by som Vás požiadala o radu k nasledujúcemu problému. S manželom sme rozvedení 5 rokov. BSM nebolo vysporiadané, co znamená, že sme sa stali podielovými spoluvlastníkmi bytu, v ktorom bývam ja a deti (medzicasom dospelé). Manžel z bytu odišiel k družke, ale adresu trvalého pobytu si nezmenil. Podla Obcianskeho zákonníka podiel (vlastníctva) vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podielajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spolocnej veci. Práva – bývania sa manžel svojim odchodom dobrovolne vzdal, i ked dnes tvrdí, že toho casu povedal, že sa ešte vráti. Je mi jasné, že ak by sa skutocne vrátit chcel - nemám legislatívne nástroje na zabránenie tejto skutocnosti. Otázka, ktorú Vám chcem položit súvisí s povinnostami spoluvlastníkov = poplatkami. Za celý cas, co je odstahovaný neprispieval na opravy v byte (malovanie, výmena okien, opravy, drobné úpravy). Náš byt nemá merané teplo, co znamená, že za spotrebu sa platí, ci je byt obývaný, alebo nie - podla metrov štvorcových plochy. Jediným jeho príspevkom bolo 50 % sumy do fondu opráv (ktorý sa naozaj netýka priamo nákladov za byt). Ten mi posielal na SŽU. Položku za dan z nehnutelnosti som dala rozdelit na dva platobné príkazy (50 % podielom). Zostávajú platby za elektriku, vodu, plyn, za poistenie nehnutelnosti, bytovému družstvu za správu a pod. Ak by sme sa dohodli na predaji bytu, chcela by som z jeho výnosu odrátat náklady, ktoré som hradila ja. Nie som si istá, ci je takýto postup právne cistý. Z uvedeného dôvodu poprosím o odpoved na nasledovné otázky: 1.) Mám právo vymáhat od neho polovicu nákladov na byt za dobu jeho neprítomnosti (ako vlastník je povinný prispievat na platby spojené s údržbou a prevádzkou jeho podielu) a ak áno, za akú dobu spätne. 2.) Existuje pri žiadosti o (spätnú) spoluúcast na nákladoch bytu premlcacia lehota a ak áno, aká je dlhá a od akého momentu sa ráta. 3.) Predpokladám, že by som žiadala uhradit spätne 50% nákladov na teplo (ktoré je v byte nemerané a platí sa, ci je byt obývaný, alebo nie), fond opráv (vo výške 50% a samozrejme po odrátaní toho, co uhradil), poistka za byt, alikvotná cast poistky celého domu (platí sa v nájme), platba bytovému družstvu za správu, resp. vypracovanie rocného vyúctovania – sú tieto položky oprávnené? 4.) Od týchto položiek by som samozrejme odrátala ich prípadné preplatky v rocnom vyúctovaní. 5.) Cerpanie vody, elektriky a plynu na sporáku je podmienené prítomnostou osoby v byte a teda tu mi príde pri týchto položkách neseriózne žiadat ciastkovú náhradu. Dakujem za Vašu odpoved.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 5. 3. 2010 10:19:02
Dobrý den, ako správne konštatujete, v súlade s ustanovením § 149 ods. 4 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „Obciansky zákonník“) po nevyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov do troch rokov od jeho zániku ste sa stali podielovými vlastníkmi bytu, pricom každý vlastníte jednu polovicu. Váš bývalý manžel sa do bytu môže hocikedy vrátit nakolko je to jeho vlastníctvo a v súlade s § 123 Obcianskeho zákonníka je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držat, užívat ako aj nakladat s ním. Z vlastníctva však nevyplývajú len práva, ale aj povinnosti – v tomto prípade je to úhrada poplatkov za prevádzku bytu. Ako podielový spoluvlastníci bytu ste povinní spolocne a nerozdielne uhrádzat poplatky súvisiace s vlastníctvom bytu – sú to Vami uvádzané položky ako teplo, nájomné, správa nehnutelnosti a pod. ktorých výška je nezávislá od skutocnosti, ci je byt obývaný alebo nie. Vás manžel z nich bol povinný uhrádzat presnú polovicu. Tým, že ste platili poplatky za Vášho manžela sa ten na Váš úkor bezdôvodne obohatil, ked podla § 454 Obcianskeho zákonníka bezdôvodne sa obohatil aj ten, za koho sa plnilo, co mal plnit sám. V zmysle § 451 ods. 1 Obcianskeho zákonníka kto sa na úkor iného obohatí, musí obohatenie vydat. Ste preto oprávnená požadovat vydanie bezdôvodného obohatenia od bývalého manžela za uvedené poplatky. Podla § 107 ods. 1 a 2 Obcianskeho zákonníka právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia sa premlcí za dva roky odo dna, ked sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto sa na jeho úkor obohatil. Najneskôr sa právo na vydanie bezdôvodného obohatenia premlcí za tri roky. Z uvedeného vyplýva, že premlcacia doba je dvojrocná a zacína plynút odo dna uhradenia jednotlivých poplatkov. V zmysle § 112 Obcianskeho zákonníka ak veritel v premlcacej dobe uplatní právo na súde alebo u iného príslušného orgánu a v zacatom konaní riadne pokracuje, premlcacia doba od tohto uplatnenia po dobu uplatnenia neplynie. Kedže neuvádzate, že by bolo zacaté súdne konanie z uvedeného vyplýva, že cast bezdôvodného obohatenia za poplatky uhradené pred viac ako dvoma rokmi je už premlcaná. Avšak podla § 455 ods. 1 sa za bezdôvodné obohatenie nepovažuje, ak bolo prijaté plnenie premlcaného dlhu. Premlcaním sa totiž stáva z dlhu naturálna obligácia, ktorú síce nie je možné vymáhat na súde (resp. je to možné, ale ak by protistrana vzniesla námietku premlcania konanie by bolo zastavené), ale pri splnení naturálnej obligácie nemožno žiadat o jej vrátenie. Takže ak by Vám bývalý manžel vrátil polovicu poplatkov je to v poriadku, len vymožitelnost tých, ktoré sú staršie ako dva roky je na súde znacne obmedzená. Nakolko však spomínate dohodu o predaji bytu, môžte sa s bývalým manželom skúsit dohodnút na zapocítaní polovice za celých pät rokov z jeho casti kúpnej ceny za predaj bytu. Svoj polovicný podiel z byte môžte predat aj samostatne, i ked by bolo iste problematické nájst kupca. Ak by však k tejto skutocnosti došlo, Váš bývalý manžel má v zmysle § 140 Obcianskeho zákonníka predkupné právo na spoluvlastnícky podiel a pred predajom ho musíte ponúknut na predaj jemu (výnimkou tu je, ak by sa jednalo o prevod blízkej osobe) a až potom ako by si svoje predkupné právo v stanovenej lehote neuplatnil, mohli by ste svoj podiel bytu ponúknut na predaj niekomu inému. Keby ste manželovi neponúkli na predaj svoj spoluvlastnícky podiel mohol by sa následne domáhat neplatnosti kúpnej zmluvy o predaji Vašej polovice bytu. Co sa týka Vašej poslednej otázky tak z položiek ako plyn, voda a elektrina, ktorých spotreba závisí od užívania, nie je možné požadovat úhradu polovicej ciastky od Vášho manžela z dôvodu bezdôvodného obohatenia, lebo ich zaplatením ste plnili len za seba, nie za neho.
Otázka:
laco vavro - 4. 2. 2010 13:13:21
Prosím o radu. > > > Prišlo mi upovedomenie o vykonaní > exekúcie. > > > > Na dcéru som do jej 18- tich rokov platil pravidelne mesacné výživné > 149,47€ urcené súdom. Po dovršení jej 18- tich rokov som prestal > platit, s tým, že mi bude dorucené potvrdenie jej o návšteve > strednej školy a dalej by som platil výživné, ako to zákon urcuje. > Do dnešného dna sa tak nestalo. Nemal som vedomosti, ci si dcéra > neurobí iba "ucnovku" a zamestná sa. > Medzi tým už som mal súdne konanie, kde bola vykonaná dohoda o súdnom > zmierení a navýšení výživného na 250€ mesacne. > Exekútor mi dnes v jednom liste poslal Upovedomenie o zacatí exekúcie - > kde som nebol prizvaný /oprávnený versus povinný/, zároven aj > Upovedomenie o spôsobe exekúcie. > > Preto sa pýtam, zároven aj žiadam o radu, ci si môže exekútor z > dlžnej sumy na výživnom /uvádzanej október, november 2009 - 2x > 149,37€/ úctovat sumu 2481,40€. -trovy > > Za skorú odpoved dakujem. Doklady môžem poslat k nahliadnutiu.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 15. 3. 2010 16:14:30
Dobrý den, Vaša otázka priamo nesúvisí s realitami, ale nakolko exekúcia by mohla byt vedená aj na nehnutelnost zodpovieme ju. Vami uvádzané trovy exekúcie vo výške 2.481,40 eur za vymáhanú pohladávku vo výške 298,74 eur sú naozaj neprimerane vysoké. V súlade s ustanovením § 200 ods. 1 Exekucného poriadku (zákon c. 233/1995 Z.z. v znení neskorších predpisov, dalej len „Exekucný poriadok“ v príslušnom gramatickom tvare) trovami exekúcie sú odmena exekútora, náhrada hotových výdavkov a náhrada za stratu casu pri vykonaní exekúcie. Podla § 201 ods. 1 Exekucného poriadku predbežné trovy exekúcie urcuje exekútor podla osobitného právneho predpisu v upovedomení o zacatí exekúcie. V rámci predbežných trov vycísli exekútor odmenu najviac v rozsahu ako pri upustení od exekúcie; náhradu výdavkov a náhradu za stratu casu vycísli len v rozsahu ich skutocnej výšky v case vydania upovedomenia o zacatí exekúcie. Osobitným predpisom v tomto prípade je vyhláška vlády c. 288/1995 Z.z. (o odmenách a náhradách súdnych exekútorov v znení neskorších predpisov), ktorá v § 5 urcuje, že odmena exekútora je 20 % zo základu na jej urcenie (t.j. v tomto prípade výška vymáhanej pohladávky), najmenej však 33,19 eur a najviac 33.193,92 eur. Ak súdny exekútor upustí od vykonávania exekúcie z dôvodu, že ste pohladávku uhradil, patrí mu len polovica z vyššie uvedenej odmeny. Okrem odmeny si exekútor môže vyúctovat aj náhradu za stratu casu a náhradu hotových výdavkov. V zmysle § 22 citovanej vyhlášky súdnemu exekútorovi patrí popri odmene aj náhrada hotových výdavkov úcelne vynaložených v súvislosti s vykonávaním exekucnej cinnosti; táto náhrada zahrna najmä cestovné náhrady, poštovné a telekomunikacné služby, výdavky, znalecké náhrady a poplatky. V zmysle § 23 citovanej vyhlášky náhrada za stratu casu patrí súdnemu exekútorovi pri úkonoch vykonávaných v mieste, ktoré nie je sídlom jeho exekútorského úradu alebo kancelárie, a za cas strávený na ceste do tohto miesta a spät. Náhrada predstavuje sumu vo výške 0,66 eura za každú aj len zacatú polhodinu. Náhrada za stratu casu a náhrada hotových výdavkov mohla zvýšit celkovú sumu trov, avšak suma 2.481,40 eur je neprimerane vysoká. Úcastník konania môže vzniest u exekútora do troch dní od dorucenia upovedomenia o zacatí exekúcie námietky proti trovám exekúcie, o ktorých potom rozhoduje súd. To isté platí aj voci dalších trovách, ktoré vznikli pocas vykonávania exekúcie. Túto lehotu ste už premeškali, ak ste teda námietky nepodal, avšak odporúcame Vám uhradit vymáhanú pohladávku aj spolu s úrokmi z omeškania ak boli vymáhané a následne požiadat exekútora o presné vycíslenie trov exekúcie, predovšetkým ako si vycíslil náhradu za stratu casu a náhradu za hotové výdavky.
Otázka:
Alžbeta Duríková - 3. 2. 2010 12:38:46
Dobry den, chcela by som Vas poziadat o radu, ci je mozne na jednej darovacej zmluve darovat dve nehnutelnosti nachadzajuce sa v roznych samospravnych krajoch? Staci takuto darovaciu zmluvu podat na jednom katastralnom urade? Kolkokrat je potrebne zaplatit spravny poplatok? Dakujem
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 14. 2. 2010 23:00:13
Dobrý den, jednou darovacou zmluvou je možné darovat dve nehnutelnosti aj ked sa nachádzajú v rôznych samosprávnych krajoch. Je však potrebné ich podat na príslušných Katastrálnych úradoch, podla toho, v ktorom katastrálnom území sa jednotlivé nehnutelnosti nachádzajú. Pokial sú teda príslušné dva Katastrálne úrady, napr. jedna nehnutelnost sa nachádza v Bratislave a jedna v Trvnave, je potrebné podat návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnutelnosti k darovaným nehnutelnostiam aj na Katastrálnom úrade, Správa katastra pre hlavné mesto SR Bratislavu a zároven na Katastrálnom úrade, Správa kastra Trnava. Zároven je potrebné v takom prípde zaplatit správny poplatok za každý návrh na vklad vlastníckeho práva do kastra nehnutelností.
Otázka:
Marek Barta - 2. 2. 2010 22:15:55
Dobrý den, velmi rád by som Vás poprosil o pomoc a odpoved k nasledovnému prípadu: V tomto momente som pred podpisom kúpnej zmluvy na byt, ktorý je v takomto právnom stave: Súcasný vlastník tohoto bytu dostal tento byt do daru. V liste vlastníctva je uvedený titul nadobudnutia: darovacia zmluva. Tarchy tam nie sú žiadne. Podla mojich informácii obdarovaný požical darcovi peniaze a ako zábezpeku mali podpísanú spomínanú darovaciu zmluvu. Je velmi pravdepodobné, že v súcasnosti medzi nimi prevláda spor. Otazky: 1. je pre mna bezpecné kúpit takýto byt? Je možné aby v procese katastrálneho konania došlo k zrušeniu darovacej zmluvy a katastrálne konanie bude prerušené ? (v tomto prípade by som pravdepodobne prišiel o kúpnu cenu, ktorá by bola uhradená vkladom na kataster) 2. hrozí nejaké nebezpecenstvo pre mna ako vlastníka pri zrušení darovacej zmluvy aj neskôr ? Ak budem na LV uvedený ako vlastník a v tomto momente dôjde k zrušeniu darovacej zmluvy, môžem za nejakých okolností príst o nehnutelnost ? Dakujem za odpoved. Poznámka: Samozrejme nerád by som pri kúpe tohoto bytu išiel do akéhokolvek rizika. Kúpa sa realizuje cez realitku, nehnutelnost bola dokonca vyhladaná cez tento portál. Je dost tažké sa dopátrat v tomto prípade k objektívnemu záveru. Podla realitnej kancelárie je to úplne v poriadku a bez rizika, avška podla niektorých nezainteresovaných strán tam nejaké riziko hrozí.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 22. 2. 2010 23:24:07
Dobrý den, vztah medzi obdarovaným a darcom nie je právne v poriadku. Nepoznáme podrobnosti daného prípadu, avšak domnievame sa, že by sa mohli v budúcnosti vyskytnút problémy s urcovaním platnosti Vami spomínanej darovacej zmluvy a tým aj platnosti prípadnej kúpnej zmluvy uzavretej medzi Vami ako kupujúcim a obdarovaným ako predávajúcim. Podstatou darovacej zmluvy je, že darca bezodplatne daruje darovanému dar, vo Vašom prípade 1 bytu. Náležitostou darovacej zmluvy je teda bezodplatné darovanie daru. V právnej teórii platí, že ak má íst o darovaciu zmluvu, obdarovaný nemôže poskytnút darcovi za darovanie daru žiadne protiplnenie; v danom prípade by sme však mohli uvažovat, že obdarovaný vlastne poskytol darcovi protiplnenie tým, že mu poskytol pôžicku. Následne by mohol na súde darca napadnút platnost darovacej zmluvy z dôvodu, že darovacia zmluva nemá podstatné náležitosti (bezodplatnost). V prípade, že by súd vyslovil neplatnost darovacej zmluvy, bol by vlastníkom nehnutelnosti stále darca a Vy by ste tak vlastne kúpili nehnutelnost od nevlastníka (obdarovaného), a teda by ste sa nikdy nestali vlastníkom nehnutelnosti. V takom prípade by ste mali nárok požadovat od obdarovaného (predávajúceho) vrátenie kúpnej ceny, avšak je otázky ci by ste mali reálne domôct sa svojho nároku (ci by predávajúci mal peniaze, aby Vám ich mohol vrátit). Ako sme už uviedli, nepoznáme podrobnosti prípadu, ale každopádne je tu podla nášho názor pri kúpe predmetnej nehnutelnosti urcité riziko.
Otázka:
Vlado Pajdiak - 2. 2. 2010 9:12:33
Dobry den,darovacou zmluvou v roku 2007 od svojej matky a otcima som ziskal rodinny dom s tym, ze maju dozivotne pravo byvania v tomto dome pricom to nemam v zmluve uvedene ako tarchu ale iba ako osobny zavazok, list vlastnictva je prazdny bez tarch a zavazkov.v danej darovacej zmluve to je uvedene ako-OBDAROVANY ,AKO OSOBNY ZAVAZOK VYHLASUJE,ZE OBOM DARCOM DO KONCA ICH ZiVOTA UMOZNI BYVAT V DAROVANOM RODINNOM DOME A UZIVAT DAROVANE NEHNUTELNOSTI A TAKTIEZ, ZE IM DO KONCA ICH ZIVOTA POSKYTNE VSETKU POTREBNU POMOC A OPATERU.DALEJ VYHLASUJE,ZE V PRIPADE JEHO SKORSEJ SMRTI TENTO JEHO OSOBNY ZAVAZOK PRECHADZA NA JEHO PRAVNYCH ZASTUPCOV.Rok po podpisani darovacej zmluvy sa rozviedli.Po rozvode si otcim zobral uver z nebankovej spolocnosti ktory nesplaca.Moze si tato alebo ina spolocnost vymahat peniaze od obdarovaneho alebo siahnut na darovany rod.dom s tym ze ma dozivotne pravo byvania a trvaly pobyt v tomto dome?Ak ano,vyriesi nieco ked mu zrusim trvaly pobyt-nebude sa to povazovat za hrube porusenie dobrych mravov? Za odpoved vopred dakujem
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 14. 2. 2010 22:51:15
Dobrý den, pokial Vám bol rodinný dom darovaný a Vy ste sa stali vlastníkom tohto rodinného domu na základe darovacej zmluvy, podla informácii, tak ako ich uvádzate, nemá žiadna spolocnost možnost uplatnit si akékolvek nároky na tento dom z dôvodu, že Váš otcim si od spolocnosti vzal pôžicku a má právo doživotného užívania v tomto rodinnom dome, resp. má v dome trvalý pobyt; rovnako nemôže akákolvek spolocnost vymáhat pôžicku, ktorú poskytla Vášmu otcimovi, od Vás ako obdarovaného.
Otázka:
alexa adatu - 30. 1. 2010 23:29:17
Dobrý den,chcem vas požiadat o radu-s manželom sme 12 rokov žili ako priatelia v spolocnej domacnosti ,po narodeni syna sme v roku 2008 uzavreli manželstvo.Ja som pred manželstvom nadobudla do OV byt.Teraz,po narodeni syna chcem byt predat a chceme kupit 4 izbový byt,problém je v tom,že manžel ma z prvého manželstva 2 deti.Ako mame postupovat pri kupe bytu,kedže už sme manželiia-a nechceme,aby jeho detom vznikol narok na dedenie -z manželovej polovice(nakolko im nechal 2izbovy byt)?Ako mame ošetret zmluvu,pripadne,majú na dedenie narok,kedže byt bude kupovaný z penazi z predaja bytu,ktorý som kupila ako slobodna?Nie je vychodisko nový byt kúpit na našho spolocného syna?ako v takom pripade postupovat? dakujem za odpoved
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 14. 2. 2010 0:32:20
Dobrý den, podla ustanovenia § 143 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 140/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) "v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko, co môže byt predmetom vlastníctva a co nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedicstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podla svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka." Z citovaného ustanovenia § 143 Obcianskeho zákonníka vyplýva, že v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko co jeden z maželov nadobudne pocas trvania manželstva, s výnimkou darovaných alebo zdedených vecí. Pokial by ste teda predali byt, ktorý je vo Vašom výlucnom vlastníctve, peniaze, ktoré by ste za predaj bytu dostali by sa stali už súcastou Vášho bezpodielového spoluvlastníctva, ktoré máte s manželom a rovnako následne aj byt, ktorý by ste za trvania manželstva za tieto peniaze kúpili. Pokial by bol byt v podielovom spoluvlastníctve Vás a Vášho manžela, mali by na podiel Vášho manžela po jeho smrti nárok aj jeho deti z prvého manželstva ako zákonní dedicia. Vzásade máte niekolko možností ako by ste mohli postupovat. Jednou z možností je napríklad, že uzavriete s manželom dohodu, podla ktorej sa stanete vlastníckou nového kupovaného bytu iba Vy. Podla ustanovenia § 143a ods. 1 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) "manželia môžu dohodou rozšírit alebo zúžit zákonom urcený rozsah bezpodielového spoluvlastníctva. Obdobne sa môžu dohodnút aj o správe spolocného majetku. " Z tohto citovaného ustanovenia Obcianskeho zákonníka vyplýva, že sa môžte s manželom písomnou dohodou dohodnút, že byt, ktorý kúpite bude len vo Vašom výlucnom vlastníctve. Túto dohodu je potrebné uzavriet ešte pred tým, než samotný byt kúpite, zároven sa však táto dohoda musí vztahovat na konkrétny byt. To znamená, že predtým než kúpite byt musíte s manželom uzavriet dohodu, že urcitý konkrétny byt bude len Vašim výlucným vlastníctvom. Následne môžte uzavriet kúpnu zmluvu na byt len Vy a stanete sa tak výlucnou vlastníckou tohto bytu. Podla ustanovenia § 143a ods. 3 Obcianskeho zákonníka "dohoda podla odsekov 1 a 2 vyžaduje formu notárskej zápisnice. Manželia sa môžu voci inej osobe na túto dohodu odvolat len vtedy, ak jej je táto dohoda známa." Z tohto citovaného ustanovenia zákona vyplýva, že dohoda, ktorou výlucite, aby sa kupovaný byt stal súcastou bezpodielového spoluvlastníctva s Vašim manželom musí byt uzavretá formou notárskej zápisnice. Dalšou z možností ako ste napísali aj Vy je, že vlastníkom kupovaného bytu bude Váš syn. Podla ustanovenia § 31 ods. 1 Zákona o rodine (zákon c. 36/2005 Z.z. v znení neskorších predpisov) “rodicia zastupujú maloleté dieta pri právnych úkonoch, na ktoré nie je spôsobilé.” S manželom máte obaja rodicovské práva a povinosti a jedným z takýchto práv, resp. povinnostou je aj zastupovanie dietata pri právnych úkonoch, na ktoré nie je spôsobilé. Takýmto právnym úkon pri ktorom by ste syna zastupovali, by bola aj kúpna zmluva, ktorou by Váš syn nadobudol vlastnícke právo ku kupovanému bytu. Váš syn by bol v danom prípade kupujúcim, ale kúpnu zmluvu by ste za nho ako jeho zákonní zástupcovia podpisovali Vy s manželom. Rovnako by ste za syna robili aj dalšie úkony spojené s kúpou bytu (napr. by ste ho zastupovali v konaní pred katastrálnym úradom o povolení v kladu vlastníckeho práva do katastra nehnutelností). Je potrebné si zvážit, ci je pre Vás vyhovujúci tento spôsob riešenia Vášej situácie. Podla ustanovenia § 28 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) “ak zákonní zástupcovia sú povinní aj spravovat majetok tých, ktorých zastupujú, a ak nejde o bežnú vec, je na nakladanie s majetkom potrebné schválenie súdu.” Pokial sa Váš syn raz stane vlastníkom daného bytu, budete ho pri správe jeho majetku (správe bytu) zastupovat ako jeho rodicia- zákonní zástupcovia; pokial by ste však chceli nakladat s bytom a nešlo by o bežné záležitosti, potrebovaliby ste na každé také nakladanie s bytom súhlas súdu. Ak by ste napríklad chceli byt niekedy v budúcnosti predat nebolo by to už také jednoduché. Byt by bol vo vlastníctve Vášho syna, Vy by ste ho pri predaji bytu zastupovali ako jeho zákonní zástupcovia, avšak v danom prípade by ste už potrebovali na predaj bytu súhlas súdu. Súd by Vám udelil súhlas na predaj bytu, ktorý by patril Vášmu synovi len v prípade, že by to bolo v jeho záujme (teda predaj bytu by bol v záujme Vášho syna). Po dosiahnutí plnoletosti Vášho syna by ste boli povinní mu byt odovzdat, a to do 30 dní od dosiahnutia plnoletosti.
Otázka:
marek broz - 28. 1. 2010 17:52:27
dobrý den, ja mám len krátku otázku. Kúpili sme byt, a zistili sme, že pivnica ktorú pôvodný majitelia užívali nie je pripísaná k bytu a dokonca ani zapocítana v našom spoluvlastnickom podiele na nebytových priestoroch. Co potrebujem, aby som mala pivnicu aj na "papiery".
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 25. 2. 2010 21:50:38
Dobry den, kedže nemáme k dispozícii všetky podrobnosti Vášho prípadu a všetky potrebné dokumenty, nevieme sa Vám s urcitostou vyjadrit k Vášmu prípadu. Vo Vašom prípade môže íst o situáciu, že pivnica, nie je príslušenstvom Vášho bytu, a preto ani nemáte jej rozlohu zapocítanú do rozlohy bytu, resp. zohladnenú vo výške spoluvlastníckeho podielu na spolocných castiach bytového domu. V danom prípade mohlo íst o situáciu, že pivnica je súcastou- príslušentvom samotného bytového domu a pôvodný vlastníci bytov v bytovom dome mali dohodou upravený rozsah užívania pivníc (t.j. mali dohodnuté, že každý z vlastníkov bude užívat konkrétnu pivnicu). Takto by ste mohli napríklad v danom prípade riešit situáciu aj Vy, t.j. dohodnút sa s ostatnými vlastníkmi na užívaní pivníc (najlepšie písomnou dohodou).
Otázka:
Monika Hxxxxxxxx - 27. 1. 2010 0:47:28
Dobry den, prosim Vas o radu, nas problme spociva vtom, ze nas spravca domu nam neni ochotny soravit plat. vymer na bytbyt sme kupili v november 2009, vlastnikmi na katastri sme od cca 28.12.2009 a do dnesneho dna nam nechce vystavit vymer na nas byt, nevieme obec kolko mame platit najomne a ani ziadne dalsie udaje c. uctu a pod... spravca nechce snami komunikovat osobne , ze ak nieco chce mam to dat do schranky a tak sme dlai aj list vlast. aby videla e uz sme vlastnici dali sme to na zaciatku Januara 2010 ado dnesneho dna ziadna odpoved, v skratke ma nenormalny a neludsky pristup knam. Chceli sme inform. kde si moeme vybavit zvoncek ktory ma patrik k bytu ale ani to nevieme ziadna komunikacia z jej strany, prosime Vas poradte nam ako mame postupovat ci je nad nou nejaky kontrol. organ ved predsa si nemoze robit co chce s celym domom a vlastnikmi, niekto msui byt nad nou. Alebo ju mame dat na sud? poradte nam, dakujem Monika z BB
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 3. 2010 23:27:22
Dobrý den, v zmysle ustanovenia § 8a ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (zákon c. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov, dalej len „citovaný zákon“ v príslušnom gramatickom tvare) vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Schválená zmluva o výkone správy alebo jej zmena, alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaný nadpolovicnou väcšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom. Predpokladáme, že v case ked ste kupovali byt zmluva o výkone správy bola už so správcom uzatvorená a Vy ste sa stali právnym nástupcom bývalého vlastníka bytu v tejto zmluve. V prvom rade by ste si mali zaobstarat túto zmluvu o výkone správy a preštudovat si aké podmienky sú v nej stanovené pre výkon správy správcom, nakolko zákon presne nestanovuje, co táto zmluva musí obsahovat. Co sa týka kontrolného orgánu, v zmysle ustanovenia § 8a ods. 4 citovaného zákona styk vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpecuje zástupca vlastníkov zvolený na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (dalej len schôdza vlastníkov). Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o cinnosti správcu a o dôležitých otázkach prevádzky domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatnovat voci správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy. Zistite si kto je vo Vašom dome zvolený za zástupcu vlastníkov a smerujte svoje požiadavky na správcu cez neho. Ak by ani táto možnost nepomohla, môžte sa pokúsit správcu odvolat, resp. vypovedat zmluvu o výkone správy. Toto je možné len hlasovaním na schôdze vlastníkov bytov, ked by za vypovedanie zmluvy o výkone správy museli hlasovat dve tretiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Prehlasovaný vlastník bytu má právo sa v lehote 15 dní od oznámenia výsledku výsledku hlasovania obrátit na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak by sa Vám podarilo spolu s dalšími vlastníkmi vypovedat zmluvu o výkone správy výpovedná lehota bude trojmesacná a zacína plynút od prvého dna kalendárneho mesiaca nasledujúceho po dorucení výpovede.
Otázka:
Dana Huláková - 23. 1. 2010 23:21:18
Dobrý vecer.Sme dve sestry.Staršia má postavený rodinný dom.Ja s rodinou bývam u rodicov v rodinnom dome.Tento dom chceme od nich odkúpit s tým,že by sme mali vecné bremeno dochovat rodicov.Chcem sa spýtat,ako máme postupovat.Je potrebné volat aj odhadcu na stanovenie hodnoty domu?Treba písat závet,alebo stací,ak bude vecné bremeno uvedené iba v kúpno-predajnej zmluve?Za radu Vám vopred dakujem.D.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 13. 2. 2010 22:38:25
Dobrý den, pokial chcete rodinný dom od Vašich rodicov kúpit, je potrebá kúpna zmluva uzavretá medzi Vami ako kupujúcimi a Vašimi rodicmi ako predávajúcimi. Odhadca (znalec) na stanovenie kúpnej ceny za dom nie je potrebný. Ako zmluvné strany si Vy a Vaši rodicia môžete kúpnu cenu za dom urcit dohodou. Pokial ide o zriadenie vecného bremena, ktorému by zodpovedalo právo Vašich rodicov doživotne užívat nehnutelnost- rodinný dom (ako ste to Vy nazvali právo dožitia), podla ustanovenia § 151o ods. 1 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) "vecné bremená vznikajú písomnou zmluvou, na základe závetu v spojení s výsledkami konania o dedicstve, schválenou dohodou dedicov, rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Právo zodpovedajúce vecnému bremenu možno nadobudnút tiež výkonom práva (vydržaním); ustanovenia § 134 tu platia obdobne. Na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecným bremenám je potrebný vklad do katastra nehnutelností." Z citovaného ustanovenia Obcianskeho zákonníka vyplýva, že na zriadenie vecného bremena v prospech Vašich rodicov je potrebná zmluva o zriadení vecného bremena. Táto zmluva o zriadení vecného bremena môže byt súcastou kúpnej zmluvy, ktorou rodinný dom zároven od Vašich rodicov kúpite. To znamená, že v podstate uzavriete dve zmluvy (kúpnu zmluvu a zmluvu o zriadení vecného bremena) ale tieto zmluvy budú spísané vrámci jedného dokumentu, v ktorom jednak kúpite rodinný dom od rodicov (t.j. uzavriete kúpnu zmluvu) a zároven zriadite v prospech Vašich rodicov vecné bremeno na danom rodinnom dome (t.j. uzavriete s rodicmi zmluvu o zriadení vecného bremena). Následne vznikne na rodinnom dome vecné bremeno v prospech Vašich rodicov, a to momentom vkladu zmluvy o zriedení vecného bremena do katastra nehnutelností.
Otázka:
matej - 23. 1. 2010 22:18:46
dobry den.mam zaujem kupovat byt.mohli by ste mi popisat krok za krokom ako postupovat a comu sa vyvarovat.ktore zasadne veci by mala obsahovat kupno predajna zmluva. dakujem pekne
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 15. 3. 2010 16:12:06
Dobrý den, v prvom rade by ste si mali vybrat byt, ktorý vyhovuje Vašim preferenciám a možnostiam. Tu by sme si dovolili upozornit na byty, ktoré sú deklarované ako ateliéry, apartmány alebo pododne znejúce názvy. Z právneho hladiska tieto „byty“ nesplnajú technické normy na byt, sú preto nebytovými priestormi, z coho plynú isté nevýhody (znížený komfort bývania, nemožnost deklarovania trvalého pobytu a iné). Bližšie sme sa tejto problematike venovali v odpovedi na otázku zo dna 11.11.2009, ak máte záujem, odporúcame si ju precítat. Ked už budete mat vybraný konkrétny byt odporúcame od vlastníka vyžiadat dokumenty preukazujúce jeho vlastnícke právo k nehnutelnosti. Tým je originál listu vlastníctva z co najaktuálnejšieho dátumu, najlepšie zo dna kedy dôjde k podpisu kúpnej zmluvy, alebo aspon do troch dní pred podpisom. Taktiež by ste mali trvat na preukázaní akým spôsobom vlastník nadobudol nehnutelnost, ci ju kúpil, dostal darom a pod. Výpis z listu vlastníctva odporúcame si zadovážit z katastra aj osobne, aby ste sa nespoliehali len na predávajúcim predloženú verziu, a ak je to možné preverte si aj osobne na príslušnom katastrálnom úrade minulost nehnutelnosti, komu patrila pred terajším majitelom, ako sa menili vlastníci a pod. Taktiež si preverte ci byt nie je zatažený záložným právom alebo vecným bremenom, tieto skutocnosti bývajú vyznacené na liste vlastníctva. Co sa týka kúpnej zmluvy, odporúcame aby ste ju vypracovali Vy, cím predídete možným nástrahám, ktoré do nej môže zakomponovat predávajúci. Postacujúce sú štandardné náležitosti kúpnej zmluvy, predovšetkým identifikácia zmluvných strán, presná identifikácia nehnutelnosti, ako aj prechod vlastníckeho práva a platenie kúpnej ceny. Tu Vám chceme odporúcit ako najbezpecnejší a najistejší spôsob pri kúpe nehnutelnosti notársku úschovu, upravenú v § 70 a nasl. Notárskeho poriadku (zákon c. 323/1992 Zb. v znení neskorších predpisov). Pri podpise kúpnej zmluvy sa spíše u notára notárska zápisnica, na základe ktorej kupujúci zloží u notára penažné prostriedky predstavujúce kúpnu cenu (toto zloženie sa nerealizuje v hotovosti ale prevodom na úcet notára tak, aby v den spísania notárskej zápisnice mal notár penažné prostriedky na úcte) a v ktorej sú uvedené presné podmienky, ako má notár postupovat pri vydávaní penazí z notárskej úschovy. Podmienkami na vydanie kúpnej ceny predávajúcemu spravidla býva predloženie listu vlastníctva z katastra, na ktorom je ako vlastník vedený kupujúci alebo predloženie kúpnej zmluvy s vyznaceným rozhodnutím katastrálneho úradu o povolení vkladu. Druhú skupinu podmienok predstavujú podmienky, pri splnení ktorých je notár povinný vydat penažné prostriedky spät kupujúcemu. Spravidla ide o prípady kedy v urcenej lehote kupujúci nepredloží vyššie uvedené dokumenty, alebo ked príslušná správa katastra odmietne zapísat do katastra nehnutelností. Poplatky za notársku úschovu urcuje vyhláška o odmenách a náhradách notarov (vyhláška c. 31/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov) v položke E a sú odstupnované od výšky uschovávanej sumy (napríklad pri základe sumy od 33.193,92 € do 331.939,19 € predstavuje poplatok za notársku úschovu 165,97 €). Ktorá zo zmluvných strán alebo akým dielom zaplatia poplatok za notársku úschovu je vecou vzájomnej dohody zmluvných strán. Notárska úschova síce predstavuje dodatocný výdavok, ale minimalizuje riziko, že ako kupujúci budete podvedený. Vlastnícke právo k nehnutelnosti sa totiž podla ustanovenia § 133 ods. 2 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) nadobúda až vkladom do katastra nehnutelností, nie podpisom kúpnej zmluvy. V prípade, že by k tomu z hociakej príciny nedošlo, notár by Vám vyplatil kúpnu cenu zloženú do notárskej úschovy spät.
Otázka:
lucia benukova - 23. 1. 2010 13:10:06
chcela by som sa spytat na vas nazor?v nasom meste sa stavaju byty(3-izbove) na ktore prispel europsky fond.(na pomoc mladym) za byty sa plati mesacne okolo7tisic sk.(najomne aj inkaso a vsetko okolo toho)..po 30koroch(podminka) tak by sme mohli byt kupit za zostatkovu hodnotu...co si myslite je to vyhodne?lebo rodicia mi rozpravaju ze to nieje vobec vyhodne a ze len preplatime atak....byty davaju iba zobratym parom,ktory byvaju v tom meste .dakujem za odpoved
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 13. 2. 2010 22:45:58
Dobrý den, je nám lúto ale z Vašej otázky nevieme posúdit výhodnost, resp. nevýhodnost kúpy bytu vo Vašom meste. Na bližšie posúdenie situácie by sme museli poznat všetky podmienky kúpy bytu, vrátane všetkých zmluvných podmienok a rovnako aj napríklad priemerné ceny bytov vo Vašom meste. Možno Vaša otázka nie je ani tak právnou otázkou ako otázkou, ktorú by mal posúdit financný analytik (ekonóm), resp. osoba, ktorá by vedela zhodnotit situáciu na trhu s nehnutelnostami vo Vašom regióne.
Otázka:
anonym - 21. 1. 2010 14:08:01
dobrý den, byt som kupovala ešte pred manželstvom, ciže je len môj..chcela by som ho teraz predat a kupit vacší pretože sa nám to viacej oplatí..nedá sa urobit nejaka zmluva, aby byt bol stale iba môj a môj manžel nemal na nho žiadne pravo pri rozvode..clovek nikdy nevie..dakujem za radu..
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 13. 2. 2010 23:07:46
Dobrý den, podla ustanovenia § 143 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 140/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) "v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko, co môže byt predmetom vlastníctva a co nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedicstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podla svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka." Z citovaného ustanovenia § 143 Obcianskeho zákonníka vyplýva, že v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko co jeden z maželov nadobudne pocas trvania manželstva, s výnimkou darovaných alebo zdedených vecí. Pokial by ste teda predali byt, ktorý je vo Vašom výlucnom vlastníctve, peniaze, ktoré by ste za predaj bytu dostali by sa stali už súcastou Vášho bezpodielového spoluvlastníctva, ktoré máte s manželom a rovnako následne aj byt, ktorý by ste za trvania manželstva kúpili. Obciansky zákonník však v ustanovení § 143a ods. 1 Obcianskeho zákonníka prípúšta, že "manželia môžu dohodou rozšírit alebo zúžit zákonom urcený rozsah bezpodielového spoluvlastníctva. Obdobne sa môžu dohodnút aj o správe spolocného majetku. " Z tohto citovaného ustanovenia obcianskeho zákonníka vyplýva, že sa môžte s manželom písomnou dohodou dohodnút, že byt, ktorý kúpite bude len vo Vašom výlucnom vlastníctve. Túto dohodu je potrebné uzavriet ešte pred tým, než samotný byt kúpite, zároven sa však táto dohoda musí vztahovat na konkrétny byt. To znamená, že predtým než kúpite byt musíte s manželom uzavriet dohodu, že urcitý konkrétny byt bude len Vašim výlucným vlastníctvom. Následne môžte uzavriet kúpnu zmluvu na byt len Vy a stanete sa výlucnou vlastníckou tohto bytu. Podla ustanovenia § 143a ods. 3 Obcianskeho zákonníka "dohoda podla odsekov 1 a 2 vyžaduje formu notárskej zápisnice. Manželia sa môžu voci inej osobe na túto dohodu odvolat len vtedy, ak jej je táto dohoda známa." Z tohto citovaného ustanovenia zákona vyplýva, že dohoda, ktorou výlucite, aby sa kupovaný byt stal súcastou bezpodielového spoluvlastníctva s Vašim manželom musí byt uzavretá formou notárskej zápisnice. Notári majú skúsenosti s týmito dohodami, dohodu by Vám spísali, Vy by ste im museli dat iba presné údaje o byte, ktorý chcete vylúcit z bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Na záver by sme chceli uviest, že pokial by ste Váš súcasný byt predávali, dalo by sa uvažovat aj o tom, že v zmysle vyššie citovaného ustanovenia § 143a ods. 1 Obcianskeho zákonníka spíšete pred predajom tohto bytu s manželom spomínanú dohodu, ktorou vylúcite, aby sa peniaze z predaja Vášho bytu stali súcastou bezpodielového spoluvlastníctva. Následne by ste však, pri kúpe dalšieho bytu, opätovne museli uzavriet dalšiu dohodu, ktoru by ste (ako sme už vyššie uviedli) vylúcili, aby sa kupovaný byt stal súcastou bezpodielového spoluvlastníctva s Vašim manželom. V danom prípade by boli teda potrebné dve dohody o zúžení bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
Otázka:
Zdenek Unger - 21. 1. 2010 10:03:45
Dobrý den, prosím Vás o radu ako postupovat pri výmaze tarchy na LV, ked dôvod tarchy už pominul - uplynula doba (tarcha - predkupné právo nehnutelnosti na predávajúceho po dobu 2 rokov od zápisu do KN). Dalej Vás chcem požiadat o postup, ako doplnit manželku na LV, ale len na niektoré nehnutelnosti. dakujem
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 18. 2. 2010 10:51:33
Dobrý den, vecné bremeno môže zaniknút uplynutím casu, na ktorý bolo jeho trvanie casovo obmedzené, co je tento prípad. Podla ustanovenia § 151p ods. 1) Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) k zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je treba vklad do katastra nehnutelností. Je teda potrebné vypracovat písomný návrh na vklad výmazu vecného bremena z katastra. Co sa týka doplnenia Vašej manželky na list vlastníctva, v prvom rade je potrebný právny titul na základe na základe ktorého nadobudne vlastníctvo nehnutelnosti, napríklad darovaciu zmluvu. Podpisy na zmluve musia byt úradne overené. Návrh na vklad sa podáva písomne a podla § 30 ods. 4) katastrálneho zákona (zákon c. 162/1995 Z.z. o katastri nehnutelností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnutelnostiam v znení neskorších predpisov, dalej len „katastrálny zákon“ v príslušnom gramatickom tvare) v tomto prípade musí obsahovat meno, priezvisko a miesto trvalého pobytu (ak ide o fyzickú osobu, ak by šlo o právnickú osobu tak obchodné meno, názov a sídlo), oznacenie správy katastra, ktorej je návrh adresovaný a oznacenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknút, zmenit sa alebo zaniknút právo k nehnutelnosti (napríklad darovacia zmluva). Taktiež je potrebné oznacit císlo listu vlastníctva a názov katastrálneho územia, kde je už nehnutelnost zapísaná. V prílohe je potom potrebné priložit zmluvu na základe ktorej má byt zapísané právo k nehnutelnosti do katastra (napríklad darovacia zmluva) v pocte vyhotovení tolko kolko je úcastníkov konania plus tri vyhotovenia navyše. Úcastníkom konania podla § 30 ods. 1) katastrálneho zákona sú úcastníci právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknút, zmenit sa alebo zaniknút právo k nehnutelnosti. Za podanie návrhu na vklad do katastra sa platí v zmysle položky 11 zákona o správnych poplatkoch (zákon c. 145/1995 Z.z. v znení neskorších predpisov) správny poplatok vo výške 66,- € alebo 265,50 € ak úcastník konania žiada urýchlené konanie do 15 dní.
Otázka:
Anna Tichá - 20. 1. 2010 12:49:13
Dobrý den pán advokát , chcela by som sa Vás spýtat môj manžel sa rozhodol že sa rozvedie nakolko má vztah zo svojou sekretárkou na ktorú založil s ro cku pracuje v jeho spolocnosti a zároven podniká v jeho s ro cke cez jeho firmu no sídlo má na inej adrese ...... teraz pozakladal majetok firmy na exekúcie naplatí odvody zamestncom aby firma bola stratová založil aj s ro cky na kamaratov na ktoré pokupil nove auta a peniaze prevádza cez tieto úcty a firma aj ked je v nej majetok za niekolko milionov a má dobré meno a stálu prácu a zákazníkov no danove priznanie sa podáva inak...... mám právo ako manželka na majetok firmy aj ja z detmi kedže s ro cka bola založena pocas trvania nášho spolocneho manželstva a manžel vkladal dost financných prostriedkov na ukor rodiny do firmy šli smeod nuly po rokoch pokupil budovy ktoré majú slušnu hodnotu no stým by sa on delit nechcel prišiel by o svoj vztah chcem saspýtat ci majetok firmy patrí medzi vysporiadanie majetku medzi manželov alebo nadalej bude v prospech kamarátov ci jeho sekretárky na podnikanie a rodina dalej bude len doplácat nakolko mi sme si kôli tomu toho moc nedopriali aby bolo vo firme !!!!!!!!!!!!!!!! Dakujem s pozdravom .........
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 14. 2. 2010 22:22:43
Dobrý den, súcastou bezpodielového spoluvlastníctva manželov sú okrem iného aj majetkové práva. Takýmito majetkovými právami sú aj práva spojené s obchodným podielom jedného z manželov, ktorý tento manžel nadobudol za trvania manželstva. Do bezpodielového spoluvlastníctva manželov v takomto prípade patrí hodnota tohto obchodného podielu jedného z manželov, ktorú má tento obchodný podiel v case vyporiadania bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Aby sme to zhrnuli, pokial sa za trvania manželstva jeden z manželov stal spolocníkom v spolocnosti s rucením obmedzeným, stane sa v zmysle konštantnej judikatúry jeho obchodný podiel v spolocnosti súcastou bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Pri vyporiadavaní bezpodielového spoluvlastníctva sa prihliada na hodnotu obchodného podielu, ktorú má v case vyporiadavania bezpodielového spoluvlastníctva manželov, pricom sa táto hodnota obchodného podielu urcuje podla stavu majetku obchodnej spolocnosti ku dnu zániku bezpodielového spoluvlastníctva (t.j. pri urcovaní hodnoty obchodného podielu sa bude brat do úvahy majetok, ktorý bol v spolocnosti v case ked sa rozvádzalo manželstvo, resp. v case zániku bezpodielového spoluvlastníctva manželov, ale bude sa urcovat hodnota obchodného podielu, ktorú má až v case vyporiadavania BSM). Hodnota obchodného podielu sa spravidla urcí z úctovníctva spolocnosti, alebo ju urcí auditor, pokial sa samotní bývalí manželia na hodnote obchodného podielu nedohodnú. V súdnom konaní, v ktorom by sa rozhodovalo o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva by súd pravdepodobne urcil znalca, ktorý by stanovil znaleckým posudkom hodnotu tohto obchodného podielu). Podla ustanovenia § 150 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) sa pri vyporiadavaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov vychádza z toho, že podiely manželov sú rovnaké. V danom prípade by ste mali nárok na polovicu hodnoty obchodného podielu Vášho manžela v spolocnosti, v ktorej je spolocníkom. Na záver by sme Vás chceli upozornit- odporucit Vám, aby ste pozorne sledovali skutocnost, ci Váš manžel nebude robit umelo vykonštruované kroky k tomu, aby sa hodnota obchodného podielu znížila (napr. urobí prevod obchodného podielu, bude predávat- prevádzat obchodný podiel). Aby boli Vaše práva ohladom vyporiadavania bezpodielového spoluvlastníctva manželov, najmä vo vztahu k vyporiadavaniu obchodného podielu Vášho manžela, co možno najlepšie chránené, odporucili by sme Vám v danom prípade obrátit sa na advokáta.
Otázka:
Monika - 19. 1. 2010 16:13:04
Dobrý den, chcela by som sa spýtat na postup pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Brat s bývalou manželkou nadobudli pocas manželstva rodinný dom financovaný zo ŠFRB a bankového úveru. Bratova exmanželka odišla z ich domu spolu so synom, brat v tomto dome býva. Pocas trvania manželstva a aj po rozvode spláca tieto záväzky len sám. Ona sa na nich nijak nepodiela. Podala návrh na súd na vyporiadanie BSM. Bratovi zo súdu ešte nic neprišlo, preto by som chcela vediet, ak by súd urcil ako výlucného vlastníka domu jeho a on by ju mal vyplatit, ci z polovicky hodnoty domu, ktorú by jej mal vyplatit sa odrátava aj polovicka všetkých záväzkov-úverov vrátane úrokov.Dakujem velmi pekne za odpoved.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 26. 2. 2010 14:51:11
Dobrý den, inštitút bezpodielového spoluvlastníctva manželov v Slovenskej republike vychádza z princípu, že jeho predmetom je všetko, co môže byt predmetom vlastníctva. Výnimku tvoria len veci získané darom, dedením, veci slúžiace na osobnú potrebu výkonu povolania jedného z manželov a vecí vydaných v rámci reštitúcii majetku jednému z manželov. Bezpodielové spoluvlastníctvo môže byt rozhodnutím súdu ešte za trvania manželstva zúžené alebo úplne zrušené, avšak nakolko ste túto skutocnost neuviedli máme za to, že vo Vašom prípade k tomu neprišlo. Predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov sú predovšetkým príjmy z pracovného pomeru, sociálneho zabezpecenia, výhry z lotérií a pod. Preto tvrdenie, že Váš brat splácal za trvania manželstva všetky záväzky sám nemusí mat význam ak ich splácal zo svojej mzdy alebo obdobných príjmov, nakolko tie všetky patrili do bezpodielového spoluvlastníctva. Podla ustanovenia ustanovenia § 144 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „Obciansky zákonník“ v prílušnom gramatickom tvare) veci v bezpodielovom spoluvlastníctva užívaju obaja manželia spolocne; spolocne uhrádzajú aj náklady vynaložené na veci alebo spojené s ich užívaním a udržiavaním. Úhrada týchto nákladov sa spravidla uskutocnuje v rámci hospodárenia s bezpodielovým spoluvlastníctvom, ked sú náklady vynaložené zo spolocných penazí. Preto ak ich hradil Váš brat zo svojho zárobku pocas trvania manželstva považuje sa to za spolocné hradenie nákladov. Neplatilo by to v prípade ked by záväzky hradil z prostriedkov, ktoré sú jeho výlucným vlastníctvom (t.j. ak boli v jeho vlastníctve pred uzatvorením manželstva, alebo ich získal darom alebo dedením pocas trvania manželstva). Podla § 150 Obcianskeho zákonníka pri vyporiadavaní sa vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Každý z manželov je oprávnený požadovat, aby sa mu uhradilo, co zo svojho vynaložil na spolocný majetok, a je povinný nahradit, co sa zo spolocného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok. Preto jedine ak by Váš brat hradil záväzky zo svojho výlucného majetku, mohol by si tento nárok vzniest pocas súdneho konania, pricom by na nom ležala dôkazná povinnost tohto tvrdenia. Iné to však už bude so záväzkami, ktoré uhrádzal po rozvode. Podla § 148 ods. 1 Obcianskeho zákonníka zánikom manželstva zanikne i bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Preto všetky financné prostriedky vynaložené na splácanie hypotéky alebo iných záväzkov súvisiacich s vlastníctvom nehnutelnosti mali platit rovným dielom Váš brat a jeho exmanželka a tieto si teda bude môct voci nej uplatnit z titulu jej bezdôvodného obohatenia, ked podla § 454 Obcianskeho zákonníka bezdôvodne sa obohatil aj ten, za koho sa plnilo, co mal plnit sám.
Otázka:
Klaudia Jakubcová - 17. 1. 2010 15:46:07
Dobry den, som vacsinovou spoluvlastnikou 4-izboveho bytu (patri mi 67 %, zvysok dvom mojim bratom). Po smrti otca, ktory teraz v byte zije, sa zrejme nedohodneme na zruseni a vysporiadani spoluvlastnictva. Preto predpokladam, ze sud nakoniec nariadi byt predat s tym, ze vytazok rozdeli podla vysky podielov. Moze byt problemom, ze surodenci maju na svoje podiely zriadene zalozne pravo v prospech istej firmy, ktora im pozicala peniaze s dobou splacania uveru 20 rokov? To sa nebude moct do doby splatenia uveru (do r. 2029) byt predat? Alebo sa nesplatena cast uveru bude moct zaplatit z vytazku predaja bytu?
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 25. 2. 2010 22:54:36
Dobrý den, podla ustanovenia § 151h ods. 1 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) pri prevode alebo prechode zálohu pôsobí záložné právo voci nadobúdatelovi zálohu, ak zmluva o zriadení záložného práva neurcuje, že záložca môže záloh alebo cast zálohu previest bez zataženia záložným právom alebo ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak. Pokial by súd nariadil predaj bytu, voci potencionálnemu kupcovi, by pôsobilo záložné právo viažuce sa na spoluvlastnícke podiely Vašich súrodencov na byte, pokial by v zmluve o zriadení záložného práva (uzavretej medzi Vašimi súrodencami a inštitúciou, ktorá poskytla úver a je zároven záložným veritelom) nebolo uvedené, že spoluvlastnícke podiely na byte možno previest bez toho, aby voci novému vlastníkovi pôsobilo záložné právo. Byt, resp. spoluvlastnícke podiely na byte možno predat aj ked je na nom (na nich) zriadené záložné právo; problém skôr vidíme v tom, že bude pravdepodobne tažké nájst kupca, ktorý bude mat záujem kúpit nehnutelnost zataženú záložným právom. Po predaji bytu, je možné vyplatit zvyšok úveru z výtažku z predaja, avšak budete musiet nájst záujemcu o byt, s ktorým sa dohodnete, že byt kúpi aj ked je zatažený záložným právom, a po zaplatení kúpnej ceny sa pôžicka vráti a vymaže sa záložné právo. Riešením je aj to, že kupec by cast kúpnej ceny zodpovedajúcej nesplatenej casti úveru, zaplatil priamo inštitúcii, ktorá úver poskytla a tým by záložné právo zaniklo. Zvyšnú cast kúpnej ceny by kupujúci zaplatil priamo Vám ako podielovým spoluvlastníkom, podla velkosti Vašich podielov. Problémom by mohlo byt napríklad aj to, že niektoré inštitúcie poskytujúce úvery si v zmluvách o zriadení záložného práva vymienujú povinnost záložného dlžníka (v tomto prípade Vašich súrodencov ako vlastníkov zálohu) vyžiadat si na nakladanie so zálohom (so spoluvlastníckymi podielmi na byte) ich súhlas. V takomto prípade, by ste na predaj bytu, resp. Vaši súrodenci ako záložný dlžníci, potrebovali súhlas záložného veritela (inštitúcie, ktorá poskytla úver), v opacnom prípade by Vaši súrodenci porušili záväzok uvedený v zmluve (záväzok vyžiadat si na nakladanie so zálohom súhlas) a pravdepodobne by boli zo strany záložného veritela sankcionovaní. Záleží samozrejme na tom, co je dohodnuté v zmluve o zriadení záložného práva. Možnostou je aj prehodit záložné právo so súhlasom záložného veritela na inú nehnutelnost a byt predat nezatažený záložným právom, no a následne vyplatit úver z predaného bytu.
Otázka:
Laco Kocíb - 16. 1. 2010 17:13:39
Dobrý den, vopred dakujem za odpoved. Kataster mi nepovolill prevod idealnej polovice darovaciou zmluvou od môjho súrodenca na 2 parcelách jedna cca 3400 m2 a druhá cca 13000 m2 obe orná pôda, Umiest.pozemku 2.extravilán. Pritom obe sú v územnom pláne mesta pre výstavbu rod. domu. Co môžem urobit, aby k prevodu došlo. Prípadne ako je to s "nejakým" polatkom štátu ak sa delí parcela orná pôda v extravilánu mesta
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 26. 2. 2010 14:50:01
Dobrý den, z Vami uvedených informácií nie je možné otázku presne zodpovedat, predovšetkým pre absenciu uvedenia dôvodu, preco Vám katastrálny úrad zamietol návrh na vklad. Vo všeobecnosti návrh na vklad do katastra nehnutelností musí v zmysle ustanovenia § 30 katastrálneho zákona (zákon c. 162/1995 Z.z. v znení neskorších predpisov) obsahovat meno, priezvisko a miesto trvalého pobytu úcastníka ak ide o fyzickú osobu (alebo obchodné meno, názov a sídlo ak je úcastníkom právnická osoba), oznacenie správy katastra, ktorej je návrh adresovaný a oznacenie právneho úkonu na základe ktorého má vzniknút, zmenit sa alebo zaniknút právo k nehnutelnosti. Prílohou návrhu má byt predovšetkým zmluva na základe ktorej má byt zapísané právo k nehnutelnosti do katastra, v prípade, že sa pozemok rozdeluje aj geometrický plán. Správa katastra preskúma zmluvu z hladiska, ci obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, ci je úkon urobený v predpísanej forme, ci je prevodca oprávnený nakladat s nehnutelnostou, ci sú prejavy vôle dostatocne urcité a zrozumitelné, ci zmluvná volnost alebo právo nakladat s nehnutelnostou nie sú obmedzené, ci zmluva neodporuje zákonu, ci zákon neobchádza a ci sa neprieci dobrým mravom. Pri rozhodovaní o vklade prihliada správa katastra aj na skutkové a právne skutocnosti, ktoré by mohli mat vplyv na povolenie vkladu. Ak podmienky na vklad nie sú splnené, správa katastra vklad zamietne. Môže k tomu teda dôjst z dôvodu formálnych ako aj obsahových nedostatkov, najcastejšie na prikladanej zmluve. Prechod alebo prevod vlastníctva k polnohospodárskym (alebo aj lesným) pozemkom nachádzajúcich sa mimo zastavaného územia obce (v extraviláne) sa špeciálne spravuje ustanoveniami zákona c. 180/1995 Z.z. (o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom) Podla tohto zákona nemôže na základe právneho úkonu vzniknút rozdelením jestvujúcich pozemkov polnohospodársky pozemok menší ako 2.000 m2, co ale nie je Váš prípad. Co sa týka otázky na poplatky tak v prípade delenia jestvujúcich pozemkov podla § 22 ods. 1 písm. a) a b) uvedeného zákona ak má na základe právneho úkonu rozdelením vzniknút polnohospodársky pozemok vo výmere od 2.000 m2 do 5.000 m2 je nadobúdatel povinný zaplatit odvod vo výške 20 % hodnoty polnohospodárskej pôdy urcenej podla osobitného predpisu, ak má takto vzniknút vzniknút polnohospodársky pozemok vo výmere od 5.000 m2 do 20.000 m2 je nadobúdatel povinný zaplatit odvod vo výške 10 % hodnoty polnohospodárskej pôdy urcenej podla osobitného predpisu. Odvod je príjmom osobitného bežného úctu dofinancovania programov Ministerstva pôdohospodárstva Slovenskej republiky. Osobitným predpisom v tomto prípade je zákon c. 330/1991 Zb. (o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spolocenstvách) ktorý v § 43 ods. 2 ustanovuje, že podrobnosti o urcení hodnoty pozemku na úcely pozemkových úprav ustanoví všeobecne záväzný právny predpis, ktorý vydá ministerstvo. Týmto predpisom je Vyhláška Ministerstva pôdohospodárstva Slovenskej republiky c. 38/2005 Z.z. (o urcení hodnoty pozemkov a porastov na nich na úcely pozemkových úprav) a jej príloha c. 1. Hodnota pozemku je tu urcená v závislosti od bonity pôdy, táto príloha je velmi rozsiahla preto nie je možné ju na tomto mieste celú odcitovat, ale prezriet si ju môžte na stránke http://jaspi.justice.gov.sk v casti „Predpisy“.
Otázka:
Jan Novak - 15. 1. 2010 22:16:58
dobry den, bratovy som daroval nehnutelnost,potom sme sa rozkmotrili vyzval som ho aby my vrátil dar ale medzi tým umrel môžem žalobou ziadat vrátenie daru alebo priamo dát do dedickeho konania aby bol dar vrastený a nebol zahrnuty do dedickeho konania.Dakujem
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 26. 2. 2010 14:49:15
Dobrý den, podla ustanovenia § 630 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) darca sa môže domáhat vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo clenom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Ak darca uplatní toto právo, právny vztah z darovania zanikne okamihom, ked dôjde prejav jeho vôle obdarovanému. Týmto okamihom sa obnový pôvodný stav a obdarovaný je povinný dar vrátit. Prejav vôle, ktorým darca požaduje vrátenie daru je možné urobit v akejkolvek forme a to aj ked je predmetom daru nehnutelnost. Pojem dobré mravy nie je zákonom definovaný z dôvodu, že dobré mravy podliehajú spolocenskému vývoju ako aj skutocnosti, že vo všetkých jednotlivostiach by bolo tažké ich vystihnút. Vo všeobecnosti sa však o dobrých mravoch dá hovorit ako o pravidlách morálneho charakteru všeobecne uznávaných v demokratickej spolocnosti, ktorými sa presadzuje vzájomná ohladuplnost, slušnost a vzájomné rešpektovanie. Pri darovacej zmluve sa pod takéto správanie sa zaraduje velký nevdak zo strany obdarovaného, ktoré možno kvalifikovat ako hrubé porušenie dobrých mravov. Ide o porušenie znacnej intenzity alebo sústavné porušovanie, takýmto kvalifikovaným porušením dobrých mravov je napr. fyzické násilie, hrubé urážky, neposkytnutie potrebnej pomoci a pod. Obdarovaný môže odopriet vrátenie daru tým, že poprie existenciu dôvodov na vrátenie. V takomto prípade musí darca uplatnit svoj nárok na súde, ktorý rozhodne ci boli splnené podmienky pre vrátenie daru. Právo darcu na vrátenie daru sa premlcuje ako každé iné majetkové právo, premlcacia doba je trojrocná a zacína plynút odo dna, ked mohol darca uplatnit svoje právo po prvý raz, t.j. ked obdarovaný svojím správaním naplnil skutkovú podstatu vrátenia daru. V prípade zániku darovania jednostranným právnym úkonom darcu je obdarovaný povinný vrátit darcovi všetko, co od neho na základe darovacej zmluvy získal. Vrátením daru sa pôvodná zmluva neruší ale dochádza k novému prevodu vlastníctva. Tým, že je zánik darovania jednostranným právnym úkonom darcu a ako vyplýva z Vašej otázky vykonali ste vôlový prejav požadujúci vrátenie daru a Váš brat existenciu dôvodov nepoprel, nehnutelnost nemôže byt predmetom dedicského konania, pretože jej vlastníkom ste opät Vy.
Otázka:
Anna Bogacevicová - 15. 1. 2010 12:50:37
Dobry den, este by som chcela dodat k mojej predchadzajucej otazke, ze ide o vysporiadanie pozemku formou vydrzania. Dakujem
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 15. 3. 2010 16:11:17
Dobrý den, najvhodnejším riešením pre Vás bude splnomocnit advokáta alebo advokátsku kanceláriu na vykonanie všetkých potrebných úkonov, budete tak mat právnu istotu, že všetky úkony budú vykonané v súlade s platnými právnymi predpismi. Ako spomínate v doplnení otázky jedná sa o vydržanie pozemku, co je pomerne komplikovaný právny inštitút, preto aj z hladiska vztahu k prípadným predchádzajúcim vlastníkom bude výhodné, ak na Vašej strane bude stát kvalifikovaný právnik.
Otázka:
Anna Bogacevicová - 15. 1. 2010 12:08:05
Dobry den, chcem sa na Vas obratit s prosbou o radu. Hladame niekoho kto nam pomoze pri vysporiadani pozemku (niekto, kto vsetky formality vybavi za nas, nakolko je to zdlhave). Koho mame hladat, pravnika? Sme z vychod. Slovenska. Dakujeme velmi pekne.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 15. 3. 2010 16:11:04
Dobrý den, najvhodnejším riešením pre Vás bude splnomocnit advokáta alebo advokátsku kanceláriu na vykonanie všetkých potrebných úkonov, budete tak mat právnu istotu, že všetky úkony budú vykonané v súlade s platnými právnymi predpismi. Ako spomínate v doplnení otázky jedná sa o vydržanie pozemku, co je pomerne komplikovaný právny inštitút, preto aj z hladiska vztahu k prípadným predchádzajúcim vlastníkom bude výhodné, ak na Vašej strane bude stát kvalifikovaný právnik.
Otázka:
Andrej Michalicka - 15. 1. 2010 10:32:23
Ešte do tretice,za vaše odpovede vopred dakujeme,nemôžme s manželkou kludne spávat,dokonca velmi vážne uvažujeme o predaji domu,i za cenu zaplatenia dane z príjmu,lebo trvalé bydlisko tu mám ani nie rok a od kolaudácie je rok a nieco.Ešte dodám,manželka tu ešte nemá ani trvalý pobyt a dom aj s pozemkom je iba na mna,som na katastri jediný vlastník.Dakujem za odpovede,pekný den.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 26. 2. 2010 14:48:21
Dobrý den, v zmysle § 9 ods. 1 písm. a) od dane z príjmu sú oslobodené príjmy z predaja bytu alebo obytného domu s najviac dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak v nom mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom. Požiadavku dvojrocného trvalého pobytu nie je možné nahradit inou skutocnostou, ak sa chcete vyhnút plateniu dane jedinou možnostou je pockat na uplynutie dvojrocnej doby.
Otázka:
Andrej Michalicka - 15. 1. 2010 10:00:21
A mám ešte jeden problém.Skôr ako mi otec pozemok daroval(za úcelom stavby domu)som to vlastne odmietol,bolo mi totiž povedané zo strany rodicov,ty dostaneš pozemok(hodnota asi 500 000)a tvoja sestra dostane dom(iba môj zdravý názor si myslí že hodnota je 2 000 000).Nato sa otec ohradil"co trtoším",ved on mi ešte pomôže financne.Preto som názor zmenil a pozemok prijal.Tak sa aj stalo,pomohol mi s nejakými platbami za prácu(bez doklaou),a ani ja som mu samozrejme nic nepodpísal.Ide zhruba o 260 000sk.Po tom co zacal žiadat spät darovaný pozemok,pýta spät aj peniaze.Ja ich ale nemám,co je asi evidentné,kedže sme nedávno zkolaudovali,splácam stav.úver,máme tri deti a manželka je bez práce.Akú mám šancu v príp.súdneho konania?
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 28. 1. 2010 15:23:16
Dobrý den, v zásade je dôležité najprv zodpovedat otázku, ci Vám uvedené financné prostriedky otec požical alebo daroval. Váš otec v prvom rade musí preukázat, že Vám nejaké financné prostriedky daroval, resp. požical. Pokial Vám uvedené penažné prostriedky daroval a teraz žiada, aby ste tieto penažné prostriedky vrátil, t.j. žiada vrátenie daru, k danej problematike (k problematike vrátenia daru) sme sa vyjadrili pri zodpovedaní Vašej predchádzajúcej otázky. Pokial Vám otec penažné prostriedky požical na základe zmluvy o pôžicke (tá môže byt uzavretá aj ústne) musí, ako sme už napísali preukázat, že k uzavretiu zmluvy o pôžicke došlo, a že je podla podmienok dohodnutých v zmluve o pôžicke oprávnený v súcasnej dobe od Vás žiadat vrátenie penažných prostriedkov (t.j. že pôžicka je už splatná). Ak nepreukáže Váš otec uzavretie zmluvy o pôžicke, v zásade podla nášho názoru platí, že Vám penažné prostriedky daroval. Samozrejme v prípadnom súdnom konaní by to bolo slovo Vášho otca (ktorý by tvrdil, že Vám peniaze požical) proti Vášmu slovu (ak by ste Vy tvrdili, že Vám peniaze daroval). Pokial sa ale bude Váš otec domáhat vrátenia penazí súdnou cestou (bude v pozícii navrhovatela v súdnom konaní) a bude tvrdit, že Vám peniaze požical na základe zmluvy o pôžicke, bude dôkazné bremeno na nom, t.j. Váš otec bude musiet preukázat existenciu zmluvy o pôžicke, a to že peniaze Vám na základe tejto zmluvy požical.
Otázka:
Andrej Michalicka - 15. 1. 2010 9:46:02
Dobrý den,mám na vás viac otázok.Vroku 2006 som dostal od otca darovcou zmluvou cast záhrady(staveb.pozemok),za úcelom výstavby rodinného domu,ktorý som zkolaudoval v roku 2008.Vtom case som žil s priatelkou(rozvedenou)a jej dvomi detmi a s našim spolocným synom.Vroku 2009 sme sa zosobášili,a dá sa povedat,že spolunažívali aj s mojimi rodicmi v pohode.Ja pracujem od 10.mesiaca 2008 v Rakúsku,takže sa o všetko stará doma moja manželka.Kedže sme mali vztahy s mojimi rodicmi naozaj dobré,nepostavili sme na hranici našich pozemkov plot.A teraz k tej otázke na vás,jedného pekného dna,dodnes nepznáme dôvod preco,zacali moji rodicia vykrikovat pod našou terasou na manželku,a vyostrilo to do hádky.Dodnes sa nedá s nimi normálne v klude komunikovat,najmä s otcom,nadávame si navzájom,ked príde k stretu.Vlastne otec sa mi vyhráža,mám mu vrátit pozemok,alebo mu mám zan zaplatit.Môže uspiet v súdnom spore proti mne ohladne zrušenia darovacej zmlivy?
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 28. 1. 2010 15:00:46
Dobrý den, podla ustanovenia § 630 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) darca sa môže domáhat vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo clenom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Pokial sa darca domáha vrátenia daru, ide o jednostranný právny úkon, ktorým sa darovacia zmluva zrušuje a darca sa opät stáva vlastníkom darovanej veci. Darca sa však vrátenia daru môže domáhat len v prípade, že sa obdarovaný správa k darcovi alebo clenom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Dobré mravy zákon nedefinuje, preto až súd by posudzoval co možno (aké konanie možno) považovat za porušenie dobrých mravov. Zákon zároven vyžaduje, aby išlo o hrubé porušenie dobrých mravov, t.j. aby porušenie dobrých mravov malo takú intenzitu, že pôjde o ich hrubé (závažné) porušenie. Darca teda len tak svojvolne nemôže žiadat od obdarovaného vrátenie daru. Môže tak urobit len za splnenia vyššie uvedenej podmienky (t.j. že obdarovaný sa k nemu alebo k clenom jeho rodiny správa tak, že hrubo porušuje dobré mravy). Takýmto správaním obdarovaného môže byt napríklad situácia, ked sa obdarovaný vyhráža darcovi alebo clenom jeho rodiny smrtou, takéto konanie možno považovat za hrubé porušenie dobrých mravov. Pokial sa darca domáha vrátenia daru a obdarovaný mu dar nevráti, resp. popiera, že by bol darca oprávnený požadovat vrátenie daru, musí sa darca domáhat vrátenia daru súdnou cestou a pred súdom preukázat, že bola splnená podmienka na to, aby sa vrátenia daru mohol domáhat. To znamená, že Vaši rodicia, resp. Váš otec (záleží ci bol darcom len Váš otec alebo aj matka) sa najprv musia vrátenia daru domáhat voci Vám. Pokial budete mat za to, že ste sa k Vašim rodicom, resp. k Vášmu otcovi (záleží ci bol darcom len Váš otec alebo aj matka) nesprávali tak, že ste tým hrubo porušili dobré mravy, a teda ste presvedcený, že Vaši rodicia, resp. Váš otec nie je oprávnený požadovat vrátenie nehnutelnosti, musí sa vrátenia nehnutelnosti domáhat Váš otec na súde a preukázat, že podmienky na požadovanie vrátenia daru boli splnené, a že oprávnene žiadal vrátenie daru, cím došlo k zrušeniu darovacej zmluvy. Dôkazné bremeno bude na Vašich rodicoch, resp. na Vašom otcovi, ktorí budú musiet preukázat, že ste sa k nim správali, tak, že ste tým hrubo porušili dobré mravy. V súcasnosti ste stále vlastníkom pozemku Vy, a poskytnutie akýchkolvek financných prostriedkov Vašim rodicom by danú situáciu neriešilo, pretože darovacia zmluva je bezodplatný právny úkon a okrem toho, ako sme už napísali, Vy ste stále vlastníkom pozemku, a teda ho ani nemôžte kúpit. V zásade Vy nemôžte ani vrátit darovaný pozemok jednostranne Vášmu otcovi (pokial nebolo vyslovene v zmluve dohodnuté Vaše právo od zmluvy odstúpit alebo ju vypovedat), t.j. nemôžte jednostranne zmluvu zrušit tak, že dar vrátite. Momentálne je taká situácia, že v podstate musíte cakat, ci sa Váš otec, resp. Vaši rodicia budú domáhat vrátenia daru, a pokial mu darovaný pozemok nebudete chciet vrátit, musí sa Váš otec, resp. Vaši rodicia domáhat vydania pozemku na súde. Ako sme už vyššie uviedli, pokial by sa Váš otec oprávnene domáhal vrátenia daru, stal by sa opät vlastníkom pozemku v momente ked sa vrátenia tohto pozemku voci Vám domáhal. V súdnom konaní by súd v takomto prípade rozhodol o tom, že ste povinný otcovi, resp. Vašim rodicom ako vlastníkom pozemku, pozemok vydat. Ako sme už vyššie uviedli na oprávnené domáhanie sa vrátenia daru je potrebné, aby ste sa správali hrubo k Vašim rodicom, resp. k Vášmu otcovi (záleží na tom kto bol darcom) tak, že takýmto správaním hrubo porušíte dobré mravy. Aj ked by sa Vaši rodicia, resp. Váš otec oprávnene domáhali vrátenia daru, stále ostanete vlastníkom stavby- rodinného domu, a potom by sa dalo uvažovat o zriadení vecného bremena na pozemok, ktorému bude zodpovedat Vaše právo cesty cez pozemok, tak aby ste mali prístup k stavbe.
Otázka:
Lukas Reifel - 15. 1. 2010 1:08:56
Dobry vecer,moja setra sa rozviedla s manzelom ktory pracoval v zahranici.Po rozvode nemala na neho ziadny kontakt.Asi po 4 rokoch od rozvodu sa rozhodla ich byt predat a zacala podnikat.Asi po 2 rokoch podnikania skrachovala.Teraz byva u nasich rodicov.Asi pred mesiacom sa ozval jej ex-manzel ze chce polovicu penazi s predaneho bytu.Ale ona tie peniaze investovala do svojej predajne,takze teraz nema uz nic.Ako ma dalej postupovat ku ju manzel da k sudu?Moze dostat nejaky trest?Ona byva u nasich rodicou a pracuje v banke.Mozu jej teraz exekutor stahovat s platu tu sumu?Je to dost zamotana situacia.Za Vasu radu vopred dakujem.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 28. 1. 2010 16:42:05
Dobrý den, podla ustanovenia § 149 ods. 4 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) "ak do troch rokov od zániku bezpodielového spoluvlastníctva manželov nedošlo k jeho vyporiadaniu dohodou alebo ak bezpodielové spoluvlastníctvo manželov nebolo na návrh podaný do troch rokov od jeho zániku vyporiadané rozhodnutím súdu, platí, pokial ide o hnutelné veci, že sa manželia vyporiadali podla stavu, v akom každý z nich veci z bezpodielového spoluvlastníctva pre potrebu svoju, svojej rodiny a domácnosti výlucne ako vlastník užíva. O ostatných hnutelných veciach a o nehnutelných veciach platí, že sú v podielovom spoluvlastníctve a že podiely oboch spoluvlastníkov sú rovnaké. To isté platí primerane o ostatných majetkových právach, ktoré sú pre manželov spolocné." Ked sa Vaša sestra rozviedla, zaniklo jej bezpodielové spoluvlastníctvo s jej bývalým manželom. Do troch rokov od zániku bezpodielového spoluvlastníctva bolo potrebné toto bezpodielové spoluvlastníctvo vyporiadat, ci už dohodou alebo súdnou cestou. Pokial sa do troch rokov od zániku manželstva Vašej sestry bezpodielové spoluvlastníctvo nevysporiadalo, platí domienka uvedená vo vyššie citovanom ustanovení § 149 ods. 4 Obcianskeho zákonníka. Pri nehnutelných veciach, t.j. aj pri spolocnom byte platí, že Vaša sestra a jej bývalý manžel sa stali po uplynutí troch rokov od rozvodu (od zániku ich bezpodielového spoluvlastníctva) podielovými spoluvlastníkmi bytu, a každý vlastnil 1/2 bytu. Ked Vaša sestra predala celý byt, nakladala aj so spoluvlastníckym podielom jej bývalého manžela, a na to nemala oprávnenie, pretože nebola vlastníkom celého bytu ale len 1 bytu. To znamená, že osoba, ktorá byt kúpila od Vašej sestry, nadobudla do svojho vlastníctva len 1 bytu, pretože druhú polovicu bytu nemala Vaša sestra vo svojom vlastníctve a nemohla s nou preto nakladat; táto tretia osoba sa teda nikdy nestala vlastníkom celého bytu, ale len jednej polovice bytu patriacej Vašej sestre. Bývalý manžel Vašej sestry neprestal byt nikdy vlastníkom 1/2 bytu. Bývalý manžel Vašej sestry má tak možnost, žiadat od osoby, s ktorou Vaša sestra uzavrela zmluvu o kúpe bytu, vydanie jeho spoluvlastníckeho podielu vo výške 1 bytu, a to aj žalobou o vydanie veci. Následne by mala osoba, ktorá s Vašou sestrou uzavrela kúpnu zmluvu na byt, právo požadovat od Vašej sestry vydanie bezdôvodného obohatenia, t.j. sumu, ktorú zaplatila za 1 bytu patriacu bývalému manželovi Vašej sestry, a ktorej vlastníkom sa táto osoba nikdy nestala. Taktiež by Vaša sestra zodpovedala tejto osobe za škodu, ktorá by jej prípadne za danej situácie vznikla. V danom prípade by sa však mala brat do úvahy aj otázka premlcania nároku na vydanie bezdôvodného obohatenia, podla ustanovenia § 107 ods. 1 a ods. 2 Obcianskeho zákonníka podla ktorého „právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia sa premlcí za dva roky odo dna, ked sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto sa na jeho úkor obohatil. Najneskôr sa právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia premlcí za tri roky, a ak ide o úmyselné bezdôvodné obohatenie, za desat rokov odo dna, ked k nemu došlo.“ Pokial ide o trestnoprávnu zodpovednost Vašej sestry za jej konanie, nevieme ju takto z Vašej otázky posúdit ani zhodnotit; je potrebné poznat a posúdit všetky okolnosti daného prípadu. Pokial ide o Vašu otázku ohladom zrážok zo mzdy vykonávaných exekútorom, podmienkou vedenia exekucného konania proti urcitej osobe je existencia exekucného titulu. Okrem iného je exekucným titulom právoplatné rozhodnutie súdu, tzn. ak by sa napríklad osoba, ktorej Vaša sestra predala byt, domáhala na súde úspešne vydania bezdôvodného obohatenia (t.j. vydania sumy, ktorú zaplatila za polovicu bytu) a súd by Vašu sestru zaviazal vydat toto bezdôvodné obohatenie, pricom ona by ho dobrovolne nevydala, mohla by táto tretia osoba dat návrh na exekúciu na základe právoplatného rozhodnutia súdu, a následne až potom by exekútor mohol vykonat voci Vašej sestre exekúciu, napríklad aj zrážkami zo mzdy. Na záver by sme chceli uviest, že je taktiež potrebné zhodnotit aj možnosti osoby, ktorá uzavrela s Vašou sestrou zmluvu o kúpe bytu, na odstúpenie od tejto zmluvy. Situácia Vašej sestry je komplikovaná a odporúcali by sme Vašej sestre skontaktovat sa s právnikom osobne, aby mohol právnik posúdit všetky okolnosti daného prípadu.
Otázka:
Peter Pospisil - 14. 1. 2010 21:21:02
Chcem sa opytat, Chcem brat uver na byt z banky. Ako postupovat v pripade ked na byt je v Liste vlastnictva napisana tarcha - dozivotna pravo na uzivanie jedneho z majitelov bytu. Majitelia chcu byt predat. Kedy by sa mal dat podnet na vymazanie tarchy z listu vlastnictva toho jedneho uzivatela bytu. Malo by to byt do podpisania kupnej zmluvy ? Do Zmluvy o buducej kupnej zmluve si chceme dat bod aby tato tarcha bola zmazana,alebo aby bol aspon podany navrh na katastri o vymaz. Ako dlho trva vymazanie tarchy z listu vlastnictva,ked sa poda ziadost na kataster o vymazanie ?
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 26. 2. 2010 14:46:46
Dobrý den, návrh na vklad do katastra na výmaz vecného bremena predstavujúceho právo doživotného užívania nehnutelnosti je možné podat hocikedy. Avšak z dôvodu právnej istoty urcite trvajte na výmaze vecného bremena (tarchy) ešte pred uzatvorením kúpnej zmluvy. Podla ustanovenia § 151p ods. 1) Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) k zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je treba vklad do katastra nehnutelností. Je teda potrebné vypracovat písomný návrh na vklad výmazu vecného bremena z katastra. Návrh na vklad sa podáva písomne a podla § 30 ods. 4. katastrálneho zákona (zákon c. 162/1995 Z.z. o katastri nehnutelností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnutelnostiam v znení neskorších predpisov, dalej len „katastrálny zákon“ v príslušnom gramatickom tvare) v tomto prípade musí obsahovat meno, priezvisko a miesto trvalého pobytu (ak ide o fyzickú osobu, ak by šlo o právnickú osobu tak obchodné meno, názov a sídlo), oznacenie správy katastra, ktorej je návrh adresovaný a oznacenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknút, zmenit sa alebo zaniknút právo k nehnutelnosti (v tomto prípade to bude zmluva o zrušení vecného bremena). Taktiež je potrebné oznacit císlo listu vlastníctva a názov katastrálneho územia, kde je už nehnutelnost zapísaná. V prílohe je potrebné priložit zmluvu na základe ktorej má byt zapísané právo (alebo v tomto prípade vymazané) k nehnutelnosti do katastra, teda už spomínanú zmluvu o výmaze vecného bremena, v pocte vyhotovení tolko kolko je úcastníkov konania plus tri vyhotovenia navyše. Úcastníkom konania podla § 30 ods. 1) katastrálneho zákona sú úcastníci právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknút, zmenit sa alebo zaniknút právo k nehnutelnosti. Ako uvádzame v úvode mali by ste trvat na výmaze vecného bremena ešte pred uzatvorením kúpnej zmluvy, takže zmluvu o zániku vecného bremena ako aj návrh na vklad do katastra by mal vykonat ešte pôvodný vlastník nehnutelnosti. Výmaz vecného bremena z katastra trvá rovnako ako iné konania o návrhu na vklad, ustanovením § 32 ods. 1 katastrálneho zákona je správe katastra uložená lehota 30 dní na rozhodnutie, avšak niektoré katastrálne úrady túto lehotu nedodržujú. Katastrálny zákon umožnuje ustanovením § 32 ods. 3 požiadat správu katastra o urýchlené konanie o návrhu na vklad za co sa platí vyšší správny poplatok, pri urýchlenom konaní správa katastra rozhodne v lehote 15 dní pricom túto lehotu katastrálne zákony spravidla dodržujú a zvyknú rozhodnút aj skôr, v závislosti od aktuálneho množstva podaní. Za podanie návrhu na vklad do katastra sa platí v zmysle položky 11 zákona o správnych poplatkoch (zákon c. 145/1995 Z.z. v znení neskorších predpisov) správny poplatok vo výške 66,- € alebo 265,50 € ak úcastník konania žiada o urýchlené konanie o návrhu na vklad.
Otázka:
Mato Pato - 14. 1. 2010 21:14:07
Dobry den, chcel by som sa Vas opytat ako by sa malo postupovat v takejto situacii. Moj otec je gambler a ma rozne pozicky v roznych spolocnostiach, v niektorich uz ma aj exekutorske konanie. Byt je na mamu napisany uz asi dva roky tak sa chcem opytat co sa moze stat. A dalsia otazky ci by sa to mohlo vyriesit aj tak aby sa byt prepisal na mna s vecnym bremenom dozitia mojej mamy, a co by k takemuto prepisu bolo potrebne. Za odpoved velmi dakujem.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 26. 2. 2010 14:45:37
Dobrý den, z Vami uvedených údajov nie je možné na otázku presne odpovedat. Dôležitým faktom tu je, ci sú Vaši rodicia ešte stále manželmi a ci medzi nimi stále existuje bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Podla § 143 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „Obciansky zákonník“ v príslušnom gramatickom tvare) totiž v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko, co môže byt predmetom vlastníctva a co nadobudol niektorý z manželov za trvnia manželstva s výnimkou vecí získaných dedicstvom alebo darom, ako aj vecí ktoré podla svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania jedného z manželov. Jeden z manželov nemôže pocas trvania manželstva nemôže nadobúdat veci do osobného vlastníctva a v jeho osobnom vlastníctve sú len veci, ktoré mu patrili už pred uzavretím manželstva (v prípade, ak bol jeden z manželom clenom družstva a po uzatvorení manželstva si byt odkúpil do osobného vlastníctva, tento nespadá do bezpodielového spoluvlastníctva manželov). Výnimku tu tvoria len už uvedené dedenie, darovanie, kúpa veci za penažné prostriedky nadobudnuté dedením, darovaním, alebo ak boli vo vlastníctve jedného z manželov ešte pred uzatvorením manželstva alebo ak súd zúži alebo zruší bezpodielové spoluvlastníctvo manželov ešte pocas trvania manželstva. To je možné len po vzájomnej dohode manželov, alebo na návrh jedného z manželov zo závažných dôvodov. Preto ak sú Vaši rodicia ešte stále manželmi a nedošlo k niektorej z vyššie uvedených výnimiek, nemohla Vaša mama nadobudnút byt do výlucného vlastníctva. V takomto prípade, ak by bol byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov pri exekucnom konaní by na neho mohol exekútor siahnut v zmysle ustanovenia § 147 ods. 1 Obcianskeho zákonníka podla ktorého pohladávka veritela len jedného z manželov, ktorá vznikla za trvania manželstva, môže byt pri výkone rozhodnutia uspokojená i z majetku patriaceho do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Druhý manžel, ktorý nie je dlžníkom, je povinný strpiet, aby veritelova pohladávka bola uspokojená i z majetku, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve oboch manželov. Ak sú ale už Vaši rodicia rozvedení, súd rozhodnutím zrušil ich bezpodielové spoluvlastníctvo, alebo Vaša mama nadobudla byt do výlucného vlastníctva niektorou z vyššie uvedených možností, to že voci Vášmu otcovi je vedená exekúcia nemá vplyv na výlucné vlastníctvo Vašej mami. Co sa týka možného prepísania bytu na Vás je to možné ci už je byt vo výlucnom vlastníctve Vašej mami alebo v bezpodielovom spoluvlastníctve Vašich rodicov. Avšak tu je potrebné upozornit na skutocnost, že ak by bol byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov prevodom na Vás by bol tento právny úkon (napríklad darovacia zmluva) odporovatelným v zmysle § 42a Obcianskeho zákonníka, podla ktorého sa veritel môže domáhat, aby súd urcil, že dlžníkové právne úkony ak ukracujú uspokojenie jeho vymáhatelnej pohladávky sú voci nemu neúcinné. Odporovat možno právnemu úkonu, ktorý dlžník urobil v posledných troch rokoch v úmysle ukrátit svojho veritela, ak tento úmysel musel byt druhej strane známy, a právnemu úkonu, ktorým bol veritel dlžníka ukrátený a ku ktorému došlo v posledných troch rokoch medzi dlžníkom a osobami jemu blízkymi alebo ktoré dlžník urobil v uvedenom case v prospech týchto osôb s výnimkou prípadu, ked druhá strana vtedy dlžníkov úmysel ukrátit veritela aj pri náležitej starostlivosti nemohla poznat. Súd by následne mohol zrušit právny úkon ktorým došlo k prevodu nehnutelnosti (napríklad darovacia zmluva) a bol by tak obnovený pôvodný stav, ciže byt by bol opätovne v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov a mohla by byt z neho uspokojená pohladávka veritela ako vyššie uvádzame. Ak je byt vo výlucnom vlastníctve Vašej mami jeho prepísaním by sa vztah k exekúciám vedeným voci Vašemu otcovi nezmenil. K prepísaniu budete potrebovat zmluvu na základe ktorej dochádza k prechodu vlastníckeho práva na Vás (napríklad darovacia zmluva), následne podáte návrh na vklad do katastra nehnutelností, ktorý musí obsahovat meno, priezvisko a trvalé bydlisko všetkých úcastníkov, oznacenie listu vlastníctva na ktorom je nehnutelnost zapísaná, oznacenie správy katastra, ktorej je návrh urcený, oznacenie právneho úkonu, ktorým sa mení právo k nehnutelnosti ako aj predmetnú zmluvu v pocte vyhotovení o tri viac ako je úcastníkov. V návrhu na vklad tiež uvediete vznik vecného bremena doživotného užívania nehnutelnosti v prospech Vašej mami. Správny poplatok za podanie návrhu na vklad je 66 eur.
Otázka:
PeGa - 14. 1. 2010 15:07:38
Dobry den, kupila som od svojej babky byt v decembri 2007, na hypotekarny uver, bez tarchy. Na zaklade ustnej dohody som ju tam nechala byvat, pricom sme si nestanovili termin dokedy. U pravnicky tvrdila, ze si vybavi penzion. Ja dalej byvam u rodicov a cakam na ten byt. Minuly rok sa stala babka majitelkou dalsieho bytu po svojej sestre a ten drzi prazdny. Nechcela ma tam pustit byvat ani sa tam nechce prestahovat. Preto som ju doporucenym listom vyzvala na vystahovanie a dala trojmesacny termin. Obavam sa, ze sa napriek tomu dobrovolne nevystahuje. Ako mam potom postupovat? Dakujem
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 26. 2. 2010 14:46:02
Dobrý den, ak Vaša babka obýva byt bez akéhokolvek právneho titulu (nájomná zmluva, vecné bremeno doživotného užívania alebo iné), neoprávnene tým zasahuje do výkonu Vášho vlastníckeho práva, ktoré je absolútne a pôsobí proti všetkým, ktorí su všeobecne zaviazaní necinit nic, co by oprávneného vlastníka rušilo v jeho vlastníckom práve. V súlade s ustanovením § 126 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „Obciansky zákonník“ v príslušnom gramatickom tvare) vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje. V zmysle uvedného ustanovenia môžte podat žalobu na vypratanie nehnutelnosti na súde. Voci Vašej babke by ste si mohli uplatnit aj náhradu škody podla ustanovenia § 420 Obcianskeho zákonníka na úhradu nákladov, ktoré Vám vznikli z dôvodu, že ste nemohli obývat svoj byt.
Otázka:
maria havranova - 14. 1. 2010 13:00:09
dobrý den, chcela by som sa poradit ako mám postupovat, resp. co môžem požadovat v nasledujúcom prípade: pred 1 a 1/2 sme s manželom kúpili byt v novostavbe. Po nastahovaní sa susedov do bytov, ktoré s našim majú spolocnú stenu sme zistili, že zrejme priecky nie sú dostatocne zvukovo izolované. Všetko totiž pocujeme, zrozumitelnú rec, zvuky, hudbu, tv, no proste všetko, akoby sme boli v jednom byte. Žila som predtým v paneláku, tam bolo tiež pocut, ale všetko tlmene. Tu pocujeme aj ked si susedia umývajú zuby, o hucaní vody ani nehovorím. Ked pozerajú TV, automaticky si my musíme dat hlasnejšie, aby sme poculi našu. Uvedenú situáciu sme najprv reklamovali v stavebnej firme, ktorá nám odporucila dat si urobit meranie hlucnosti (co nie je lacná záležitost), následne na to, si stav. firma urobí ešte svoje meranie a potom sa bude situácia "riešit", avšak nepredpokladajú, že by bolo nutné nieco riešit. obrátili sme sa aj na stav. úrad, doteraz sme nedostali odpoved, aj na UVZSR, tam nás odporucili práve na stav. úrad, aby sme požadovali dodatocné vykonanie merania hlucnosti. Chcem sa opýtat, ci môžem požadovat odstúpenie od zmluvy, aj ked som byt 1 rok užívala, alebo ako môžem prinútit stavebnú firmu, aby vykonala prípadné odhlucnenie bytu. Dakujem pekne za odpoved, Havranová
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 26. 2. 2010 14:44:43
Dobrý den, v zmysle ustanovení § 597 ods. 1 a 2 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „Obciansky zákonník“) ak dodatocne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na na primeranú zlavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebitelnou, má tiež právo od zmluvy odstúpit. Právo odstúpit od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpecil, že vec má urcité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, a toto ubezpecenie sa ukáže nepravdivým. V prípade, ak v kúpnej zmluve nemáte dojednané špeciálne podmienky pre odstúpenie od zmluvy podla obcianskeho zákonníka môžno od zmluvy odstúpit len za urcitých podmienok. Sú to prípady ked vada, na ktorú predávajúci neupozornil, robí predmet kúpy neupotrebitelným (musí íst o vadu neodstránitelnú a trvalú, pre ktorú nemožno užívat vec obvyklým spôsobom), vec nemá vlastnosti, o ktorých predávajúci ubezpecil kupujúceho, alebo ak má vec vady, hoci predávajúci ubezpecil kupujúceho, že žiadne vady nemá. Z uvedeného môžte posúdit, ci Vám plynie nárok na odstúpenie od zmluvy, v závislosti od možnosti opravitelnosti vady, resp. Vašich dojednaní s predávajúcim. Ak je vo Vašom prípade splnená jedna z vyššie uvedených podmienok a odstúpite od zmluvy v zmysle § 48 Obcianskeho zákonníka, zmluva sa tým od pociatku zrušuje, zanikne tým právny dôvod, na základe ktorého ste sa stali vlastníkom nehnutelnosti a obnovuje sa predchádzajúci stav ked bol vlastníkom predávajúci. Predávajúci Vám bude musiet vyplatit kúpnu cenu bytu. Ak nie sú splnené podmienky pre odstúpenie od zmluvy môžte si uplatnovat zlavu z kúpnej ceny, alebo náhradu nevyhnutných nákladov na opravu, resp. odstránenie nedostatku. Toto môžte aj v prípade, že sú splnené podmienky pre odstúpenie od zmluvy, avšak rozhodnete sa od zmluvy neodstúpit a žiadat zlavu z ceny. Svoje rozhodnutie v tomto smere musíte oznámit predávajúcemu spolu s uplatnením práva zo zodpovednosti za vady. Pri stanovovaní výšky zlavy z kúpnej ceny je potrebné prihliadat na cenu bytu, rozsah zníženia funkcnosti a hodnoty, ako aj na cenu nevyhnutných opráv. Nevyhnutným predpokladom pri odstúpení ako aj zlave z kúpnej ceny je notifikacná povinnost kupujúceho, teda Vás, voci predávajúcemu. Podla ustanovenia § 599 Obcianskeho zákonníka vady musí kupujúci uplatnit u predávajúceho bez zbytocného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhat na súde, len ak vady vytkol najneskôr do šiestich mesiacov od prevzatia veci. Táto lehota je prekluzívna, to znamená, že ak ste si ako kupujúci neuplatnili u predávajúceho právo zo zodpovednosti za vady do šiestich mesiacov od prevzatia bytu, toto právo zaniklo. Oznámenie musí byt ucinené dostatocne urcitým spôsobom, nemožno dodatocne po uplynutí šestmesacnej lehoty vady rozšírit a zároven s vytknutím konkrétnych vád musí byt predávajúcemu oznámené aj to, aké právo zo zodpovednosti za vady si kupujúci uplatnuje, ci odstúpenie od zmluvy, alebo zlavu z dojednanej kúpnej ceny. Z Vášho opisu skutkového stavu vyplýva, že ste vady oznámili dostatocne urcitým spôsobom avšak z Vami uvedeného nevieme urcit, ci ste uplatnili zodpovednost za vady v šestmesacnej lehote u predávajúceho. Ak ste ich uplatnili riadne a vcas a predávajúci Vašim požiadavkám nevyhovel, môžte uplatnit právo zo zodpovednosti za vady na súde vo všeobecnej trojrocnej premlcacej dobe, ktorá plynie odo dna, kedy boli vady predávajúcemu vytknuté. Uplatnenie práva zo zodpovednosti za vady nevylucuje právo na náhradu škody, ktorá vznikla kupujúcemu v dôsledku vady kúpenej veci.
Otázka:
erika pagacovicová - 14. 1. 2010 9:15:24
Dobrý den, potrebujem poradit. Moji rodicia zdedili viacero rôznych pozemkov(orná pôda, lesy, pôda pod stavbami,...). Chcela by som vediet, na koho sa môžeme obrátit, kto by to za nás v našom mene vedel všetko vybavit(notár, právnik, advokát, geodet, ?????)-, ak chceme tieto pozemky odpredat, prípadne žiadat prenájom za to že niekto hospodári, alebo má postavený dom na našej pôde. Dakujem P.S: my sme sa o existencii tých pozemkov(že nám patria) dozvedeli cez www. katasterportal.sk, takže vlastne hladame niekoho, kto by to za nas v našom mene povybavoval najprv s firmami a družstvami, ktoré s tými našimi pozemkami momentálne hospodária.(dat im vediet, že tie pozemky patria našej rodine, nie im a riešit ako postupovat dalej. Dakujem za odpoved Pagacovicová Erika
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 26. 2. 2010 14:42:50
Dobrý den, najvhodnejším riešením pre Vás bude splnomocnit advokáta alebo advokátsku kanceláriu na vykonanie všetkých potrebných úkonov, budete tak mat právnu istotu, že všetky úkony budú vykonané v súlade s platnými právnymi predpismi a navyše ked na Vašej strane bude kvalifikovaný právnik poskytne Vám to aj lepšiu pozíciu pri rokovaniach so spomínanými spolocnostami alebo družstvami, ktoré hospodária na Vašich pozemkoch. Samozrejme pri prípadnom predaji pozemkov využijete aj služby notára, prípadne aj realitnú kanceláriu alebo geodeta, ak pozemky nie sú presne zamerané, na tieto špecifické skutocnosti Vás však advokát bude vediet upozornit.
Otázka:
Alena - 13. 1. 2010 17:27:19
Dobrý den, rada by som Vás požiadala o radu k nasledujúcemu problému. S manželom sme rozvedení 5 rokov. BSM nebolo vysporiadané, co znamená, že sme sa stali podielovými spoluvlastníkmi bytu, v ktorom bývam ja a deti (medzicasom dospelé). Manžel z bytu odišiel k družke, ale adresu trvalého pobytu si nezmenil. Podla Obcianskeho zákonníka podiel (vlastníctva) vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podielajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spolocnej veci. Práva – bývania sa manžel svojim odchodom dobrovolne vzdal, i ked dnes tvrdí, že toho casu povedal, že sa ešte vráti. Je mi jasné, že ak by sa skutocne vrátit chcel - nemám legislatívne nástroje na zabránenie tejto skutocnosti. Otázka, ktorú Vám chcem položit súvisí s povinnostami spoluvlastníkov = poplatkami. Za celý cas, co je odstahovaný, neprispieval na opravy v byte (malovanie, výmena okien, opravy, drobné úpravy). Náš byt nemá merané teplo, co znamená, že za spotrebu sa platí, ci je byt obývaný, alebo nie - podla metrov štvorcových plochy. Jediným jeho príspevkom bolo 50 % sumy do fondu opráv (ktorý sa naozaj netýka priamo nákladov za byt). Ten mi posielal na SŽU. Položku za dan z nehnutelnosti som dala rozdelit na dva platobné príkazy (50 % podielom). Zostávajú platby za elektriku, vodu, plyn, za poistenie nehnutelnosti, bytovému družstvu za správu a pod. Ak by sme sa dohodli na predaji bytu, chcela by som z jeho výnosu odrátat náklady, ktoré som hradila ja. Nie som si istá, ci je takýto postup právne cistý. Z uvedeného dôvodu poprosím o odpoved na nasledovné otázky: 1.) Mám právo vymáhat od neho polovicu nákladov na byt za dobu jeho neprítomnosti (ako vlastník je povinný prispievat na platby spojené s údržbou a prevádzkou jeho podielu) a ak áno, za akú dobu spätne. 2.) Existuje pri žiadosti o (spätnú) spoluúcast na nákladoch bytu premlcacia lehota a ak áno, aká je dlhá a od akého momentu sa ráta. 3.) Predpokladám, že by som žiadala uhradit spätne 50% nákladov na teplo (ktoré je v byte nemerané a platí sa, ci je byt obývaný, alebo nie), fond opráv (vo výške 50% a samozrejme po odrátaní toho, co uhradil), poistku za byt, alikvotná cast poistky celého domu (platí sa v nájme), platbu bytovému družstvu za správu, resp. vypracovanie rocného vyúctovania – sú tieto položky oprávnené? 4.) Od týchto položiek by som samozrejme odrátala ich prípadné preplatky v rocnom vyúctovaní. 5.) Cerpanie vody, elektriky a plynu na sporáku je podmienené prítomnostou osoby v byte a teda tu mi príde pri týchto položkách neseriózne žiadat ciastkovú náhradu. Dakujem za Vašu odpoved.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 26. 2. 2010 14:39:38
Dobrý den, ako správne konštatujete, v súlade s ustanovením § 149 ods. 4 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „Obciansky zákonník“) po nevyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov do troch rokov od jeho zániku ste sa stali podielovými vlastníkmi bytu, pricom každý vlastníte jednu polovicu. Váš bývalý manžel sa do bytu môže hocikedy vrátit nakolko je to jeho vlastníctvo a v súlade s § 123 Obcianskeho zákonníka je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držat, užívat ako aj nakladat s ním. Z vlastníctva však nevyplývajú len práva, ale aj povinnosti – v tomto prípade je to úhrada poplatkov za prevádzku bytu. Ako podielový spoluvlastníci bytu ste povinní spolocne a nerozdielne uhrádzat poplatky súvisiace s vlastníctvom bytu – sú to Vami uvádzané položky ako teplo, nájomné, správa nehnutelnosti a pod. ktorých výška je nezávislá od skutocnosti, ci je byt obývaný alebo nie. Vás manžel z nich bol povinný uhrádzat presnú polovicu. Tým, že ste platili poplatky za Vášho manžela sa ten na Váš úkor bezdôvodne obohatil, ked podla § 454 Obcianskeho zákonníka bezdôvodne sa obohatil aj ten, za koho sa plnilo, co mal plnit sám. V zmysle § 451 ods. 1 Obcianskeho zákonníka kto sa na úkor iného obohatí, musí obohatenie vydat. Ste preto oprávnená požadovat vydanie bezdôvodného obohatenia od bývalého manžela za uvedené poplatky. Podla § 107 ods. 1 a 2 Obcianskeho zákonníka právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia sa premlcí za dva roky odo dna, ked sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto sa na jeho úkor obohatil. Najneskôr sa právo na vydanie bezdôvodného obohatenia premlcí za tri roky. Z uvedeného vyplýva, že premlcacia doba je dvojrocná a zacína plynút odo dna uhradenia jednotlivých poplatkov. V zmysle § 112 Obcianskeho zákonníka ak veritel v premlcacej dobe uplatní právo na súde alebo u iného príslušného orgánu a v zacatom konaní riadne pokracuje, premlcacia doba od tohto uplatnenia po dobu uplatnenia neplynie. Kedže neuvádzate, že by bolo zacaté súdne konanie z uvedeného vyplýva, že cast bezdôvodného obohatenia za poplatky uhradené pred viac ako dvoma rokmi je už premlcaná. Avšak podla § 455 ods. 1 sa za bezdôvodné obohatenie nepovažuje, ak bolo prijaté plnenie premlcaného dlhu. Premlcaním sa totiž stáva z dlhu naturálna obligácia, ktorú síce nie je možné vymáhat na súde (resp. je to možné, ale ak by protistrana vzniesla námietku premlcania konanie by bolo zastavené), ale pri splnení naturálnej obligácie nemožno žiadat o jej vrátenie. Takže ak by Vám bývalý manžel vrátil polovicu poplatkov je to v poriadku, len vymožitelnost tých, ktoré sú staršie ako dva roky je na súde znacne obmedzená. Nakolko však spomínate dohodu o predaji bytu, môžte sa s bývalým manželom skúsit dohodnút na zapocítaní polovice za celých pät rokov z jeho casti kúpnej ceny za predaj bytu. Svoj polovicný podiel z byte môžte predat aj samostatne, i ked by bolo iste problematické nájst kupca. Ak by však k tejto skutocnosti došlo, Váš bývalý manžel má v zmysle § 140 Obcianskeho zákonníka predkupné právo na spoluvlastnícky podiel a pred predajom ho musíte ponúknut na predaj jemu (výnimkou tu je, ak by sa jednalo o prevod blízkej osobe) a až potom ako by si svoje predkupné právo v stanovenej lehote neuplatnil, mohli by ste svoj podiel bytu ponúknut na predaj niekomu inému. Keby ste manželovi neponúkli na predaj svoj spoluvlastnícky podiel mohol by sa následne domáhat neplatnosti kúpnej zmluvy o predaji Vašej polovice bytu. Co sa týka Vašej poslednej otázky tak z položiek ako plyn, voda a elektrina, ktorých spotreba závisí od užívania, nie je možné požadovat úhradu polovicej ciastky od Vášho manžela z dôvodu bezdôvodného obohatenia, lebo ich zaplatením ste plnili len za seba, nie za neho.
Otázka:
erika pagacovicová - 13. 1. 2010 16:17:57
dobrý den, potrebujem by som poradit. Moji rodicia zdedili viacero rôznych pozemkov(orná pôda, lesy, pôda pod stavbami,...). Potrebovala by som poradit na koho sa môžeme obrátit, kto by to za nás v našom mene vedel všetko vybavit(notár, právnik, advokát, geodet, realitná kancelária?????)-, ak chceme tieto pozemky odpredat, prípadne žiadat prenájom za to že niekto hospodári, alebo má postavený dom na našej pôde. Dakujem P.S: my sme sa o existencii tých pozemkov(že nám patria) dozvedeli cez www. katasterportal.sk, takže vlastne hladame niekoho, kto by to za nas v našom mene povybavoval najprv s firmami a družstvami, ktoré s tými našimi pozemkami momentálne hospodária, aby vedeli ,že o tých pozemkoch vieme že ich vlastníme a dašie následné riešenie(ich prenájom, odpredaj,..)Dakujem za odpoved- Pagacovicová Erika
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 26. 2. 2010 14:43:03
Dobrý den, najvhodnejším riešením pre Vás bude splnomocnit advokáta alebo advokátsku kanceláriu na vykonanie všetkých potrebných úkonov, budete tak mat právnu istotu, že všetky úkony budú vykonané v súlade s platnými právnymi predpismi a navyše ked na Vašej strane bude kvalifikovaný právnik poskytne Vám to aj lepšiu pozíciu pri rokovaniach so spomínanými spolocnostami alebo družstvami, ktoré hospodária na Vašich pozemkoch. Samozrejme pri prípadnom predaji pozemkov využijete aj služby notára, prípadne aj realitnú kanceláriu alebo geodeta, ak pozemky nie sú presne zamerané, na tieto špecifické skutocnosti Vás však advokát bude vediet upozornit.
Otázka:
xxxxxxx - 12. 1. 2010 21:04:39
dobry den, pan Advokat Chcela by som Vas poziadat o vymazanie mena marta bejdakova, co je nazov na otazku, ktora bola zverejnena 2 krat na tejto stranke 22.12. 2009 , 13:47:32 a 13:55:53, kedze nechcem bit menovana. Za pochopenie dakujem.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 3. 2010 23:33:36
Dobrý den, takúto úpravu už vloženej otázky my nemôžme z technických prícin zrealizovat, obrátte sa prosím na administrátora tejto webstránky.
Otázka:
Peter Antaš - 12. 1. 2010 21:04:30
Dobrý den pán advokát, potreboval by som od Vás poradit:v roku 2005 mne a bratovi darovali rodicia dom.V darovacej zmluve je osobný záväzok, že rodicia majú doživotné užívacie právo.V liste vlastníctva to však nieje ako tarcha.No ja s bratom sme sa rozhodli predat dom a kúpit si inú nehnutelnost s tým, že mama ostane bývat s nami a kedže otec je neprispôsobivý obcan,ktorého sa pokúšame zbavit svojprávnosti,co nieje také jednoduché a je nereálne, aby žil s nami v jednom dome, teda ma zaujíma,ci sme povinní ho vyplatit, kolko z ceny nehnutelnosti alebo mu musíme nájst nejaké náhradné bývanie na nejakú dobu?kedže sme vlastne dostali dom,ktorý potreboval prejst rozsiahlou rekonštrukciou a všetko sme financovali s bratom, vyplácali sme sestru, a pod. Môže on nesúhlasit s predajom? Dakujem, Peter Antaš
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 18. 2. 2010 10:50:34
Dobrý den, v súlade s ustanovením § 151o ods. 1) Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „OZ“) na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecným bremenám je potrebný vklad do katastra nehnutelností. Takže právo z darovacej zmluvy sa nadobúda až na základe zápisu vkladu do katastra nehnutelností. Právne úcinky vkladu vznikajú zásadne na základe právoplatného rozhodnutia katastrálneho úradu o jeho povolení, t.j. dnom vyznacenia. Vecné bremeno nie je v katastri zapísané pravdepodobne chybou katastrálneho úradu alebo nesprávnym návrhom na vklad, to z uvedených informácií nevieme posúdit. Nehnutelnost je možné predat aj v prípade existencie vecného bremena, avšak pri vecnom bremene doživotného užívania nehnutelnosti bude velmi problematické nájst kupca. Zároven je potrebné upozornit aj na ustanovenie § 630 OZ podla ktorého sa darca môže domáhat vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo clenom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Pojem dobré mravy nie je definovaný z dôvodu, že dobré mravy podliehajú spolocenskému vývoju ako aj skutocnosti, že vo všetkých jednotlivostiach by bolo tažké ich vystihnút. Vo všeobecnosti sa však o dobrých mravoch dá hovorit ako o pravidlách morálneho charakteru všeobecne uznávaných v demokratickej spolocnosti, ktorými sa presadzuje vzájomná ohladuplnost, slušnost a vzájomné rešpektovanie. Pri darovacej zmluve sa pod takéto správanie sa zaraduje velký nevdak zo strany obdarovaného. Prejav vôle, ktorým darca požaduje vrátit predmet daru možno urobit v akejkolvek forme. V prípade zániku darovania jednostranným právnym úkonom darcu, obdarovaný je povinný vrátit darcovi všetko, co od neho na základe darovacej zmluvy prijal. Ak predmet daru už nemá, musí poskytnút darcovi penažnú náhradu podla zásad o bezdôvodnom obohatení. Posúdenie ci sa jedná o správanie odporujúce dobrým mravom je velmi individuálne, avšak ak by ste otca chceli zbavit užívania nehnutelnosti, ktorú Vám daroval, mohol by domáhat jej vrátenia. Najistejšou možnostou preto je dohodnút sa s Vašim otcom na zániku vecného bremena k užívaniu nehnutelnosti.
Otázka:
Adrian Macho - 11. 1. 2010 22:50:38
Dobry den, medzi inzeratmi sme nasli v ponuke na predaj dom, ktory sme pred casom kupili. Oznamil som to realitke ktora to ponuka, ale zatial neprisla ziadna odpoved. Podla datumu v inzerate je zrejme, ze bol vcera aktualizovany. (?) Bol by som rad, keby sa tu viac ten inzerat nezobrazoval. Viete mi niekto poradit ako na to? Dakujem.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 31. 3. 2010 23:36:06
Dobrý den, s touto požiadavkou sa prosím obrátte na administrátora tejto webstránky.
Otázka:
Rastislav Balazovic - 10. 1. 2010 18:39:33
Chcel by som sa opytat ja a moja manzelka sme asi pred rokom dostali byt od manzelkynej mami byt,kazdy v jednej polovice darovacov zmluvov. Problem zacal uz po podpisany zmluvy ked bolo treba na kataster dolozit ze na sprave bytu nie je na uvedenom byte ziaden dlh kedze sa jedna o bytovku.Samozrejme na sprave mi povedali ze je tam dlh cca 1200 eur,ze sa to samozrejme musi zaplatit inac nam to potvrdenie nedaju a byt kataster neprepise.Tak som povedal manzelke ze ja za jej mamu ziadne dlhy platit nebudem.Hned ma pritom napadlo,ze preto chcela tak rycho byt prepisat asi si prvorade myslela ze byt prepise a dlh zaplatime mi.A to sa mi neskor aj potvrdilo.Nakoniec na naliehanie manzelky sme sa dohodly ze dlh zaplatime v byte moze nadalej byvat ale musi plati najom len v tej vyske co sa plati spravcovi v zhladom na to,ze nam byt darovala.Tak byt sa prepisal asi po troch mesiacoch som volal svokre ci najom plati tvrdila ze ano tak som si to pre istotu overil u spravcu a zistil som ze nezaplatila nic.Tak som po dohode z manzelkov dal pravnikovy napisat riadnu najomnu zmluvu na sumu ako som uz spominal len na sumu kolko ziada spravca pripadne zysenie spravcom sa vyriesi dodatkom k zmluve a zaplatil som dlh aj za tie tri mesiace a ani som to od nej neziadal vratit.Zmuvu som odoslal doporucene v navratkovej obalke.Samozrejme svokra si postu prebrala prisla mi aj navratka s obalky aj podaci listok mam a napriek tomu nam v lehote uvedenej na zmluve podpisane zmluvy nedorucila.Ked sme sa s nou telefonicky kontaktovaly tak nam len odvrkla,ze byt je jej ona nic platit nebude.Tak ze ona si myslela,ze byt prepise a ja z manzelkou co vychovavame este dve deti budeme ten najom platit mi co je cca 100 eur mesacne a manzelka je na materskej.Sme radi ze prezivame a platit este 100 eur navyse je dost.Tak som jej dal zrusi trvaly pobyt ze ju trocha postrasim a zase nic.Este sme sa skusaly dohodnut ze ked nam vrati investiciu byt je vratime ani to nepomohlo.Tak som este vyskusal urobit jednu vec co mi poradily isiel som na prislusny mestky urad za prednostom a poziadal som ho o vyhotovenie uradneho zaznamu.Pan pednosta si predvolal svokru mna moju manzeku a este jedneho pravnika ako dalsieho svedka.Pred oboma pravnikmi sme poziadaly svokru o vzajomnu dohodu a podpisanie najomnej zmluvy.Svokra povedala ze akukolvek dohodu odmieta a ze podala na sud zalobu.Vsetci sme to podpisaly a prednosta tam dal aj peciatku bol to ofiacialny uradny zaznam.Potom som siel na infocentrum súdu kde som sa dozvedel ze ma skutocne zaluje.Potom som si vyziadal nahladnutie do spisu a zistil ze zaluje konkretne mna ze hrubo porusujem dobre mravy a ziada vratenie daru,ze ona to tak nechcela ze bola oklamana ze to chcela dat vylucne svoje dcere a zmluvu podpisovala dva krat kde presne vedela co podpisuje.Po prvy krat to kataster zastavil lebo tam nebolo presne definovane ze to daruje manzelke v 1/2 a mne 1/2 konkretne tam chybalo to 1/2 tak naco potom podpisovala dodatok ked tvrdi ze to chcela dat len manzelke.A teraz je situacia taka ze skoro rok platime najom na byt kde ona ani nebyva ale ma tam svoje veci odmiata nam dat kluce nechce sa ani vystahovat nema tam TP ani dozivotne uzivace pravo mozeme ju dat vystahovat.A so sudu nam do dnesneho dna tiez nebolo nic doruce a sem tam sa idem pozriet do toho spisu a nic tam nebolo ani pridane.Prosim poradte co dalej Dakujem
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 28. 1. 2010 14:00:02
Dobrý den, podla ustanovenia § 630 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) darca sa môže domáhat vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo clenom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Pokial sa darca domáha vrátenia daru, ide o jednostranný právny úkon, ktorým sa darovacia zmluva zrušuje a darca sa opät stáva vlastníkom darovanej veci. Darca sa však vrátenia daru môže domáhat len v prípade, že sa obdarovaný správa k darcovi alebo clenom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Dobré mravy zákon nedefinuje, preto až súd by posudzoval co možno (aké konanie možno) považovat za porušenie dobrých mravov. Zákon zároven vyžaduje, aby išlo o hrubé porušenie dobrých mravov, t.j. aby porušenie dobrých mravov malo takú intenzitu, že pôjde o ich hrubé (závažné) porušenie. Darca teda len tak svojvolne nemôže žiadat od obdarovaného vrátenie daru. Môže tak urobit len za splnenia vyššie uvedenej podmienky (t.j. že obdarovaný sa k nemu alebo k clenom jeho rodiny správa tak, že hrubo porušuje dobré mravy). Takýmto správaním obdarovaného môže byt napríklad situácia, ked sa obdarovaný vyhráža darcovi alebo clenom jeho rodiny smrtou, takéto konanie možno považovat za hrubé porušenie dobrých mravov. To znamená, že Vaša svokra sa voci Vám a Vašej manželke musí jednostranne domáhat vrátenia daru; nestací ked podá na súd žalobu, bez toho aby spravila tento jednostranný právny úkon. Následne pokial vy s manželkou dobrovolne byt nevrátite (napr. nebudete si vedomí toho, že by ste svoj správaním voci svokre hrubo porušovali dobré mravy) môže sa Vaša svokra na súde domáhat vrátenia daru (vydania veci) a súd budete v tomto prípade skúmat ci došlo k platnému zrušeniu darovacej zmluvy zo strany Vašej svokry, tým že sa domáhala voci Vám vrátenia daru. Vaša svokra musí preukázat, že ste sa s manželkou správali k nej hrubo, tak že ste tým porušili dobré mravy. Vzhladom na Vami popísanú situáciu by sme Vám poradili podat na súd žalobu o vypratanie nehnutelnosti, v ktorej ako vlastníci nehnutelnosti budete s manželkou žiadat, aby Vaša svokra byt vypratala. Pokial by v tomto konaní Vaša svokra tvrdila, že sa domáha voci Vám vrátenia daru, pretože s manželkou sa k nej správate tak, že hrubo porušujete dobré mravy, súd by v tomto konaní skúmal ako predbežnú otázku, ci došlo k zrušeniu darovacej zmluvy Vašou svokrou, t.j. ci bola oprávnená domáhat sa vrátenia daru voci Vám; Vaša svokra bude musiet každopádne uniest dôkazné bremeno, t.j. preukázat, že ste sa spolu s manželkou správali k nej tak, že ste tým hrubo porušili dobré mravy. Chceli by sme Vás zároven upozornit na otázku, ci medzi Vami a Vašou svokrou nebola uzavretá nájomná zmluva. Napriek tomu, že Vaša svokra nechcela s Vami uzavriet písomnú nájomnú zmluvu, nájomná zmluva môže byt uzavretá aj v ústnej forme. Podla ustanovenia § 685 ods. 1 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímatel prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to bud na dobu urcitú, alebo bez urcenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedat len z dôvodov ustanovených v zákone. Podstatnými znakmi nájomnej zmluvy je to, že prenecháte niekomu byt do užívania za nájomné. Otázku, ktorú teda musíte zodpovedat je, ci ste Vašej svokre prenechali byt do užívania s tým, že Vám bude platit nájomné, ktorého výšku ste odvodili od výšky poplatkov spojených s užívaním bytu, alebo ste prenechali byt svokre do užívania zadarmo, s tým, že bude platit poplatky spojené s užívaním bytu. Pokial bola medzi Vašou svokrou a Vami uzavretá nájomná zmluva, a v takom prípade by išlo o nájomnú zmluvu na dobu neurcitú, môžete dat Vašej svokre výpoved z nájmu bytu len zo zákonných dôvodov uvedených v ustanovení § 711 ods. 1 Obcianskeho zákonníka. Až po tom ako dáte Vašej svokre platnú výpoved z nájmu bytu, môžete sa na súde domáhat vypratania bytu Vašou svokrou, pokial sa dobrovolne neodstahuje. Je samozrejme tažké preukázat, že došlo k uzavretiu ústnej nájomnej zmluvy, a Vaša svokra, pokial sa bude na túto skutocnost dovolávat, musí existenciu nájomnej zmluvy preukázat. Pokial nedošlo k uzavretiu nájomnej zmluvy, môžete, tak ako sme už uviedli vyššie podat žalobu o vypratanie nehnutelnosti, avšak pred tým by sme Vám odporucili písomne vypovedat Vašej svokre zmluvu o výpožicke bytu (je to v záujme právnej istoty, nakolko pokial nebola uzavretá nájomná zmluva, platí, že ste dali Vašej svokre byt do výpožicky; teda do užívania zadarmo a túto zmluvu o výpožicke musíte vypovedat pred tým než budete žiadat vypratanie bytu).
Otázka:
miroslava dankova - 10. 1. 2010 17:28:38
Dobrý vecer, na LV k rodinnému domu som náhodou zistila zápis v casti "C" - Obmedzenie prevodu nehnutelnosti podla c. 32/66 Doposial na LV žiaden zápis nebol, na katatstri nám vyhladali v archíve, že zápis bol vykonaný na základe Zmluvy o pôžicke a obmedzení prevodu nehnutelnosti uzatvorenej so Štátnou sporitelnou v roku 1966 mojimi rodicmi (otec už nežije). Podobné zápisy som našla i na LV susedov. Domnievam sa, že zápis vznikol v súvislosti s prechodm katastra na nový systém na jesen t.r. Prosím Vás, ako mám postupovat, kvitanciu nám Slovenská sporitelna po vyše 40. rokoch snád už ani nevyhotoví ..... Dakujem
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 15. 3. 2010 16:10:15
Dobrý den, z Vami uvedených informácii vyplýva, že na Váš rodinný dom existuje záložné právo v prospech Slovenskej sporitelne. Zánik záložného práva upravuje ustanovenie § 151md Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „Obciansky zákonník“ v príslušnom gramatickom tvare), z pre Vás podstatných možností uvádzame, že záložné právo môže zaniknút zánikom zabezpecenej pohladávky, ak sa záložný veritel vzdá záložného právam, uplynutím casu, na ktorý bolo záložné právo zriadené alebo iným spôsobom dohodnutým v zmluve. Ak ste pôžicku splatili bude postacovat potvrdenie o tejto skutocnosti. Ak ho nemáte, bohužial sa nevyhnete nuhnosti požiadat o neho Slovenskú sporitelnu ako záložného veritela. Pre zánik záložného práva Vám Slovenská sporitelna môže jednak vydat potvrdenie o splatení pôžicky, alebo alternatívne sa zmluvou vzdat záložného práva. Obe možnosti sú vyhovujúce. Co sa týka dalších možností, nepredpokladáme, že by k nim mohlo dôjst, nakolko záložné práva nezvyknú byt casovo ohranicené a pravdepodobne ani v zmluve o pôžicke nebude upravená iná možnost zániku záložného práva ako zaplatením pôžicky. V zmysle ustanovenia § 151md ods. 2 a 3 Obcianskeho zákonníka po zániku záložného práva sa vykoná výmaz záložného práva z registra záložných práv alebo osobitného registra, v tomto prípade z katastra nehnutelností. Záložný veritel (v tomto prípade Slovenská sporitelna) je povinný podat žiadost o výmaz záložného práva bez zbytocného odkladu po zániku záložného práva. Žiadost o výmaz záložného práva je oprávnený podat aj záložca (teda Vy); záložca je povinný žiadost doložit písomným potvrdením o splnení záväzku alebo inou listinou preukazujúcou zánik záložného práva vystavenou záložným veritelom. Z vyššie uvedeného tiež vyplýva, že k výmazu záložného práva budete potrebovat potvrdenie zo Slovenskej sporitelne o splatení pôžicky, pretože kataster nehnutelností nemôže vymazat záložné právo len tak, i ked od jeho vzniku uplynulo už takmer 50 rokov.
Otázka:
L.N. - 8. 1. 2010 21:58:07
Dobry den,prosim o radu,ponukla som spoluvl.podiel na pozemku na odpredaj všetkým spoluvl.,jeden si chce predkupné právo uplatnit, ponuku dostal 15.11.2009,29.12.mi odpísal , že ho chce odkupit, ale chce vidiet zmluvy a podmienky, tie som mu poslala s tým, že som ochotná zaplatit zrýchl.vklad ,aj notár.zábezpeku na kúpnu cenu-on ju zloží v den podpisu zmlúv, termín na zaplatenie som mu dala do 02.02.2010 / co je viac ako 60 dní/ .Viem,že podiel urcite nekúpi- je to velmi vysoká cena , chce ma však ako advokát natahovat / kvôli osobným sporom/ - vraj on v zime nemôže posúdit stav nehnutelnosti kvôli snehu -pritom jeho spoluvl.podiel je v tom istom stave?! Mám kupca na svoj podiel za vyššiu cenu ako som spoluvl.ponúkla , nechcem plytvat casom ani zbytocnou korešpodenciou- lebo k fyzickému podpisu kúp.zmlúv s týmto príbuzným urcite nedôjde,ale chcem sa vyhnút problémom do budúcna.Aký postup zvolit-termín iste nedodrží.S pozdravom L.N
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 21. 1. 2010 15:20:11
Dobrý den, na predkupné právo medzi spoluvlastníkmi sa analogicky uplatnujú ustanovenia Obcianskeho zákonníka vztahujúce sa na dohodnuté predkupné právo upravené v ustanovení § 602 a nasl. Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov). Podla ustanovenia § 605 Obcianskeho zákonníka ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutocnit, musí oprávnená osoba vyplatit hnutelnost do ôsmich dní, nehnutelnost do dvoch mesiacov po ponuke. Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok; ak ide o nehnutelnost, musí byt ponuka písomná. Z tohto citovaného ustanovenia vyplýva, že pokial sa nedohodne nieco iné predaj nehnutelnosti pri uplatnení predkupného práva sa musí uskutocnit do dvoch mesiacov od dania ponuky. Vo svojej otázke píšete, že ste dali druhému podielovému spoluvlastníkovi termín na zaplatenie kúpnej ceny do 02.02.2010, a teda do tejto doby musí druhý podielový spoluvlastník vyplatit nehnutelnost; zjednodušene povedané do tejto doby musíte vy pockat ci ju druhý spoluvlastník vyplatí. Podstatou predkupného práva je, že podielový spoluvlastník môže podiel odkúpit za rovnakých podmienok (t.j. aj za rovnakú cenu) za akú podiel ponúkate druhej osobe. Ak teda máte kupca na nejakú cenu, rovnakú canu Vám je povinný zaplatit aj podielový spoluvlastník. Vy však píšete, že ste mu svoj podiel ponúkli za cenu nižšiu než akú Vám ponúka Váš kupec, preto by v danom prípade bolo potrebné dat podielovému spoluvlastníkovi novú písomnú ponuku, z vyššou cenou; je to však na Vašom rozhodnutí. Pokial ide o tvrdenie podielového spoluvlastníka že v súcasnosti nemôže zistit stav nehnutelnosti, sme toho názoru, že v podstate nie je na zistovanie stavu nehnutelnosti podielový spoluvlastník oprávnený, resp. nie je to pre uplatnenie predkupného práva rozhodujúce. Ako sme už písali, podstatou predkupného práva je, že podielový spoluvlastník pri uplatnení predkupného práva kúpi nehnutelnost za rovnakých podmienok za akých je ponúkaná druhej osobe. Podla nášho názoru, ak je Váš kupec ochotný kúpit nehnutelnost v takom stave v akom sa práve nachádza, musí ju v takom stave kúpit aj podielový spoluvlastník ak chce uplatnit svoje predkupné právo na Váš podiel. Aby sme to zhrnuli, do 02.02.2010 musí druhý podielový spoluvlastník vyplatit nehnutelnost v opacnom prípade jeho predkupné právo zanikne.
Otázka:
bozena spotakova - 6. 1. 2010 9:00:08
Dobry den, velmi pekne prosim o radu v mojom probleme.V kratkosti zhrniem. Pred 10rokmi sme si manzelom vzali hypoterarny uver na rekonstrukciu bytu.Este pred prvou splatkou manzel sa odstahoval z bytu.Po 4 rokoch podal o rozvod.Rozviedli sme sa cely uver som splatila sama aj deti sa museli sudit o vyzivne lebo uz mali studovali ale mali 18. Po splateni uveru a do 3 rokov od zaniku BSM ziadal sud o vyporiadanie.Pred pojednavanim na radu mojho pravneho zastupcu sme sa dohodli ze ho vyplatim.V uzneseni z titulu financneho vyrovnania BSM do 31.12.2009 pod sankciu zmluvnej pokuty vo vyske 0.05% denne z dlznej ciastky za kazdy aj zacaty den omeskania.Z miliona je to 500sk. Teraz ten problem. Vyplatit som ho chcela uverom ale banka mi uz nechce poskytnut pretoze mam 6 mesiacov pre dochodkom.Co robit aby som nemusela platit uroky kym ho vyplatim. O tejto klauzule som sa dozvedela az teraz lebo som nepodpisovala dohodu ale pravny zastupca ani ma na to neupozornil.Vzal peniaze a teraz sa vyhyba telefonu.Velmi prosim o pomoc a ci je este nejaka sanca.Velmi pekne dakujem.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 21. 1. 2010 14:38:48
Dobrý den, z Vašej otázky nie je zrejme, ci o vyporiadaní BSM rozhodoval súd alebo ci ste uzavreli s manželom dohodu o vyporiadaní BSM. V zásade, ci už ste podpísali dohodu o vyporiadaní BSM (resp. podpísal ju Váš právny zástupca za Vás) alebo o vyporiadaní Vášho BSM existuje prá voplatné rozhodnutie súdu, musíte plnit to na co ste sa zaviazali. Pokial ste sa v dohode o vyporiadaní BSM zaviazali, resp. pokial Vás súd v rozhodnutí o vyporiadaní BSM zaviazal na zaplatenie penažnej ciastky bývalému manželovi aj so zmluvnou pokutou vo výške 0,05% denne z dlžnej ciastky, ste povinná túto zmluvnú pokutu zaplatit pokial budete v omeškaní s platením dlžnej ciastky. S tým sa v zásade bohužial nedá už nic urobit. Mohli by ste len znížit výšku penažnej pokuty, a to tak, že zaplatíte aspon cast dlžnej ciastky, a tým znížite základ z ktorého sa zmluvná pokuta bude pocítat. Možnostou je aj dohoda s Vašim bývalým manželom, podla ktorej sa s ním dohodnete, že napríklad dlžnú ciastku budete splácat. Je to však samozrejme aj na vôli Vášho manžela.
Otázka:
Renata - 5. 1. 2010 16:58:23
Dobry Den, Kupila som pozemok o rozlohe 300m2 ktory je v strede inej pracely kde je 15 bezpodielovych vlastnikov. V uzemnoplanovacej dokumentacii je zaznacene ze na mojom pozemku je navrhnuta vystavba rekreacnej chaty. Problem spociva v tom ze v katastry nie je vyznacena pristupova cesta a bez tej mi nedaju stavebne povolenie. Co potrebujem urobit aby som vyriesila tento problem? S pozdravom,
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 21. 1. 2010 14:20:33
Dobrý den, vo Vašom prípade by sme Vám odporucili dohodnút sa s podielovými spoluvlastníkmi parcely, v strede ktorej leží Váš pozemok a uzavriet s nimi dohodu o zriadení vecného bremena, ktorému bude zodpovedat Vaše právo cesty cez tento pozemok. Na zriadenie vecného bremena, ktorému bude zodpovedat Vaše právo cesty cez pozemok v strede ktorého leží Váš pozemok, je potrebná písomná zmluva uzavretá s podielovými spoluvlastníkmi tohto pozemku, tak aby právo cesty patrilo každému z vlastníkov, t.j. aj budúcim vlastníkom Vášho pozemku. Následne by ste túto dohodu predložili spolu so žiadostou o stavebné povolenie stavebnému úradu.
Otázka:
cassa - 31. 12. 2009 9:08:54
Dobrý den, potrebujem od Vás poradit. Pred 7 rokmi mi rodicia darovali 3/4 nehnutelnosti v hodnote 15000 eur, 1/4 som kúpil kúpnopredajnou zmluvou. Prerobil som nehnutelnost + dostaval garáž, dielnu, ciže investoval som 25000 eur do nehnutelnosti. Pred 2 rokmi som potreboval peniaze na podnikanie, vybral hypotekárny úver a založil nehnutelnost v prospech banky. Teraz žiadajú rodicia odomna, aby som im vrátil darovanú cast, ciže zrušenie darovacej zmluvy, s ktorým som nesúhlasil. Môžu odomna vymáhat 3/4 nehnutelnosti, ak je na to vecné bremeno bankou? Co môžem ja urobit? Mohol by som im vrátit 15000 eur a tým zostane nehnutelnost pre mna?
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 11. 1. 2010 13:20:07
Dobrý den, podla ustanovenia § 630 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) darca sa môže domáhat vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo clenom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Pokial sa darca domáha vrátenia daru, ide o jednostranný právny úkon, ktorým sa darovacia zmluva zrušuje a darca sa opät stáva vlastníkom darovanej veci. Darca sa však vrátenia daru môže domáhat len v prípade, že sa obdarovaný správa k darcovi alebo clenom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Dobré mravy zákon nedefinuje, preto až súd by posudzoval co možno (aké konanie možno) považovat za porušenie dobrých mravov. Zákon zároven vyžaduje, aby išlo o hrubé porušenie dobrých mravov, t.j. aby porušenie dobrých mravov malo takú intenzitu, že pôjde o ich hrubé (závažné) porušenie. Darca teda len tak svojvolne nemôže žiadat od obdarovaného vrátenie daru. Môže tak urobit len za splnenia vyššie uvedenej podmienky (t.j. že obdarovaný sa k nemu alebo k clenom jeho rodiny správa tak, že hrubo porušuje dobré mravy). Takýmto správaním obdarovaného môže byt napríklad situácia, ked sa obdarovaný vyhráža darcovi alebo clenom jeho rodiny smrtou; takéto konanie možno považovat za hrubé porušenie dobrých mravov. Pokial sa darca domáha vrátenia daru a obdarovaný mu dar nevráti, resp. obdarovaný popiera, že by bol darca oprávnený požadovat od neho vrátenie daru, musí sa darca domáhat vrátenia daru súdnou cestou a pred súdom preukázat, že bola splnená podmienka na to, aby sa vrátenia daru mohol domáhat. Pokial teda budete mat za to, že ste sa k Vašim rodicom alebo clenom ich rodiny nesprávali tak, že ste tým hrubo porušili dobré mravy, a teda ste presvedcený, že Vaši rodicia nie sú oprávnený požadovat vrátenie nehnutelnosti, musia sa vrátenia nehnutelnosti Vaši rodicia domáhat na súde a preukázat, že podmienky na požadovanie vrátenia daru boli splnené (t.j. musia preukázat, že ste sa k nim alebo k dalším clenom ich rodiny správali tak, že ste tým hrubo porušili dobré mravy), a že oprávnene žiadali vrátenie daru, cím došlo k zrušeniu darovacej zmluvy. Predpokladáme, že ked ste si brali z banky úver, založili ste darovanú nehnutelnost, t.j. banke vzniklo na nehnutelnosti záložné právo. Pokial by Vaši rodicia oprávnene žiadali vrátenie daru, a teda by došlo k zrušeniu darovacej zmluvy a oni by sa znovu stali vlastníkmi nehnutelnosti, záložné právo zriadené na nehnutelnosti v prospech banky by ostalo zachované. Pokial sa Vaši rodicia oprávnene domáhajú vrátenia daru, zrušila sa darovacia zmluva priamo na základe jednostranného právneho úkonu Vašich rodicov (tým je žiadost o vrátenie daru) a oni sa na základe toho opät stali vlastníkmi daru, t.j. vrátením 15.000,- EUR sa nestane to, že budete nadalej vlastníkom nehnutelnosti.
Otázka:
alena ala - 30. 12. 2009 0:24:03
Dobry den chcela by som sa opytat co mame robit pred rokom sme za otca vyplatily exekucie dohodli sme sa ze nam dom prepise v auguste sme spisali kupno predajnu zmluvu a nehnutelnost sme previedli na nas mam sestru a brata s rodinou ktory tam maju trvale bydlisko a nebyvaju tam chcela by som sa opytat kto moze zrusit trvale bydliska otec alebo ja neviem ako to funguje ci odhlasuje stary majitel a ci musia s tym suhlasit surodenci niesom povinna im zabezpecit nahradne ubytovanie ked ich budem odhlasovat pretoze si neprajem aby tam mali trvale bydlisko a este jedna otazka ja som vlastnikom polovice a druhej polovice je otcova sestra z manzelom nemaju deti a ked bude chciet predavat svoju polovicu mam ja predkupne pravo ? viem ze ked sa predava v ramci rodiny nepotrebuje na to moj suhlas ale neviem ci sa to vztahuje aj na krsniatka
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 14. 1. 2010 16:12:28
Dobrý den, pokial ide o Vašu otázku ohladom ohlásenia trvalého pobytu Vašej sestry a brata podla ustanovenia § 1ods. 1 zákona o hlásení pobytu obcanov Slovenskej republiky a registri obyvatelov Slovenskej republiky (zákon c. 253/1998 Z.z. v znení neskorších predpisov) obcan hlási v rozsahu ustanovenom týmto zákonom miesto, zaciatok a skoncenie svojho pobytu obci, v hlavnom meste Slovenskej republiky Bratislave a v meste Košice hlási tieto údaje mestskej casti a vo vojenskom obvode príslušnému úradu1) (dalej len "ohlasovna"). V zmysle citovaného zákona sa teda eviduje trvalý pobyt obcana Slovenskej republiky v ohlasovni. Podla ustanovenia § 7 ods. 1 písm. f) zákona o hlásení pobytu obcanov, ohlasovna záznam o trvalom pobyte zruší na návrh vlastníka alebo všetkých spoluvlastníkov budovy alebo jej casti alebo nájomcu, ak je budova alebo jej cast v nájme obcanovi, ktorý nemá k budove alebo jej casti žiadne užívacie právo; návrh nemožno podat voci vlastníkovi, spoluvlastníkovi, manželovi alebo nezaopatrenému dietatu vlastníka, spoluvlastníka alebo nájomcu. V zmysle vyššie citovaného ustanovenia zákona, pokial Vaša sestra a brat nemajú k nehnutelnosti žiadne užívacie právo (napr. právo doživotného užívania nehnutelnosti, a pod.), alebo nemajú nehnutelnost v nájme a nie sú ani vlastníkmi, ci spoluvlastníkmi nehnutelnosti, môžete dat Vy a sestra Vášho otca s manželom ako podieloví spoluvlastníci návrh na zrušenie trvalého pobytu Vašej sestre a bratovi. V takomto prípade nemáte ani povinnost poskytnút im náhradné bývanie. Pokial ide o predkupné právo na nehnutelnost, podla ustanovenia § 140 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších prepisov) ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpit podiel pomerne podla velkosti podielov. V zmysle tohto citovaného ustanovenia máte na spoluvlastnícky podiel otcovej sestry a jej manžela, v prípade, že ho budú chciet previest na tretiu osobu, predkupné právo (pokial nepôjde o prevod blízkej osobe). Blízkou osobou je v zmysle ustanovenia § 116 Obcianskeho zákonníka blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pocitovala ako vlastnú ujmu. V zmysle tohto citovaného ustanovenia zákona sú blízkymi osobami rodicia a ich deti, starý rodicia, súrodenci a manžel. Blízkymi osobami navzájom sú aj osoby v rodinnom pomere alebo obdobnom pomere, v prípade, že by jedna osoba utrpela ujmu a druhá by túto ujmu pocitovala ako vlastnú ujmu (ak sú tieto osoby nejakým spôsobom na seba naviazané); v tomto prípade naozaj závisí od posúdenia konkrétnej situácie, ci ide alebo nie o blízke osoby. Ak by napríklad sestra Vášho otca a jej manžel bývali s ich krstným dietatom alebo sa onho starali, mohli by sme hovorit o tom, že sú blízkymi osobami.
Otázka:
Karol Surina - 24. 11. 2009 10:56:47
Dobry den, Vybral som si realitnu agenturu na sprostredkovanie kupy bytu v Ziline a tato agentura mi ponukla dva byty. Po obhliadke som sa rozhodol pre kupu jedneho z tychto dvoch bytov a agentura mi vystavila Rezervacnu zmluvu. Zaplatil som rezervacny poplatok, zacal som rokovania na uver s bankou, vypovedal som moju zmluvu o najme bytu, kde som dovtedy byval,... O niekolko dni mi vsak agentura volala, ze dany byt predala inemu zaujemcovi. Zarazajuce je, ze napriek rezervacnej zmluve agentura vedela, ze ma viacero zaujemcov, no mna o tom neinformovala, vyziadal si a prijala moj poplatok za rezervaciu danej konkretnej nehnutelnosti. Rad by som vas poprosil o radu, ci agentura postupovala spravne a ake mozu byt moje dalsie kroky. Dakujem za odpoved.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 10. 2. 2010 8:29:25
Dobrý den, na presné posúdenie všetkých relevantných skutocností by sme potrebovali vidiet predmetnú rezervacnú zmluvu. Avšak v prípade, že ste neporušili žiadne zmluvné ustanovenie a k uzavretiu kúpnej zmluvy na kúpu bytu nedošlo kvôli prekážke na strane realitnej kancelárie, rezervacný poplatok Vám má byt vrátený. Zároven, ak rezervacná zmluva obsahuje povinnost realitnej kancelárie predat Vám byt co predpokladáme, môžte si u realitnej kancelárie nárokovat na náhradu vzniknutej škody z dôvodu vzniknutých nákladov na poskytnutie úveru, zrušenia dovtedajšej nájomnej zmluvy a pod. V zmysle ustanovenia § 420 ods. 1 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „OZ“) každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením právnej povinnosti. Predpokladom na vznik zodpovednosti za škodu sú porušenie právnej povinnosti, existencia škody, prícinná súvislost medzi porušením právnej povinnosti a škodou a zavinenie. Podla § 420 ods. 3) OZ zodpovednosti sa zbaví ten, kto preukáže, že škodu nezavinil. Pre splnenie podmienok zodpovednosti však postacuje ak šlo co len o nedbanlivostné zavinenie. Nárok na náhradu škody by ste mali aj v prípade, že by ho zmluva vylucovala, v zmysle § 574 ods. 2) dohoda, ktorou sa niekto vzdáva práv, ktoré môžu vzniknút až v budúcnosti, je neplatná. Nemožno sa totiž vzdat práv, ktoré môžu vzniknút v budúcnosti a ani práv, ktoré v case uzavretia dohody ešte nevznikli. Podla ustanovenia § 442 ods. 1) sa uhrádza skutocná škoda a to, co poškodenému ušlo (ušlý zisk).
Otázka:
Terézia Osvladová - 24. 11. 2009 0:20:46
Dobrý den. Chcem Vás požiadat o radu. Kupujem 1- izbový byt cez RK formou HÚ. Majitelmi bytu sú manželia, ktorí sa kvôli neplateniu dane z predaja bytu rozhodli darovacou zmluvou prepísat byt na svoju matku, ktorá v nom má viac ako 2rocný trvalý pobyt.žiadost o zavkladovanie dali 1den pred zverejnením ponuky, no na túto skutocnost ma upozornili až po niekolkých dnoch, LV mi poskytli neaktuálny, kde vlastníkmi sú nadalej spomínaní manželia. na portáli KÚ je t.c. plomba, takže nemôžem pokracovat ani pri potrebných krokoch v žiadosti o úver. jednanie zo strany RK nie je celkom OK,vyplatila som 10% zálohu, najradšej by som však odstúpila od tohto obchodu, nakolko mám viaceré výhrady voci RK a mám obavy, aby som nebola oklamaná. moja otázky sú:akým spôsobom sa dá odstúpit od kúpy bytu, s podmienkou, aby mi bola vrátená záloha? na aké údaje si mám dávat pozor v darovacej zmluve? môže byt sformulovaná v môj neprospech? ako sa mám poistit proti príp. podvodu? dakujem za skorú odpoved
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 10. 2. 2010 8:31:58
Dobrý den, o skutocnosti, že bytom bol darovacou zmluvou prevedený na iného vlastníka nemusela byt informovaná ani realitná kancelária. Pre posúdenie možnosti odstúpenia od zmluvy by sme potrebovali vidiet predmetnú zmluvu, nakolko zákon poskytuje zmluvným stranám dispozitívnu volnost urcenia podmienok pre odstúpenie od zmluvy. Co sa týka prechodu vlastníckeho práva k nehnutelnosti darovacou zmluvou tesne pred tým, ako bol byt ponúknutý na odkúpenie – v zmysle ustanovenia § 9 ods. 1) písm. a) zákona o dani z príjmov (zákon c. 595/2003 Z.z. v znení neskorších predpisov) je od dane z príjmu oslobodený príjem z predaja bytu alebo obytného domu s najviac dvoma bytmi vrátane susediacich pozemkov, ak v nom mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom. Je preto možné, že manželia darovali byt matke jednému z nich z dôvodu aby po predaji bytu nemuseli z kúpnej ceny odvádzat dan z príjmu, nakolko ako tvrdíte ich matka tam má viac ako dvojrocný trvalý pobyt a v zmysle citovaného ustanovenia zákona by tak bol tento príjem oslobodený od platenia dane. Darovaním prechádza vlastnícke právo na obdarovaného, takže pri uzatváraní kúpnej zmluvy musí byt ako zmluvná strana matka ktorej bol byt darovaný, lebo majitelmi už nie sú manželia, tak ako to uvádzate. Kedže bola darovaná nehnutelnost, v zmysle ustanovenia § 628 ods. 2) Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „OZ“) musí byt darovacia zmluva písomná. Darovacia zmluva vzniká súhlasným prejavom vôle darcu a obdarovaného. Ak patril byt do bezpodielového spoluvlastníctva manželov súhlas k darovaniu museli dat obaja manželia. V zmysle ustanovenia § 630 OZ darca sa môže domáhat vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo clenom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Pod takéto správanie sa zaraduje velký nevdak zo strany obdarovaného. Prejav vôle, ktorým darca požaduje vrátit predmet daru možno urobit v akejkolvek forme. V prípade zániku darovania jednostranným právnym úkonom darcu, obdarovaný je povinný vrátit darcovi všetko, co od neho na základe darovacej zmluvy prijal. Ak predmet daru už nemá, musí poskytnút darcovi penažnú náhradu podla zásad o bezdôvodnom obohatení, takže Vás ako nového vlastníka by sa prípadný zánik darovacej zmluvy z dôvodu zlého správania obdarovaného k darcovi nedotkol.
Otázka:
Marek Malis - 19. 11. 2009 18:51:02
Ako slobodny mi bol prideleny druzstevny byt ktory som si odkupil od znamej.Po troch rokoch som sa ozenil a po siedmych som si odkupil byt do osobneho vlastnictva.Ma teraz manzelka pravo na polovicu bytu kedze sa budeme rozvadza?Na liste vlastnictva som uvedeny len ja.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 10. 2. 2010 8:24:43
Dobrý den, v zmysle ustanovenia § 705 ods. 2) Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) ak nadobudol právo na uzavretie zmluvy o nájme bytu jeden z rozvedených manželov pred uzavretím manželstva, zanikne právo spolocného nájmu bytu rozvodom; právo užívat byt zostane tomu z manželov, ktorý nadobudol právo na nájom bytu pred uzavretím manželstva. Užívanie bytu ostáva tomu manželovi, ktorý ho získal pred pred uzatvorením manželstva, lebo družstevný byt, resp. clenský podiel v nom, je majetkovou hodnotou získanou týmto manželom pred uzavretím manželstva. Takéto riešenie je v súlade s princípom inštitútu bezpodielového spoluvlastníctva v slovenskom právnom poriadku. Vaša manželka teda nemá nárok na polovicu bytu, avšak ak financné prostriedky za ktoré ste pocas trvania manželstva nadobudli byt do osobného vlastníctva pochádzali z bezpodielového spoluvlastníctva manželov (laicky povedané ak to boli peniaze zarobené pocas trvania manželstva) má nárok na polovicu z týchto penazí ako kompenzáciu.
Otázka:
Jan Kemerik - 18. 11. 2009 14:33:19
Dobry den pan doktor Kolesar. Mali sme uzavretu najomnu zmluvu (2 osoby, 1 zmluva) do 14.11.2008. Najomne bolo platene niekedy v hotovosti, niekedy prevodom na ucet (v zmluve nespecifikovane, od hotovosti nie je ziadny doklad!). Ja som zaplatil 8000 najomne 15.8.2008 (spolocne najomne = 14 000), moj spolubyvajuci nezaplatil a dna 5.9.2008 prenajimatel bymenil FABku. 8.9.2009 nam otvoril byt s tym, ze si mame zobrat svoje veci. Zobral som si iba dolezite zmluvy a dokumenty nakolko som nemal, kde a ako preniest zvysok (byval som tam asi 1,5 roka). Osobne veci (80% oblecenie malo hodnotu cca 1500 eur, knihy, stol, televizor). Dnes majitelka bytu tvrdi, ze uz nema kluce od bytu a ze ju to nezaujima viac (mozno je tam novy najomnik, mozno ho predala, mozno to ma nejaka Realitka). Pri otvoreni dveri bola 8.9.2008 majitelka + jej jedna osoba, moj spolubyvajuci + jeho dve kamaratky, no ja som tam bol iba sam. Ako mam dosvedcit, ze som tam mal nejake veci? Ako by ste postupovali. Potreboval by som poradil, ako dokazat, ze tie veci (saka, kosele, svetre, vetrovky, knihy) tam boli (tj niekto ich musel odniest). Dakujem pekne p.s. O tom, ze som zaplatil 15.8.2008 nemam doklad, ale vsetci to poculi 8.9.2008 co tam boli ze som zaplatil (tj ustne od majitelky). Na policii mi povedali, ze mozem kludne rozbit dvere (vtedy), no bohuzial som sa nemal s kym poradit. A viem, som neporiadny ale pracoval som mimo SR a travil som tam iba vikendy. A ked som prisiel FABka bola vymenena. Dakujem, este raz ! Jan Kemerik
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 17. 12. 2009 18:20:01
Dobrý den, za Vami popísanej situácie bude naozaj tažké preukázat, že ste v danom byte mali svoje veci, ktoré veci to boli a v akej hodnote boli. Voci majitelke bytu máte možnost požadovat vydanie týchto vecí, aj súdnou cestou, žalobou na vydanie veci, avšak v tomto konaní by ste museli preukázat aké veci ste v byte mali a akú hodnotu tieto veci mali, a že tam tieto veci boli v case, ked Vám bol znemožnený prístup do bytu, t.j. museli by ste uniest dôkazné bremeno. Za Vami popísanej situácie je možné túto skutocnost preukázat len svedeckými výpovedami Vášho spolubývajúceho, resp. jeho kamarátok, alebo iných osôb, ktoré boli pri otvorení bytu, t.j. výpovedami osôb, ktoré dosvedcia, že Vaše veci ( konkrétne veci) boli v danom byte ku dnu znemožnenia prístupu do bytu.
Otázka:
Katarína Havlíková - 13. 11. 2009 13:13:08
Dobrý den, v októbri som posielala do Vašej poradne žiadost o radu. Medzicasom boli zodpovedané aj neskôr položené otázky, preto sa chcem spýtat, ci môžem s Vašou radou ešte pocítat alebo z nejakého dôvodu sa týmto problémom zaoberat nebudete. Budem rada, ak mi odpoviete, dakujem za pochopenie. S pozdravom Katarína Havlíková
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 18. 11. 2009 14:35:48
Dobrý den, Vaše otázky si vyžadovali komplexnejšie naštudovanie, už sme ich zodpovedali, prikladáme obidve: Podla ustanovenia § 151o ods. 3 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) ak nie je vlastník stavby zároven vlastníkom prilahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpecit inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadit vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spocívajúce v práve cesty cez prilahlý pozemok. Z citovaného ustanovenia § 151o ods. 3 Obcianskeho zákonníka vypláva, že súd môže na návrh vlastníka stavby, ktorý nie je zároven aj vlastníkom prilahlého pozemku zriadit vecné bremeno pokial k stavbe nemožno zabezpecit prístup inak. Prilahlým pozemkom sa rozumie pozemok, cez ktorý sa vlastník stavby môže dostat ku komunikácii, prípadne ku pozemku cez ktorý sa môže následne dostat ku komunikácii. Podmienkou na to, aby súd na návrh vlastníka stavby zriadil v jeho prospech vecné bremeno zodpovedajúce právu prechodu cez prilahlý pozemok je, že k stavbe sa vlastník nemôže dostat inak. Práve z mapy, ktorú ste nám zaslali by bolo možné uvažovat o tom, že prístup k stavbe Vášho suseda by bol možný aj cez navrhovanú prístupovú cestu. Pokial ste Vy a dalšia osoba spoluvlastníkmi pozemku, ktorý má byt navrhovanou príjazdovou cestou, mohol by napríklad sused žiadat zriadenie vecného bremena cez túto príjazdovú cestu, to znamená, že prístup k stavbe Vášho suseda cez Váš pozemok by nemusel byt jediným prístupom a súd by tak nemusel vyhoviet návrhu Vášho suseda na zriadenie vecného bremena zodpovedajúceho právu prejazdu cez Váš pozemok. Okrem iného vecné bremeno má vlastníka pozemku, na tarchu ktorého sa má vecné bremeno zriadit, obmedzit v nevyhnutnej miere. To znamená, že ak sa môže Váš sused dostat k svojej chate aj tak, že v menšej miere zasiahne do Vášho pozemku (spomínali ste, že prejazd k jeho stavbe je možné posunút, tak aby vo velkej miere nezasahoval do Vášho pozemku), malo by sa zriadit prípadné vecné bremeno zodpovedajúce právu prejazdu cez Váš pozemok len v nevyhnutnej miere. Na záver uvádzame, že prípadné vecné bremeno by súd na návrh zriadil za penažnú náhradu. Podla ustanovenia § 151o ods. 1 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) právo zodpovedajúce vecnému bremenu možno nadobudnút tiež výkonom práva (vydržaním); ustanovenia § 134 tu platia obdobne. Podla ustanovenia § 134 Obcianskeho zákonníka oprávnený držitel sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu troch rokov, ak ide o hnutelnost, a po dobu desat rokov, ak ide o nehnutelnost. V zmysle ustanovenia § 130 Obcianskeho zákonníka ak je držitel zo zretelom na všetky okolnosti dobromyselný o tom že mu vec alebo právo patrí, je držitelom oprávneným. Pri pochybnostiach sa predpokladá, že držba je oprávnená. K jedným zo zákonných predpokladov vydržania patrí skutocnost, že nadobúdatel je po celú vydržaciu dobu oprávneným držitelom veci. Rozlišujúcim kritériom medzi držbou oprávnenou a neoprávnenou je dobromyselnost držitela. Po celú vydržaciu dobu musí byt držba pokojná, bez toho, aby si niekto uplatnoval vlastnícke právo na túto vec. Z vyššie uvedeného je teda zrejmé, že nakolko ste so susedom o vodovodnej prípojke hovorili, nemôže vecné bremeno na vedenie vodovodnej prípojky vydržat v zmysle § 134 Obcianskeho zákonníka, nakolko jeho držba nie je dobromyselná, pretože vie o Vašom vlastníckom práve k pozemku. Co sa týka zriadenia vecného bremena prostredníctvom rozhodnutia súdu v zmysle ustanovenia § 151o ods. 3 Obcianskeho zákonníka súd môže na návrh vlastníka stavby zriadit vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spocívajúce v práve cesty cez prilahlý pozemok. Zákon teda výslovne udeluje súdu možnost zriadit vecné bremeno spocívajúce v práve prechodu, nie však iné právo, ani právo na zriadenie vodovodnej prípojky. Zákon teda neumožnuje rozhodnút o zriadení vecného bremena o vedení vodovodnej prípojky.
Otázka:
Peter Lauko - 11. 11. 2009 17:56:06
Dobry den, moja otazka je strucna a jednoducha, ale aj tak na nu neviem nikde najst odpoved. V poslednych rokoch vznikol trend deklarovania bytov v novostavbach ako atelier. Rad by som vedel aky je rozdiel medzi bytom a atelierom, teda ci sa jedna o nebytovy priestor, ci je mozne prihlasit v takomto priestore trvaly pobyt, ako je to s najomnym a cenou energii (ci nieje ina sadzba ako pri klasickom byte) a pod.? Na co si treba dat este pozor pri kupe atelieru a preco vlastne su tieto "byty" deklarovane ako ateliery? Za Vasu radu vopred dakujem.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 18. 2. 2010 10:48:14
Dobrý den, zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (zákon c. 182/1993 Z.z. v znení neskorších prípadov neuvádza zákonnú definíciu ateliéru. Uvádza len definíciu bytu, ked podla § 2 ods. 1) bytom sa na úcely tohto zákona rozumie miestnost alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu urcené na bývanie a môžu na tento úcel slúžit ako samostatné bytové jednotky. Pre byt sú definované urcité technické normy, ktoré musia byt splnené, aby mohol byt urcitý objekt oznacovaný ako byt. Vami udávané „byty“ sú zrejme deklarované za ateliéry z dôvodu nesplnenia požadovaných technických noriem na byt. Takéto ateliérové „byty“ vznikajú z dôvodu vyššej ziskovosti developingového projektu, kde nie je možné prehlásit všetky priestory za byt. Tým tieto ateliéry nesplnajú predpoklad byt bytovým priestorom a sú teda nebytovým priestorom. Z toho vyplýva viac nevýhod. Jednak to môže byt znížený komfort bývania oproti regulérnemu bytu z dôvodov nadmernej hlucnosti, málo slnecného svetla v byte, nedostatocná vzdialenost od protilahlých stavieb a iné. Podla ustanovenia § 3 ods. 2) zákona c. 253/1998 Z.z. (o hlásení pobytu obcanov Slovenskej republiky a registri obyvatelov Slovenskej republiky v znení neskorších predpisov) trvalý pobyt má obcan len v budove alebo jej casti, ktorá je oznacovaná súpisným císlom alebo súpisným a orientacným císlom a je urcená na bývanie, ubytovanie alebo individuálnu rekreáciu. Z citovaného zákonného ustanovenia vyplýva, že ateliér ako nebytový priestor nie je možné uviest ako trvalý pobyt obcana Slovenskej republiky. Ak bude vlastník ateliéru vlastnit len túto jednu nehnutelnost vznikne mu tým problém s uvedením adresy svojho trvalého pobytu. Ateliér je tak možné uviest len ako sídlo spolocnosti. Cien energií sa rozdiel medzi ateliérom a bytom netýka a sú rovnaké, podobne je to aj s nájmom, ktorý si urcuje nájomca podla toho na akú hodnotu si cení prenájom nehnutelnosti, avšak s jednou výnimkou. Na ateliér sa nebude vztahovat regulácia maximálnej výšky ceny nájmu za mesiac, ktorá je urcená § 11 a 20 zákona o cenách (zákon c. 18/1996 Z.z. v znení neskorších predpisov) a ktoré urcuje výnosmi Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky. Výhodou ateliéru je možnost odpoctu DPH ak je kupujúci platcom DPH. Naopak skutocnost, že sa nejedná o bytový priestor môže byt nevýhodou pri budúcom predaji.
Otázka:
NK - 11. 11. 2009 13:51:53
dobrý den, chcela by som sa opýtat k danej veci: po rozvode ostali manželia bývat spolu v spolocnej domácnosti, manželaka platí všetky poplatky spojené s užívaním bytu, akým spôsobom môže donútit partnera, aby si prispieval na nájom a elektriku? existuje v našom právnom systéme takýto zákon? ide to len cez súd, alebo ak sa s ním nedohodne tak platí a on býva???? dakujem
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 17. 12. 2009 19:53:14
Dobrý den, Podla ustanovenia § 148 ods. 1 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/ 1964 Zb. v znení neskorších predpisov) zánikom manželstva zanikne i bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Po rozvode manželstva zaniká v zmysle ustanovenia § 148 Obcianskeho zákonníka bezpodielové spoluvlastníctvo manželov ak nezaniklo skôr. Do bezpodielového spoluvlastníctva manželov v zmysle ustanovenia § 143 Obcianskeho zákonníka patrí všetko, co môže byt predmetom vlastníctva a co nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedicstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podla svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka. Do rozvodu manželstva, resp. do zániku bezpodielového spoluvlastníctva manželov sú v podstate všetky príjmy manželov v bezpodielovom spoluvlastníctve, to znamená, že pokial by za trvania manželstva jeden z manželov uhrádzal zo svojho príjmu poplatky za užívanie bytu (resp. elektrinu a iné náklady) uhrádzal by ich v zmysle povahy bezpodielového spoluvlastníctva zo spolocného majetku. Po zániku bezpodielového spoluvlastníctva manželov nastáva iná situácia. Otázkou je, ci bol byt, za ktorý bývala manželka uhrádza platby v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. Pokial bol byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, po zániku manželstva sú bývalí manželia voci dodávatelom služieb spojených s užívaním spolocného bytu (plyn, voda, elektrina, ..............) nadalej za záväzky zodpovední spolocne a nerozdielne, t.j. sú solidárnymi dlžníkmi. Bývalá manželka ako solidárny dlžník platit úhrady za byt musí aj ked ich bývalý manžel neplatí, pretože za tieto záväzky zodpovedá aj ona (resp. dodávatelia služieb sú oprávnení si tieto úhrady vymáhat od nej). V takomto prípade, ked bývalá manželka sama uhrádza poplatky za byt (elektrinu a iné náklady na spolocnú domácnost) zo svojho príjmu, uhrádza ich zo svojho výlucného majetku a má potom nárok na náhradu polovice týchto úhrad od bývalého manžela v zmysle ustanovenia § 511 ods. 3 Obcianskeho zákonníka, podla ktorého ak dlžník v rozsahu uplatneného nároku dlh sám splnil, je oprávnený požadovat náhradu od ostatných podla ich podielov. Pokial nemôže niektorý z dlžníkov svoj podiel splnit, rozvrhne sa tento podiel rovnakým dielom na všetkých ostatných. Pokial byt nepatril do bezpodielového spoluvlastníctva manželov a bývalá manželka sama uhrádza poplatky za byt (elektrinu a iné náklady na spolocnú domácnost) zo svojho príjmu, uhrádza ich zo svojho výlucného majetku a bývalý manžel sa bezdôvodne na úkor bývalej manželky obohacuje, nakolko aj on byt užíva, zjednodušene aj on mína elektrinu, vodu, plyn, atd.................. V takomto prípade má bývalá manželka nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia voci bývalému manželovi, v rozsahu v akom zanho platila úhrady spojené s užívaním bytu. Bývalý manžel sa na úkor bývalej manželky obohacuje v takom rozsahu, v akom on služby spojené s užívaním bytu (elektrinu, plyn, atd.........) užíva, t.j. v akom rozsahu spotrebováva elektrinu, plyn, atd............. Z uvedeného teda vyplýva záver, že v každom prípade má bývalá manželka nárok na úhradu casti poplatkov spojených s užívaním bytu, toto právo jej vyplýva priamo z Obcianskeho zákonníka, avšak je pravda, že pokial bývalý manžel dobrovolne úhrady manželke nenahradí, alebo nebude dobrovolne polovicu úhrad za byt platit, musí si bývala manželka svoje nároky uplatnit na súde.
Otázka:
Ivana Nadková - 7. 11. 2009 13:58:42
Dobrý den, obraciam sa na Vás s prosbou o právnu pomoc,v právnej poradni na reality.sk nebolo možné prihlásit sa. Som jediným vlastníkom domu,ale nebývam v nom, neoprávnene v nom býva môj otec sám, trvalý pobyt v dome nemá, bráni mi v užívaní nehnutelnosti,dopúšta sa závažných skutkov, napadnutie, vyhrážanie sa vo forme písania odkazov na bránu a hrozba podpálenia domu, uzamykanie miestnosti, poškodzovanie majetku a rôzne schválnosti. Všetky skutocnosti sú zdokumentované na polícii. Môj otec z domu odíst nechce, nemá záujem rozumnej komunikácie a dohody!!! Robí si sám co chce, neakceptuje ani mna ani políciu. Polícia vyšetrovacie spisy odosiela na prokuratúru a bude sa cakat na súdne rozhodnutie. Je to môj otec, nechcem ho vyhodit na ulicu , ale viem ,že by som to mohol spravit, situácia je neúnosná. Môžem vymenit zámky na bráne a dome, pri vlámaní volat políciu alebo ho deložovat za prítomnosti polície a svedkov? Ako mi v tejto situácii viete poradit, mám cakat na rozhodnutie súdu a zaujímalo by ma ako môže súd rozhodnút. Opakujem, že s mojím otcom nie je možná dohoda, aby sa vystahoval. Ešte uvediem, že k nehnutelnosti je zriadené vecné bremeno v prospech mojej mamy, ktorá mi dom darovala, ide o jej rodicovský dom a v dome nebýva. Dakujem za odpoved.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 10. 2. 2010 8:23:18
Dobrý den, ak Váš otec obýva nehnutelnost bez akéhokolvek titulu môžte podat návrh na vypratanie nehnutelnosti na súde. Z pohladu Vášho otca fakt, že na nehnutelnosti je zriadené vecné bremeno v prospech Vašej matky, teda jeho manželky, nie je podstatný. Co sa týka ostatných skutocností ktoré uvádzate, a to napadnutia, vyhrážky a podobne, tie môžte riešit prostredníctvom trestných oznámení, ktoré ste už zrejme aj podali, kedže spisy sú na prokuratúre. Vami spomínaná výmena zámkov samozrejme je možná, nakolko ide o Vaše vlastníctvo, a ako vlastník s ním môžte nakladat podla svojho uváženia. Ak sa Vám otec do domu vláme dopustí sa v zmysle § 194 Trestného zákona (zákon c. 300/2005 Z.z. v znení neskorších predpisov) trestného cinu porušovania domovej slobody a poškodenie alebo znicenie zámku by v súlade s ods. 2) vyššie uvedeného ustanovenia znamenalo obzvlášt pritažujúce okolnosti podmienujúce vyššiu trestnú sadzbu. Z hladiska civilnoprávneho riešenia je možnostou už vyššie uvedená žaloba na vypratanie nehnutelnosti a následný súdny spor. Vzhladom na absenciu zmluvného ci iného právneho titulu je zrejmé, že Váš otec obýva dom bez právneho dôvodu, cím neoprávnene zasahuje do výkonu Vášho vlastníckeho práva, ktoré je absolútne a pôsosbí proti všetkým, ktorí sú zaviazaní necinit nic, co by oprávneného vlastníka rušilo v jeho vlastníckom práve.
Otázka:
Olga Milová - 6. 11. 2009 20:03:11
Dobrý den.Prosím Vás o radu.Som podielníckou 1/5 na nehnutelnosti.Jedná sa o rodinný dom vrátane pozemku.Túto nehnutelnost užíva jeden z podielníkov,ktorý odmieta akúkolvek dohodu o vysporiadaní podielov,nakolko on tam má trvalý pobyt.Poradte mi prosím,ako postupovat,aby sa uvedená nehnutelnost mohla odpredat tak,ako sme sa dohodli,/ale bohužial iba ústne/ pri dedicskom konaní.Za radu Vám vopred dakujem.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 25. 12. 2009 20:53:43
Do brý den, pokial sa ako podieloví spoluvlastníci nehnutelnosti nedohodnete, máte možnost podat na súd návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. V takomto prípade súd zruší a vyporiada Vaše podielové spoluvlastníctvo. Podla ustanovenia § 142 ods. 1 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na velkost podielov a na úcelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla úcelne využit a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voci ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výtažok rozdelí podla podielov. Pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva súdom, existuje hierarchia vyporiadania podielového spoluvlastníctva (t.j. postupnost spôsobov ako sa podielové spoluvlastníctvo vyporiada). Súd ako prvé posúdi, ci je možné vec rozdelit medzi spoluvlastníkov podla velkosti ich podielov na veci, ak by rozdelenie veci nebolo možné, prikáže súd vec do výlucného vlastníctva tomu zo spoluvlastníkov, ktorý bude mat o vec záujem a zároven ho zaviaže poskytnút ostatným spoluvlastníkom financnú náhradu. Pokial by žiaden zo spoluvlastníkov vec nechcel do svojho výlucného vlastníctva, nariadil by súd predaj veci a výtažok z predaja by sa rozdelil medzi podielových spoluvlastníkov podla velkosti podielov. Vo Vašom prípade sme toho názoru, že by pravdepodobne neprichádzalo do úvahy rozdelenie nehnutelnosti medzi spoluvlastníkov. Pokial by ste nehnutelnost nechcela do svojho výlucného vlastníctva a nechcel by ju ani žiadny z dalších podielových spoluvlastníkov, nariadil by súd predaj nehnutelnosti a výtažok z predaja nehnutelnosti by sa rozdelil medzi Vás, podielových spoluvlastníkov, podla velkosti Vašich podielov. Pokial by chcel podielový spoluvlastník, ktorý nehnutelnost užíva (alebo niektorý iný zo spoluvlastníkov), túto nehnutelnost do svojho výlucného vlastníctva, musel by vás ostatných spoluvlastníkov vyplatit podla velkosti vašich podielov; cena nehnutelnosti by sa urcila v súdnom konaní, pokial by nedošlo medzi Vami k dohode o cene, znaleckým posudkom, a podla tejto ceny by sa urcila hodnota Vášho spoluvlastníckeho podielu, ktorú by Vám tento spoluvlastník musel vyplatit.
Otázka:
amalia macisakova - 6. 11. 2009 19:55:44
Dobry den.chcela by som vas poprosit o radu ako mame postupovat v tejto veci:moji rodicia este ziju a obaja podpisali darovaciu zmluvu bytu svojmu vnukovi .rodicia tvrdia ze podvodom ale su to ich podpisy.potom poslali list o zrusenie aby nemohol dat navrh o vklad do katastra.prisiel im doklad o pozastaveni v kladu do katastra.co je este potrebne urobit.je potrebne o zruseni darovacej zmluvy podat to na sud.alebo staci tento doklad z katastra.dakujem
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 25. 12. 2009 13:02:16
Dobrý den, podla ustanovenia § 49a Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) právny úkon je neplatný, ak ho konajúca osoba urobila v omyle vychádzajúcom zo skutocnosti, ktorá je pre jeho uskutocnenie rozhodujúca, a osoba, ktorej bol právny úkon urcený, tento omyl vyvolala alebo o nom musela vediet. Právny úkon je takisto neplatný, ak omyl táto osoba vyvolala úmyselne. Omyl v pohnútke nerobí právny úkon neplatným. Pokial skutocne Vaši rodicia podpísali darovaciu zmluvu, ktorou darovali byt svojmu vnukovi, ale tvrdia, že v danom prípade išlo o podvod, mohlo by íst v tomto prípade o konanie Vašich rodicov v omyle, ktorý vyvolal ich vnuk, s tým, že Vaši rodicia mu konajúc v omyle darovali byt. Omyl Vašich rodicov by musel spocívat v takej významnej skutocnosti, na základe, ktorej sa rozhodli Vaši rodicia darovaciu zmluvu podpísat (t.j. Vaši rodicia by sa museli mýlit v skutocnosti na základe ktorej sa byt rozhodli darovat vnukovi a tento ich omyl musel vyvolat ich vnuk). Obciansky zákonník ustanovuje, že v prípade, ak osoba konala v omyle, ktorý druhá strana vyvolala (v tomto prípade vnuk Vašich rodicov) je právny úkon osoby konajúcej v omyle (Vašich rodicov) neplatným úkonom. Podla ustanovenia § 40a Obcianskeho zákonníka ak ide o dôvod neplatnosti právneho úkonu podla ustanovení § 49a, ……………………, považuje sa právny úkon za platný, pokial sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti právneho úkonu nedovolá. Neplatnosti sa nemôže dovolávat ten, kto ju sám spôsobil. Z citovaného ustanovenia § 40a Obcianskeho zákonníka vyplýva, že pokial je právny úkon (darovacia zmluva) neplatný lebo ho urobila osoba v omyle (Vaši rodicia) je tento úkon relatívne neplatný, to znamená, že neplatnosti takéhoto úkonu je potrebné sa dovolat na súde (t.j. musia podat návrh na urcenie neplatnosti darovacej zmluvy), pretože pokial súd nevysloví, že právny úkon je neplatný považuje sa za platný právny úkon. Vnuk Vašich rodicov by pravdepodobne popieral, že darovacia zmluva bola uzavretá na základe omylu Vašich rodicov, ktorý tento vnuk vyvolal, a preto by museli Vaši rodicia preukázat v danom súdnom konaní, že konali v omyle a darovacia zmluva je neplatná (museli by uniest dôkazné bremeno). Nemáme informáciu v akom stave je katastrálne konanie, v ktorom sa rozhodovalo o povolení vkladu vlastníckeho práva vnuka Vašich rodicov k darovanému bytu, ale v prípade, že kataster už zapísal vnuka ako vlastníka bytu, na základe rozhodnutia súdu, ktorým by súd vyslovil neplatnost darovacej zmluvy, by kataster musel ako vlastníkov bytu znova zapísat Vašich rodicov. Len pre úplnost chceme upozornit na skutocnost, že návrh na urcenie neplatnosti darovacej zmluvy by museli Vaši rodicia podat na súd vo všeobecnej 3 rocnej premlcacej dobe, ktorá zacína plynút od uzavretia darovacej zmluvy (t.j. do troch rokov od kedy bola darovacia zmluva uzavretá). Len pre úplnost chceme uviest, že podla Obcianskeho zákonníka je právny úkon neplatný napríklad aj vtedy pokial ten, kto ho urobil, nemá spôsobilost na právne úkony. Takisto je neplatný právny úkon osoby konajúcej v duševnej poruche, ktorá ju robí na tento právny úkon neschopnou. Podla ustanovenia § 37 ods. 1 Obcianskeho zákonníka sa právny úkon musí urobit slobodne a vážne, urcite a zrozumitelne; inak je neplatný. Vaši rodicia teda museli darovaciu zmluvu uzavriet slobodne a vážne, museli jej porozumiet (museli vediet co podpisujú) a zrozumitelne (t.j. z darovacej zmluvy musí byt zrejmé, že naozaj mali vôlu svoj byt darovat vnukovi) inak by bol právny úkon (darovacia zmluva) taktiež absolútne neplatná. Dalej je napríklad neplatný aj právny úkon, ktorého predmetom je plnenie nemožné. Právny úkon nie je neplatný pre chyby v písaní a pocítaní, ak je jeho význam nepochybný.
Otázka:
MONIKA GRUBEROVA - 6. 11. 2009 14:56:34
Dobrý den. Kúpili sme byt v roku 04/2008, pôvodný majitel nám dost znepríjemnuje život. Do dnešného dna sa ešte nevystahoval.Nevieme preco ten byt predával, ked vedel že nemá kam íst. To sme sa dozvedeli až po prevode a zaplatení bytu.Ten pán je invalid a tak nám ho bolo lúto,tak sme ho tam nechali bývat pokial si nenajde nejaké ubytovanie.Docasne platil nájomné . Ale prišli obdobia, že neplatil. Už si nevieme rady ako postupovat pri vystahovaní.Prosím Vás o radu ako postupovat dalej. Dakujem S pozdravom Gruberová
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 18. 11. 2009 15:26:23
Dobrý den, Ked vznikla v apríli roku 2008 situácia, že sa pôvodný vlastník bytu nechcel vystahovat mali ste v podstate 2 možnosti, a to podat na súd žalobu o vypratanie nehnutelnosti, v ktorej ste mohli žiadat, aby súd uložil pôvodnému vlastníkovi bytu povinnost vystahovat sa, alebo ste mohli odstúpit od kúpnej zmluvy (zmluvy o prevode vlastníctva bytu) z dôvodu porušenia povinnosti na strane predávajúceho, ktorý svoje povinnosti vyplývajúce mu z kúpnej zmluvy porušil tak, že Vám byt neodovzdal a neumožnil Vám ho užívat. Tým, že ste však bývalému vlastníkovi bytu umožnili v byte bývat a on Vám za to platil skutocne nájomné, vznikol v podstate medzi Vami a bývalým vlastníkom bytu nájomný vztah, a teda bola medzi Vami uzavretá nájomná zmluva. Podla ustanovenia § 685 ods. 1 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímatel prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to bud na dobu urcitú, alebo bez urcenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedat len z dôvodov ustanovených v zákone. Zmluva o nájme bytu môže byt teda v zmysle zákona uzavretá aj ústne. Vo vašom prípade v podstate došlo k uzavretiu nájomnej zmluvy s bývalým vlastníkom bytu ústnou nájomnou zmluvou. Nájom bytu sa zároven môže dohodnút na dobu urcitú alebo na dobu neurcitú. Kedže ste pravdepodobne neboli dohodnutý na aký dlhý cas bude bývalý vlastník bytu platit nájomné, teda ako dlho bude v byte ešte bývat, došlo k uzavretiu zmluvy o nájme bytu bez urcenia doby nájmu, to znamená na dobu neurcitú. Takýto nájom bytu je chránený, co znamená, že zákon umožnuje prenajímatelovi (teda Vám) dat nájomcovi výpoved z nájmu bytu len v zákonom ustanovených prípadoch. Podla ustanovenia § 711 ods. 1 Obcianskeho zákonníka prenajímatel môže vypovedat nájom bytu, ak a) prenajímatel potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zata alebo nevestu, svojich rodicov alebo súrodencov, b) nájomca prestal vykonávat prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, c) nájomca alebo ten, kto je clenom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spolocné priestory alebo spolocné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpecnost alebo porušuje dobré mravy v dome, d) nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší cas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho cast inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímatela, e) je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložit tak, že byt nemožno užívat, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej pocas šiestich mesiacov užívat, f) nájomca prestal splnat predpoklady užívania bytu osobitného urcenia5c) alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného urcenia domu, g) nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímatela na iné úcely ako na bývanie. Vo Vašom prípade by najpravdepodobnejšie prichádzalo do úvahy danie výpovede z nájmu bytu z dôvodu uvedeného v písmene a), t.j z dôvodu, že byt potrebujete pre seba alebo príbuzných, alebo z dôvodu uvedeného v písmene d), teda z dôvodu, že bývalý vlastník bytu ako nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti tým, že Vám nezaplatil nájomné za cas dlhší ako 3 mesiace. Na tomto mieste je však potrebné upozornit na ustanovenie § 712a Obcianskeho zákonníka podla ktorého by ste v prípade ak dáte svojmu nájomcovi výpoved z dôvodu, že potrebujete byt pre seba alebo pre svojich príbuzných, boli povinní zabezpecit nájomcovi náhradný byt, ktorý by bol velkostou obytnej plochy, vybavením, umiestnením a výškou nájomného primeraný Vášmu bytu, z ktorého ho chcete vystahovat. V prípade ak dáte svojmu nájomcovi výpoved z dôvodu, že Vám nezaplatil nájomné alebo poplatky spojené s užívaním bytu za cas dlhší ako tri mesiace, bude mat Váš nájomca právo na bytovú náhradu v prípade, že by sa preukázalo, že Váš nájomca je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov. Ak by sa preukázalo, že Váš nájomca nie je v hmotnej núdzi, ale išlo by o prípad hodný osobitného zretela (ktorým môže byt aj to, že nájomca je invalidom) boli by ste povinní poskytnút nájomcovi prístrešie. Z vyššie uvedeného vyplýva, že z dôvodov uvedených v zákone by ste mohli dat svojmu nájomcovi výpoved z nájmu bytu dohodnutého na dobu neurcitú, ale len z dôvod výslovne uvedených v ustanovení § 711 ods. 1 Obcianskeho zákonníka a za urcitých okolností by ste boli zároven povinní zabezpecit pre nájomcu náhradný byt, resp. náhradné ubytovanie alebo prístrešie. Napriek vyššie uvedenému je však pravda, kedže nemáte písomnú nájomnú zmluvu, že vznik nájomného vztahu sa tažko dokazuje a tažko sa dokazuje aj obsah nájomnej zmluvy, teda aj to ci bola nájomná zmluva uzavretá na dobu urcitú alebo na dobu neurcitú. Je taktiež otázka kolko Vám napríklad ako nájomné bývalý vlastník bytu platil a akou formou, t.j. ci je možné preukázat, že Vám nájomné skutocne platil, a teda že naozaj tu bol založený medzi Vami nájomný vztah. Rovnako je potrebné uvažovat nad tým, ci nie je možné považovat platené nájomné, resp. tú sumu ktorú Vám bývalý vlastník platil (aj vzhladom na ich výšku) len ako platby za služby spojené s užívaním bytu (t.j. za elektrinu, plyn, vodu, atd.), pretože v takom prípade nemožno hovorit o tom, že Vám platil nájomné, a teda, že nájomný vztah medzi Vami vôbec nevznikol. Záver je teda, že ak by vznikol medzi Vami a bývalým vlastníkom bytu nájomný vztah na dobu neurcitú, je potrebné mu dat výpoved ak je tu daný niektorý zo zákonných dôvodov pre ktorý môže dat prenajímatel výpoved z nájmu bytu (uvedený v § 711 Obcianskeho zákonníka) a ak sa po danej platnej výpovede z nájmu bytu bývalý vlastník odmietne vystahovat, je potrebné podat na súd žalobu o vypratanie nehnutelnosti. V prípade, že nájomný vztah medzi Vami vnikol na dobu urcitú, teda ste sa dohodli s bývalým vlastníkom bytu, že nájom bytu bude trvat len do urcité casu, zanikne nájomný vztah medzi Vami aj uplynutím doby nájmu (dohodnutie nájmu bytu na urcitý cas by ste však museli preukázat). Ak by nájomný vztah medzi Vami a bývalým vlastníkom bytu nevznikol (opakujeme, že jeho vznik je možné tažko dokázat, kedže neexistuje písomná nájomná zmluva) je potrebné podat na súd žalobu o vypratanie nehnutelnosti, v ktorej budete žiadat, aby súd uložil bývalému vlastníkovi bytu nehnutelnost vypratat.
Otázka:
MONIKA GRUBEROVA - 6. 11. 2009 14:52:59
Dobrý den. Kúpili sme byt v roku 04/2008, pôvodný majitel nám dost znepríjemnuje život. Do dnešného dna sa ešte nevystahoval.Nevieme preco ten byt predával, ked vedel že nemá kam íst. To sme sa dozvedeli až po prevode a zaplatení bytu.Ten pán je invalid a tak nám ho bolo lúto,tak sme ho tam nechali bývat pokial si nenajde nejaké ubytovanie.Docasne platil nájomné . Ale prišli obdobia, že neplatil. Už si nevieme rady ako postupovat pri vystahovaní.Prosím Vás o radu ako postupovat dalej. Dakujem S pozdravom Gruberová
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 18. 11. 2009 15:25:55
Dobrý den, Ked vznikla v apríli roku 2008 situácia, že sa pôvodný vlastník bytu nechcel vystahovat mali ste v podstate 2 možnosti, a to podat na súd žalobu o vypratanie nehnutelnosti, v ktorej ste mohli žiadat, aby súd uložil pôvodnému vlastníkovi bytu povinnost vystahovat sa, alebo ste mohli odstúpit od kúpnej zmluvy (zmluvy o prevode vlastníctva bytu) z dôvodu porušenia povinnosti na strane predávajúceho, ktorý svoje povinnosti vyplývajúce mu z kúpnej zmluvy porušil tak, že Vám byt neodovzdal a neumožnil Vám ho užívat. Tým, že ste však bývalému vlastníkovi bytu umožnili v byte bývat a on Vám za to platil skutocne nájomné, vznikol v podstate medzi Vami a bývalým vlastníkom bytu nájomný vztah, a teda bola medzi Vami uzavretá nájomná zmluva. Podla ustanovenia § 685 ods. 1 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímatel prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to bud na dobu urcitú, alebo bez urcenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedat len z dôvodov ustanovených v zákone. Zmluva o nájme bytu môže byt teda v zmysle zákona uzavretá aj ústne. Vo vašom prípade v podstate došlo k uzavretiu nájomnej zmluvy s bývalým vlastníkom bytu ústnou nájomnou zmluvou. Nájom bytu sa zároven môže dohodnút na dobu urcitú alebo na dobu neurcitú. Kedže ste pravdepodobne neboli dohodnutý na aký dlhý cas bude bývalý vlastník bytu platit nájomné, teda ako dlho bude v byte ešte bývat, došlo k uzavretiu zmluvy o nájme bytu bez urcenia doby nájmu, to znamená na dobu neurcitú. Takýto nájom bytu je chránený, co znamená, že zákon umožnuje prenajímatelovi (teda Vám) dat nájomcovi výpoved z nájmu bytu len v zákonom ustanovených prípadoch. Podla ustanovenia § 711 ods. 1 Obcianskeho zákonníka prenajímatel môže vypovedat nájom bytu, ak a) prenajímatel potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zata alebo nevestu, svojich rodicov alebo súrodencov, b) nájomca prestal vykonávat prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, c) nájomca alebo ten, kto je clenom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spolocné priestory alebo spolocné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpecnost alebo porušuje dobré mravy v dome, d) nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší cas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho cast inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímatela, e) je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložit tak, že byt nemožno užívat, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej pocas šiestich mesiacov užívat, f) nájomca prestal splnat predpoklady užívania bytu osobitného urcenia5c) alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného urcenia domu, g) nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímatela na iné úcely ako na bývanie. Vo Vašom prípade by najpravdepodobnejšie prichádzalo do úvahy danie výpovede z nájmu bytu z dôvodu uvedeného v písmene a), t.j z dôvodu, že byt potrebujete pre seba alebo príbuzných, alebo z dôvodu uvedeného v písmene d), teda z dôvodu, že bývalý vlastník bytu ako nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti tým, že Vám nezaplatil nájomné za cas dlhší ako 3 mesiace. Na tomto mieste je však potrebné upozornit na ustanovenie § 712a Obcianskeho zákonníka podla ktorého by ste v prípade ak dáte svojmu nájomcovi výpoved z dôvodu, že potrebujete byt pre seba alebo pre svojich príbuzných, boli povinní zabezpecit nájomcovi náhradný byt, ktorý by bol velkostou obytnej plochy, vybavením, umiestnením a výškou nájomného primeraný Vášmu bytu, z ktorého ho chcete vystahovat. V prípade ak dáte svojmu nájomcovi výpoved z dôvodu, že Vám nezaplatil nájomné alebo poplatky spojené s užívaním bytu za cas dlhší ako tri mesiace, bude mat Váš nájomca právo na bytovú náhradu v prípade, že by sa preukázalo, že Váš nájomca je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov. Ak by sa preukázalo, že Váš nájomca nie je v hmotnej núdzi, ale išlo by o prípad hodný osobitného zretela (ktorým môže byt aj to, že nájomca je invalidom) boli by ste povinní poskytnút nájomcovi prístrešie. Z vyššie uvedeného vyplýva, že z dôvodov uvedených v zákone by ste mohli dat svojmu nájomcovi výpoved z nájmu bytu dohodnutého na dobu neurcitú, ale len z dôvod výslovne uvedených v ustanovení § 711 ods. 1 Obcianskeho zákonníka a za urcitých okolností by ste boli zároven povinní zabezpecit pre nájomcu náhradný byt, resp. náhradné ubytovanie alebo prístrešie. Napriek vyššie uvedenému je však pravda, kedže nemáte písomnú nájomnú zmluvu, že vznik nájomného vztahu sa tažko dokazuje a tažko sa dokazuje aj obsah nájomnej zmluvy, teda aj to ci bola nájomná zmluva uzavretá na dobu urcitú alebo na dobu neurcitú. Je taktiež otázka kolko Vám napríklad ako nájomné bývalý vlastník bytu platil a akou formou, t.j. ci je možné preukázat, že Vám nájomné skutocne platil, a teda že naozaj tu bol založený medzi Vami nájomný vztah. Rovnako je potrebné uvažovat nad tým, ci nie je možné považovat platené nájomné, resp. tú sumu ktorú Vám bývalý vlastník platil (aj vzhladom na ich výšku) len ako platby za služby spojené s užívaním bytu (t.j. za elektrinu, plyn, vodu, atd.), pretože v takom prípade nemožno hovorit o tom, že Vám platil nájomné, a teda, že nájomný vztah medzi Vami vôbec nevznikol. Záver je teda, že ak by vznikol medzi Vami a bývalým vlastníkom bytu nájomný vztah na dobu neurcitú, je potrebné mu dat výpoved ak je tu daný niektorý zo zákonných dôvodov pre ktorý môže dat prenajímatel výpoved z nájmu bytu (uvedený v § 711 Obcianskeho zákonníka) a ak sa po danej platnej výpovede z nájmu bytu bývalý vlastník odmietne vystahovat, je potrebné podat na súd žalobu o vypratanie nehnutelnosti. V prípade, že nájomný vztah medzi Vami vnikol na dobu urcitú, teda ste sa dohodli s bývalým vlastníkom bytu, že nájom bytu bude trvat len do urcité casu, zanikne nájomný vztah medzi Vami aj uplynutím doby nájmu (dohodnutie nájmu bytu na urcitý cas by ste však museli preukázat). Ak by nájomný vztah medzi Vami a bývalým vlastníkom bytu nevznikol (opakujeme, že jeho vznik je možné tažko dokázat, kedže neexistuje písomná nájomná zmluva) je potrebné podat na súd žalobu o vypratanie nehnutelnosti, v ktorej budete žiadat, aby súd uložil bývalému vlastníkovi bytu nehnutelnost vypratat.
Otázka:
MONIKA GRUBEROVA - 6. 11. 2009 14:51:15
Dobrý den. Kúpili sme byt v roku 04/2008, pôvodný majitel nám dost znepríjemnuje život. Do dnešného dna sa ešte nevystahoval.Nevieme preco ten byt predával, ked vedel že nemá kam íst. To sme sa dozvedeli až po prevode a zaplatení bytu.Ten pán je invalid a tak nám ho bolo lúto,tak sme ho tam nechali bývat pokial si nenajde nejaké ubytovanie.Docasne platil nájomné . Ale prišli obdobia, že neplatil. Už si nevieme rady ako postupovat pri vystahovaní.Prosím Vás o radu ako postupovat dalej. Dakujem S pozdravom Gruberová
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 18. 11. 2009 15:25:01
Dobrý den, Ked vznikla v apríli roku 2008 situácia, že sa pôvodný vlastník bytu nechcel vystahovat mali ste v podstate 2 možnosti, a to podat na súd žalobu o vypratanie nehnutelnosti, v ktorej ste mohli žiadat, aby súd uložil pôvodnému vlastníkovi bytu povinnost vystahovat sa, alebo ste mohli odstúpit od kúpnej zmluvy (zmluvy o prevode vlastníctva bytu) z dôvodu porušenia povinnosti na strane predávajúceho, ktorý svoje povinnosti vyplývajúce mu z kúpnej zmluvy porušil tak, že Vám byt neodovzdal a neumožnil Vám ho užívat. Tým, že ste však bývalému vlastníkovi bytu umožnili v byte bývat a on Vám za to platil skutocne nájomné, vznikol v podstate medzi Vami a bývalým vlastníkom bytu nájomný vztah, a teda bola medzi Vami uzavretá nájomná zmluva. Podla ustanovenia § 685 ods. 1 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímatel prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to bud na dobu urcitú, alebo bez urcenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedat len z dôvodov ustanovených v zákone. Zmluva o nájme bytu môže byt teda v zmysle zákona uzavretá aj ústne. Vo vašom prípade v podstate došlo k uzavretiu nájomnej zmluvy s bývalým vlastníkom bytu ústnou nájomnou zmluvou. Nájom bytu sa zároven môže dohodnút na dobu urcitú alebo na dobu neurcitú. Kedže ste pravdepodobne neboli dohodnutý na aký dlhý cas bude bývalý vlastník bytu platit nájomné, teda ako dlho bude v byte ešte bývat, došlo k uzavretiu zmluvy o nájme bytu bez urcenia doby nájmu, to znamená na dobu neurcitú. Takýto nájom bytu je chránený, co znamená, že zákon umožnuje prenajímatelovi (teda Vám) dat nájomcovi výpoved z nájmu bytu len v zákonom ustanovených prípadoch. Podla ustanovenia § 711 ods. 1 Obcianskeho zákonníka prenajímatel môže vypovedat nájom bytu, ak a) prenajímatel potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zata alebo nevestu, svojich rodicov alebo súrodencov, b) nájomca prestal vykonávat prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, c) nájomca alebo ten, kto je clenom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spolocné priestory alebo spolocné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpecnost alebo porušuje dobré mravy v dome, d) nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší cas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho cast inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímatela, e) je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložit tak, že byt nemožno užívat, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej pocas šiestich mesiacov užívat, f) nájomca prestal splnat predpoklady užívania bytu osobitného urcenia5c) alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného urcenia domu, g) nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímatela na iné úcely ako na bývanie. Vo Vašom prípade by najpravdepodobnejšie prichádzalo do úvahy danie výpovede z nájmu bytu z dôvodu uvedeného v písmene a), t.j z dôvodu, že byt potrebujete pre seba alebo príbuzných, alebo z dôvodu uvedeného v písmene d), teda z dôvodu, že bývalý vlastník bytu ako nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti tým, že Vám nezaplatil nájomné za cas dlhší ako 3 mesiace. Na tomto mieste je však potrebné upozornit na ustanovenie § 712a Obcianskeho zákonníka podla ktorého by ste v prípade ak dáte svojmu nájomcovi výpoved z dôvodu, že potrebujete byt pre seba alebo pre svojich príbuzných, boli povinní zabezpecit nájomcovi náhradný byt, ktorý by bol velkostou obytnej plochy, vybavením, umiestnením a výškou nájomného primeraný Vášmu bytu, z ktorého ho chcete vystahovat. V prípade ak dáte svojmu nájomcovi výpoved z dôvodu, že Vám nezaplatil nájomné alebo poplatky spojené s užívaním bytu za cas dlhší ako tri mesiace, bude mat Váš nájomca právo na bytovú náhradu v prípade, že by sa preukázalo, že Váš nájomca je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov. Ak by sa preukázalo, že Váš nájomca nie je v hmotnej núdzi, ale išlo by o prípad hodný osobitného zretela (ktorým môže byt aj to, že nájomca je invalidom) boli by ste povinní poskytnút nájomcovi prístrešie. Z vyššie uvedeného vyplýva, že z dôvodov uvedených v zákone by ste mohli dat svojmu nájomcovi výpoved z nájmu bytu dohodnutého na dobu neurcitú, ale len z dôvod výslovne uvedených v ustanovení § 711 ods. 1 Obcianskeho zákonníka a za urcitých okolností by ste boli zároven povinní zabezpecit pre nájomcu náhradný byt, resp. náhradné ubytovanie alebo prístrešie. Napriek vyššie uvedenému je však pravda, kedže nemáte písomnú nájomnú zmluvu, že vznik nájomného vztahu sa tažko dokazuje a tažko sa dokazuje aj obsah nájomnej zmluvy, teda aj to ci bola nájomná zmluva uzavretá na dobu urcitú alebo na dobu neurcitú. Je taktiež otázka kolko Vám napríklad ako nájomné bývalý vlastník bytu platil a akou formou, t.j. ci je možné preukázat, že Vám nájomné skutocne platil, a teda že naozaj tu bol založený medzi Vami nájomný vztah. Rovnako je potrebné uvažovat nad tým, ci nie je možné považovat platené nájomné, resp. tú sumu ktorú Vám bývalý vlastník platil (aj vzhladom na ich výšku) len ako platby za služby spojené s užívaním bytu (t.j. za elektrinu, plyn, vodu, atd.), pretože v takom prípade nemožno hovorit o tom, že Vám platil nájomné, a teda, že nájomný vztah medzi Vami vôbec nevznikol. Záver je teda, že ak by vznikol medzi Vami a bývalým vlastníkom bytu nájomný vztah na dobu neurcitú, je potrebné mu dat výpoved ak je tu daný niektorý zo zákonných dôvodov pre ktorý môže dat prenajímatel výpoved z nájmu bytu (uvedený v § 711 Obcianskeho zákonníka) a ak sa po danej platnej výpovede z nájmu bytu bývalý vlastník odmietne vystahovat, je potrebné podat na súd žalobu o vypratanie nehnutelnosti. V prípade, že nájomný vztah medzi Vami vnikol na dobu urcitú, teda ste sa dohodli s bývalým vlastníkom bytu, že nájom bytu bude trvat len do urcité casu, zanikne nájomný vztah medzi Vami aj uplynutím doby nájmu (dohodnutie nájmu bytu na urcitý cas by ste však museli preukázat). Ak by nájomný vztah medzi Vami a bývalým vlastníkom bytu nevznikol (opakujeme, že jeho vznik je možné tažko dokázat, kedže neexistuje písomná nájomná zmluva) je potrebné podat na súd žalobu o vypratanie nehnutelnosti, v ktorej budete žiadat, aby súd uložil bývalému vlastníkovi bytu nehnutelnost vypratat.
Otázka:
miroslav juhasz - 5. 11. 2009 11:39:16
dobri den,na medzi mojho pozemku stoji zrucanina domu ktori ma len zaklady z kamena a polospadnute steny su z hlinenych valkov.strecha je do polovice odtrhnuta a strop prepadnuty.ake prace moze sused pod zamienkov opravy stareho domu robit?moze zburat 15m stenu na medzi,vykopat zaklady,novy mur a tak postupne vsetky 4steny,novy strop,novu strechu?moze urobit nadstavbu do vysky?on skratka urobi celkom novy dom.moze?k comu ja mozem pripomienku?kde najdem potrebne informacie? velmi pekne dakujem za odpoved,dovidenia
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 18. 2. 2010 10:42:07
Dobrý den, povolovanie výstavby a zmenu stavieb upravuje v Slovenskej republike stavebný zákon (zákon c. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „SZ“). Podla ustanovenia § 54 SZ stavby, ich zmeny a udržiavacie práce na nich sa môžu uskutocnovat iba podla stavebného povolenia alebo na základe ohlásenia stavebného úradu. Stavebné povolenie sa podla § 55 ods. 1) SZ vyžaduje, pokial tento zákon a vykonávacie predpisy k nemu alebo osobitné predpisy neustanovujú inak, pri stavbách každého druhu bez zretela na ich stavebnotechnické vyhotovenie, úcel a cas trvania; stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách. Ohlásenie stavebnému úradu postacuje v zmysle § 55 ods. 2) pri jednoduchších stavbách a prístavbách, drobných stavbách, ktoré majú doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe alebo pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatným spôsobom nemení vzhlad alebo nosné konštrukcie stavby. Z Vami opísaných skutocností vyplýva, že stavebné úpravy vykonávané Vašim susedom sú rozsiahlejšieho charakteru a teda bude sa vyžadovat, aby na ich uskutocnenie získal stavebné povolenie. Žiadost o stavebné povolenie spolu s dokladmi a predpísanou dokumentáciou vypracovanou oprávnenou osobou (autorizovaným architektom alebo autorizovaným stavebným inžinierom zapísanom v príslušnom zozname v zmysle § 3 ods. zákona c. 138/1992 Zb. o autorizovaných architektoch a autorizovaných stavebných inžinieroch v znení neskorších predpisov) podáva stavebník stavebnému úradu. V žiadosti uvedie úcel a spôsob užívania stavby, miesto stavby a predpokladaný cas jej skoncenia a pri stavbe na urcitú dobu aj dobu užívania stavby. Stavebný úrad následne zacne stavebné konanie. Podla § 59 ods. 1) písm. b) SZ úcastníkmi stavebného konania sú aj osoby, ktoré majú vlastnícke práva alebo iné práva k pozemkom a stavbám na nich vrátane susediacich pozemkov a stavieb, ak ich vlastnícke alebo iné práva k týmto pozemkom a stavbám môžu byt týmto stavebným povolením priamo dotknuté, z coho vyplýva, že aj Vy by ste sa stali úcastníkom stavebného konania. V stavebnom konaní stavebný úrad skúma najmä ci sú splnené zastavovacie podmienky urcené územným plánom zóny alebo územného rozhodnutia, ci sú splnené požiadavky týkajúce sa verejných záujmov – ochrany životného prostredia, ochrany zdravia života a ludí, ci stavba zodpovedá technickým požiadavkám na výstavbu, ci je zabezpecená komplexnost a plynulost výstavby alebo ci je zabezpecené kvalifikované vedenie stavebných prác (§ 62 ods. 1) SZ). Ako úcastník stavebného konania môžte mat pripomienky a námietky ku všetkým skutocnostiam súvisiacimi s vykonávaním stavby, v ktorých projekt stavby nesplna požiadavky stanovené zákonom alebo technickými normami pre realizáciu stavby. O týchto pripomienkach a námietkach sa následne bude pojednávat na ústnom konaní na stavebnom úrade spojenom s miestnym zistovaním. Podla ustanovenia § 62 ods. 4) SZ Ak by sa uskutocnením alebo užívaním stavby mohli ohrozit verejné záujmy chránené týmto zákonom a osobitnými predpismi alebo neprimerane obmedzit ci ohrozit práva a oprávnené záujmy úcastníkov vo väcšom rozsahu, než sa pocítalo v územnom rozhodnutí, stavebný úrad žiadost o stavebné povolenie zamietne. Ak Váš sused predloží stavebnému úradu projekt stavby splnajúci všetky podmienky (súlad výstavby s územným plánom, požiadavkami na ochranu životného prostredia, technické požiadavky na výstavbu, vlastníctvo pozemku alebo oprávnenie na realizáciu stavby a pod.) stavebný úrad mu vydá stavebné povolenie a on bude môct stavbu uskutocnit. Ak by Váš sused vykonával stavebné úpravy bez vydaného stavebného povolenia dopúšta sa tým priestupku, za ktorý mu hrozí v zmysle § 105 ods. 2) pokuta vo výške do 829,85 €.
Otázka:
miroslav juhasz - 5. 11. 2009 11:01:35
dobri den,na medzi mojho pozemku stoji zrucanina domu ktori ma len zaklady z kamena a polospadnute steny su z hlinenych valkov.strecha je do polovice odtrhnuta a strop prepadnuty.ake prace moze sused pod zamienkov opravy stareho domu robit?moze zburat 15m stenu na medzi,vykopat zaklady,novy mur a tak postupne vsetky 4steny,novy strop,novu strechu?moze urobit nadstavbu do vysky?on skratka urobi celkom novy dom.moze?k comu ja mozem pripomienku?kde najdem potrebne informacie? velmi pekne dakujem za odpoved,dovidenia
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 18. 2. 2010 10:45:14
Dobrý den, povolovanie výstavby a zmenu stavieb upravuje v Slovenskej republike stavebný zákon (zákon c. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „SZ“). Podla ustanovenia § 54 SZ stavby, ich zmeny a udržiavacie práce na nich sa môžu uskutocnovat iba podla stavebného povolenia alebo na základe ohlásenia stavebného úradu. Stavebné povolenie sa podla § 55 ods. 1) SZ vyžaduje, pokial tento zákon a vykonávacie predpisy k nemu alebo osobitné predpisy neustanovujú inak, pri stavbách každého druhu bez zretela na ich stavebnotechnické vyhotovenie, úcel a cas trvania; stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách. Ohlásenie stavebnému úradu postacuje v zmysle § 55 ods. 2) pri jednoduchších stavbách a prístavbách, drobných stavbách, ktoré majú doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe alebo pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatným spôsobom nemení vzhlad alebo nosné konštrukcie stavby. Z Vami opísaných skutocností vyplýva, že stavebné úpravy vykonávané Vašim susedom sú rozsiahlejšieho charakteru a teda bude sa vyžadovat, aby na ich uskutocnenie získal stavebné povolenie. Žiadost o stavebné povolenie spolu s dokladmi a predpísanou dokumentáciou vypracovanou oprávnenou osobou (autorizovaným architektom alebo autorizovaným stavebným inžinierom zapísanom v príslušnom zozname v zmysle § 3 ods. zákona c. 138/1992 Zb. o autorizovaných architektoch a autorizovaných stavebných inžinieroch v znení neskorších predpisov) podáva stavebník stavebnému úradu. V žiadosti uvedie úcel a spôsob užívania stavby, miesto stavby a predpokladaný cas jej skoncenia a pri stavbe na urcitú dobu aj dobu užívania stavby. Stavebný úrad následne zacne stavebné konanie. Podla § 59 ods. 1) písm. b) SZ úcastníkmi stavebného konania sú aj osoby, ktoré majú vlastnícke práva alebo iné práva k pozemkom a stavbám na nich vrátane susediacich pozemkov a stavieb, ak ich vlastnícke alebo iné práva k týmto pozemkom a stavbám môžu byt týmto stavebným povolením priamo dotknuté, z coho vyplýva, že aj Vy by ste sa stali úcastníkom stavebného konania. V stavebnom konaní stavebný úrad skúma najmä ci sú splnené zastavovacie podmienky urcené územným plánom zóny alebo územného rozhodnutia, ci sú splnené požiadavky týkajúce sa verejných záujmov – ochrany životného prostredia, ochrany zdravia života a ludí, ci stavba zodpovedá technickým požiadavkám na výstavbu, ci je zabezpecená komplexnost a plynulost výstavby alebo ci je zabezpecené kvalifikované vedenie stavebných prác (§ 62 ods. 1) SZ). Ako úcastník stavebného konania môžte mat pripomienky a námietky ku všetkým skutocnostiam súvisiacimi s vykonávaním stavby, v ktorých projekt stavby nesplna požiadavky stanovené zákonom alebo technickými normami pre realizáciu stavby. O týchto pripomienkach a námietkach sa následne bude pojednávat na ústnom konaní na stavebnom úrade spojenom s miestnym zistovaním. Podla ustanovenia § 62 ods. 4) SZ Ak by sa uskutocnením alebo užívaním stavby mohli ohrozit verejné záujmy chránené týmto zákonom a osobitnými predpismi alebo neprimerane obmedzit ci ohrozit práva a oprávnené záujmy úcastníkov vo väcšom rozsahu, než sa pocítalo v územnom rozhodnutí, stavebný úrad žiadost o stavebné povolenie zamietne. Ak Váš sused predloží stavebnému úradu projekt stavby splnajúci všetky podmienky (súlad výstavby s územným plánom, požiadavkami na ochranu životného prostredia, technické požiadavky na výstavbu, vlastníctvo pozemku alebo oprávnenie na realizáciu stavby a pod.) stavebný úrad mu vydá stavebné povolenie a on bude môct stavbu uskutocnit. Ak by Váš sused vykonával stavebné úpravy bez vydaného stavebného povolenia dopúšta sa tým priestupku, za ktorý mu hrozí v zmysle § 105 ods. 2) pokuta vo výške do 829,85 €.
Otázka:
erika horvathova - 5. 11. 2009 10:28:23
Dobrý den, neviem ci moja otázka patrí do tejto poradne, ale kedže sa neviem dopátrat odpovede na moju otázku, poprosím Vás o odpoved. V meste v ktorom žijem, vlastním pozemok so starším rodinným domom. Nie je to malý pozemok, preto som sa rozhodla na tomto pozemku si postavit nový rodinný dom s tým, že ten starý casom zbúram. Po mojej návšteve na stavebnom úrade v našom meste mi oznámili, že stavat nemôžem, nakolko zastavanost tohto pozemku je max. 20%. Na moju otázku, ci sa to dá nejako poriiešit, som sa odpovede nedockala. Po mojom prerátaní som vypocítala, že ked by som postavila nový rodinný dom, tak celková zastavanost pozemku by bola cca 25-30%. Chcem sa spýtat, ci sa proti tomuto "dá bojovat" nejakou žiadostou o výnimku alebo niecim iným. Zdá sa mi to absurdné, aby som si nemola postavit dom na vlastnom pozemku. Dakujem za odpoved.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 18. 2. 2010 23:28:24
Dobrý den, zásady výstavby domov sú regulované územným plánom obce, v ktorom sú stanovené kritériá, podla ktorých musí byt v danej lokalite vedená výstavba domov a iných nehnutelností. Územný plán obce stanovuje zásady a regulatívy priestorového usporiadania a využívania obce. Podbrobné regulatívy sú v zmysle § 12 ods 2 stavebného zákona (zákon c. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „stavebný zákon“ v príslušnom gramatickom tvare) stanovované územným plánom zóny kde sú okrem iného urcené minimálne odstupy stavieb od hraníc pozemkov a susedných stavieb, umiestnenie dôležitých krajinných prvkov, definujú vzdialenost stavby od cesty, pocet nadzemných a podzemných podlaží, celkovú výšku stavby, tvar strechy ako aj koeficient zastavanosti pozemku. Splnenie uvedených podmienok v súlade s ustanovením § 62 ods. 1 písm. a) stavebného zákona skúma stavebný úrad v stavebnom konaní, pricom ak stavebná dokumentácia nesplna zastavovacie podmienky urcené územným plánom zóny, stavebný úrad nevydá stavebné povolenie. Ak obec nemá územný plán obce alebo územný plán zóny o umiestnený stavby sa rozhoduje v územnom konaní podla § 32 a nasl. stavebného zákona, v ktorom stavebný úrad po posúdení všetkých skutocností a splnení kritérii vydá územné rozhodnutie na základe ktorého možno vydat stavebné povolenie. Z Vami udaných informácií však vyplýva, že obec v ktorej chcete stavat má aj územný plán zóny, takže jedinou možnostou ostáva zmena územného plánu. Zmenit územný plán obce alebo jej casti môže v zmysle § 11 ods. 4 písm. c) zákona o obecnom zriadení (zákon c. 369/1990 Zb. v znení neskorších predpisov) obecné zastupitelstvo. Zmeny územného plánu môžu navrhnút poslanci obecného zastupitelstva.
Otázka:
Olga Mendelová - 4. 11. 2009 14:53:48
Dobry den, chcel by som poprosit o radu ohladom neetických praktik istej realitnej kancelarie. Jedna sa o vec ked jednu a tu istu zakazku ponuka viac kancelarii, tie eticke akceptuju cenu vlastnika a na internete ponukaju zakazku aj so svojou proviziou, a ta neeticka to na internete ponuka za cenu pozadovanu vlastnikom a tym padom je v cenovej vyhode voci ostatnym kancelariam a jasne ze vsetky dopyty sa odrazaju od ceny, tym padom klienti volaju dotycnu kancelariu a ta potom zneuziva casovu a financnu tiesen vlastnika a dotlaci ho k znizeniu povodne pozadovanej ceny a obchod uzavrie. chcem sa spytat ako sa da branit voci takto neetickemu obchodovaniu realitnej kancelarie. Dakujem za odpoved.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 10. 2. 2010 8:20:37
Dobrý den, istú úroven etiky a morálky v slovenskom právnom poriadku zabezpecuje inštitút dobrých mravov. V zmysle ustanovenia § 3 ods. 1) Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „OZ“) výkon práv a povinností vyplývajúcich z obcianskoprávnych vztahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovat do práv a oprávnených záujmov iných a nesmie byt v rozpore s dobrými mravmi. Zároven v súlade s ustanovením § 39 neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo úcelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieci dobrým mravom. Pojem dobré mravy nie je definovaný z dôvodu, že dobré mravy podliehajú spolocenskému vývoju ako aj skutocnosti, že vo všetkých jednotlivostiach by bolo tažké ich vystihnút. Vo všeobecnosti sa však o dobrých mravoch dá hovorit ako o pravidlách morálneho charakteru všeobecne uznávaných v demokratickej spolocnosti, ktorými sa presadzuje vzájomná ohladuplnost, slušnost a vzájomné rešpektovanie. Ak sa právny úkon prieci dobrým mravom je absolútne neplatný, a plnenie z takéhoto právneho úkonu je v zmysle § 451 OZ bezdôvodným obohatením. V súlade s § 457 OZ ak je zmluva neplatná alebo bola zrušená, je každý z úcastníkov povinný vrátit druhému všetko, co podla nej dostal. Ako však z Vašej otázky vyplýva, Vašim záujmom nie je zrušenie kúpnej zmluvy, ale vyplatenie pôvodne požadovanej zmluvy. Ak bola z Vašej strany vopred uzavrená zmluva o uzavrení budúcej zmluvy o predaji nehnutelnosti s presne urcenou cenou, za ktorú sa má nehnutelnost predat a realitná kancelária ju následne predá za nižšiu cenu, môžte sa dožadovat náhrady škody v súlade s ustanovením § 420 ods. 1 OZ podla ktorého každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením právnej povinnosti. Ak však už uzavriete kúpnu zmluvu, v ktorej bude nehnutelnost odpredaná za nižšiu sumu než akú ste požadovali a Váš prejav súhlasu s uzatvorením zmluvy bude ucinený slobodne, nadobudne zmluva úcinnost a rozdielu v cene sa nebudete môct dožadovat. Jediným riešením tu je, ak nesúhlasíte so sumou za predaj, zmluvu jednoducho neuzavriet a trvat na pôvodnej požadovanej cene.
Otázka:
Michal Frano - 3. 11. 2009 17:10:12
Dobrý den Prostredníctvom portálu reality.sk som oslovil agentúru na sprostredkovanie bytu. S agentúrou bola uzatvorená zmluva o sprostredkovaní podla §642 Obchodného zákonníka. Následne bola s majitelom dohodnutá ústna dohoda (majitel trval na tom že nechce písomnú dohodu, nakolko takú nemá ani s ostatnými nájomníkmi) na dobe prenájmu od 17. novembra 2008 na dobu neurcitú, avšak minimálne do apríla. Pri preberaní bytu bola majitelovi zložená kaucia vo výške mesacného nájomného + nájomné za mesiac popredu. Nájomné pozostávalo z paušálnej sumy a poplatku energií a bolo riadne platené. V júli sa však nájomné podmienky zhoršili (hluk susedov, objavili sa mravce v byte) naco sme sa rozhodli nájst si iný prenájom. Majitela som sa snažil od konca júla niekolkokrát telefonicky bezúspešne skontaktovat, nakoniec som mu poslal 7.augusta sms s oznámením že od 17.augusta rušíme nájom taktiež s kontaktom na spolubývajúceho na co majitel nereagoval. Následne som bol do 15. augusta na dovolenke a po návrate z dovolenky som sa podla plánu 17. vystahoval. S majitelom bytu sa mi podarilo spojit 20. augusta s tým, že sme si dohodli stretnutie za úcelom prevzatia bytu, majitel však toto stretnutie v dohodnutý den zrušil, co sa opakovalo až do 20.septebmra kedy sme sa stretli a dohodli na likvidácii starého nábytku, ktorý bol v byte pred zacatím nájmu s tým, že majitel vybaví odpadový kontajner. Na naliehanie majitela som starý nábytok zlikvidoval svojpomocne a klúce som mu odovzdal k 30.9.2009, napriek comu mi majitel odmieta vrátit kauciu, napriek tomu že uznal, že zdržiavanie bolo zaprícinené jeho vlastnou vinou a telefonickymi vrátenie penazí odobril, co však bolo pred tromi týždnami. Zvažujem preto na majitela bytu podat návrh na rozhodnutie súdnou cestou avšak kedže sme dohodu uzavreli len ústne, nedisponujem žiadnymi údajmi o majitelovi okrem mena a t.c.. Obrátil som sa preto na agentúru, ktorá disponuje aj inými údajmi o majitelovi a ktorá je podla môjho názoru v zmysle §648 Obchodného zákonníka poviná takéto údaje pre moje neskoršie potreby uschovávat. Na moju výzvu agentúra nereagovala, preto by som Vás chcel požiadat o radu ako v tejto situácii dalej pokracovat.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 15. 3. 2010 16:08:56
Dobry den, ako uvádzate, v zmysle ustanovenia § 648 Obchodného zákonníka (zákon c. 513/1991 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „Obchodný zákonník“ v príslušnom gramatickom tvare) je sprostredkovatel povinný pre potrebu záujemcu uschovat doklady, ktoré nadobudol v súvislosti so sprostredkovatelskou cinnostou, a to po dobu, po ktorú môžu byt tieto doklady významné pre ochranu záujmov záujemcu. Pod touto dobou možno rozumiet predovšetkým premlcaciu dobu, ktorá vo Vašom prípade ešte neuplynula, preto má agentúra povinnost mat doklady stále uchované. Ak Vám agentúra neposkytne požadované doklady, môžte sa na súde domáhat náhrady škody v zmysle ustanovenia § 373 Obchodného zákonníka. Nárok na náhradu škody Vám vznikne vtedy, ak preukážete, že agentúra porušila zmluvnú povinnost (uschovat doklady), že Vám vznikla škoda a a že existuje prícinná súvislost medzi porušením zmluvnej povinnosti a vzniknutou škodou. Za okolnost vylucujúcu zodpovednost za škodu sa považuje prekážka, ktorá nastala nezávisle od vôle povinnej strany (agentúry) a bráni jej v splnení jej povinosti, ak nemožno rozumne predpokladat, že by povinná strana túto prekážku alebo jej následky odvrátila alebo prekonala, a dalej, že by v case vzniku záväzku túto prekážku predvídala. Vo Vašom prípade sa však dá predpokladat, že agentúra sa nebude môct vyvinit, preto ak Vám neposkytne požadované doklady môžte podat žalobu na náhradu škody na súd. V zmysle ustanovenia § 398 máte na uplatnenie tohto práva štvorrocnú premlcaciu dobu, ktorá zacína plynút odo dna, ked sa poškodený dozvedel alebo mohol dozvediet o škode a o tom, kto je povinný na jej náhradu. V tomto prípade plynie premlcacia doba odo dna, ked Vám agentúra oznámila, že požadované doklady nemá. Považujeme za potrebné upozornit, že by ste si mali vopred zvážit ci unesiete dôkazné bremeno v súdnom spore, lebo ak všetky dohody s majitelom bytu boli ústne a na zloženie kaucie nemáte žiadne potvrdenie, bude obtiažne jej zaplatenie na súde preukázat. Ak Vám agentúra poskytne požadované doklady a podáte návrh na súd ako ste spomínali, chceme upozornit, že vo vztahu k prenajímatelovi plynie iná premlcacia doba ako vo vztahu k agentúre, nakolko sa jedná o obcianskoprávny vztah. V zmysle ustanovenia § 101 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „Obciansky zákonník“ v príslušnom gramatickom tvare) je premlcacia doba trojrocná a zacína plynút odo dna, ked sa právo mohlo uplatnit po prvý raz, vo Vašom prípade skoncením nájmu. Ak by ste sa rozhodli zažalovat prenajímatela aj na náhradu škody, ktorá Vám vznikla, pre náhradu škody je § 106 ods. 1 Obcianskeho zákonníka urcená dvojrocná premlcacia doba. Podobne ako v prípade možnej žaloby voci agentúre Vás chceme upozornit na posúdenie možnosti unesenia dôkazného bremena preukázania Vašich tvrdení na súde.
Otázka:
jana antalekova - 3. 11. 2009 15:08:18
Ako postupovat v riešení problému, ak developer neplatí mesacné poplatky za nepredané byty.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 18. 11. 2009 14:26:53
Dobrý den, z Vami poskytnutých informácii nie je možné na položenú otázku odpovedat. Pre relevantné posúdenie problému by sme potrebovali vidiet zmluvu uzatvorenú s developerom. Dôležitými skutocnostami je, ktorá zmluvná strana predkladá otázku, o aké byty sa jedná, aké sú ujednania o úrokoch z omeškania a zmluvnej pokute, aké sú poplatky za služby ako aj dalšie dôležité informácie. Opíšte, prosím, co najpresnejšie Váš problém, a my potom Vašu otázku radi relevantným spôsobom zodpovieme.
Otázka:
Lucia Doboova - 2. 11. 2009 11:05:31
Dobrý den, moja matka je jedinou majitelkou rodinného domu s pozemkom - dvorom a záhradou. Polovicu tohto majetku by mi chcela predat na základe kúpno-predajnej zmluvy. Chcela by som sa opýtat aký je postup? Ttreba aj posudok odhadcu, alebo stací dohoda s matkou o cene majetku? Mám ešte dalších 3 súrodencov, môžu túto kúpno - predajnú zmluvu nejako napadnút? Za odpoved vopred dakujem.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 12. 11. 2009 17:06:57
Dobrý den, pokial je Vaša matka výlucnou vlastníckou nehnutelnosti môže s nou volne nakladat, to znamená môže aj previest polovicu nehnutelnosti na druhú osobu. Znalecký posudok alebo „odhadca ceny“ nie je potrebný. Cena na nehnutelnost môže byt dohodnutá zmluvnými stranami, nemala by však byt neprimerane, nápadne nízka, aby nemohla byt kúpna zmluva napríklad považovaná za zastretý právny úkon, a aby nemohol niekto tretí napadnút, že v podstate kúpna zmluva mala byt v skutocnosti napríklad darovacou zmluvou a táto kúpna zmluva bola robená len „naoko“. Vaši súrodenci nemajú právo samotnú predmetnú kúpnu zmluvu napadnút. Treba si však zároven uvedomit, že predajom polovice nehnutelnosti druhej osobe sa Vaša matka a táto druhá osoba stanú podielovými spoluvlastníkmi tejto nehnutelnosti, co prináša urcité obmedzenia, napríklad pri nakladaní s nehnutelnostou alebo hospodárení s nehnutelnostou. Pri predaji polovice nehnutelnosti- domu a pozemku je v zásade postup taký, že sa uzavrie písomná kúpna zmluva- podpis predávajúceho na tejto zmluve musí byt overený u notára, a táto kúpna zmluva sa následne spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva podá na príslušnú správu katastra.
Otázka:
Jozef Krett - 1. 11. 2009 13:22:00
Dobrý den pán doktor, máme s manželkou 3-izbový byt v osobnom vlastnítve, máme 2 deti. Dcéra má 24 rokov a posledný rok študuje na VŠ. Syn má 23 rokov už 8 mesiacov nepracuje, má absolvovanú strednú školu a bol aj na VŠ, potom aj pracoval, ale každé zamestannie skoncil. Aj napriek našej snahe a podpore sa nechytá žiadnej práce, je bez penazí a žije na náš úkor. Okrem toho manželku a mna psychicky a už aj fyzicky týra (má záznam aj na polícii, siahol na manželku). My sa stále viac a viac zadlžujeme. Je to už dalej neúnosné, rozhodli sme sa predat byt a íst do podnájmu, aby sme našu situáciu vyriešiili a donútili tým aj nášho syna, aby konecne zacal nieco robit. Chceme íst do menšieho 1-izbového bytu. Dcéra s tým súhlasí, ked dokoncí školu, pôjde aj tak prec do Bratislavy. Synovi sme oznámili, že mu dáme možnost uchytit sa a zaplatíme mu niekde 3 mesiace ubytovanie, aby nám povedal kde to bude a že pokial sa nespamätá a nezacne normálne pracovat a žit, že s ním prerušíme všetky vztahy a zamedzíme mu akýkolvek prístup do bytu. Naša otázka je nasledujúca: "Máme nejakú zákonnú povinnost postarat sa o jeho dalšie bývanie?" Dakujem Jozef Krett
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 12. 11. 2009 17:06:08
Dobrý den, podla ustanovenia § 62 ods. 1 Zákona o rodine (zákon c. 36/2005 Z.z. v znení neskorších predpisov) plnenie vyživovacej povinnosti rodicov k detom je ich zákonná povinnost, ktorá trvá do casu, kým deti nie sú schopné samé sa živit. Z citovaného ustanovenia § 62 ods. 1 Zákona o rodine vyplýva, že rodicia majú vyživovaciu povinnost voci svojim detom do casu kým nie sú schopné sa sami živit (napr. pocas prípravy na budúce povolanie). Moment kedy sú deti schopné sami sa živit záleží od každého konkrétneho prípadu. Zánik vyživovacej povinnosti rodicov k dietatu nie je viazané na plnoletost dietata ale na skutocnost ci je dieta aj plnoleté schopné sa samo živit. Z Vašej otázky vyplýva, že Váš syn sa už nepripravuje na budúce povolanie, ani nemá zdravotné tažkosti, a ani z nej nevyplýva, že by tu boli dalšie skutocnosti, pre ktoré by sa Váš syn nemohol sám živit. Sme toho názoru, že za Vami popísaných okolností Vaša vyživovacia povinnost voci Vášmu synovi nadalej netrvá. Zánikom vyživovacej povinnosti nemáte ani povinnost poskytnút Vášmu synovi dalšie bývanie, to znamená, že pokial si kúpite nový byt budete s manželkou jeho bezpodielovými spoluvlastníkmi a Váš syn nemá zákonný nárok na to, aby ste mu v byte poskytli ubytovanie.
Otázka:
Juraj Brtka - 1. 11. 2009 9:46:45
Dobrý den. Som vlastníkom rodinného domu na ktorom je zriadené vecné bremeno. Jeden s úcastníkov tohto vecného bremena zomrel a druhý má náhradné bývanie vyriešené. Je možé túto nehnutelnost odpredat a zrušit vecné bremeno?
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 12. 11. 2009 17:05:13
Dobrý den, Podla ustanovenia § 151n ods. 1 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnutelnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný nieco trpiet, niecoho sa zdržat alebo nieco konat. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené bud s vlastníctvom urcitej nehnutelnosti, alebo patria urcitej osobe. Z druhej vety citovaného ustanovenia § 151n ods. 1 Obcianskeho zákonníka vyplýva, že právo zodpovedajúce vecnému môže patrit konkrétnej osobe alebo môže patrit vlastníkovi konkrétnej nehnutelnosti (to znamená každej osobe, ktorá bude v danom case vlastníkom nehnutelnosti, na ktorú sa právo zodpovedajúce vecnému bremenu viaže). Podla ustanovenia § 151p ods. 4 Obcianskeho zákonníka ak právo zodpovedajúce vecnému bremenu patrí urcitej osobe, vecné bremeno zanikne najneskôr jej smrtou alebo zánikom. Z uvedeného vyplýva, že ak vo Vašom prípade právo zodpovedajúce vecnému bremenu patrilo urcitej konkrétnej osobe, ktorá ako píšete zomrela zaniklo aj vecné bremeno na Vašu nehnutelnost zriadené v jej prospech smrtou tejto osoby. S právom zodpovedajúcim vecnému bremenu patriace druhej osobe, ktorá má náhradné bývanie je to zložitejšie. Vecné bremeno zanikne ako sme už písali smrtou oprávnenej osoby, rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Vecné bremeno zanikne zo zákona ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžit potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnutelnosti, v tomto prípade však musí nastat situácia, že oprávnený z vecného bremena už v podstate nemá žiadne výhody z tohto vecného bremena (napríklad ked vyschne v studni voda, ku ktorej mal oprávnený zriadené vecné bremeno zodpovedajúce právu vstupu; t.j. oprávnený mal prístup k studni ale v studni už nie je voda preto už studna nemôže oprávnenému slúžit). Podla ustanovenia § 151p ods. 3 Obcianskeho zákonníka ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, môže súd rozhodnút, že sa vecné bremeno za primeranú náhradu obmedzuje alebo zrušuje. Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvat na vecnom plnení, môže súd rozhodnút, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo penažné plnenie. Podla citovaného ustanovenia § 151p ods. 3 Obcianskeho zákonníka môže súd rozhodnút o obmedzení vecného bremena alebo o zrušení vecného bremena za náhradu. V podstate môže súd zrušit alebo obmedzit vecné bremeno ak vznikne hrubý nepomer medzi výhodami oprávneného a povinnostami povinného (napríklad by mal oprávnený právo prechodu cez cudziu nehnutelnost k svojmu domu a po case by sa oprávnený stal vlastníkom pozemku cez ktorý by sa mohol dostat taktiež k svojmu domu; vtedy by bol nepomer medzi výhodou oprávneného a povinnostami povinného z vecného bremena). Pokial však súd obmedzí alebo zruší vecné bremeno súcasne rozhodne o náhradnom penažnom plnení, ktoré musí povinný namiesto vecného bremena poskytnút. Z Vami popísanej situácie však nevieme posúdit ci by vo Vašom prípade prichádzalo do úvahy zrušenie alebo obmedzenie vecného bremena súdom z dôvodu, že nastal nepomer medzi Vašimi obmedzeniami, ktoré z dôvodu vecného bremena na Vašej nehnutelnosti máte a výhodami osoby, ktorá má právo zodpovedajúce vecnému bremenu, a ktorá ako píšete býva už niekde inde. Vo Vašom prípade by však práve táto možnost zrušenia vecného bremena súdom za náhradu bola teoreticky najpravdepodobnejšia. Na záver uvádzame, že vecné bremeno možno zrušit aj písomnou dohodou oprávneného a povinného z vecného bremena, co by bol najrýchlejší a najkompromisnejší spôsob zrušenia vecného bremena. Pokial však predáte nehnutelnost ešte pred zrušením vecného bremena, zostane toto vecné bremeno zachované.
Otázka:
Katarína Havlíková - 21. 10. 2009 21:26:10
Vážený pán dr. Kolesár, doplnila by som ešte moje otázky ohladom vecného bremena, ak môžem. Zistili sme, že cez parcely je vedená vodovodná prípojka druhého suseda, ktorá nie je uvedená ako tarcha. Chcem sa spýtat, ci nemôže dôjst k tomu, že po uplynutí nejakej doby budeme musiet túto stavbu akceptovat ako bremeno. Pomohlo by napr. písomné vyhlásenie od suseda, že si nenárokuje na náš súhlas so stavbou? (Neprekáža nám jej užívanie, ale v prípade napr. rozkopávky sme sa dohodli, že už by sa radšej premiestnila. ) Cielom je, aby pozemok ostal bez vecných bremien. Ešte raz dakujem, s úctou Havlíková
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 18. 11. 2009 14:25:57
Podla ustanovenia § 151o ods. 1 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) právo zodpovedajúce vecnému bremenu možno nadobudnút tiež výkonom práva (vydržaním); ustanovenia § 134 tu platia obdobne. Podla ustanovenia § 134 Obcianskeho zákonníka oprávnený držitel sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu troch rokov, ak ide o hnutelnost, a po dobu desat rokov, ak ide o nehnutelnost. V zmysle ustanovenia § 130 Obcianskeho zákonníka ak je držitel zo zretelom na všetky okolnosti dobromyselný o tom že mu vec alebo právo patrí, je držitelom oprávneným. Pri pochybnostiach sa predpokladá, že držba je oprávnená. K jedným zo zákonných predpokladov vydržania patrí skutocnost, že nadobúdatel je po celú vydržaciu dobu oprávneným držitelom veci. Rozlišujúcim kritériom medzi držbou oprávnenou a neoprávnenou je dobromyselnost držitela. Po celú vydržaciu dobu musí byt držba pokojná, bez toho, aby si niekto uplatnoval vlastnícke právo na túto vec. Z vyššie uvedeného je teda zrejmé, že nakolko ste so susedom o vodovodnej prípojke hovorili, nemôže vecné bremeno na vedenie vodovodnej prípojky vydržat v zmysle § 134 Obcianskeho zákonníka, nakolko jeho držba nie je dobromyselná, pretože vie o Vašom vlastníckom práve k pozemku. Co sa týka zriadenia vecného bremena prostredníctvom rozhodnutia súdu v zmysle ustanovenia § 151o ods. 3 Obcianskeho zákonníka súd môže na návrh vlastníka stavby zriadit vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spocívajúce v práve cesty cez prilahlý pozemok. Zákon teda výslovne udeluje súdu možnost zriadit vecné bremeno spocívajúce v práve prechodu, nie však iné právo, ani právo na zriadenie vodovodnej prípojky. Zákon teda neumožnuje rozhodnút o zriadení vecného bremena o vedení vodovodnej prípojky.
Otázka:
Katarína Havlíková - 20. 10. 2009 12:48:04
Dobrý den, vážený pán dr. Kolesár, prosím Vás o radu vo veci oprávnenosti žiadania zriadenia vecného bremena na našom pozemku susedmi. Ide o lesný pozemok v rekreacnej oblasti. Prostredníctvom RK sme od pôvodných majitelov odkúpili dve parcely na stavbu rekreacných chát/domov a polovicný podiel na parcele, cez ktorú máme viest prípojky a príjazd. Pôvodné chaty v okolí boli postavené na nevysporiadaných pozemkoch. Pôvodní majitelia dvoch chát stojacich pred našimi parcelami si dodatocne odkúpili pozemky okolo chát, ale nemali záujem o odkúpenie podielov na vytvorenie nového príjazdu: k prvej chate majú prístup priamo z lesnej cesty, k druhej chate (t.j. naši susedia) používajú príjazd cez našu parcelu, naväzujúci na inú lesnú cestu (táto je neoficiálna, vyjazdená cez pozemky rôznych vlastníkov, ale napája sa na nu cast rekreacnej oblasti, takže s jej vysporiadaním sa v dohladnej dobe neráta). Susedia od nás žiadali, aby sme im predali cast parcely, po ktorej jazdia. S týmto návrhom sme nesúhlasili, kedže vjazd zasahuje až do stredu parcely a s polovicnou výmerou by už nemala svoju pôvodnú hodnotu. Naše návrhy, aby sa spolupodielali na novom príjazde alebo aspon ciastocne posunuli svoj vjazd na pozemok (do pravdepodobne pôvodnej polohy, zrejme vyjazdili predošlí majitelia ich chaty), cím by jazdili po našej parcele v menšej miere, zamietli. Vzájomnú komunikáciu ukoncili upozornením, že budú žiadat zriadit na našej parcele vecné bremeno na právo prejazdu súdnou cestou. Zaujíma ma preto, ci susedia majú za daných okolností nárok na požadovanie zriadenia vecného bremena, prípadne ako si máme zabezpecit istotu, že k vytvoreniu bremena na túto parcelu ani v budúcnosti nebude môct dôjst. Vopred Vám dakujem, s úctou Katarína Havlíková
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 18. 11. 2009 14:24:25
Podla ustanovenia § 151o ods. 3 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) ak nie je vlastník stavby zároven vlastníkom prilahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpecit inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadit vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spocívajúce v práve cesty cez prilahlý pozemok. Z citovaného ustanovenia § 151o ods. 3 Obcianskeho zákonníka vypláva, že súd môže na návrh vlastníka stavby, ktorý nie je zároven aj vlastníkom prilahlého pozemku zriadit vecné bremeno pokial k stavbe nemožno zabezpecit prístup inak. Prilahlým pozemkom sa rozumie pozemok, cez ktorý sa vlastník stavby môže dostat ku komunikácii, prípadne ku pozemku cez ktorý sa môže následne dostat ku komunikácii. Podmienkou na to, aby súd na návrh vlastníka stavby zriadil v jeho prospech vecné bremeno zodpovedajúce právu prechodu cez prilahlý pozemok je, že k stavbe sa vlastník nemôže dostat inak. Práve z mapy, ktorú ste nám zaslali by bolo možné uvažovat o tom, že prístup k stavbe Vášho suseda by bol možný aj cez navrhovanú prístupovu cestu. Pokial ste Vy a dalšia osoba spoluvlastníkmi pozemku, ktorý má byt navrhovanou príjazdovou cestou, mohol by napríklad sused žiadat zriadenie vecného bremena cez túto príjazdovú cestu, to znamená, že prístup k stavbe Vášho suseda cez Váš pozemok by nemusel byt jediným prístupom a súd by tak nemusel vyhoviet návrhu Vášho suseda na zriadenie vecného bremena zodpovedajúceho právu prejazdu cez Váš pozemok. Okrem iného vecné bremeno má vlastníka pozemku, na tarchu ktorého sa má vecné bremeno zriadit, obmedzit v nevyhnutnej miere. To znamená, že ak sa môže Váš sused dostat k svojej chate aj tak, že v menšej miere zasiahne do Vášho pozemku (spomínali ste, že prejazd k jeho stavbe je možné posunút, tak aby vo velkej miere nezasahoval do Vášho pozemku), malo by sa zriadit prípadné vecné bremeno zodpovedajúce právu prejazdu cez Váš pozemok len v nevyhnutnej miere. Na záver uvádzame, že prípadné vecné bremeno by súd na návrh zriadil za penažnú náhradu.
Otázka:
Daniela Milosevic - 18. 10. 2009 18:57:06
Dobr den, moja matka dala pred siestimi rokmi prepisat byt na moju sestru prostrednictvom darovacej zmluvy, byt je v os.vlast. a ustne sa vtedy mama dohodla s mojou sestrou,ze mam aj ja polovicny podiel na byte,kedze sme dve sestry. Teraz vsak moja sestra odmieta pri predaji bytu ma vyplatit. Moze moja mama nejakym sposobom darovaciu zmluvu zrusit lebo by to chcela spravit a zobrat naspat byt do jej vlastnictva? Dakujem s pozdravom
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 21. 10. 2009 16:41:12
Dobrý den, v zmysle ustanovenia § 628 ods. 2 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v platnom znení) darovacia zmluva musí byt písomná, ak je predmetom daru nehnutelnost, a pri hnutelnej veci, ak nedôjde k odovzdaniu a prevzatiu veci pri darovaní. Ústne dohody preto nemajú vplyv na platnost darovacej zmluvy. Na platnost darovacej zmluvy sa teda vyžaduje písomná forma. Vzhladom na túto skutocnost nie je dohoda s medzi Vašou matkou a Vašou sestrou o tom, že polovica bytu patrí Vám platná, nakolko Vám túto polovicu bytu matka nedarovala písomnou darovacou zmluvou. Podla § 630 Obcianskeho zákonníka darca sa môže domáhat vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo clenom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Za hrubé porušenie dorbých mravov,ktoré je dôvodom pre ktorý darca môže požadovat vrátenie daru od obdarovaného v zmysle citovaného ustanovenia § 630 Obcianskeho zákonníka je napr. fyzické násilie, neposkytnutie potrebnej pomoci, hrubé urážky voci darcovi alebo clenom jeho rodiny, a podobne. Samotná skutocnost, že sa Vaša matka s Vašou sestrou ústne dohodli, napriek tomu, že celý byt bol darovaný iba Vašej sestre, polovica darovaného bytu patrí i Vám, a Vaša sestra Vám teraz odmieta vyplatit polovicu penazí z predaného bytu, však bohužial nemožno považovat za dôvod, pre ktorý by sa Vaša matka podla ustanovenia § 630 Obcianskeho zákonníka mohla domáhat vrátenia daru od Vašej sestry súdnou cestou.
Otázka:
Viliam Kaštiak - 8. 10. 2009 12:41:30
Pekny den,maželkin dedko by chcel darovat cast svojho pozemku po nebohej manželke (1/8) medzi troch synov,ktory takisto vlastnia po nebohej matke každy (1/8) ,žial jeden z nich je už nebohy,pri dedicskom konani dedili len v ramci rodiny a nezahrnuli tam dedicstvo po nebohej matke.Musi sa to znovu prededit?alebo automaticky dedia jeho deti(zavet nezanechal) Dakujem s pozdravom...
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 18. 2. 2010 10:38:01
Dobrý den, dedenie v slovenskom právnom poriadku môže byt bud zo zákona, alebo zo závetu. Kedže spomínate absenciu závetu, dedilo sa zo zákona. Podla ustanovenia § 473 ods. 1) a 2) Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „OZ“) v prvej skupine dedia porucitelove deti a manžel, každý z nich rovným dielom. Ak nededí niektoré dieta, nadobúdajú jeho dedicský podiel rovnakým dielom jeho deti. Ak nededia ani tieto deti alebo niektoré z nich, dedia rovnakým dielom ich potomci. Z uvedeného vyplýva, že po nebohom jednom z troch synom mali dedit jeho deti. Je potrebné prihliadat aj na ustanovenie § 484 OZ podla ktorého sa pri dedení zo zákona dedicovi zapocíta to, co za života porucitela od neho bezplatne dostal, pokial nejde o obvyklé darovania; ak ide o dedica uvedeného v ustanovení § 473 ods. 2) zapocíta sa okrem toho aj to, co od porucitela dostal dedicov predok. Nadobudnutie dedicstva podla dedicských podielov potvrdzuje súd, pricom sa vychádza zo zásady, že dedicstvo prechádza na dedica (dedicov) ipso iure, t.j. podla samého práva okamihom porucitelovej smrti. Ak deti po nebohom tretom synovi nedostali z dedicstva svoj zákonný podiel, môžu sa ho domáhat v súlade s § 485 ods. 1) OZ podla ktorého ak sa po prejednaní dedicstva zistí, že oprávneným dedicom je niekto iný, je povinný ten, kto dedicstvo nadobudol, vydat oprávnenému dedicovi majetok, ktorý z dedicstva má, podla zásad o bezdôvodnom obohatení tak, aby nemal majetkový prospech na ujmu pravého dedica. Tým sa môžu domáhat dedicského podielu po svojom nebohom otcovi, pricom sa tu jedná o špeciálnu právnu úpravu líšiacu sa od všeobecnej ochrany vlastníctva, najmä tým, že na rozdiel od vlastníckeho práva sa premlcuje. Premlcacia doba je tu v zmysle § 101 OZ trojrocná a plynie od právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa dedicské konanie skoncilo. Predpokladom uplatnenia tohto práva je právoplatné skoncenie konania o dedicstve, z ktorého vzišlo uznesenie o nadobudnutí dedicstva nepravým dedicom podla § 175 Obcianskeho súdneho poriadku (zákon c. 99/1963 Zb. v znení neskorších predpisov. Ak dedicské konanie nie je právoplatne skoncené, uplatnuje dedic svoje právo v tomto konaní pred príslušným súdom. Co sa týka samotného darovania casti pozemku dedkom Vašej manželky tak v zmysle ustanovenia § 628 ods. 2) OZ darovacia zmluva musí byt písomná, ak je predmetom daru nehnutelnost.
Otázka:
veronika veisova - 7. 10. 2009 22:36:29
Dobry den chcela by som sa spytat že ak sa byt nepreda a zaujemca vypoveda zmluvu o predaji nehnutelnosti, ci zaujemca musi vyplatit nejake "odskodneô. Na zmluve nebolo nic podobne dojednane, len v pripade komunikacie stretou osobou v pripade predaja bytu.Vtedy je nutne vyplatit dohodnutu proviziu ak sa toto porusi. Dakujem za odoved.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 21. 10. 2009 16:42:50
Pokial bolo v zmluve (v zmluve o predaji nehnutelnosti) dohodnuté právo niektorej zo zmluvných strán vypovedat zmluvu alebo odstúpit od zmluvy a niektorá zo zmluvných strán, v danom prípade záujemca, vypovedá zmluvu alebo od nej odstúpi, využije v podstate len svoje právo vyplývajúce jej zo zmluvy. V zmluve môže byt pre prípad odstúpenia dohodnuté odstupné, t.j. ak zmluvná strana využije svoje právo odstúpit od zmluvy, je zároven povinná zaplatit druhej zmluvnej strane odstupné. Z Vašej otázky však vyplýva, že pravdepodobne odstupné v zmluve dohodnuté nebolo. Ak nebola v zmluve dohodnutá možnost odstúpenia od zmluvy alebo možnost výpovede zmluvy a záujemca napriek tomu od zmluvy odstúpil alebo ju vypovedal, došlo tak k neplatnému odstúpeniu od zmluvy, resp. k neplatnému vypovedaniu zmluvy. Ak v takomto prípade druhej zmluvnej strane týmto neplatným ostúpením od zmluvy vznikla škoda, mala by nárok na náhradu škody voci záujemcovi, ktorý svoje záväzky vyplývajúce mu zo zmluvy porušil, resp. nesplnil.
Otázka:
T K - 6. 10. 2009 19:13:03
Dobry den, chcela by som Vas poziadat o radu v suvislosti s kolaudaciou, ktoru s manzelom pripravujeme. Manzel bol vlastnikom pozemku na ktorom staviame uz pred svadbou a teda i stavebnikom vramci stavebneho povolenia. Kedze sme spolocne pred i pocas manzelstva financovali vystavbu chceli by sme byt obaja spoluvlastnici nehnutelnosti. Vopred dakujem za radu akym sposobom je mozne spoluvlastnictvo zabezpecit.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 21. 10. 2009 16:42:16
Podla ustanovenia § 143 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko, co môže byt predmetom vlastníctva a co nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedicstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podla svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka. Z vyššie citovaného ustanovenia Obcianskeho zákonníka vyplýva, že pokial ide o pozemok manžela je jednoznacné, že ak bol Váš manžel vlastníkom pozemku ešte pred uzavretím manželstva, je výlucným vlastníkom pozemku aj v súcasnosti po uzavretí manželstva. Pokial ide o vlastníctvo k stavbe, ktorú ste ako ste napísali obaja financovali ešte vcase pred uzavretím manželstva, je rozhodujúce zodpovedanie otázky, v akom stave sa nachádzala stavba pred tým než ste manželstvo uzavreli. Podla ustanovenia § 132 ods. 1 Obcianskeho zákonníka “vlastníctvo veci možno nadobudnút kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou, dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutocností ustanovených zákonom”. Jednou zo skutocností, na základe ktorej možno nadobudnút vlastníctvo je aj vytvorenie veci, teda aj stavby. Rozhodujúce je preto, ci mala rozostavaná stavba pred uzavretím manželstva prvky dlhodobej životnosti (napr. zvislé a vodorovné konštrukcné prvky, konštrukcia strechy a schodište a prípadne väcšina ostatných prvkov, ktoré stavbu charakterizujú ako vec v právnom zmysle slova), kedy podla ustálenej súdnej praxe možno hovorit o veci v právnom zmysle slova. V prípade, ak táto stavba mala už prvky dlhodobej životnosti pred uzavretím manželstva, t.j. stavba ako vec bola vytvorená ešte pred uzavretím manželstva a Vy obaja so súcasným manželom ste predmetnú stavbu financovali stali ste sa podielovými spoluvlastníkmi tejto stavby obaja v momente, ked stavba nadobudla prvky dlhodobej životnosti, t.j. ked sa stavba stala vecou v právnom zmysle . Pokial rozostavaná stavba nadobudla prvky dlhodobej životnosti až po uzavretí manželstva, teda stavbu možno považovat za vec až po uzavretí manželstva, stali ste sa obaja s manželom jej bezpodielovými spoluvlastníkmi v momente, kedy stavba pocas manželstva nadobudla prvky dlhodobej životnosti. Nie je rozhodujúce, kto je ako stavebník uvedený na stavebnom povolení. Pokial by ste sa s manželom dohodli, že chcete byt aj spoluvlastníckou pozemku, ktorý mal Váš manžel ešte pred uzavretím manželstva, do úvahy prichádza napríklad darovanie jednej polovice pozemku.
Otázka:
Halmo Roland - 6. 10. 2009 12:13:04
dobry den, chcel by som cast bytu vynat z bytoveho fondu a zmenit na nebytovy. Aky mam zvolit postup a ktora institucia to riesi ? Dakujem
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 12. 10. 2009 15:12:27
Dobrý den, k žiadosti o vynatie bytu z bytového fondu treba získat stanovisko od regionálneho úradu verejného zdravotníctva a od okresného riaditelstva hasicského zboru, k comu je potrebný hasic špecialista na vypracovanie technickej správy. Zároven je potrebný súhlas nadpolovicnej väcšiny vlastníkov bytov v dome. Žiadosti sa podávajú na príslušnom miestnom úrade mestskej casti v ktorej sa byt nachádza, ktorý o nej rozhodne v lehote 30 dní.
Otázka:
Miroslava Sviteková - 5. 10. 2009 10:29:28
Dobrý den. Poprosím vaás o radu. Manžel vlatní nadpolovicnú väcšinu RD s pozemkom, približne 12/20. Zvyšok vlastnia další 3 spoluvlastníci, Chceli by sme nad RD nadstavovat, príp. v záhrade postavit nový RD. Je k vydaniu stavebného povolenia potrebný súhlas všetkých 3 spoluvlastníkov ? 1 je totiž problematický a nedá sa s ním dohodnút. Nestaší ak súhlas s nadstavbou, príp. stavbou nového RD v záhrade podpíšu len 2 spoluvlastníci ?Prípadne neexistuje nejaká legálna "finta" ako obíst ich súhla ? Njmä toho jednoho spoluvlastníka. Potrebujeme vôbec ich súhlas, ked manžel vlastní väcšinu ? Ak by geodet manželovu cast nejako oddelil, potrebujeme ich súhlas ? Vopred dakujem za odpoved
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 12. 10. 2009 14:32:43
Dobrý den, v zmysle ustanovenia § 139 ods. 2 Obcianskeho zákonníka (40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len "OZ") o hospodárení so spolocnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väcšinou pocítanou podla velkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väcšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokolvek spoluvlastníka súd. Z citovaného ustanovenia § 139 ods. 2 OZ vyplýva, že pri hospodárení s vecou v podielovom spoluvlastníctve sa uplatnuje tzv. majoritný princíp, t.j. princíp pri ktorom je rozhodujúca väcšina pocítaná podla velkosti podielov a nie podla poctu spoluvlastníkov. Z uvedeného je teda zrejmé, že ani stavebný úrad by nemal požadovat súhlas všetkých spoluvlastníkov k vydaniu stavebného povolenia ale postacovat by mal súhlas majoritných spoluvlastníkov predmetnej nehnutelnosti. Prehlasovaní spoluvlastníci sa musia podriadit rozhodnutiu väcšiny. Zároven však považujeme za potrebné zdôraznit, že v zmysle ustanovenia § 139 OZ ak ide o dôležitú zmenu spolocnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadat, aby o zmene rozhodol súd. Posúdenie ci ide o dôležitú zmenu spolocnej veci záleží vždy od posúdenia konkrétneho prípadu. Možno však zovšeobecnit, že za dôležitú zmenu treba v zásade považovat takú zmenu, ktorá sa dotýka samej podstaty veci, pricom tohto svojho práva sa musia prehlasovaní spoluvlastníci domáhat súdnou cestou.
Otázka:
Milan Málek - 5. 10. 2009 9:22:51
Dobry den, som vlastnik nehnutelnosti ako fyzicka osoba, mozem tuto nehnutelnost prenajat ako s.r.o, ktorej som tiez vlastnik, resp. staci v najomnej zmluve uviest ze vlastnik nehnutelnosti (teda ja ako FO) opravnuje s.r.o.(teda ja ako PO) tuto nehnutelnost prenajat ? Dakujem
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 12. 10. 2009 13:59:01
Dobrý den, nehnutelnost, ktorú vlastníte ako fyzická osoba nemôžte priamo prenajat prostredníctvom spolocnosti s rucením obmedzeným ani ak v nej ste spolocníkom, pretože chýba právny titul, ktorý by k tomu spolocnost s rucením obmedzeným oprávnoval. Ak sa však chcete vyhnút prevodu vlastníckeho práva nehnutelnosti a pritom dosiahnut zámer, aby zisk z nájmu faktúrovala spolocnost s rucením obmedzeným, môžte nehnutelnost dat do nájmu svojej spolocnosti s rucením obmedzeným a tá následne dá nehnutelnost do podnájmu tretej osobe. Nájomná zmluva musí byt podla § 663 Obcianskeho zákonníka odplatná, avšak nie je stanovená minimálna výška nájomného. Aby bolo možné Vašou spolocnostou s rucením obmedzeným dat nehnutelnost do podnájmu, nesmie to nájomná zmluva v zmysle § 666 Obcianskeho zákonníka zakazovat.
Otázka:
Vlado Pajdiak - 1. 10. 2009 22:01:57
Dobry den,darovacou zmluvou od svojej matky a otcima som ziskal rodinny dom s tym, ze maju dozivotne pravo na dozitie v tomto dome pricom to nemam v zmluve a ani v liste vlastnictva uvedene ako tarchu ale iba ako osobny zavazok= OBDAROVANY ,AKO OSOBNY ZAVAZOK VYHLASUJE,ZE OBOM DARCOM DO KONCA ICH ZOVOTA UMOZNI BYVAT V DAROVANOM RODINNOM DOME A UZIVAT DAROVANE NEHNUTELNOSTI A TAKTIEZ, ZE IM DO KONCA ICH ZIVOTA POSKYTNE VSETKU POTREBNU POMOC A OPATERU.DALEJ VYHLASUJE,ZE V PRIPADE JEHO SKORSEJ SMRTI TENTO JEHO OSOBNY ZAVAZOK PRECHADZA NA JEHO PRAVNYCH ZASTUPCOV.Hodnota darovanej nehnutelnosti podla darcov je 180000 sk.Rok po podpisani darovacej zmluvy sa rozviedli.Po rozvode sa stava ich spolocny zivot v danom dome nemoznym kedze mojej matke jej exmanzel zneprijemnuje zivot roznymi tazkostami na zaklade coho uz nanho podala i trestne oznamenie.taktiez odmieta sa podielat na najme a vydavkov tykajucich sa byvania.Chcel by som sa opytat ci mozem na zaklade tohto poziadat sudnou cestou o ZRUSENIE DOZIVOTNEHO PRAVA BYVANIA A OPATROVANIA a zaroven ak je to mozne ci si moze oddo mna dotycny narokovat nahradne byvanie alebo ine odskodne (financne)a ci mam sancu v tomto spore na vyhru.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 21. 10. 2009 16:43:51
Podla ustanovenia § 151 n ods. 1 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) “vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnutelnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný nieco trpiet, niecoho sa zdržat alebo nieco konat. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené bud s vlastníctvom urcitej nehnutelnosti, alebo patria urcitej osobe.” Obsahom vecného bremena je záväzok povinnej osoby nieco striepiet, nieco vykonat alebo niecoho sa zdržat. Vecné bremeno sa vždy viaže na nehnutelnost, to znamená, že kto je aktuálnym vlastníkom nehnutelnosti je aj povinný plnit povinnosti vyplývajúce z vecného bremena, t.j. je povinný sa niecoho zdržat, nieco konat alebo nieco trpiet. Vy ste na seba zobrali osobný záväzok, to znamená, že Vašim vyhlásením- osobným záväzkom nevzniklo vecné bremeno viažuce sa na darovanú nehnutelnost, je to Váš záväzok, bez ohladu na to, ci ste alebo nie ste vlastníkom darovanej nehnutelnosti. Tento Váš záväzok, má záväzkovo právny, a nie vecnoprávny charakter. Je to záväzok vyplývajúci Vám z darovacej zmluvy. Preto v danom prípade neprichádza do úvahy ani zrušenie vecného bremena súdom, nakolko na darovanej nehnutelnosti nebolo zriadené žiadne vecné bremeno. Pokial by ste svoj záväzok umožnit darcom bývat v darovanom rodinnom dome a užívat darované nehnutelnosti a darcom do konca ich života poskytnút všetkú potrebnú pomoc a opateru, porušili, bolo by to porušenie záväzku vyplývajúceho z darovacej zmluvy, a v danom prípade by ste museli niest následky porušenia zmluvy. Takým následkom porušenia zmluvy by bola napríklad možnost darcu odstúpit od zmluvy a následne sa domáhat vydania darovanej nehnutelnosti.
Otázka:
Katarína Minová - 1. 10. 2009 20:25:00
Dobry den, touto cestou by som poprosila o pomoc pri rieseni vzniknutej situacie, v nasej obci sa preraba krizovatka na kruhovy objazd (kruhovu krizovatku), pred nasim pozemkom , v tesnej blizkosti oplotenia bol osadeny autobusovy pristresok Ide o to, ze tento pristresok nie je osadeny na mieste urcenom stavebnym planom, na otazku preco nie je pristresok osadeny na mieste urcenom stavebnym planom, mi bolo povedane veducim stavby-technicky dozor, ze stavebnym planom sa neda riadit, a ze pristresok osadili tam kde sa im vosiel. Nakolko je verejne zname, ze taketo pristresky sluzia ako verejne WC sa obavam, ze sa v blizkej buducnosti znehodnoti a znecisti voda v nasej studni. Verim, ze okolo zdroja pitnej vody musi byt ochranne pasmo, ktore nesmie narusat nic take, co by ju mohlo ohrozit. Studna je od pristresku vzdialena asi dva metre. Taktiez strecha pristresku zasahuje az na nas pozemok. Medzi nasim murikom a pristresok je priehlbina, kde sa chodnik nevydlazdil ani inak neupravil, uz teraz su tam nahadzane odpadky, ktore je tazko odstranit. Podala som ziadost o presetrenie na krajsky stavebny urad, ten to postupil na obecny stavebny urad, aby vec presetril, a ak by doslo k poruseniu zakona, tak ma vykonat napravu. Moze starosta obce nechat vec, tak ako je a pristresok neodstranit. Viem, ze tento pristresok prave starosta nema v plane odstranit. Ma na to pravo alebo nie. Dalej s nami nikto tuto situaciu ci uz pisomne alebo ustne nekonzultoval. Tato situacia je velmi smutna, kedze mam doma male dieta, mrzi ma to o to viac. Myslim si, ze nikomu by sa nepacilo, keby nieco take ohavne mal par metrov od vlastnej studne. Za odpoved vopred dakujem
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 26. 2. 2010 14:38:25
Dobrý den, ak prístrešok nie je osadený na mieste urcenom stavebným povolením stavebník sa tým dopúšta priestupku, ked v zmysle ustanovenia § 105 ods. 1 písm. b) stavebného zákona (zákon c. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „stavebný zákon“ v príslušnom gramatickom tvare) priestupku sa dopustí a pokutou do 331,94 € sa potresce ten, kto uskutocnuje terénne úpravy a práce podla tohto zákona, na ktoré je potrebné stavebné povolenie stavebného úradu, bez takéhoto povolenia alebo v rozpore s ním. Priestupky v zmysle § 105 ods. 5 stavebného zákona prejednáva stavebný úrad alebo inšpekcia. Starosta je najvyšším výkonným orgánom obce a v zmysle § 13 ods. 4 písm. d) zákona o obecnom zriadení (zákon c. 369/1990 Zb. v znení neskorších predpisov) rozhoduje vo všetkých veciach správy obce, ktoré nie sú zákonom alebo štatútom obce vyhradené obecnému zastupitelstvu. Môže teda konat aj vo veci nesprávne umiestneného prístrešku avšak najvhodnejším riešením je pockat na prešetrenie stavebného úradu, ktorý by mal zjednat nápravu tak, aby bola stavba v súlade so stavebným povolením.
Otázka:
Ondrej Krasnan - 1. 10. 2009 18:25:59
Ja s manželkou a švagor s manželkou sme boli vlastníkmi rodinného domu, každý v 1/2-ci. Po rozdelení nehnutelnosti na dva domy pôvodný vchod do domu je v našej polovici - tada teraz v našom dome. V rozdelovacej zmluve sme sa dohodli na zriadení vecného bremena - práva prechodu v prospech švagra a jeho rodiny cez náš vchod do prvej prestavby ich domu. Vztahy v našich rodinách boli vždy dobré, preto sme im ako polovicu domu prenechali fakticky 3/4 z pôvodného domu. Dali sme im tak možnost bez problémov zhotovit vchod do domu cez ulicný trakt, ktorý mal patrit nám. Zostalo však len pri ústnej dohode, pretože takúto zmienku už kataster do znenia vecného bremena nepripustil. Švagrova rodina teraz robí stavebné práce práve na predmetnom ulicnom trakte /výmena okien, orúcanie celej ulicnej fasády, znižovanie stropov, výmena podláh/, ale našu výzvu, aby si popri tom zhotovili aj vlastný vchod do domu, odmietajú. Nechcú pristúpit ani na dohodu o výmaze vecného bremena. Neradi by sme našim a ich detom zanechali problém, ktorý by v budúcnosti mohol byt predmetom zbytocných sporov. Vaša rada?
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 12. 10. 2009 14:06:57
Dobrý den, vecné bremeno môže zaniknút zo zákona, rozhodnutím príslušného orgánu alebo zmluvou. Ak švagrova rodina nechce pristúpit na zmluvu o zániku vecného bremena, do úvahy prichádza zrušenie súdnou cestou. Súd na návrh môže rozhodnutím vecné bremeno zrušit za náhradu, a to vtedy, ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného. Správnejšia formulácia by bola "ak by vznikol hrubý nepomer medzi bremenom povinného a výhodami oprávneného." Takáto situácia môže nastat ak by sa oprávnený stal vlastníkom inej nehnutelnosti, ktorá by mu umožnila dosiahnut to, co mu umožnovalo vecné bremeno (napr. prístup na pozemok, do domu...). Uvedený príklad by sa mohol aplikovat aj na Váš problém, ale záležalo by na posúdení súdu, ci posúdi vzniknutú situáciu ako hrubý nepomer medzi bremenou a výhodou a možnost Vašich švagrovov dosiahnut vstup do nehnutelnosti aj bez existencie vecného bremena. Avšak z Vami uvedených skutocností nám nie je celkom zrejmý skutkový stav, nakolko stavebne sa dá dom rozdelit len v prípade, ak delbou vzniknú casti spôsobilé na samostatné užívanie, teda predpokladá sa, že každá cast bude mat samostatných vchod. V prípade dalších otázok sa na nás môžte obrátit.
Otázka:
Miroslav Jokel - 1. 10. 2009 15:41:53
Dobrý den pán doktor...mám nasledujúcu otázku...som vlastník 1/20-iny pozemku....na pozemku kedysi stál dom a humno mojich prastarých rodicov,ktoré za vojny zhoreli...na dotknutom pozemku od tej doby bolo len zhorenisko a smetisko...V roku 1990 sme si s rodicmi v dobrej vôli a viere že sme jediní vlastníci na pozemku postavili malú chatku(na co sme aj dostali povolenie od miestneho OU) a od tej doby až doteraz ju dobromyselne užívame...V súcasnej dobe,kedy som si aj ja chcel postavit na parcele chatku,som na katastri zistil,že nie sme jediní vlastníci.Rozbehol som preto tzv.vydržanie pozemku a oslovil som ludí,ktorí sú priami dedicia ostatných spoluvlastníkov(tí sú už všetci mrtvi)Väcšina mi svojim podpisom vyšla v ústrety avšak chýbajú mi ešte tri podpisy.Chcem sa spýtat,ci už môžem návrh na vydržanie podat aj v takomto stave,alebo je potrebné mat všetky podpisy.A ešte je tu jedna skupina ludí.Sú to ludia,po ktorých sa mi nepodarilo vypátrat právnych nástupcov a títo sú zastúpení SPF....Dakujem
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 12. 10. 2009 15:16:53
Dobrý den, V zmysle ustanovenia § 134 ods. 1 Obcianskeho zákonníka (zákon c. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, dalej len „OZ“) oprávnený držitel sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu troch rokov, ak ide o hnutelnost, a po dobu desat rokov, ak ide o nehnutelnost. Jedným z hlavných predpokladov nadobudnutia vlastníckeho práva originárnym spôsobom - vydržaním, je oprávnená držba nadobúdatela, a to práve s poukazom na ustanovenia § 130 ods. 1 OZ v zmysle ktorého ak je držitel so zretelom na všetky okolnosti dobromyselný o tom, že mu vec alebo právo patrí, je držitelom oprávneným. Pri pochybnostiach sa predpokladá, že držba je oprávnená. Otázku dobromyselnosti treba samozrejme skúmat s ohladom na všetky okolnosti danej právnej veci. V prípade, ak sa preukáže, že Vaša držba bola dobromyselná a trvala nepretržite desat rokov, budú splnené podmienky pre nadobudnutie Vášho vlastníckeho práva k predmetnej nehnutelnosti vydržaním. Skutocnost nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnutelnostiam vydržaním v nesporných prípadoch na úcely zápisu do katastra nehnutelností osvedcuje notár, a to vo forme notárskej zápisnice. Pokial by bolo vydržanie nehnutelnosti, resp. hnutelnosti sporné (notár by napríklad nemal za preukázané, že sa pozemok vydržal), spory o tom, ci niekto v konkrétnom prípade nadobudol alebo nenadobudol vlastnícke právo vydržaním vo všeobecnosti patria do právomoci súdov. Len pre úplnost na tomto mieste uvádzame, že podpisy ostatných spoluvlastníkov v súvislosti s vydržaním predmetnej nehnutelnosti v zásade nie sú nevyhnutné. Vždy je potrebné posúdit konkrétne skutkové okolnosti daného prípadu.
Otázka:
Božena Lihonová - 1. 10. 2009 14:31:35
Dobrý den, píšem za priatela, ktorému manželka súdnou cestou chcela zrušit spolocný nájom bytu. Byt ktorý obývajú dostali od bývalého bytového podniku, t.j. tzv. štátny byt, ku dnešnému dnu ho neodkúpili. Krajský súd rozhodol o tom, že nie je dôvod na zrušenie spoluvlastníctva. Lenže teraz podala žiadost o rozvod, ona sa v byte zdržiava viac ako on a pravdepodobne podá opät žiadost o zrušenie spolocného nájmu v rámci BSM. Jedná sa o velký trojizbový byt, v byte by ostala sama. Má tento môj priatel možnost získat po rozvode náhradný primeraný byt ak sa nedohodnú bez súdu, alebo si bude nútený hladat sám náhradné ubytovanie. Je to dôchodca, ona taktiež, hypotéka už v jeho veku neprichádza do úvahy. Pocas manželstva chcel tento byt odkúpit ale to by bola musela súhlasit aj ona. Prosím poradte, on sa v ich spolocnom byte zdržiava velmi málo, platí primeranú ciastku na nájom, ale vzhladom na povahu jeho manželky nie je možné aby nadalej ostával v tomto byte. Takže otázka znie: má nárok na náhradný byt? Rozvod sa koná tohto mesiaca.
Odpoved:
JUDr. Juraj Kolesár - 12. 10. 2009 14:07:45
Dobrý den pani Lihonová. Pokial ide o Vašu otázku, ci má Váš priatel nárok, za Vami popísanej situácie, na náhradný byt, uvádzame nasledovné: Zákon rozlišuje dve situácie: 1. Prvá situácia nastane, ked jeden z manželov už pred uzavretím manželstva nadobudol právo na uzavretie zmluvy o nájme bytu (napr. len jeden z manželov bol ešte pred uzavretím manželstva clenom družstva); v takom prípade samotný spolocný nájom bytu manželov zaniká rozvodom manželstva (t.j. právoplatným rozsudkom, rozvádzajúcim manželstvo) a právo užívat byt zostane tomu z manželov, ktorý mal ešte pred manželstvom právo na nájom bytu. 2. Iná situácia nastane, ak obaja manželia mali za trvania manželstva právo na uzavretie zmluvy o nájme bytu (obaja manželia boli napríklad clenmi družstva). V danom prípade nezaniká spolocný nájom bytu manželov samotným rozvodom manželstva, ale až rozhodnutím súdu o zrušení spolocného nájmu bytu, pricom súd rozhoduje len na návrh niektorého z rozvedených manželov. To znamená, že nie v samotnom súdnom konaní o rozvode manželstva bude súd rozhodovat už aj o zrušení spolocného nájmu bytu a o tom, ktorý z manželov bude môct byt nadalej užívat, ale súd tak rozhodne až po rozvode manželstva, a iba na návrh niektorého z rozvedených manželov. V prípade, ak mal jeden z rozvedených manželov právo na uzavretie zmluvy o nájme bytu (napr. bol len tento manžel clenom družstva) ešte pred uzavretím manželstva, tak ako sme už uviedli, zaniká spolocný nájom bytu rozvodom manželstva a druhý z manželov je povinný byt vypratat, pricom má právo len na náhradné ubytovanie. Náhradným ubytovaním je v zmysle Obcianskeho zákonníka byt s jednou obytnou miestnostou alebo obytná miestnost v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach urcených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej casti bytu u iného nájomcu. Súd však aj v takomto prípade môže (ak sú dané dôvody osobitné zretela, ktoré si súd sám posúdi) rozhodnút o tom, že manžel má právo na náhradný byt. V ostatných prípadoch, (teda ak nejde o prípad spomenutý vyššie, t.j., že len jeden z manželov mal právo ešte pred uzavretím manželstva uzavriet zmluvu o nájme bytu) má manžel, ktorý je podla rozhodnutia súdu povinný byt vypratat, nárok na náhradný byt. V tomto prípade môže zase súd rozhodnút, ak sú splnené dôvody osobitného zretela, že manželovi povinnému vypratat byt stací poskytnút len náhradné bývanie (napr. ak sa správal k druhému manželovi pocas manželstva násilne). Náhradným bytom je byt, ktorý svojou velkostou a vybavením zabezpecuje ludsky dôstojné bývanie nájomcu a clenov jeho domácnosti. Na záver uvádzame, že manžel, ktorý je povinný byt po zániku spolocného nájmu bytu, byt vypratat, musí tak urobit, iba ak má zabezpecené náhradné ubytovanie, resp. náhradný byt.
  • Zobraziť publikovaný inzerát