Dobrý večer,
potrebujem poradiť. Pred 40 rokmi vybudovali svokrov otec a vlastník susediaceho pozemku pramennú záchytku, pretože je to kopcovitý terén, s ílovitou a kamenistou pôdou, kde kopať studňu bolo náročné. Dohodli sa teda, že ju spoločne vybudujú(vykopali cca 1,5 metrov hlbokú jamu, vyložili skalou a prekryli drevenou strieškou na zrubovej konštrukcii). Samospádom bola voda cez hadicu rozvádzaná do domov a hospodárskych budov. Čiže pramenná záchytka je na cudzom pozemku a hadice prechádzajú z pramennej záchytky časťou cudzieho pozemku cca 0,70 m pod povrchom. O všetkom bola ústna dohoda (o vybudovaní, o prechode hadíc a využívaní vody). Pred 20 rokmi svokrovci stavali na susediacom pozemku s pozemkom, na ktorom sa nachádza pramenná záchytka, chatu a dohodli sa ešte so žijúcou majiteľkou inkriminovaného pozemku, že si môžu cez časť jej pozemku spraviť výkop, do ktorého vložia hadicu, ktorá bude začínať v pramennej záchytke, povedie časťou jej pozemku na pozemok svokrovcov, vyústi do ich nehnuteľnosti a na dobu neurčitú sa bude používať ako zdroj pitnej vody. Taktiež aj v tomto prípade išlo o ústnu dohodu. Teraz sa im súčasná  majiteľka pozemku (dedička) vyhráža, že dá hadicu vykopať, ak jej nebudú platiť 70 Euro ročne, za to, že prechádza hadica cez jej pozemok. Inkriminovaný pozemok sa nachádza v kopcovitom teréne, s ílovitou a kamenistou pôdou, zarastený lieskami a osikami, roky neudržiavaný, svojím umiestnením a prístupom naň absolútne nevhodný na akúkoľvek poľnohospodársku činnosť resp. na využitie ako stavebný pozemok. Do dnešného dňa nikto s majiteľov nejavil záujem o jeho udržiavanie, či už porastu, alebo pramennej záchytky. O pramennú záchytku sa starajú výlučne svokrovci. Podľa mňa sa jedná čisto o represiu zo strany súčasnej majiteľky. Môžu sa voči prístupu súčasnej majiteľky ohradiť, keďže o všetkom boli "ústne zmluvy" resp. aký postup by ste im poradili( normálna dohoda ako medzi inteligentnými ľuďmi vinou majiteľky niekoľkokrát zlyhala).Ďakujem

Riešením uvedenej problematiky by bolo zriadenie vecného bremena vo vzťahu k parcele, na ktorej sa nachádza pramenná záchytka a rozvody vody. Vecné bremená však môžu v zmysle § 151o ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“) vzniknúť  len písomnou zmluvou, nie ústne, prípadne ďalšími spôsobmi uvedenými v zákone.  Vecné bremeno možno zriadiť ako odplatné, alebo ako bezodplatné, v závislosti od dohody účastníkov právneho vzťahu. Vecné bremená, ktoré sú spojené s určitou nehnuteľnosťou, sa následne zapisujú do katastra nehnuteľností. Preto Vám odporúčame uzavrieť písomnú zmluvu o zriadení vecného bremena a zapísať vecné bremeno do katastra nehnuteľností. V prípade, že k dohode nedôjde, odporúčame zvážiť možnosť, či v danom prípade nedošlo k vydržaniu práva zodpovedajúceho vecnému bremenu, prípadne obrátiť sa na súd so žalobou o zriadenie vecného bremena.

Dobrý deň prajem. Potrebovala by som poradiť ohľadom podielového spoluvlastníctva. Máme spolu s priateľom dom, na ktorý máme hypotekárny úver. Každý vlastný 1/2 nehnuteľnosti. Ja som sa odsťahovala zo spoločnej domácnosti kvôli nezhodám. Kým sme bývali spolu hypotéku platil priateľ a ja som platila ostatné náklady na domácnosť, energie a prevažnú časť investícii do nehnuteľnosti. Momentálne priateľ nechce platiť ani 1/2 hypotéku, ktorú si ja uhrádzam. Keďže v dome nebývam, býva tam priateľ, tak náklady na energie si mal platiť sám. Ani tieto však neuhrádza. Dom si nechať nechce, platba neplatí, list od právničky ohľadom dohody o platbách ignoruje. Neviem aké sú poplatky v prípade súdneho sporu - a neviem či by som mala peniaze na súdy spor, lebo sa starám o dieťa. Je nejaká možnosť, že sa vzdám svojho podielu v jeho prospech bez náhrady a tým sa vzdám v podstate aj platieb hypotéky? Alebo nie je iná možnosť ako súdny spor. Ako by to bolo v tomto prípade so súdnymi poplatkami? Ďakujem a prajem pekný deň.

V zmysle zásad uplatňovaných v občianskom práve nemôže nik právne viazať iného jednostranným právnym úkonom bez jeho súhlasu, t.j. ani vzdať sa svojho spoluvlastníckeho podielu a tým platby za hypotéku nanútiť inému. Vo všeobecnosti ďalej  platí, že spoluvlastníctvo je možné v zmysle § 141 ods. 1 OZ zrušiť dohodou o zrušení spoluvlastníctva a vzájomnom vyporiadaní. Vo Vašom prípade je prvou možnosťou, pokiaľ ani jeden z Vás nechce v dome bývať, dohodnúť sa s bývalým partnerom a odpredať dom s tým, že z kúpnej ceny by sa následne vyplatil hypotekárny úver a prípadný zostatok by pripadol Vám dvom. Ďalšou možnosťou je, že partner prevedie na Vás svoju polovicu s tým, že naďalej budete splácať úver už len Vy, alebo naopak. Pokiaľ však k dohode o vyporiadaní nedôjde, zostáva už len obrátiť sa na súd, ktorý v takom prípade spoluvlastníctvo zruší a rozhodne o spôsobe vyporiadania medzi bývalými spoluvlastníkmi, avšak toto je potrebné stihnúť skôr, ako banka z dôvodu nesplácania hypotéky predá Váš dom v dražbe.

Dobry den, manzel kupil 1-izb.byt v 4.poschodovom bytovom dome v roku 2008. Bohuzial az teraz sme zistili, ze bytovka a okolie nie je na jednej parcele, ale su to tri malicke parcely. Prva je pristupova cesta k bytovke, druha je pod bytovkou a tretia je za bytovkou a je urcena na parkovanie. Manzel ma na seba prevedenu len parcelu pod bytovkou a ani v kupnej zmluve sa tie ostatne dve nespominaju. Takze vlastne mame byt bez pristupu k nemu. Pan od ktoreho sme ho kupili teraz robi schvalnosti a tvrdi, ze sme si kupili len byt a nic ine. A pritom my uz 4 roky platime vsetko, co sa tych parciel tyka (kosenie,striekanie herbicidov,nova elektronicka brana a osvetlenie parkoviska...) Co by sme mali robit?
vdaka

Dobrý deň,

V prípade, že vlastník nehnuteľnosti nemá zabezpečený nerušený prístup k svojej nehnuteľnosti z verejnej komunikácie, môže sa dohodnúť s vlastníkmi susediacich pozemkov na zriadení vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu cez susediace pozemky k svojej nehnuteľnosti. V prípade, ak vlastníci susediacich pozemkov zriadenie vecného bremena neumožnia, môže sa majiteľ dotknutého pozemku obrátiť na príslušný súd a požiadať o zriadenie vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu cez susediace parcely tak, aby mal zabezpečený riadny prístup k svojej nehnuteľnosti.

Dobry den,
vedeli by ste mi poradit, dom s pozemkom by sme chceli vlastnit na polovicu s manzelom, doteraz je majitelom manzel. Co je lepsie, darovanie alebo kúpa za symbolickú cenu, tak aby to prebehlo čo najjednoduhšie a najlacnejšie a čo k tomu všetko potrebujeme? Aj znalecký posudok alebo to nie je nutné?
Vdaka!

Dobrý deň,

V prípade, že jeden z manželov je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, môže darovať polovicu nehnuteľnosti druhému z manželov, pričom následne sa spoločne stanú podielovými spoluvlastníkmi tejto nehnuteľnosti, každý v podiele 1/2. K realizácii prevodu spoluvlastníckeho podielu k rodinnému domu darovaním je potrebné zabezpečiť darovaciu zmluvu s úradne osvedčeným podpisom darcu, návrh na vklad vlastníckeho práva a uhradiť príslušnej Správe katastra správny poplatok vo výške 66.-€. Znalecký posudok sa k darovacej zmluve v tomto prípade prikladať nemusí.

Dobrý deň,
mal by som otázku ,ktorý zákon upravuje podmienky za ktorých môžem vypratať veci nájomníka z bytu,ktorý som mu prenajal? teda nejaký okrem exekučného poriadku.
Ak budete ochotný bol by som rád keby ste mi vyjadrili Váš názor aj na dalšiu časť môjho problému,ktorý môže nastať: 
Podľa občianského zákonníka §678 by mal na to prípadne existovať nejaký osobitný predpis alebo ak taký neexistuje tak by to mohla záväzne upravovať zmluva o nájme.Len sa neviem dopátrať na ten osobitný predpis. V občianskom zákonníku sa píše len o tom  v tom zmysle,že žiadosť o vypratanie sa musí podať cez súd a to sa mi zdá dosť zložité. Jedná sa o jednoduchý prípad ked nájomník prestane platiť nájomné a energie a v zmluve o nájme mám zakotvené v bode doba nájmu následovnú zmluvnú úpravu : V prípade,že nebude nájomné a príslušenstvo k nájomnému zaplatené vo výške a termínoch uvedených v tejto zmluve o nájme, doba nájmu sa automaticky skráti.A to tak,že nájomný vzťah zanikne uplynutím 15. dňa mesiaca nasledujúceho po mesiaci , za ktorý boli tieto platby v plnej výške zaplatené ,ak sa zmluvné strany  nedohodnú inak. 
Zmluva o nájme je vystavená na dobu určitú následovnou formuláciou:
Zmluvné strany sa dohodli, že nájom sa uzatvára na dobu určitú, a to na dobu od:1.12.2012    do:31.12.2013.
V bode zánik nájmu mám ešte následovnú zmluvnú dohodu:
Nájomca sa zaväzuje ku dňu zániku nájmu predmet nájmu vypratať a odovzdať prenajímateľovi,o čom zmluvné strany spíšu protokol o odovzdaní s popísaním stavu predmetu nájmu,ak sa zmluvné strany skôr písomne nedohodnú na obnovení nájomného vzťahu.Nájomca je povinný pre tieto účely poskytnúť maximálnu súčinnosť,ktorá bude požadovaná prenajímateľom.
V prípade ak nájomca nevyprace a neodovzdá predmet nájmu najneskôr nasledujúci deň po zániku nájmu ,týmto udeľuje súhlas k tomu,aby prenajímateľ zabezpečil na náklady nájomcu vypratanie a uvoľnenie predmetu nájmu.
Nebezpečenstvo škody na veciach ,ktoré budú z predmetu nájmu vypratané znáša v plnom rozsahu nájomca ,pričom veci,ktoré budú vypratané ,môžu byť zlikvidované a to tiež na náklady nájomcu.
Teda podľa Vášho právneho názoru myslíte ,že by to stačilo na to aby som nájomníka jednoducho vysťahoval bez súdneho rozhodnutia?

podľa mojej mienky neporuším tým ústavu ,lebo to bude na základe dohody. A nájomna zmluva je vlastne dohoda medzi prenajímateľom a nájomcom.

Dobrý deň,
Nájom bytu podľa § 710 Občianskeho zákonníka zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou. Ak bol nájom dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času. Ide o taxatívne vymedzené spôsoby zániku nájmu bytu, od ktorých sa nemožno odchýliť a to ani v prípade, že by s tým obe zmluvné strany súhlasili. Prenajímateľ pritom môže nájomnú zmluvu vypovedať výlučne z dôvodov, uvedených v Občianskom zákonníku, pričom tieto dôvody nie je možné v nájomnej zmluve meniť.
Ustanovenie o skrátení doby nájmu z dôvodu neuhradenia nájomného môže byť vyhodnotené ako neplatné, nakoľko neuhrádzanie nájomného predstavuje v zmysle Občianskeho zákonníka výpovedný dôvod, pri použití ktorého je možné ukončiť nájomný vzťah výpoveďou s trojmesačnou výpovednou lehotou. Zákon však neumožňuje v zmluve dojednať, že z dôvodu neplatenia nájomného sa nájomný vzťah, týkajúci sa bytu, automaticky ruší alebo skracuje.
V prípade neuhrádzania nájomného riadne a včas je možné nájom bytu vypovedať v zmysle ustanovenia § 711 ods. d) Občianskeho zákonníka, ktoré dáva prenajímateľovi právo vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti, najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Avšak ak nájomca v prípade výpovede pre neplatenie nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.
V nájomnej zmluve si zmluvné strany pre prípad ukončenia nájomného vzťahu môžu upraviť postup a spôsob vypratania bytu,  avšak dojednania o tom, že majetok nájomcu môže byť zlikvidovaný na náklady nájomcu sa javí ako neprimerané, lebo aj vlastnícke právo nájomcu k jeho veciam požíva zákonnú ochranu. V tomto prípade je vhodnejším riešením nájomcovi veci odovzdať osobne, zaslať ich na poslednú známu adresu, alebo ich uskladniť na jeho náklady.

Dobrý deň, v roku 2009 sme uzavreli s RK exkluzívnu zmluvu na predaj našej nehnuteľnosti na dobu neurčitú. Prebiehalo to tak, že sme zmluvu chceli iba na pol roka. Maklérka nás po ústnom dohovore uistila, že má vážnych záujemcov, ktorí už mimochodom čakali na chodbe. Že na krátku dobu zmluvu neuzatvára a že ju môžme kedykoľvek vypovedať a pokiaľ nebude exkluzívna, tak sa predajom nebude ani zaoberať. Predaj sa neuskutočnil .V čase predaja bola manželka na 60% v práci a hrozilo prepúšťanie. Finančná situácia sa nám zlepšila a neboli sme nútený predávať. Čakali sme rok a po osobných návštevách nám bolo povedané, že ona zmluvu nikdy sama nevypovie. Poslali sme doporučene výpoveď zmluvy o sprostredkovaní. Doporučený list s výpoveďou sa vrátil spať - zásielka neprevzatá v odbernej lehote /vrátený list sme neotvorili/.Chceme sa spýtať, či aj pri neprevzatí doporučeného listu o výpovedi, je zmluva právne vypovedaná, nakoľko sme po 2,5 roka po výpovedi náhodne zjistili, že našu nehnuteľnosť realitka stále ponúka na predaj. Ďalej mala v zmluve uvedenú pokutu za jednostrannú výpoveď z našej strany -kde bola omylom uvedená cena provízie z predaja, ktorú perom prečiarkla a na okraj zmluvy napísala 100 eur,dátum,svoj podpis a taktiež takto upravovala aj po dohode zníženie predajnej ceny, aj nakoľko má v zmluve napísané, že dodatky sú písomne. Čo s tým?! Ďakujeme za odpoveď

Dobrý deň,
Pri doručovania písomností, vrátane výpovede zmluvy druhej zmluvnej strane, je potrebné primárne sa riadiť príslušnými ustanoveniami zmluvy, týkajúcimi sa postupu pri doručovaní písomností. Samotný Občiansky zákonník neupravuje spôsob doručovania písomností  a nepozná ani fikciu doručenia (t.j. že písomnosť sa v prípade jej vrátenia odosielateľovi považuje za doručenú), z tohto dôvodu fikcia doručenia je vylúčená v prípade, ak nie je upravená v zmluve (napr. priamym odkazom na príslušné ustanovenia Občianskeho súdneho poriadku týkajúce sa doručovania súdnych písomností alebo osobitnou dohodou zmluvných strán). V prípade doručovania výpovede je vhodné zaslať výpoveď ako doporučený list s doručenkou alebo odniesť výpoveď osobne do realitnej kancelárie a odovzdať ju maklérke za účasti svedkov, ktorí by v prípade sporu mohli preukázať, že naozaj došlo k doručeniu výpovede.
Zmluvná pokuta dojednaná za jednostrannú výpoveď zmluvy nemá obvykle bez ďalšieho oporu v zákone, nakoľko v zmysle § 544 Občianskeho zákonníka sa zmluvná pokuta dojednáva za porušenie určitej zmluvnej povinnosti, a nie za uplatnenie zákonného práva zmluvnej strany vypovedať zmluvu a takto k posudzovaniu uvedenej problematiky zväčša pristupujú v prípade sporov i súdy. Za uplatnenie zákonného práva vypovedať zmluvu, uzavretú na dobu neurčitú, nemôže byť oprávnená zmluvná strana žiadnym spôsobom sankcionovaná.
V prípade, ak sa v zmluve upravuje, resp. opravuje určité ustanovenie, je možné vykonať opravu, resp. úpravu  aj prepísaním pôvodného znenia a uvedením nového znenia, avšak pri konkrétnej oprave, resp. úprave by mal byť uvedený dátum ako aj podpisy oboch zmluvných strán, pretože inak môže byť takýto úkon považovaný za jednostranný zásah do zmluvy, ktorý však nemá účinky dodatku k zmluve, a teda nemení platne jej obsah.

Dobrý den potreboval by som poradit: za rodinným domom sa nachádza parcela široka 14.5 m, jedná časť parcely v širke 11 m je v mojom vlastníctve a druhá časť v širke 3,5m je nevysporiadana,  chcel bz som stavat rodinný dom na svojej casti, sused z mojej strany parcely súhlasi s tým že dom možem postavit 0,5 m od hranice pozemkov, no vlastníci nevysporiadanej parcely s tým nesúhlasia.  Je možnost že by som previedol  2 metre  zo svojej parcely na nejaku blízku osobu a tým by som získal nového suseda?Vznikli by tým 3 parcely moja široka 9m, parcela blízkej osoby o šírke 2 m, a nevysporiadana š- 3,5m.
 Ďakujem vopred za odpoved.

Predovšetkým je potrebné uviesť, že aby mohlo dôjsť k prevodu časti pozemku na inú osobu, musí najprv dôjsť k rozdeleniu daného pozemku. Pozemok je nehnuteľnou vecou, ktorá je deliteľná. V zmysle ustanovenia § 123 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „OZ“) je vlastník v medziach zákona oprávnený s predmetom svojho vlastníctva nakladať. 

Pri rozdeľovaní pozemku je potrebné vyhotoviť geometrický plán. Geometrický plán je podľa ustanovenia § 67 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností v znení neskorších právnych predpisov, technický podklad právnych úkonov, verejných listín a iných listín, ktorý slúži aj ako podklad na vklad a záznam práv k nehnuteľnostiam. Údaje o pozemkoch, ktoré vzniknú na základe geometrického plánu, sa zapíšu do katastra nehnuteľností aj bez právneho úkonu na žiadosť vlastníka; tým nie sú dotknuté ustanovenia zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon č. 180/1995“). 

Na rozdelenie pozemku je potrebné splniť aj ďalšie podmienky. Podľa ustanovenia § 39b ods. 3 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších predpisov sa pri delení a sceľovaní pozemkov vyžaduje rozhodnutie o využívaní územia, ak podmienky na to nie sú určené územným plánom zóny, projektom pozemkových úprav alebo iným rozhodnutím či opatrením. Ak by bol pozemok v spoluvlastníctve, vyžadoval by sa na jeho rozdelenie, v súlade s ustanovením § 139 OZ, súhlas väčšiny spoluvlastníkov, počítaný podľa veľkosti ich podielov. Prehlasovaní spoluvlastníci by sa pritom mohli obrátiť na súd, aby o dôležitej zmene spoločnej veci rozhodol.

Napokon je pri rozdeľovaní pozemku potrebné dbať o dodržanie ustanovení zákona č. 180/1995 Z. z. ako aj zákona č. 181/1995 Z.z. o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších právnych predpisov. Tieto zákony sa však vzťahujú na pozemky v pozemkových spoločenstvách a na rozdeľovanie poľnohospodárskych pozemkov a lesných pozemkov nachádzajúcich sa mimo zastavaného územia obce.

Na záver si Vás dovoľujeme informovať, že podľa § 6 ods. 3 vyhlášky Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č. 532/2002 Z.z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie, vzdialenosť rodinných domov od spoločných hraníc pozemkov nesmie byť menšia ako 2 m. Ak rodinné domy vytvárajú medzi sebou voľný priestor, vzdialenosť medzi nimi nesmie byť menšia ako 7 m. V stiesnených územných podmienkach možno vzdialenosť medzi rodinnými domami znížiť až na 4 m, ak v žiadnej z protiľahlých častí stien nie sú okná obytných miestností; v týchto prípadoch sa nevyžaduje dodržanie uvedených vzdialeností od spoločných hraníc pozemkov. Iné riešenia vzdialeností rodinných domov možno určiť iba na podklade výpočtov a meraní preukazujúcich splnenie požiadaviek na vzájomné vzdialenosti alebo podľa územného plánu zóny.

Dobrý deň, spolu s manželom sme predali nehnuteľnosť-novostavbu RD z rodinných dôvodov. Nový vlastník samozrejme pred kúpou túto nehnuteľnosť videl.. RD bol kompletne zateplený, uložené plávajúce podlahy, okná dvere, interiérové aj vchodové, bolo potrebné už iba dokončiť 1 kúpeľňu.. bol pripravený na bývanie a užívanie.Terénne úpravy boli takisto vykonané, dom bol oplotený. RD bol skolaudovaný. Cena za nehnuteľnosť bola výrazne znížená z dôvodu, že bolo nutné vykonať ešte nejaké dokončovacie práce, ktoré sa ústne zaviazal vykonať kupujúci. Túto skutočnosť vyslovil pred realitným maklérom v čase obhliadky. V kúpnej zmluve požadoval kupujúci  sprevádzkovať ČOV, čo sme aj vykonali. Po prevode nehnuteľnosti na nového vlastníka nám tento neustále vyvoláva, že zateplenie  podlahy nie je urobené podľa jeho predstáv a požaduje ich výmenu za iný materiál.. Musím podotknúť, že RD sme stavali podľa našich predstáv a podľa svojich finančných možností svojpomocne. Teraz nás obťažuje s tým, že si dá vyvŕtať sondy do základov, či boli izolované, a vyhráža sa súdnym konaním. Moja otázka je ako sa voči tomu brániť, či má právo na takéto konanie, resp. či máme mi nejakú povinnosť mu tieto opravy vykonávať (podľa jeho konania to vyzerá tak, že s ničím nie je spokojný a bude požadovať stále nejaké opravy). Ďakujem za odpoveď

Pokiaľ ste sa s novým majiteľom v kúpnej zmluve nedohodli, akým spôsobom má byť vykonané zateplenie podláh, pričom nový majiteľ mal možnosť so stavom rodinného domu sa vopred oboznámiť a v kúpnej zmluve nemal k existujúcemu stavu zateplenia podláh žiadne výhrady, sú jeho predstavy o ich zateplení irelevantné a nedostatočné na spochybnenie existujúceho stavu. 

Kvalitatívne odlišná situácia by však nastala vtedy, pokiaľ by nedostatočná izolácia, resp. chýbajúca izolácia základov, resp. zlé zateplenie podláh boli vadami rodinného domu, ktoré by obmedzovali jeho užívanie, resp. by neumožňovali novému majiteľovi dom vôbec užívať. V tomto prípade by sa mohlo jednať o vadu rodinného domu, a majiteľ by mohol v prípade ich preukázania voči Vám uplatniť zodpovednosť za vady v zmysle príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorých ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady. Ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť. Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým. 

Záverom dodávame, že pre presné zodpovedanie tejto otázky by bolo potrebné posúdiť, ako bola v kúpnej zmluve, na základe ktorej ste predali nehnuteľnosť novému majiteľovi, dojednaná zodpovednosť za vady prevádzanej nehnuteľnosti.

Dobrý deň,

výlučným vlastníkom bytu je môj manžel, s ktorým som v rozvodovom konaní. Som na základe zmluvy o zriadení vecného bremena oprávnená z vecného bremena  (doživotné bývanie a užívanie bytu). V byte so mnou býva nezaopatrený plnoletý syn (študuje na VŠ). Manžel sa z bytu odsťahoval v roku 2010 a všetky poplatky spojené s užívaním bytu hradím ja. BSM máme rozdelené od r. 2003, všetky nehnuteľnosti vlastní manžel, ja disponujem len uvedeným vecným bremenom k bytu. Teraz mi manžel oznámil, že hodlá 1 izbu v byte prenajať študentom. Môže tak urobiť bez môjho súhlasu ako oprávnenej z vecného bremena? Som zúfalá, lebo z titulu svojho vlastníctva k nehnuteľnosti mi  neustále robí zle, odcudzuje mi moje osobné veci z bytu a ja sa zákonným spôsobom nemám ako brániť (nemôžem vymeniť zámok na vstupných dverách, nakoľko nehnuteľnosť de iure vlastní on, aj keď ju neužíva). Samozrejme, ak vznikne preplatok na službách spojených s užívaním bytu, napriek tomu, že úhrady realizujem ja, ponecháva si ho (nedoplatky samozrejme hradím ja).  Niekoľkokrát ma dokonca fyzicky napadol (zatiaľ som nepodala tr. oznámenie, lebo sa sním chcem dohodnúť po dobrom), privolala som políciu, o čom aj spísali záznam. 

Ďakujem veľmi pekne za skorú odpoveď.

Váš manžel ako jediný vlastník bytu v ktorom bývate, má výlučné oprávnenie s týmto bytom disponovať, t.j. previesť ho na tretie osoby, založiť ako záloh či prenajať tretím osobám, a to aj bez Vášho súhlasu, nakoľko Vaše oprávnenie z vecného bremena Vám umožňuje byt len užívať, nezhŕňa však právo s bytom disponovať. Vaše právo doživotného bývania a užívania bytu je samozrejme každý nový vlastník ako aj nájomca tohto bytu povinný rešpektovať, a to až dovtedy, pokiaľ nedôjde k zániku vecného bremena. 

Pokiaľ máte dôkaz o tom, že Váš manžel Vám z bytu vynáša Vaše osobné veci, ktoré sú Vašim výlučným majetkom, pričom škoda dosiahne aspoň sumu 266.- € odporúčame podať trestné oznámenie, nakoľko existuje podozrenie, že manžel sa môže svojim konaním dopúšťať trestného činu krádeže. V prípade platieb za služby spojené s užívaním bytu odporúčame upraviť túto otázku vzájomnou dohodou, kde by sa vyriešila aj problematika vyúčtovania prípadných preplatkov, resp. nedoplatkov. V prípade, že žiadna dohoda medzi Vami v tejto veci neexistuje a všetky platby platíte Vy z vlastných zdrojov, patria preplatky Vám, nakoľko sa jedná o zostatok Vašich vlastných finančných prostriedkov, a Váš manžel sa v prípade, ak si ich necháva, dopúšťa bezdôvodného obohacovania, ktorého vydanie si môžete od neho nárokovať súdnou cestou. Fyzické napadnutia odporúčame riešiť taktiež prostredníctvom trestného oznámenia na manžela.

Dobry den,Chcela by somvas poprosit o radu.Sestra kupila rodicovsky dom cez uver ktory nevedela splacat,tym sa dom dostal do drazby.Nasa mama tam ma dozivotne pravo.Ako bude banka respektive Drazitel postupovat?Co bude z maou?Je moznost dohodnut sa z drazitelom na nejakych splatkach?Do banky sme volali tam sa zial uz dohodnut neda.Sestra je mimo SK nechce sa sem vratit a ja mam plnu moc podpisanu na matrike aj co sa tyka pravbich veci.Skusalůa som sa dohodnut z bankou no uz to nejde nakolko je tam omeskanie ktore je viac ako pol.r.Dom ide do drazby,len neviem ako teraz ked tam ma mama dozivotne pravo ma na to zmluvu a my by sme sa chceli nejako dohodnut z drazitelom.Je tato moznost?A ak nie co z mamou ktora sa nechce toho domu vzdat a v podstate ani my.No zial nam banka uver na kupu neda.

Právo osoby na doživotné užívanie určitej nehnuteľnosti sa nazýva tiež vecné bremeno. V zmysle zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dražbách“) platí, že práva osôb vyplývajúce z vecných bremien viaznucich na predmete dražby nie sú dotknuté prechodom vlastníckeho práva dražbou. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník platí, že vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa. Je však nevyhnutné povedať, že na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecným bremenám je potrebný vklad do katastra nehnuteľností. Na vznik vecného bremena teda nepostačí len zmluva. Z katastra nehnuteľností je možné zistiť, či k danej nehnuteľnosti bolo alebo nebolo zriadené právo zodpovedajúce vecnému bremenu. Ak toto právo nebolo zriadené vkladom do katastra a existuje len zmluva o jeho zriadení, vydražiteľ (teda osoba, ktorá sa zúčastnila na dražbe a bol jej udelený príklep) nadobudne nehnuteľnosť bez vecného bremena. Zároveň si Vás dovoľujeme upozorniť, že banky v prípade poskytovania hypotekárnych úverov spravidla v zmluve vylúčia možnosť zriadiť k nehnuteľnosti vecné bremeno. Je teda predovšetkým vhodné zistiť či skutočne došlo k platnému vzniku vecného bremena.

K Vašej otázke týkajúcej sa postupu dražobníka a možnosti dohodnúť sa s dražobníkom na splátkach si dovoľujeme uviesť, že dražobník vykoná dražbu podľa ustanovení zákona o dražbách, a to na návrh navrhovateľa, ktorým môže byť banka ako záložný veriteľ. S dražobníkom už nie je možné dohodnúť sa na splátkach. Ak je cena dosiahnutá vydražením vyššia ako 6,640.- €, je vydražiteľ povinný zaplatiť cenu dosiahnutú vydražením do 15 dní od skončenia dražby, ak sa s navrhovateľom dražby (teda s bankou) nedohodne inak. Účastníkom dražby nemôže byť dlžník a manžel dlžníka a nikto nemôže dražiť v ich mene.