Odkúpenie pozemkov pod bytovým domom
Dobrý deň Pred rokom 2000 sme v Košiciach na Sídlisku Ťahanovce odkupovali od mesta Košice byty do osobného vlastníctva. V tom čase neboli známi vlstnici pozemkov pod celým sídliskom tj aj pod našim domom. Pri odpredaji bola na pozemok neznámych vlastníkov dané vecné bremeno. V priebehu nasledujúcich rokov až dodnes nám nik neoznámil či boli pozemky vysporiadané aj napriek tomu že sa o tom na webw mestskej časti viedli diskusie so starostom. Pred asi 3. týždňami nás Miestny úrad vyzval, aby sme sa začali zaujmať o odkúpenie pozemkov pod domom (plati pre celé sidlisko) lebo na sídlisku začínajú neznáme firmy skupovať pozemky od povodných vlastníkov a mohli by sme na to doplatiť vyrúbením vysokých nájmov. Až teraz nám bolo priznané, že pozemky sú už vysporiadané od roku 2008 a majú známych vlastníkov. Bohužial pre jeden dom vždy platí, že vlastníkov pozemkov pod ním je niekoľko a tieto pozemky nie sú len pod domom, ale aj k domu pripojenej prístavbe obchodov (časť prístavby je súčasťou obytného domu vo vlastníctve bývajúcich a časť je novou stavbou vo vlastníctve mesta Košice s delegovanou právomocou na Miestny úrad Sídlisko Ťahanovce a taktiež pod priľahlými komunikáciami. Prosím o radu ako v tomto prípade postupovať, lebo odkúpenie pozemkov len pod domom je prakticky nemožné kvôli uvedeným skutočnostiam s množstvom vlastníkov a vecným bermenám na rôzne stavby (domy, obchody, komunikácie na nich). Taktiež by nás zaujímalo či Mesto Košice vzhľadom k tomu že bolo predajcom nehnuteľnosti bez pozemku nemalo povinnosť v tejto skutočnosti konať iným spôsobom ako len pasívneho pozorovateľa skutočnosti. Ďakujem za odpoveď
Na úvod je potrebné rozlišovať inštitút vecného bremena od nájomného vzťahu. Vecné bremeno viažuce sa k pozemku, na ktorom stojí bytový dom môže byť zriadené bezodplatne alebo za odplatu. V prípade použitia pojmu nájomné sa má na mysli uzavretie nájomnej zmluvy vzťahujúcej sa k predmetu nájmu, za ktorého užívanie platí nájomca nájomné. Z poskytnutých informácií nie je možné podať komplexnú odpoveď, avšak na základe Vami uvádzaných tvrdení vyplýva, že pri prevode vlastníctva bytov bolo k pozemku, na ktorom stojí bytový dom, zriadené vecné bremeno. Mesto Košice ako predávajúci si tak splnilo svoju povinnosť vyplývajúcu mu zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení, podľa ktorého obligatórnou obsahovou náležitosťou kúpnej zmluvy je aj úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku. Práva k týmto pozemkom nemusia byť upravené výlučne len spôsobom prevodu ich vlastníctva, v súlade s uvedeným zákonom je aj zriadenie vecného bremena. V zmysle Občianskeho zákonníka vecné bremená spojené s nehnuteľnosťou prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa. Riziko, ktoré môže zmena vlastníka pozemku priniesť je skutočnosť, že sa nový vlastník bude dožadovať platenia úhrady za zriadené vecné bremeno. Pre účely bytového domu je relevantný len pozemok, na ktorom stojí bytový dom a priľahlý pozemok k danému bytovému domu v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Skutočnosť, že na pozemkoch je zriadených viacero vecných bremien nebráni tomu, aby pozemky nadobudol iný vlastník, nakoľko v zmysle vyššie uvedeného, na nového vlastníka pozemkov prechádzajú okrem vlastníckeho práva aj už zriadené vecné bremená viažuce sa na tieto pozemky.
