Môžem ako prenajímateľ požadovať poplatok za predčasné zrušenie nájmu
Dobry den, s manzelkou sme majitelmi bytu, ktory prenajimame. Vzdy mame zaujem o dlhodobe prenajmy, co uvadzame aj v inzerate a aj to vzdy konkretnym zaujemcom hovorime pri obhliadkach. Za dlhodoby povazujeme prenajom minimalne na jeden rok. Dovodom je vylucenie takych zaujemcov, ktory hladaju prenajom na par malo mesiacov. Preto aj do zmluvy o prenajme davame nasledovnu klauzulu: Prenajímatelia a nájomca sa dohodli na zložení kaucie vo výške XYZ EUR. Táto bude uložená na účte Prenajímateľa 1 a v prípade potreby bude slúžiť na zaplatenie výdavkov spojených s opravami poškodenia bytu alebo jeho zariadenia. Kauciu alebo jej zostatok prenajímatelia po ukončení zmluvného vzťahu vrátia nájomcovi okrem prípadu kedy celá kaucia prepadne v prospech prenajímateľov ak nájomca vypovie zmluvu do jedného roku od začiatku prenájmu. Chcem sa v tejto suvislosti opytat ci vyssieuvedene nie je v rozpore so zakonom resp. nie je napadnutelne na sude pri predcasnom ukonceni prenajmu. Resp. este inac - ako mam v tejto veci postupovat, ak by vyssieuvedene nebolo v sulade so zakonom. Vopred dakujem za odpoved.
Na úvod je potrebné uviesť, že v zmysle Občianskeho zákonníka možno vypovedať aj nájomnú zmluvu, uzavretú na dobu určitú, predmetom ktorej je nájom bytu, a to v trojmesačnej výpovednej lehote, ktorá je rovnaká pre prenajímateľa aj nájomcu. Nájomca môže vypovedať nájomnú zmluvu kedykoľvek, a to aj bez uvedenia dôvodu. V tomto prípade sa jedná o tzv. kogentné ustanovenia Občianskeho zákonníka, ktoré nemôžu byť zmenené ani vzájomnou dohodou zmluvných strán. Druhá časť Vami citovanej klauzuly, týkajúca sa prepadnutia už uhradenej kaucie, nie je v súlade s právnym poriadkom a ustálenou judikatúrou slovenských súdov, nakoľko druhú zmluvnú stranu možno sankcionovať len za porušenie jej zmluvných povinností, nie za výkon práva. Keďže podanie výpovede jednou zmluvnou stranou je realizovanie jej oprávnenia vyplývajúceho zo zmluvy alebo zo zákona, viazanie prepadnutia kaucie na výpoveď nájomcu je v rozpore so zákonom. Možným spôsobom riešenia Vašej situácie je uzavretie nájomnej zmluvy podľa nového zákona upravujúceho krátkodobý nájom bytu, účinného od 01. mája 2014, a to zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, ktorý upravuje široké možnosti skončenia nájomného vzťahu, peňažnú zábezpeku, a i. Pod krátkodobým nájmom bytu sa v zmysle uvedeného zákona rozumie nájom uzavretý vždy na určitý čas, najdlhšie na dobu 2 rokov, pričom nájomný vzťah je možné predĺžiť najviac 2x, pri každom predlžení najdlhšie o 2 roky, t.j. celkovo nájomný vzťah podľa uvedeného zákona vrátane predĺžení môže trvať 6 rokov.
