Kto zodpovedá za skryté vady? Od koho a ako vymáhať kompenzáciu?
Pekny den, rada by som sa informovala, ako postupovat v nasledujucej situacii. Kupila som byt a po par tyzdnoch som zistila, ze v noci z dovodu vykurovania (roztaznosti rurok) sa v byte ozyvaju pomerne intenzivne zvuky, kvoli ktorym nemozem spavat a tym padom vobec vyuzivat byt (ani prenajat, ani predat, ani robit upravy). O situacii som informovala byvaleho majitela, spravu bytov aj realitnu kancelarii. Nikto z nich vsak nechce podniknut riadne kroky na vyriesenie daneho problemu - realitna kancelaria mi povedala, ze s tym nema nic spolocne a byvaly majitel rovnako. Zvuky pocuju aj susedia (ti vsak v danej casti bytu maju obyvacku a tym padom ich to az tak netrapi - aj ked si na zvuky podla ich slov zvykali roky). Problem je, ze nikto mi nedokaze povedat, kedy a ako sa situacia vyrieisi (sprava bytov povedala ze najskor v januari...ale kedy vlastne to bude a ci to bude je otazne? ), z coho pre mna vyplyva, ze byt nemozem vobec vyuzivat dalsie tyzdne...Moja otazka znie, aku ulohu zohrava realitna kancelaria v tomto procese (ci by danu situaciu mala riesit ona), ci mam narok na nejake odskodnenie zo strany byvaleho majitela bytu (lebo neviem, ako dlho budem musiet este platit mesacne poplatky a byt nemoct vyuzivat), ci je vhodne tuto situaciu osetrit zmluvne (do doby kym sa problem nevyriesi) a ci je rovnako mozne od zmluvy odstupit (poplatok, ktory bol uhradeny realitnej kancelarii za sprostredkovanie mi bude vrateny alebo nie? ) Ako postupovat - treba podat pisomnu staznost/ziadost a komu? Dakujem, eva
Dobrý deň. Vo vašom prípade sa jedná o skrytú vadu nehnuteľnosti, ktorú ste si kúpila. V súvislosti so sprostredkovaním predaja nehnuteľnosti platí, že v zmysle § 774 Občianskeho zákonníka sa sprostredkovateľ, t.j. realitná kancelária pri sprostredkovaní kúpy a predaja nehnuteľnosti zaväzuje sprostredkovateľskou zmluvou obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Z uvedeného vyplýva, že záväzok sprostredkovateľa je splnený tým, že záujemcovi o kúpu nehnuteľnosti obstará uzavretie kúpnej zmluvy s vlastníkom nehnuteľnosti. Zároveň platí povinnosť sprostredkovateľa podľa §777 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého záujemca a sprostredkovateľ sú povinní oznamovať si navzájom všetky dôležité okolnosti súvisiace so sprostredkovaním, najmä okolnosti, ktoré môžu ovplyvniť rozhodnutie záujemcu uzavrieť sprostredkúvanú zmluvu. Medzi takéto okolnosti, týkajúce sa stavu nehnuteľnosti, s ktorými by realitná kancelária mala záujemcu oboznámiť, môžeme zaradiť napr. vady nehnuteľnosti, ktoré boli zjavné, prípadne právne vady, ktoré bolo možné zistiť z dostupných verejných registrov, prípadne verejne prístupných informačných systémov, nie však vady skryté, o ktorých sprostredkovateľ nemohol mať vedomosť. Sprostredkovateľ bude zodpovedať záujemcovi za vady predmetnej nehnuteľnosti, ktorej kúpu záujemcovi sprostredkoval, len vtedy, pokiaľ si to sprostredkovateľ a záujemca výslovne dohodli v sprostredkovateľskej zmluve. Ak takéto dojednanie v sprostredkovateľskej zmluve absentuje, máme za to, že sprostredkovateľ za vady predvádzanej nehnuteľnosti nezodpovedá a záujemca sa po odkúpení nehnuteľnosti bude musieť obrátiť priamo na predávajúceho, s ktorým je v zmluvnom vzťahu, založenom kúpnou zmluvou, a uplatniť nároky si nároky z vád nehnuteľnosti priamo u predávajúceho, ako osoby zodpovedajúcej za vady prevádzanej nehnuteľnosti, ak sa zmluvné strany nedohodli inak. Realitná kancelária ako sprostredkovateľ totiž splnila svoj záväzok voči záujemcovi tým, že mu obstarala uzavretie kúpnej zmluvy s predávajúcim, čím sa zmluvný vzťah medzi záujemcom a sprostredkovateľom naplnil. Následne sa záujemca ako kupujúci dostáva po uzavretí príslušnej kúpnej zmluvy do zmluvného vzťahu s predávajúcim, ktorý je jeho zmluvnou stranou v prípade predaja nehnuteľnosti, a ako taký je osobou, ktorá v zmysle Občianskeho zákonníka zodpovedá a kupujúcemu za vady nehnuteľnosti, ktorú mu predáva.
