Právo zo zodpovednosti- Čo ak sa objavia skryté nedostatky po kúpe nehnuteľnosti?
Dobrý deň, v máji tohoto roku sme kúpili rodinný dom v ktorom postupne zisťujeme nedostatky. V dome nebola vodovodná prípojka. Ako zdroj vody je uvedená studňa. Zistili sme však ,že voda v studni nie je pitná, takže sme museli dať zriadiť vodovodnú prípojku. S bývalou majiteľkou sme sa ústne dohodli, že náklady nám preplatí, nakoľko nás vopred neupozornili, že v dome nie je pitná voda. Vodu zo studne sme začali využívať ako úžitkovú na umývanie a na wc, pričom sme zistili, že z čerpadla vyteká pramienok vody. Po štyroch dňoch využívania čerpadlo odišlo a nebolo možné ho opraviť. Teraz , keď začína vykurovacia sezóna, sme sa pokúsili zakúriť v peci na ústredné kúrenie, pričom dym z pece vôbec neodchádzal do komína, ale do priestoru. Zavolali sme kominára, krorý vyčistil komíny. Na hlavnom dome sú v poriadku, ale na prístavbe nie sú ďalšie 2 komíny postavene podľa normy-sú bez otvoru na čistenie komína. Takže toto treba opraviť. Keďže ani vyčistenie komínov a vyčistenie pece nepomohlo (v peci sa nedalo kúriť) zavolali sme vyučeného kachliara, ktorý prehlásil, že pec je nefunkčná, nakoľko bola pokazená klapka do komína, prepálený šamot a iné dôležité súčasti sú zhrdzavene, poodpadávané. Snažila som sa dovolať bývalému majiteľovi, avšak ten mi najprv telefón nedvíhal, neskôr hovory rušil. Takže zrejme nechce preplatiť ani náklady na vodovodnú prípojku, tak ako sľúbil. Okrem týchto vecí sme zistili ešte jednu dôležitú vec- na pozemkoch všetkých domov v tejto oblasti bývajú približne každý štvrtý rok záplavy(obcou vyhlásený 3-tí stupeň).Voda zaplavuje záhrady, dvor a dostáva sa do pivníc a do jamy v garáži. Nikto nás na tieto skutočnosti neupozornil, dokonca v zmluve, v posudku domu je uvedené, že záplavy v tejto oblasti nikdy neboli. Pri kúpe domu sme si všimli, že v interiéri na stenách sú vľhké miesta a praskliny, ktoré neboli hlboké. Povedali sme si, že dom dáme podrezať a steny sa opravia, nanovo okožujú. Avšak až teraz sme zistili od susedov, že tie praskliny sa tvoria a budú naďalej tvoriť z dôvodu, že po ceste asi 30m od domu prejde denne okolo 60 kamiónov. Keďže dom je v obci, kde nie je hustá premávka, nepredpokladali sme, že práve tu premávajú kamióny z Topolčian krátiace si cestu do Bánoviec nad Bebravou. Na tuto vec sme tiež neboli upozornení. Prosím vás poraďte nám ,či máme nárok od predchádzajúcich majiteľov na náhradu vybudovania vodovodnej prípojky(s ktorou sme nepočítali), na náhradu novej pece, ktorú sme tiež nemienili hneď meniť, náhradu rekonštrukcie komínov atď. Boli sme si vedomí, že do domu bude treba investovať -plastové okná, dvere, rekonštrukcia stien a iné menšie opravy, ale s uvedenými vecami sme nepočítali. Nemáme na to momentálne prostriedky ,pretože okrem investícii do domu splácame aj hypotéku. Dom sme kupovali cez realitnú kanceláriu. Za odpoveď a pomoc vopred ďakujem
Dobrý deň. Pred kúpou akejkoľvek nehnuteľnosti je potrebné zvážiť a preskúmať jej skutočný stav a zamerať sa aj na tzv. faktické nedostatky, napríklad technického charakteru, ktoré nie sú na prvý pohľad vidieť, hoci v skrytosti môžu existovať. Stav, v akom sa nehnuteľnosť predáva, ako aj podrobnejšie vymedzenie zodpovednostných vzťahov za jej prípadné vady bývajú obvykle riešené v kúpnej zmluve, preto pre presné posúdenie vašich prípadných nárokov, ktoré popisujete vo vašej otázke, by bolo potrebné poznať konkrétne znenie kúpnej zmluvy, na základe ktorej ste rodinný dom nadobudli. Podľa § 596 Občianskeho zákonníka vo všeobecnosti platí, že predávajúcemu vzniká povinnosť informovať kupujúceho o vadách, ktoré sú mu známe. Nesplnenie informačnej povinnosti predávajúceho však nemá za následok neplatnosť KZ, ale len vznik práva uplatňovať nároky zo zodpovednosti za vady predanej veci, ktoré vyšli dodatočne najavo. Takéto vady si musí kupujúci u predávajúceho uplatniť bez zbytočného odkladu, najneskôr však do 24 mesiacov od prevzatia veci, ak by sa chcel kupujúci práva za zodpovednosti za vady domáhať pred súdom. V rámci všeobecnej zodpovednosti za vady pritom platí, že pokiaľ nejde o vadu, ktorá sa prejavila do šiestich mesiacov odo dňa prevzatia, kupujúci musí dokázať, že existovala už v čase prevzatia veci inak platí, že ide o vadu, ktorá existovala už v deň prevzatia veci. Podľa § 598 Občianskeho zákonníka kupujúci má právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady. Z Vášho opisu skutkového stavu vyplýva, že ste vady (vodovodnú prípojku) predávajúcemu oznámili, avšak z otázky nevieme určiť, či k ich uplatneniu došlo včas, resp. ako bola táto otázka vyriešená v zmluve. Ak boli splnené vyššie uvedené podmienky a predávajúci Vašim požiadavkám nevyhovel, a v zmluve nie je dojednané inak, môžete si uplatniť právo zo zodpovednosti za vady na súde vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe, ktorá plynie odo dňa, kedy boli vady predávajúcemu vytknuté.
