Reality : Prenájom nehnuteľností / byt, dom, nájom

Ľubomír Straka, moderátor TA3: "Príjemný deň z Realít. Téma prenájmu bytov sa v poslednom období dostala tak trošku do úzadia. Príčinou je kríza, ktorá stlačila ceny nehnuteľností výrazne nadol. Kto môže, určite si radšej kúpi vlastný byt ako by mal platiť prenájom. Nakoniec aj pôžičky zlacneli. Na druhej strane stále však bude dosť najmä mladých ľudí, ktorí si musia našetriť aspoň základný kapitál, kým začnú o kúpe nehnuteľnosti uvažovať. No a práve v takejto situácii je obľúbeným riešením práve prenájom."

Anketa: "Zmluvu už mám vyriešenú, ale až teraz sa sťahujem."

Anketa: "Nakoniec to dopadlo zle, lebo majiteľke sa zmenila vlastne situácia a museli sme sa skôr odsťahovať, ako bolo v zmluve a nemali sme ani takú výpovednú lehotu."

Anketa: "To, že ak by som chcel nejakú zmenu na byte, tak by som sa najprv musel opýtať majiteľa."

Anketa: "Majiteľka bola teda snažila sa to nejako vyriešiť. Tak to, čo sme platili ako províziu realitnej kancelárii, tak nám vlastne vrátila."

Neuvedený: "Hovorí sa, že ak chcete prenajať svoj byt a nedarí sa vám v tom problém bude v cene. Dopyt je totiž v tejto oblasti relatívne slušný. Reálna cena je však jedným z kľúčových faktorov."

Martin Janeček, M-Invest: "Najlepšie je samozrejme porovnať obdobný byt podľa inzercie, podľa lokality, podľa kvality bytu, veľkosti, rozlohy, vybavenosti bytu. Porovnať v podobnej cene minimálne aspoň dve, tri ponuky, aby boli. A brať tieto ceny nie ako naozaj realizované, ale ako ceny, ktoré sú uvádzané ako pôvodné, to znamená jednacie. A obyčajne tá cena sa vždy trošku nižšie zjedná. A je lepšie konzultovať to s niekým, kto naozaj byty prenajal, takže vie, aká je skutočná cena, lebo tie naozaj ceny v inzercii nemusia byť konečné a môžu klesnúť aj o 30 percent."

Neuvedený: "Okrem výšky nájmu rozhodujú najmä poloha, dostupnosť a stav bytu. Prvé dva faktory ovplyvniť nemôžeme a prípadný nedostatok sa musí vyvážiť cenou. Praktické úpravy sa však dajú urobiť vždy."

Martin Janeček, M-Invest: "Hlavne ten byt by mal byť samozrejme hygienicky vyčistený, aby bol pripravený z hľadiska užívania. Všetko, aby bolo funkčné. Všetky zariadenia, všetky spotrebiče, voda, elektrina, poistky, plynové spotrebiče. Pokiaľ sa jedná o rodinný dom, mali to mať urobené testy povinné, komín samozrejme. Pri bytoch nábytok, aby bol pokiaľ možno funkčný, pokiaľ sa jedná samozrejme o lacnejšie byty. Ak sa jedná byty vo vyšších cenových kategóriách, tak naozaj stalo sa nám, že prišiel klient, ktorý prstom kontroloval prach na zásuvkách a naozaj bolo to detailne kontrolované každý šuflík, každá škvrnka. Takže v tých najvyšších cenových kategóriách naozaj sa vyžaduje aj najvyššia kvalita."

Neuvedený: "Po týchto úkonoch nasleduje etapa hľadania nájomníkov. Mnoho prenajímania chtivých to rieši vo vlastnej réžii. Ak však nemáte podobné skúsenosti, je tu aj možnosť osloviť realitnú kanceláriu."

Martin Janeček, M-Invest: "Trend je taký, že väčšina prípadov sa už robí cez realitné kancelárie. Najlacnejšie byty samozrejme tie si ľudia vedia prenajať aj sami. Pokiaľ sa jedná o garsónky, jedno, dvojizbové byty v horších lokalitách o tie je dopyt dosť veľký. Luxusné byty je čoraz ťažšie prenajať. Vtedy aj majitelia, aj záujemcovia využívajú služby realitných kancelárií."

Neuvedený: "Realitná kancelária preberá na seba všetky náležitosti spojené s prenájmom, čím výrazne odbremení prenajímateľa."

Martin Janeček, M-Invest: "Základná povinnosť je samozrejme inzerovať v prospech klienta, v prospech nehnuteľnosti, aby byt bol na verejnosti samozrejme známy, že táto ponuka vôbec je. ďalej musí zabezpečiť prípravu nájomnej zmluvy, dohodnúť podmienky cenové, nástup, výpovedná lehota. Dohodnúť čas preberania bytu, zabezpečiť preberanie bytu, preberací protokol, kontrola bytu, poprípade domu a poprípade, ak je záujem tak aj v priebehu nájomného vzťahu dohliadať na všetky možné komplikácie, ktoré by mohli vzniknúť počas nájmu."

Neuvedený: "Veľkou výhrou však nie je ani oslovenie mnohých realitiek. Ak sa totiž ten istý inzerát zobrazí v 20 ponukách, môže to vzbudiť dojem, že s bytom niečo nie je v poriadku."

Martin Janeček, M-Invest: "V prípade, že majiteľ nehnuteľnosti osloví viacej realitných kancelárií, stáva sa nám, že vzniká chaos v cenách uvádzaných na rôznych stránkach, v rôznych realitných kanceláriách. Majiteľ, niekde sa zníži ceny, niekde sa nezníži cena, to znamená jedna nehnuteľnosť môže mať viacero cien ponúkaných. Tým pádom klient, záujemca môže byť zmätený. Potom je aj sám majiteľ zmätený, prichádza k dvojitým obhliadkam, že jeden klient sa príde dvakrát pozrieť na ten istý byt, čo je samozrejme strata času. Je to hanba nielen pre realitnú kanceláriu, ale aj pre majiteľa."

Ľubomír Straka, moderátor TA3: "Ďalším dôležitým bodom je zmluva. Zrejme netreba prízvukovať, že si na nej treba dať čo najviac záležať. Mala by spĺňať všetky právne náležitosti a tiež by v nej mali byť zakotvené všetky podmienky dohodnuté oboma stranami."

Neuvedený: "Dať si zhotoviť zmluvu právnickej kancelárii predstavuje určitý výdavok. Zároveň to však obe strany chráni. Ak si ju však predsa len chcete spraviť svojpomocne, treba dbať na dodržanie istých pravidiel."

Petr Michnáč, M&M Reality: "Zmluva má obsahovať, za akých podmienok sa prenajíma byt, koľko je tam metrov štvorcových, za akých podmienok, ako predal byt ten človek, v akom stave. Všetky médiá, aby boli popísané. Elektrické médiá, voda, kúrenie."

Neuvedený: "Štandardom býva kaucia, ktorá skladá nájomca ako istú formu zábezpeky. Slúži ako krytie pre prípadné škody, krádež nábytku či náhly odchod nájomníka bez dodržania výpovednej lehoty."

Petr Michnáč, M&M Reality: "Kaucia je buď jednomesačný nájom alebo dvojmesačný nájom a dokonca i trojmesačný nájom. Je to otázkou, keď tam idú bývať napríklad veľmi mladý ľudia, tak ja osobne by som si dal tú najvyššiu kauciu. Tí mladí ľudia sú ešte nevybúrení a sem tam niečo zničia. A tá kaucia vlastne slúži na to v prípade odchody, by sa ten byt dal, poškodené veci, aby sa dali do poriadku."

Neuvedený: "Takisto je vhodné mať v zmluve uvedené zariadenia bytu. Prenajímateľ je povinný postarať sa o to, aby bol v obývateľnom stave. Podrobnejšie zdokumentovanie zariadenia je vecou vzájomnej dohody."

Petr Michnáč, M&M Reality: "Ak chce mať maximálne pohodlie a tá si požiadavku do tohto bytu, sa mi páči, pozícia poloha, chcem tu bývať a chcem tu mať presné požiadavky. Chcem, aby tu bolo dorobené toto, toto, toto. Tak ten človek, ak toho náročného zákazníka chce, má priplatené, by to mal dovybaviť. Ale podľa mňa nie sú žiadne povinné požiadavky, čo musí vlastne majiteľ bytu tomu človek vybaviť."

Neuvedený: "Dosť bežná je i situácia, že majiteľ neprenajíma celý dom či byt, ale iba jeho časť. Takéto spolužitie však nezriedka prináša komplikácie."

Petr Michnáč, M&M Reality: "Keby som mal málo peňazí, bol by som v takej finančnej situácii, tak by mi nič iné nezostávalo, než bývať v tejto variácii s majiteľom. Pretože určite táto variácia bude lacnejšia. Keby som sa potom dostal do situácie, že by som si viac zarobil, tak by som určite chcel bývať sám v tom prenájme, pretože mám väčšie súkromie. A samozrejme nejaké strety a konflikty sa môžu diať, pretože ten človek má nejaké svoje návyky a ja ako cudzí človek tak môžem v niečom mu vadiť."

Neuvedený: "Stáva sa aj to, že jedna i druhá strana na zmluvu takpovediac schválne zabudne. A to najmä vtedy, ak ide o bývanie u príbuzných či známych. Toto však býva často kameňom úrazu."

Petr Michnáč, M&M Reality: "Neodporúčam bez zmluvy čokoľvek, kdekoľvek bývať. Úskalia sú také, že dajme tomu, keď ten daný človek, ktorý tam býva a svojou nepozornosťou ten byt podpáli a ten byt zhorí, tak ten majiteľ bez zmluvy nemôže žiadať náhradu škody."

Ľubomír Straka, moderátor TA3: "Osobitnou kapitolou je daň z prenájmu bytu. Je to oblasť, kde sa robilo, aj sa robí množstvo podvodov. Tento spôsob je bezpochyby lákavý, avšak následky bývajú trpké. V prípade usvedčenia z podvodu sa pokuty šplhajú do tisícok eur. A len pokutami to skončiť nemusí."

Neuvedený: "Pravdou je, že prenajímanie už nie je také výhodné ako to bolo v minulosti. Podmienky sa postupom času zmenili."

Jakub Mandelík, advokát: "V prípade, ak sa vlastník nehnuteľnosti rozhodne uzavrieť nájomnú zmluvu s nájomcom, vzniká mu v prvom rade registračná, respektíve oznamovacia povinnosť na príslušnom daňovom úrade. Záleží to od toho, či už prenajímateľ nehnuteľnosti je registrovaný na príslušnom daňovom úrade alebo nie. Registračná, respektíve oznamovacia povinnosť mu vzniká po podpísaní nájomnej zmluvy nasledujúci mesiac, do konca nasledujúceho mesiaca. V opačnom prípade by samozrejme porušil povinnosti v zmysle zákona."

Neuvedený: "V minulosti mal prenajímateľ nehnuteľnosti povinnosť prihlásiť sa aj do zdravotnej poisťovne na platby zdravotných odvodov. V súčasnosti to už ale neplatí."

Jakub Mandelík, advokát: "Túto povinnosť prenajímateľ nehnuteľnosti, pokiaľ podpísal nájomnú zmluvu v období od 1. januára 2011 do 30. apríla 2011 mal, bol povinný prihlásiť sa práve pre tieto účely ako samostatne zárobkovo činná osoba do príslušnej zdravotnej poisťovne. V súčasnosti od 1. mája po nadobudnutí novely zákona o zdravotných poisťovniach číslo 580 z roku 2004 už túto povinnosť nemá, ale naopak vznikla mu povinnosť, pokiaľ teda už sa prihlásil, sa z tejto povinnosti odhlásiť. Pri tom prípade, ak bude podávať v budúcom roku daňové priznanie, je oprávnený si preddavky, ktoré už zaplatil do zdravotnej poisťovne zohľadniť a odpočítať od svojej daňovej povinnosti."

Neuvedený: "Z pohľadu týchto zmien môže mať prenajímateľ takpovediac chaos. Vypočítať si čistý zisk z prenájmu svojej nehnuteľnosti, však nie je komplikované."

Jakub Mandelík, advokát: "Príjem vieme vypočítať tak, že za príslušné zdaňovacie obdobie spočítame celkový príjem z toho prenájmu a od neho má možnosť prenajímateľ buď odpočítať paušálne výdavky vo výške 40 percent, alebo zohľadní skutočné výdavky za inkaso, médiá a takisto za prípadné režijné náklady, ktoré ho stála údržba tej nehnuteľnosti. No a samozrejme po takto vypočítanom základe dane, od ktorého ešte môže daňovníkov samozrejme odpočítať oslobodenie od dane vo výške 500 eur, je povinný si vyrábať daň vo výške 19 percent a zvyšok už je potom ten čistý príjem, o ktorý tomu prenajímateľovi ide."

Neuvedený: "Tieto skutočnosti sa samozrejme netýkajú takých majiteľov, u ktorých býva napríklad príbuzný, od ktorého nájom neberú. Pri nulovom zisku nie je povinnosť podávať daňové priznania a ani dávať žiadne vyhlásenie."

Jakub Mandelík, advokát: "V tomto prípade prenajímateľ nehnuteľnosti nemá de facto žiadne významnejšie povinnosti. Tieto povinnosti patria, alebo sú na strane práve toho príbuzného. Či už povinnosť nahlásiť prechodný pobyt, alebo nahlásiť sa na príslušnej mestskej časti alebo respektíve obci trvalý pobyt s tým, že v prípade, ak by nahlasoval trvalý pobyt, tak potom jedným z podkladov, ktoré musí priložiť, je súhlas, písomný súhlas prenajímateľa nehnuteľnosti za toho príbuzného s tým, že tam môže sa zdržiavať a užívať túto nehnuteľnosť. Z hľadiska daňových povinností je zrejmé, že pokiaľ teda nemá žiadne protiplnenie za užívanie tej nehnuteľnosti prenajímateľ, tak nie je ani povinný platiť daň."

Neuvedený: "Prenajímanie načierno sa, ako sme si už povedali, neoplatí. Ak vás napríklad nahlási sused, hrozia vám vysoké sankcie."

Jakub Mandelík, advokát: "V prvom rade pokiaľ príslušný daňový úrad z vlastného šetrenia zistí takúto skutočnosť, tak sám z úradnej moci zaregistruje prenajímateľa nehnuteľnosti ako daňový subjekt, pridelí mu daňové identifikačné číslo a následne samozrejme mu uloží pokutu. Môže mu uložiť v rozsahu až 66 eur až po 3319 eur. To je jedna zo sankcií. Druhá sankcia je potom samozrejme, keďže si nesplní povinnosť pre daňové priznanie a zaplatiť daň, tak aj za porušenie týchto povinností mu hrozia sankcie. A nakoniec v neposlednom rade v zmysle paragrafu 278 Trestného zákona je možné aj to, že sa dopustí v prípade, ak spôsobí väčšiu škodu štátu, trestného činu nezaplatenia dane a poistného."

Ľubomír Straka, moderátor TA3: "Prenájom nehnuteľností je témou, ktorá bude zrejme pre isté skupiny ľudí aktuálna vždy. Stále bude totiž dosť tých, ktorí si vlastný byt v istom období svojho života dovoliť nemôžu, prípadne len krátkodobo cestujú za prácou. Bývania v prenájme sa však báť netreba. A ak si dáte pozor na všetky náležitosti, o ktorých som dnes hovoril, obe strany by mali zostať spokojné. Na dnes všetko. Príjemný zvyšok dňa a dovidenia."

 

[TA3, 20:45; Reality; 21/02/2012;  Ľubomír Straka; Zaradenie: Z domova]